[财经推理小说]湿棉袄

对勿起，我扯了太远咧。

现在房市疲软了，调整过程才刚刚开始，WK一家刚降了价，引起的社会问题就介许多。

你要晓得，房价跌落来所带来的问题远远比房价涨上去所带来的麻烦要大得多！

——如果大面积的“负翁”出现怎么办？土地总是流拍怎么办？其会带来怎样的经济问题、社会问题甚至政治问题？现在是无法预料咯。

所以，从政府的内心上讲，他实在是不希望看到房市下跌，当然他也觉得现在房市上涨更不合适，所以，他最希望看到的是房市的平稳、或者不伤元气的下降趋势。

现在这种有价无市、预售成交量大大萎缩、房市将面临变盘的形势，就让有些地方政府坐勿牢咧，象西安，出台了对购房者的补贴政策，虽然杯水车薪，毕竟聊胜于无，而且，阿拉从西安的例子当中可以看到，至少是地方政府，对房市疲软所能忍受的程度似乎快到底了。

所以，我预料，一旦房市如股市那样地发生雪崩，政府必然出手救市，当然，等他想救了、要救了，却未必能救得起来，——这又是另一回事儿。

当那时候，在各种相互矛盾、相互抵触的政策工具无法妥善决择的情况下，当局最有可能采取的措施，就是你前面讲的，——增发大面额钞票。

大面值货币进入流通领域，所带来的影响将相当深远与微妙。

我刚才让你记住，房价，还是一个货币现象，它有时候与真正的供求关系无关。所以，一旦五百块头面世，对股市的影响可能不大，但房产的下跌趋势十有八九将得到扭转。

不过，那个时候房价如果涨了，它也只是做到账面不亏或盈余，但同样一百万的购买力却是下降了。

师傅把书放在案上，又开始在房内踏起方步来：

总之，啰哩叭索讲了介许多，——说明，从市场供应、市场需求和宏观调控政策甚至国际经济形势等方面来看，最起码，这一年里，房价会大幅度上涨应该属于小概率事件；
而不会涨、有价无市的状态、或只有小跌或只有局部降价的状态是大面；
出现开发商互相比赛谁的开盘价更低的情况之可能性也不会太大，因为一旦这种情形出现，实际上无助于开发商解套，因为买涨不卖跌的市场心理将带来市场行为的趋同，——都观望不买了，这将使大规模出现的降价促销策略失效；如低于成本价促销，恐怕更无人买期房，因为买房者有理由怀疑，楼盘资金链断掉，楼盘有成为烂尾楼的危险，这种怀疑相互传染的结果，就是逼得开发商到现房阶段才能实现销售，而那些在房屋预售期难以实现预售目标的开发商，就有可能无法完成商品房的施工建设任务而真的成为“烂尾楼”，甚至破产。
这实际上也可以反过来说明，谁第一个降价促销，收效是最好的，第二个跟风降价促销的次之，再者，则一蟹不如一蟹，直至市场上怀疑气氛浓烈而使降价促销效果彻底丧失，所有的房屋将进入现房销售状态！

所以，我看，以后买房子，将以买现房为主，而买期房咯会越来越少。

我绕了一大圈，就是企图向你证明，这一年里面，要靠太阳把你这件湿棉袄晒干的可能性几乎是没的，你只要注意什么时候人民银行发五百元面钞、超市商场里的商品里的商品标价连角分都不用的现象，就可以了，不过现在，我看这个时机还未到，所以，今明两年，你想脱这件湿棉袄的外部条件应该是成立的。

但这件湿棉袄你是不是穿得住、想脱不想脱，又是另外一个问题，我建议你与太太好好商量一下，看看你的家庭这一年的收入是不是能够支撑这按揭贷款。如果决定将该件湿棉袄穿下去的，那，这个话题可以结束咧；如果想脱的，那阿拉就要讨论怎么脱的问题了。你考虑一下。

师傅把案上的《2007＇中国统计年鉴》插回到书架，又回到案边，从笔筒里拿出一把折扇打开，轻轻地摇了起来。

吴耐陷入了深思。

这湿棉袄脱还是不脱？

WK降价，合同价值固然缩水，如果资金情况容许，原也不必过于理会，反正这房子是周莺为大胖买的，又不是想卖出赚钱；去年买房时他们对未来信心暴棚，认为十五年的按揭每年还本付息二十几万是没问题的，当时银行方面建议借二十五年期的，周莺认为太长不合算，她恨不得五年还清呢。

可是今年，情况大变，公司的贷款减少，而应收款快速增加，生意难做，后天还了阿富那笔账，公司与家里能来钱的地方就不多了，还有一笔厂房工程欠款五十七万，到下个月的二十日也不能再拖了，公司如果再有什么事儿，可就难对付了。现在是得收缩战线，这股票是不能再玩了，X5也抵债了，大胖才小学五年级，这戈登滩的房子买得似乎太早了，是否应将这项资产也列入收缩战线的目标？这件湿棉袄能穿着过王石所说的冬天么？如果脱了这件湿棉袄，每年可以少支出二十几万，还能腾出一百万左右的现金，这样，今年的日子就能熬过去了。

