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.背景介绍

经典生活项目是JL地产集团在大连开发的项目。该项目占地面积35,860.70米2，建筑面积160,817.69米2，分为A、B两个区。其中A区精装修公寓，占地面积10,731.20米2，，建筑面积92294.21米2，可售面积63,752.11米2；B区为商街，占地面积25129.50米2，建筑面积68,523.48米2，可售面积为52,833.48米2。该项目在土地增值税清算时已销售面积95,968.46米2，取得销售收入783,229,620.49元。其中A区销售面积45,919.15米2，销售收入426,394,198.91元；B区销售面积50,049.31米2，销售收入356835421.59元。该项目成本总支出为788081585.05，其中A区426,962,554.67元，B区361,119,030.38元。详见下表1：项目基本情况

2.筹划前土地增值税清算情况

在公司还未进行土地增值税筹划前，税务部门突然通知进行清算，并委托了税务师事务所进行查账，并出具了土地增值税清算鉴定报告。清算的结论见表二：

说明

（1）税务部门是将A区和B区分别作为单独的开发项目进行清算的。该项目在立项时是一个完整的项目，因为在拆迁的过程中遇到了困难，为了加快工期，只能在进行拆迁的同时先将已拆迁完毕的部分先进行施工，并办理相关手续，导致A、B两区的开发在时间上是有先后的，土地证及销售许可证等审批手续也是分别办理的。

（2）计算中土地成本（取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费）是按照占地面积分摊的。

（4）计算过程中利息不能单独计算。营业税税率5%；城建税税率7%；教育费税率2%，地方教育费附加税率1%。

以下为 清算表

3.相关法规

(1)国税发（2006）187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中第一条，土地增值税的清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

(2) 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

4.要求

根据以上资料提出你的税收筹划方案并进行说明和选择。

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关键词：中华人民共和国 国家税务总局 税务师事务所 土地增值税 土地使用权 精装修公寓 开发项目 占地面积 增值税 事务所

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淋溪沐雨 发表于 2014-6-23 20:27
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