世界房地产泡沫

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台湾的房地产泡沫


一、台湾房地产市场总体情况
       住房自有率高，自1981年后，一直保持在80%以上；
       空置率相当高，保持在10%以上，最高曾达到15%；
       房价上涨速度快。
二、台湾房价3次大波动
       第一、二次房价上涨：由于经济高速发展、宽松的货币政策、国际石油危机推动物价飞涨导致严重的通货膨胀，引起房价大幅上涨：


1972-1973：分别上涨24.24%、26.83%

1979-1980：分别上涨26.79%、23.94%
    第三次房价上涨：涨幅惊人，根源于过分的投机，房地产泡沫经济


1987年：35.87%

1988年：94.51%

1989年：41.81%

1990年：10.76%
       第三次房价暴涨的原因：


连年外贸顺差，导致台币升值，增加了货币供给
              海外资金大量流入
              预售房政策，加剧了对楼花的炒作
              宽松的货币政策
三、启示：必须建立完整的金融体系，增加更多的金融性资产，疏导资金流向，减少社会大众对房地产的投资/投机，才是长期稳定房价的根本办法。

韩国房价波动历史及其住房政策
一、采用政府主导+市场为辅的方式解决住房问题

调控政策：

60年代：建立住房公司、住房银行等机构，出台反投机特别法，总体投入较少

70年代：征收高资本利得税、推行限价房（比市场价格低40-70%），致使房价大幅下跌，大量开发商退出

80年代：

出台激励政策，应对70年代的房地产萧条；

颁布《租赁住房建造促进法》，促进私人租赁租房投资

大力发展限价房

后果： 出现放松—收紧的周期震荡局面，周期3年

1988-1992：

       启动“200万住房建造计划”

       确立根据收入划分住宅供应的机制：

10%，最低收入家庭：提供廉租房，

20-30%，低收入家庭：可选择买小面积公房或租赁受补贴的住房

       扶持为低收入家庭建造住房的开发商：予以政府补贴

1993-1996：

       放松和取消政府规制，转向主要依靠市场解决住房问题

1998-2001：

       大规模放松政府规制，出台激励房地产发展的措施：取消价格管制、允许购买多套住房

       扩大住房融资规模

       改革住房抵押贷款体制

2002年-以后

       重提反投机措施

       部分城市启动公屋建造计划

二、韩国房价的波动

1987年3季度-1991年2季度：上涨33.5%
1991年2季度-2001年1季度：下跌-47.5%
2001年2季度-2003年3季度：上涨24.5%
三、韩国住房市场的特征：短缺，供给缺乏弹性

1、人口规模迅速膨胀（1970年3.0882亿，2000年4.6136亿）、快速城市化（1970年城镇人口1.27亿，2000年3.67亿）

2、政府早期采用抑制住房消费政策、鼓励工业发展：控制土地限制住宅供给、控制需求，包括价格上限、住房面积规制、公建住房配额制、金融压制、平抑投机性需求的惩罚性税收政策

3、市场波动与政府政策有着强相关性，主要因为政府对住房供给和需求进行严格规制

4、韩国房价总体上稳定，保持略有上升的趋势，即时1997年的金融风暴，冲击相对小，1999年后迅速复苏，并成为韩国经济发展主要支柱之一。

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关键词：房地产泡沫 房地产 房地产市场 资本利得税 房价上涨 世界 房地产 泡沫

美国房地产泡沫：7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人

20世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。

然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和

20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。

20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元

继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。

就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。

很好的资料，楼主那有关于世界各地的房地产泡沫的详细资料吗？给我发一份呀，谢谢！！！gfzgb2009@163.com