[金融]2007年房贷大爆炸解密

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2007年房贷大爆炸解密

　2007-12-19 15:07:12

　　
　　2006年增量2000多亿，2007年增长4倍　　
　　2007年房贷大爆炸解密
　　　　
　　本报记者　王芳艳　上海报道
　　
　　日前，记者从商业银行获得的信息显示，受益于房地产市场的猛烈反弹，2007年房贷市场出现了爆炸式增长。截至11月末，14家国有银行和股份制商业银行的个贷增量总计约8000亿元。“去年一年增量才为2000多亿，2007年增长了四倍。”12月17日，一家商业银行房贷负责人透露说。
　　房贷占个贷比重一般约在90％左右，个贷的数据可以充分反映房贷的状况。
　　在8000亿增量中，5家国有商业银行的个贷增量达到4900多亿，9家股份制商业银行个人贷款（不包括个人商用贷款）余额为6985.3亿元，增量2628亿元，增幅为60.32％。
　　在爆炸式增长的背后，2007年房贷市场完成了从平缓到疯狂，再归于平静的一个轮回。
　　
　　两个节点：4月、9月
　　记者获得的信息显示，从单个股份制银行来看，更能显示出今年房贷市场的非常规跳跃。在今年1－11月的个贷增量绝对值排名中，招商银行613.64亿元，（期末与期初相比）增幅为62.88％，位居第一；兴业银行607.39亿元，增幅为105.33％，排名第二；民生银行271.43亿元，增幅为40.91％，排名第三；中信银行增量为257.01亿元，增幅为58.92％，光大银行增量为246.17亿元，增幅为64.36％，深发展的增量仅为226.98亿元，增幅为73.21％。
　　以兴业为例，去年其个贷增量在股份制银行中亦排名第一，但增量仅为300多亿元，今年的增量则是去年的一倍。
　　截至11月末，股份制银行个贷余额排名显示，招行依然居于榜首，余额达到1589.57亿元，兴业则超越了民生，跃居第二，达到1184.04亿元，其后为民生934.88亿元，浦发银行807.44亿元，中信693.2亿元，光大628.63亿元，深发展537.03亿元，广发是332.07亿元，华夏银行是278.44亿元。
　　在这场竞争中，有两个明显的时间转折点。一个是今年4月左右，4月前除了招行、兴业增速凌厉以外，各家股份制银行的个贷增长较为平缓。4月以后，各家银行的个贷都开始明显的跃升。
　　“4月以后各地房地产市场的价格突然快速上涨，一路上去，带动房贷也增长了。”一家股份制商业银行人士认为。
　　正是在这段时间，商业银行加大了房贷的营销力度，市场上各种转加按产品愈演愈烈。21世纪不动产人士告诉记者，所有银行想尽办法增加房贷，无非是两个卖点，一个节省利息，比如“气球贷”；另一个就是如何让客户贷到更多资金，这种产品就是“加按揭”，比如房子升值，银行重新评估发放更大金额的贷款。
　　狂飙突进的势头直到9月开始趋缓，此时正是系列政策密集出台之际，也是各家商业银行贷款指标用尽之时。其中，9月27日晚，央行和银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了第二套（含）以上住房贷款的首付款比例和利率水平，同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。
　　随后，商业银行个贷从月均400亿下降到了200亿左右。此时，房贷的产品创新、转按揭等等竞争手法，归于平静。
　　深发展一位房贷负责人说，该行贷款增速在下半年有所下滑，自7月以后他们已经加强对深圳市场房贷的控制，而深圳市场占有深发展个贷业务约25％。
　　“中国银行、兴业等上半年房贷业务量很大，下半年速度就下来了，而其他上半年速度慢的，下半年力度就大一些。”21世纪不动产上海公司一位人士说。
　　从这个意义上讲，房贷的竞争并不太需要技术含量，最重要的是把握好政策节奏，“我们节奏控制的比较好，在前段时间政策宽松时，赶紧放贷，等政策趋紧，我们也就可以休息了，反正都已经超额完成任务了。”另一家商业银行个贷负责人说。
　　
　　零售银行的“地雷”
　　但真正的技术含量或许正是在“大潮退去”之后才能显现。
　　直到今年，一直被认为是银行管理的安全地带的零售银行，亦发生了次按危机。占美国房贷市场比例较小的次按，却能引发华尔街和整个美国经济的波动，今天的银行人员应该改变“房贷安全”的固有思维。
　　记者从监管部门的权威人士处获悉，从前三季度情况看，虽然大部分股份制商业银行都在有意识的调整信贷结构，但实际效果并不十分理想。个别银行仍有不少风险隐患已经暴露，例如某银行的房地产不良贷款余额较之年初增幅达到90％，远远高于该行平均不良贷款比例。
　　中国人民银行副行长刘士余日前表示，目前房地产金融领域存在未经批准、擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务的问题。这种信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。
　　一般而言，转按揭贷款和加按揭贷款业务的贷款乘数随房产评估的价值浮动，在经济上行、房价持续上涨时极易放大住房贷款规模。至今年8月末，16个城市主要金融机构个人住房转（加）按揭贷款余额约410亿元人民币，是2006年同期3.5倍。
　　刘士余称，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低房地产贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产的安全。
　　他要求，中国各商业银行总行要按照监管部门的有关规定，尽快完善和统一全行的房地产信贷管理细则，严令全行系统按照管理细则的要求发放房地产贷款。
　　“明年不仅仅是要低头走路，更要抬头看天了。”深发展上述人士说。　

[此贴子已经被angelboy于2007-12-20 12:38:41编辑过]

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关键词：大爆炸 股份制商业银行 中国人民银行 股份制银行 房地产市场 金融 解密 房贷

新华网消息:日前，央行公布副行长刘士余在"加强商业性房地产信贷管理专题会议"上的内部讲话。在讲话中，刘士余列举了房地产业和相关金融业存在的8个问题，发出强烈的调控信号。
　　刘士余认为，近一段时间，房地产市场面临4个主要问题，包括商品住宅价格持续上涨、供应结构不合理、调控政策尚未得到全面落实、低收入家庭住房还面临较大困难。
　　刘士余承认，目前投资与炒房的行为较普遍。这是央行首次公开承认炒房问题的普遍性。刘士余表示，房地产市场问题有多方面的原因，除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外，居民投资和炒房也是重要因素。
　　在房地产金融领域，刘士余也列举了4个问题，其中转按揭和加按揭贷款的问题被着重强调。在"9·27"房贷新政发布时，央行曾要求不得发放"随房价上涨追加贷款"的住房贷款。这一次，刘士余明确要求，要坚决取消转按揭和加按揭贷款。　

按:期待央行加大地产行业调控力度,让天下寒士也能住上象样的房