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上海房均价将跌破3500元/平方米以下：阳民每日评论
阳民（阳民管理公司/中国反垄断网：www.ampoc.org）
[QQ: 497146892；Tel:130 155 35975；0371 6306 6116；E-mail(MSN):Fairtown@hotmail.com]
据2008年2月25日《中国证券报》报道，2007年2月15日-21日期间，上海商品住宅（指新房，剔除配套动迁房的住宅部分）成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元/平方米。这是自2007年4月以来，上海商品住宅成交均价10个月来首次跌破每平方米万元的大关。文章引用薛建雄的话说，“从近期的市场行情来看，楼市均价走低是必然趋势”。更重要的是，薛建雄认为“年初高档楼盘上市偏少，一周成交均价破万存在一定的偶然性”。薛建雄表示，从中期来看，新房成交价应该还是会在10000—11000元/平方米徘徊，商品住宅成交均价应该很快就能回升到1万元/平方米以上。
不过，很遗憾的是，市场并未按照薛建雄的预测运行，而是相反。上海房价依然持续缓慢走低，而且量也放小，人们开始怀疑当前房价的科学性，许多经济学家说，上海房价确实存在着泡沫，而泡沫究竟多大，谁也没有说清楚，但是，一个被广泛使用的且众所周知的指标就是“房价收入比”，这个指标的浅显逻辑是，住房是要用收入来买的，而从人文关怀和社会普适价值这个角度看，这个购房的计算收入也必须是保证最大多数的人能够触及的底线，而另一方面，住房是大众化的稳定性强的产品，因此，购房的收入也应该而且必须是人们的稳定收入。
上海房地产经过近几年的飞速发展，到了1997年之后，无论是成交套数还是成交面积，特别是住宅交易的增长情况都出现了显著的下降，如表1和图1所示。
表1 存量房交易情况（1994～2006）
年 份 成交套数 成交面积 其 中
（套） （万平方米） # 住 宅 # 办公楼 # 商业营业用房
1994 2 821 31.76 10.59
1995 4 176 60.87 19.70
1996 4 689 82.29 25.09
1997 9 180 162.40 87.68 23.95 14.95
1998 24 501 315.23 197.56 21.49 18.28
1999 44 234 510.84 336.69 37.63 14.61
2000 96 348 778.52 648.23 39.48 21.65
2001 164 598 1 422.43 1 031.48 56.99 57.24
2002 204 239 1 790.50 1 341.60 65.70 91.80
2003 263 297 2 306.28 1 807.57 105.14 114.28
2004 303 291 2 726.70 2 222.24 117.12 121.39
2005 189 896 1 971.50 1 608.20 88.10 78.00
2006 184 194 1 706.81 1 375.22 67.35 46.53
[说明]：数据来源于《2007年上海统计年鉴》表17.11。
然而，为了更详细地了解上海房价的真实状况，我们必须对此做深入的分析，首先第一要分析的是住宅投资和竣工建筑面积的“增长”状况，之所以加一个引号，因为从研究发现，这增长实际上是在降低，即出现了负增长，尤其明显的是，近两年来，增长趋势放缓，且出现了负增长格局，如表2和图2所示。
表2 住宅投资和竣工建筑面积（1978～2006）
年 份 住宅投资额 占全社会固定资产投 住宅竣工建筑面积 市区人均居住面积 市区人均使用面积
（亿元） 资总额比重（%） （万平方米） （平方米） （平方米）
1978 1.79 7.4 199.61 4.5
1979 2.23 6.9 215.99 4.3
1980 4.24 10.4 304.32 4.4
1981 9.87 18.1 1 380.70 4.5
1982 10.95 15.3 1 363.63 4.7
1983 11.16 14.7 1 347.79 4.9
1984 15.72 17.0 1 788.44 5.0
1985 25.18 21.2 2 112.04 5.4 7.5
1986 28.03 19.1 1 790.01 6.0 8.3
1987 35.79 19.2 1 874.90 6.2 8.6
1988 44.73 18.2 1 758.29 6.3 8.7
1989 34.67 16.1 1 246.58 6.4 8.9
1990 42.94 18.9 1 339.02 6.6 9.1
1991 48.92 18.9 1 160.61 6.7 9.3
1992 61.23 17.1 1 379.18 6.9 9.6
1993 77.14 11.8 1 017.54 7.3 10.1
1994 300.65 26.8 1 349.24 7.5 10.4
1995 433.76 27.1 1 746.82 8.0 11.1
1996 466.99 23.9 1 872.65 8.7 12.0
1997 458.22 23.2 2 179.68 9.3 12.9
1998 404.96 20.6 1 963.51 9.7 13.4
1999 378.82 20.4 1 731.55 10.9 15.1
2000 443.90 23.7 1 724.02 11.8 16.3
2001 466.71 23.4 1 743.90 12.5 17.3