吴耐主意已定，从口袋里又掏出三百元放到黑匣子里，对师傅说：“我再加一个钟，师傅你慢慢讲，我听听看，这件湿棉袄如果真的能够化可以接受的代价就脱下来，我再作决定”。

师傅赶紧过来打开匣子，将这三张钞票还给吴耐，说：“不好意思，第二个钟还没到咧，急啥？况且，我的办法，并勿一定灵光，我既勿是法官，也勿是律师，顶多象人家江湖郎中一样瞎三话四地讲讲，帮你出出主意、解解心焦。这世界上没有包生儿子包生囡的事儿，我的主意、办法，还要靠人去做的，是勿是做得到、做得好，那是要靠你自家咧。莫客气，钞票你先收起来，到下一个钟再讲好伐”？

吴耐笑嘻嘻地说：“没事儿，钟点勿足也无所谓的。我觉着听师傅您讲，比MBA还好呢”！说着又将三张钞票放进了匣子里。

师傅说：“谢谢”！

傅缓缓地摇着折扇，一字一句地说：

脱这件湿棉袄，是有难度的，WK这样一个大公司也不是吃素的，介许多“业主”动了介许多脑筋，费了介许多日子，现在WK根本不为所动，可见WK方面的应对准备还是蛮充分咯。

我看问题还是出在买房一方的身上。

商品房买卖，因为交易金额大、交易周期长、涉及因素复杂，本身就存在着买卖双方信息不对称的状态，商品房的预售制度、政府部门监制的格式合同对改变这种状态、加强买方的谈判地位，尽归有些帮助，但是帮助不大。
当然，大多数买房子的人，也试图改变这种信息不对称的状态，可惜找错了师傅，——现在买房子的人，他的知识与经验，偏偏来自于卖房子的人那边，书店里卖的大多数也是房产营销之类的书，所以，交关多的买房子的人，总以为将卖房的营销知识反过来，就能为己所用了，所谓“久病成良医”是也，但实际上，又有几个久病之人能成为合格的医生呢？
再加上前两年房子又处于绝对的卖方市场，——阿拉看看过去绝大多数的楼盘在交付使用之前就已经完成80%以上的销售目标，就能知道说房市是卖方市场这句话是勿会错咯。

知识同化、卖方市场，更加剧了信息不对称的倾斜状态，这就使得买方处于绝对的弱势！

回过头去想一想，那些买期房的人，胆子实在是真大啊！几百万元一套的房子，看也没看见过，摸也没摸着，居然只看看图纸、听听小姐、诳诳样板，就签落合同、付清铜钿，比春分时节到余姚二六市预购三百斤夏至上市的杨梅还要爽气！而且许多买主并没意识到这里面有啥勿对的地方，相当多的人是为卖而买，只要房子卖出了，赚了一票，就不关心他做买主是勿是合格，又有相当多的人，买房是为了住，一生中一塌刮子买了一回，再加前两年买了房子会涨，更无理由关心如何做一个称职的买主了。连市面上的房产中介公司也未必比一般买主更内行。

买方的这种弱势，在前两年，没人会觉着其实际上是瞎眼过了一根独木桥——危险足咧！

但是，现在问题就出来了，你们这些维权买主——，翻翻合同，找不到退房的依据，想来装修上面找找茬儿，才发现约定模糊不堪；查查法律，好象没支持你这样维权的条款，老虎吃天、无从下口，这官司根本没办法打起来；想想再窝囊不过：你WK造房子，我给你出钱；这会儿房子还没造好呢，你倒好，——贴隔壁的二期卖得比一期便宜30%？！我明明是被你害了，我居然一点办法也没啦？——这下有些人才觉着，那香港人买房子为什么要带着律师了。


吴耐听了不住地点头：“是啊，阿拉老婆买房子以前，是买了好几本书，全都是房产营销宝典之类的……”。

师傅接着说：“在我看来，象你这样买戈登滩一期房子的人，想脱这件湿棉袄或者维权之前，首先要弄清楚几个概念”，师傅喝了一口茶，清了清嗓子。


一、你是买主，还是业主？

那本“商品房买卖合同”，实际上是商品房预购预售合同，这是一项完成周期长达两到三年的远期交易合同；又是一种双务合同，也就是你有付款义务，他开发商有交房义务；又是一种其中一方先行履行的合同，即你付款在先，他交房在后。

所以，在这张合同存续的大部分时间里，也就是在还没到合同约定的交房日期前，你，注意！——你！现在还只是这本合同里的债权人，你拥有要求卖方即开发商按期按质按量交付合同标的物即房子的权利。

