如果房价在2014年见底，现在依然不能买房！

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    一博友电话咨询，说网络盛传万科的意见，认为房价将在2014年见底，因此，房价仍然有较大的下行空间，问我能否在现在的环境下出手买房。

    绝对可以，2014就是买房大年，本人再次跟他分享了“政策性利润”“经济压迫”“投资客释放”“条块分割”四大理由，结论是：好象有点道理，俺也觉得不是舆论说的那么怕人。


一、政策性利润

我们可以把基于政策产生的各种优惠看作是“政策性利润”，整个20年上半年都将是陆续出台政策的时间并且不断产生不同程度的利好空间，但正如此前出台的各项政策严格说明，执行到2012年12月31日止。也就是说，本次救市政策是特例不是经常性措施。正因如此，所以2012买房都会获得基于政策产生的“政策性利润”。

在产生政策性利润的同时，政策也为开发商准备了降低成本的条件，一方面是基于市场原因的建筑相关成本下降，另一方面是ZF为开发商减负，从而导致开发商开发项目的底价低了许多。

但我们应该看到，其一，不是所有开发商都面临同样的难题，都会把ZF的减负让利于消费者；其二，开发商的存量项目无论ZF给出什么优惠政策都于事无补，存量产品的成本是非常高的，有些开发商甚至只有存量资产没有土地储备，那么他们这些高成本、高费用、高地价的房子，会否迅速降价销售呢？本人认为，降价销售是出路，便指望开发商普遍大幅度降价，不大现实，如同买房人不同步，开发商降价更不会“不约而同”。
因此，即使见底说成立，2012买房也不会象有人指出的那样，一年跌破首付，除非政策要求开发商按照行政定价来销售，差额由ZF通过税收减免或财政补贴或退税来充抵。

建议可以买房，你既获得政策性利润，又获得开发商的适度降价部分的利好，至少开发商不会象以前那样狂涨，适度降价应该是普遍现象之一，但本人不看好持续的降价，没有这个可能。


二、经济压迫

无论建设部做出敦促降价举动，明确要求地方ZF不能越权救市，但无法改变地方ZF基于经济的大局做出的其他边缘救市措施，而地方ZF也深知只有启动楼市才能保增长，而且有些土地利用还与未来市政发展密切相关，正好可以一举两得。

我们仔细看看各地方ZF包括国家，刺激内需最快的是什么东西？

摆在桌面上的有钢铁汽车进出口等传统的实体行业，是否能够一朝一夕就可以扩大内需呢？同摆在桌面上的房子，房子一动，储蓄转化为消费，消费拉动投资，一切皆动。因此可以断定，2012保增长的关键就在楼市，包括保障房建设与刺激商品房消费，如果这两个关键点抓住了并且启动了，则经济平稳发展指日可待。

看看2012及2012以后两种可能，现在是经济、ZF、国家都需要楼市发生实际消费，过了2012呢，也许刺激九大行业的六万亿货币投放以及四万亿刺激资金让上述实体行业完成结构转型发展方式转变了，足以支持经济的腰夯实如初，这个时候房地产变得肯定没有如今这么重要，自然地刺激性政策力度减弱内容减少效应渐收，再买房只能寄托于开发商一方的降价了。

再按照见底来看看一年后还有多少开发商有挺着，有人说四亿平米的存量，还不包括高价土地储备，那时还有多少开发商在拿房子降价跟消费者打闹呢？除非国有银行给予所有开发商展期无息贷款。

适度降价以及劝诫开发商降价促销，根本目标是盘活存量，只有开发商销售动了，银行资本也就活了，优质了，ZF再通过税负减免等刺激开发商再投资，但脱离了开发商存量房子成本过高这一现实并且存量过大，完全靠价格竞争无法消化这样多的存量，何况降价销售一旦让部分开发商走进死胡同，你说，他们会干吗？


三、投资客释放

为什么在见底说前提下建议你依然买房，还有2012是个二手房交易年份，因为目前的政策，后续可能出台的政策都与释放房价中包含的泡沫有关，二套房贷松绑，减免税负，取消城市房产税，放松银根，调整普通消费标准，紧缩营业税课税年限，允许非普通消费商品房交易，都是为了让消费流动起来，让储蓄进入到住房消费领域。

可以说政策性利润也让二手房交易有了可趁之机，因此，你保不准以新房市场去等，但可能到二手市场淘到理想的房子。


四、条块分割

所谓条块分割是说区域差异，但政策却是一刀切，所以创造的买房机会应该比正常市场估计还要多。

比如契税统一减征，全国差不多，减免城市税也是全国一样，政策面向全国开列，但市场却存在不同个性，因此在某些城市某类城市或区域，便产生了历史性买房机会。

由于经济困境是全国性的，政策是全国性的，而房价、房地产市场、房地产业是地区性的，所以买房所存在的利好应该说2012将达到峰值，可以大胆买房。
不过你得对市场非常了解，结合自己的购买意向与购买力综合考虑清楚再出手。

本人认为，万科所谓见底看法，不是没有道理，但房价并不是全国性现象，统一有序进入你的预测轨道。不同区域不同城市不同ZF（地方），会有不同的特点，消费构成与购买力均存较大差异。而且在危机环境下，保值品、盘存出货、政策对存量房二手房交易的刺激，都会导致消费需求“不同步”实现。
本人同时认为见底再买房或拐点了再买房，是彻头彻尾的“错觉”。

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关键词：二手房交易 保障房建设 房地产市场 地方ZF 土地储备 政策性 万科 房价 2014 电话

谢谢楼主的分享！

除国土局的土地出让金还有ZF所收的各种税和费（这两个是较大部分成本）之外，房产的成本分为三个方面，建设、监理、开发。

地方ZF拉动经济主要就是靠房地产业，上述成本的大头都被他们拿去了，ZF（地方）总是缺钱的，总不可能年年政策让利，而且2012年那个让利到底占多少有待考察。

北上广深就不说了，那房子不用想，2014肯定还会涨。

二线城市得看具体情况，在上下两者之间，不大好说= =

三四线城市现在的情况是，已经存在大量闲置空房待售，也就是说，我们现在只能观望的是房产开发商（不否认有三个方面通吃的房产商，这只是考虑这个环节的利润）的那部分利润能不能让给我们这些待购房者。一部分开发商的资金是从银行贷款的，现在资金流几乎破裂，观望人居多。我看到的情况是，部分开发商希望购房者能一次付清，如果分期付款，银行会直接用以偿还本金及利息。所以我认为，现在在三四线城市并不是一个购房的良好时机，而是开发商和购房者博弈的开始，一个是靠营销手段，另一个靠的是耐心。

1000块的房子，楼主这么一套分析理论，10000块的房子楼主还是这么一套分析理论，1000000块的房子楼主依然可以提这么一套分析理论。可见，中国知识分子的一般性。

决定价格的是供需，见底也不是几个月就能见的

任大炮说的没错，只要保GDP，房价就不能降。

有没有具体说说天津房地产市场的文章