2002 584.51 26.7 1 880.50 13.1 18.1
2003 694.30 28.3 2 280.79 13.8 19.0
2004 922.61 29.9 3 270.43 14.8 20.4
2005 936.36 26.4 2 819.35 15.5 21.3
2006 854.15 21.8 2 746.80 16.0 22.0
[说明]：数据来源于《2007年上海统计年鉴》的表17.2 住宅投资和竣工建筑面积（1978～2006）。
另一方面，从需求角度来看上海房地产状况比较有意思，当然，由于需求角度的测度比较复杂，我们首先分析这些变量与上海房产需求的关系。
第一、上海市国民生产总值以及人均国民生产总值，这是体现上海市整体经济能力的指数，而这两个指标最有价值的是人均国民生产总值，因为最后体现在民众购买行为上的应该是每个人的国民生产总值，即每个人的经济能力，如表3所示。
表3 上海市生产总值（1978～2006）
年 份 上海市生产总值 其 中 人 均
第一产业 第二产业 其 中 第三产业 生产总值
（亿元） 工 业 建筑业 （元）
1978 272.81 11.00 211.05 207.47 3.58 50.76 2 497
1979 286.43 11.39 221.21 216.62 4.59 53.83 2 568
1980 311.89 10.10 236.10 230.87 5.23 65.69 2 737
1981 324.76 10.58 244.34 237.12 7.22 69.84 2 813
1982 337.07 13.31 249.32 240.75 8.57 74.44 2 877
1983 351.81 13.52 255.32 246.26 9.06 82.97 2 963
1984 390.85 17.26 275.37 263.19 12.18 98.22 3 259
1985 466.75 19.53 325.63 311.12 14.51 121.59 3 855
1986 490.83 19.69 336.02 318.89 17.13 135.12 4 008
1987 545.46 21.60 364.38 336.54 27.84 159.48 4 396
1988 648.30 27.36 433.05 399.53 33.52 187.89 5 162
1989 696.54 29.63 466.18 432.92 33.26 200.73 5 487
1990 781.66 34.24 505.60 469.83 35.77 241.82 6 107
1991 893.77 34.06 550.64 514.79 35.85 309.07 6 954
1992 1 114.32 34.16 677.39 636.68 40.71 402.77 8 650
1993 1 519.23 37.82 902.38 846.71 55.67 579.03 11 758
1994 1 990.86 47.61 1 148.45 1 074.37 74.08 794.80 15 352
1995 2 499.43 59.82 1 419.41 1 308.20 111.21 1 020.20 19 225
1996 2 957.55 68.72 1 596.72 1 452.79 143.93 1 292.11 22 700
1997 3 438.79 72.03 1 774.02 1 598.91 175.11 1 592.74 26 352
1998 3 801.09 73.84 1 871.89 1 670.19 201.70 1 855.36 29 104
1999 4 188.73 74.49 1 984.64 1 787.98 196.66 2 129.60 31 979
2000 4 771.17 76.68 2 207.63 1 998.96 208.67 2 486.86 36 217
2001 5 210.12 78.00 2 403.18 2 166.74 236.44 2 728.94 39 340
2002 5 741.03 79.68 2 622.45 2 368.02 254.43 3 038.90 43 143
2003 6 694.23 81.02 3 209.02 2 941.24 267.78 3 404.19 50 032
2004 8 072.83 83.45 3 892.12 3 593.25 298.87 4 097.26 59 928
2005 9 164.10 90.26 4 452.92 4 129.52 323.40 4 620.92 67 565
2006 10 366.37 93.80 5 028.37 4 670.11 358.25 5 244.20 75 990
[说明]：数据来源于《2007年上海统计年鉴》表4.1 上海市生产总值（1978～2006）
第二、但很显然，国民生产总值并非是在人们口袋中的可支配收入，因此，必须考察职工的工资收入，特别是职工的平均工资收入状况，这是决定上海房价走势的一个非常关键的变量，如表4所示。
表4 职工工资总额和平均工资（1978～2006）
年 份 职工工资总额 其 中 职工平均工资 其 中
（亿元） 国有单位 集体单位 其他单位 （元） 国有单位 集体单位 其他单位
1978 28.12 23.82 4.30 672 716 500
1979 32.73 27.63 5.10 784 834 590
1980 38.10 31.59 6.51 873 918 702
