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（专栏作家 李拉亚）当贵金属作为货币时，货币具有储存功能。当市场上贵金属多了时，贵金属作为货币可以退出流通，被储存起来。当市场上贵金属少了，这些被储存的贵金属被释放出来，重新投入流通。如黄金就具有这种功能。贵金属作为货币，还具有一些其它功能，如易分割，易携带等。所以说，金银天生不是货币，货币天生是金银。
现在许多居民把房子作为贵金属对待。这些居民拥有多套房子，自己只住一套，其余也不出租，而是空置在那里。他们试图现在储存房子，今后需要时再卖出去，兑换成现金。从居民角度看，这是可行的。但从全局看，这造成资源浪费。因为若干年后，这些空置房子要拆掉重盖。把房子储存起来不使用，是国民经济中一种低效益甚至负效益行为。
居民购买自己住的房子外，如果购买第二套或更多套房子供出租用，房子没有空置，就没有导致资源浪费。如果居民把房子作为长期投资，短期内不卖出，房子可视为投资品。如果居民把房子作为短期投资，短期内买入卖出，谋取转手买卖房子的利润，房子可视为投机品。房子作为投机品，易导致房子供过于求，不仅浪费资源，严重时还会破坏金融系统的稳定。如房地产上的投机行为是美国这次金融危机的重要原因之一。
我们抑制房地产泡沫，从资源利用角度看，应是防止居民把房子作为储存品或者投机品，而不应是限制居民把房子作为长期投资品。现行的限制购买多套房政策，既起到了防止居民把房子作为储存品和投机品的作用，也起到了限制居民把房子作为长期投资品的作用。不过，这一方法能限制非自住的房子需求，能起到抑制房价的作用，从而有利于维护购买自住房子需求者的利益。在目前抑制房价手段不多的情况下，这是一种可行办法。
欧美国家一般不采用刚性的限购方法而是采用税收方法来防止居民把房子作为储存品和投机品。美国的房地产税是地方ZF的收入。各州的房地产税率不等。如果没有州所得税的州，其房地产税率相应要高些。美国德州没有州所得税，其房地产税大致每年征收房价的3%，并且每栋房的房产税增额每年不能超过10%。这次美国的房地产泡沫，虽然也波及到德州，但影响不严重。终其原因，3%的房产税在一定程度上抑制了德州的房地产泡沫。房地产税增加了空置房屋的成本，因此有助于让房主出租房屋。
中国房价过高的重要原因是土地费用一次性摊入房子成本。如果把土地的一次性费用分摊为房地产税每年收征，那么房产税还能降低新房上市时的价格。这特别有利于购买自住房但拿不出高额首付的需求者。
此外，美国购买第二套房的财力要求比第一套房苛刻，在税收方面也把第二套房作为投资行为看待，贷款的利息也比购买第一套房的贷款利息要高。美国对出售第二套房子，其收入要交所得税。第一套房子居住不够一定年限，其销售收入也要交所得税。这能限制房地产上的投机行为。
美国的税收政策虽有利于让空置房出租，有利于抑制房地产市场上的投机行为。但美国2008年的金融危机说明，靠这些方法还不足以防止房地产泡沫。这是值得我们深思的。■
作者为华侨大学数量经济研究院教授，本文为其《中国经济宏观审慎管理问题》系列文章之二十五
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