1981 39.59 32.42 7.17 870 910 727
1982 41.34 33.71 7.63 883 920 750
1983 42.91 34.93 7.98 897 935 763
1984 53.72 43.19 10.08 0.45 1 110 1 160 938 1 149
1985 68.99 55.50 13.00 0.49 1 416 1 467 1 227 1 628
1986 83.35 67.49 15.15 0.71 1 689 1 752 1 443 2 029
1987 94.78 77.19 16.87 0.72 1 893 1 960 1 623 2 510
1988 114.47 93.62 19.55 1.30 2 277 2 354 1 951 2 715
1989 131.10 105.08 23.77 2.25 2 608 2 691 2 259 3 235
1990 146.78 119.26 24.30 3.22 2 917 3 037 2 394 3 611
1991 172.84 139.12 28.51 5.21 3 375 3 487 2 817 4 363
1992 217.21 175.95 32.89 8.37 4 273 4 451 3 363 5 486
1993 279.33 206.12 36.60 36.61 5 650 5 784 4 253 7 043
1994 357.89 259.78 44.73 53.38 7 401 7 529 5 389 9 617
1995 440.75 314.69 51.61 74.45 9 279 9 578 6 309 11 518
1996 492.70 348.96 54.92 88.82 10 663 11 015 7 051 13 186
1997 510.10 353.69 53.69 102.72 11 425 11 733 7 329 14 313
1998 510.35 330.10 44.13 136.12 12 059 12 361 7 138 14 430
1999 583.54 366.21 43.22 174.11 14 147 14 419 7 935 16 736
2000 614.53 371.39 39.35 203.79 15 420 15 737 8 041 17 942
2001 678.29 389.91 35.79 252.59 17 764 17 820 8 525 20 865
2002 733.31 404.44 31.54 297.33 19 473 19 777 8 707 21 886
2003 803.84 430.92 30.52 342.40 22 160 22 541 9 844 24 359
2004 837.39 428.49 29.36 379.53 24 398 24 726 11 539 26 270
2005 1 146.97 463.24 28.44 655.29 26 823 28 803 12 819 26 792
2006 1 475.93 539.88 28.41 907.64 29 569 36 010 15 209 27 459
[说明]：数据来源于《2007年上海统计年鉴》。
第三、事实上，除了职工工资收入之外，还有其他非工资收入，包括各种奖金和其他渠道收入，这也是影响上海市居民购买住房的重要决定因素之一，如表5所示。
表5 从业人员报酬（1978～2006）
年 份 从业人员报酬 按产业分 按登记注册类型分
（亿元） 第一产业 第二产业 第三产业 国有单位 集体单位 其他单位
1978 28.18 1.31 17.18 9.69 23.88 4.30
1979 32.90 1.44 20.43 11.03 27.77 5.13
1980 38.26 1.66 23.42 13.18 31.71 6.55
1981 39.76 1.61 24.40 13.75 32.55 7.21
1982 41.55 1.59 25.15 14.81 33.83 7.72
1983 43.21 1.48 26.07 15.66 35.07 8.14
1984 54.13 1.63 33.29 19.21 43.39 10.29 0.45
1985 69.63 2.10 42.86 24.67 55.96 13.18 0.49
1986 84.89 2.45 51.70 30.74 68.32 15.84 0.73
1987 96.36 2.64 58.18 35.54 78.15 17.46 0.75
1988 117.04 3.18 70.35 43.51 94.78 20.91 1.35
1989 134.04 3.60 81.41 49.03 106.57 25.17 2.30
1990 150.48 4.02 89.48 56.98 121.56 25.64 3.28
1991 177.55 4.64 105.25 67.66 142.00 30.24 5.31
1992 223.36 2.47 135.49 85.40 179.43 35.40 8.53
1993 290.42 2.57 157.10 130.75 212.10 39.56 38.76
1994 374.44 3.11 186.81 184.52 268.19 48.59 57.66
1995 465.67 3.53 232.10 230.04 324.72 56.99 83.96
1996 521.63 3.72 250.94 266.97 359.56 60.18 101.89
1997 547.87 3.69 245.59 298.59 366.61 60.11 121.15
1998 554.86 3.47 255.43 276.61 342.88 49.65 162.33
1999 635.84 3.35 277.11 332.39 380.58 48.36 206.90
2000 647.55 3.32 283.20 361.03 369.65 38.88 239.02
2001 716.95 3.25 301.93 411.77 389.26 36.91 290.78
2002 788.55 3.76 333.64 451.15 404.89 34.18 349.48
2003 873.06 2.53 373.19 497.34 434.93 32.43 405.70
2004 925.33 2.69 383.84 538.80 435.30 31.00 459.03
2005 1 245.44 3.21 478.97 763.26 474.39 30.28 740.77
2006 1 598.09 3.92 646.41 937.76 559.02 31.15 1 007.92
[说明]：数据来源于《2007年上海统计年鉴》的表9.1从业人员报酬（1978～2006）。
为此，我们将从业人员报酬与住宅投资进行分析可以发现他们之间的缺口，如图3所示。
同样地，通过进一步研究他们的一阶导数以及相互之间的关系发现，上海房地产市场已经进入了衰退时期，如图4所示。
通过反复试验，我们最后研究发现了如下规律：
PZ1=-0.05257+1.526 PGDP1+1.432 PS1-0.324 PB1
(-0.226) ( 0.800) ( 0.588) ( -0.054)
R=0.36；F=1.194
显然，无论是方程的拟合优度还是变量的拟合优度，而且变量的显著性都不强，也就是说，没有通过F检验和T检验。然而，我们通过相关性研究发现，这四个变量的之间的关系却比较强，如表6所示。
表6 住宅投资、GDP、报酬以及工资等一阶变动的相关系数
PGDP1 PS1 PB1 PZ1
PGDP1 1.000 .715 .528 .339
PS1 .715 1.000 .759 .324
PB1 .528 .759 1.000 .220
PZ1 .339 .324 .220 1.000
通过多方面分析，我们认为，上海市的人均报酬将是影响未来上海市房地产市场的最关键变量，因此，我们经过自回归发现，有：
PB1(t)=0.114 +0.566PB1（t-1）-0.290PB1（t-3）
(2.960) (3.166) (-1.453)
R=0.573；F=5.382
因为上述模型采用的是人均报酬的一阶波动，并经过检验，由此可见，人均报酬将按照这个模型变化，即得到未来15年的上海市人均报酬预测值，如图5所示。
不扣除物价上涨指数，也不折现，直接可以总和未来15年人均报酬，即
PBexcept(15) =816106.98元
显然，即使用1/3购买住房，而面积在85平方米的话（这也是我们在上海居住时，单位提供给我们住房的平均面积——两室一厅），则每平方米的价格就应该是3200元。
当然，我们还可以从另一个角度计算这个问题，这样思路更简单，即如果按照中国人的承受能力和消费习惯，即使让15年的收入按2/3的比例全部买住房，而按当今的上海市平均工资（29 569元，2006年数据，来源于《2007年上海市统计年鉴》）计算，即29 569X15X0.66667=295690，而依然按85平方米计算，则房产价格应该也在3478.7元附近，即也在3500元以下。换句话说，在笔者看来，凡是房价超过3500元/平方米以上的房价都存在大量的泡沫，而这些泡沫会随着社会的渐进理性而自动消解。
很显然，按照现行的上海市房均价9767元/平方米计算，即使85平方米，也在830195元，而对于家庭收入在59138元（人均工资29 569元，一家两口收入者计算）的上海居民来说，其房价收入比就是14：1；而世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1。而在经验世界中，美国的这个比例是3：1；日本是4：1。因此，上海房价的泡沫也将被大幅度挤压，从而回归到3500元以下。
仔细想想这个价位非常合理，事实上，东亚金融危机期间，日本房价跌了三分之二，香港房价最高也曾跌破三分之二以上，尽管奥运会和世博会可能会给中国房地产市场带来一定的利好面，但根据世界“大会”举办城市的房价走势来看，上海房价大跌是必然趋势，特别是，笔者在接受一些记者采访时还指出，由于中国与其他国家的特殊之处，中国房产市场与其他国家的房产市场也不同，因此，通过政治能量硬拉高的房产价格将在回归市场之后，被市场力量打压的可能性更大，因此，房价也将跌得更为凄惨。
当然，房价既是经济的晴雨表，也本身是经济波动的成因，如美国次债危机等。而这些与中国大盘股市以及整个宏观经济层面又有着千丝万缕的联系，阳民将在近期组织系列文章分析中国宏观经济的整体走势以及大盘股市行情，笔者的视觉与一般的机构不同，因为笔者坚信，作为自利的中国政府，即使救市也一定采取趁火打劫掠夺式的救市，为此，救市的策略就被限制在某些狭小的范围，同时，我们还预测中国未来3年股市的行情变化，特别是大小非解禁，中国政治层面变革，以及世界市场的变化等的影响，欢迎关注，也欢迎提供资料，来稿请交：Ampoc.org@hotmail.com。
2008年4月7日星期一
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