你现在还只是买主，还不是你买的那套房子的业主！

所以，现在你们这些一期的维权人士打出的口号里有，戈登滩一期“业主”维权、要求“退房”，云云，肯定会让WK公司在肚皮里暗暗发笑了：嘿嘿，业主？这说明你已愿意继续履行这个合同而接收房子成为业主、成为房东咧；既已接收房子，说明WK方面的交房履行义务已经完成，交易已经结束，剩下的只是售后服务的问题咧，何来“退房”？

所以，对于现在的戈登滩一期，后生：你作为买主，你自己一定要概念清楚：目前，交易尚未结束，你还不是业主。

须知作为债权人的买主与接收了房子的业主或者房东，他与开发商协商的话题是完全不一样的。

现在的情况是，交易仍在进行中，所以，与交易有关的事宜，双方可以并且应该坐下来协商，WK公司想关死协商的大门，我看是勿对咯。

再扯得远一些，你现在所碰着的情况与什么情况相似呢？

——与你乘公共汽车差勿多：比如讲，在公交一路车的始发站，有两辆车停着，一辆车车门开着，车上已经有卖票员咧，你上去买好票，每人两块，坐着等车开。这就相当于一路车在预售把你送到目的地的运输服务；如果正当你坐着这辆车还没开的时候，旁边一辆车的车门也开了，那一辆车的卖票员对站内候车客、过路人大叫：快上车，快上车，一人一块！

那时候，你、与你一起在这辆车里坐着的客人会怎么想？怎么做？

交易还在进行中、相当于你买好票坐着等的这辆公共汽车还没开，这是你们一期的买主之所以维权的前提。可惜有很多人，包括你自家、包括旁观者，完全无视这一前提，总认为要补偿、要解除合同（你们称之为“退房”）的维权要求好象理不直所以气不壮，WK公司方面也乐于看到舆论、专家和旁观者指责你这些人缺乏法治观念、缺乏契约精神，更有相当多的人指责买主们是“赢吃输赖”的小人，好象房价涨上去是因为买主们当初的抢购，房价要降下来的好事，又是买主们在从中作梗，在他们看来，既已上车买好票就应该老老实实地等车开（交付房子），不管旁边那辆车票价便宜多少，你就不应该提出退差价的要求，也不应该提出退车票下车的要求。

他就不想想，公交车站在行使他的降价权利的过程中，是否也要有契约精神？

这个事例中，错的到底是谁？

过路人、候车客固然是车站的潜在主顾，而买好票坐在车上的更是公交公司和车站实实在在的上帝啊，难道车站竟可以不顾已经上车的顾客利益与感受，只一唯地向过路人、候车客大表其欲平抑高票价之雄心壮志与社会责任感么？

车站怎好意思忘记已经买好票上车的人呢？

车站对这种降价行为难道只是一种只负道义责任而不必负经济责任的行为么？

吴耐屏气凝神地听着，不时地点头。

师傅又说：

二、市场跌价与企业降价必须区别开来。

阿拉刚才已经打过比方：市场跌价，相当于下雨，是天气的缘故，你如果被雨淋湿，只能怪自己怎会在下雨天出门、只能怪自己在下雨天出门为什么不带伞；而企业降价，相当于住在楼上的裁缝师傅泼下来一脸盆水，把你刚刚从他那儿买来穿在身上的棉袄浇了个透，这时候，你难道没权利向这裁缝师傅索赔么？

所以，市场跌价与企业降价最大的区别，就在于是否有“可归责性”。

当然，市场跌价，是大多数的房产公司相继降价而共同形成的结果，这就相当于你路过一幢挂满空调室外机的办公大楼下面，被空调室外机的冷凝水淋着一样，尽管你可能知道是哪只空调机的冷凝水把你淋了，但你无法上楼去追究他的责任。

但WK公司的降价行为，是否一定可以等同于市场跌价而不必承担责任呢？阿拉来分析一下。

第一，WK公司降价，对买其它开发商的房子的人来讲，是市场降价，因为其无法追究WK的责任，这跟空调冷凝水是一样的道理；
反过来，如果这次是其它开发商降价而不是WK降价，那你也无话可说。

第二，WK公司降价，对已经接收WK开发的另一个楼盘的业主来讲，也是市场降价，因为他与WK公司的交易已经完成，他已经从买主变为业主咧，WK降价对其房屋价值的影响，是通过市场价格的变动而间接形成的，所以WK不必对已交付楼盘的业主承担降价责任。
顺便说一句，许多人之所以反对你一期的买主“补偿、退房”的维权要求，就是因为他们混淆了买主与业主的身份，把买好票等车开的人，与已乘车到站下车的人一样对待咧！

最值得研究的是第三种情况。假如，WK公司有四个开发楼盘，第一个已经竣工交付使用咧；第二个楼盘在海曙区，已经开盘还没交付；第三个楼盘，就是你所买的鄞州区戈登滩一期；第四个楼盘是戈登滩一期旁边的戈登滩二期。
这第三种情况，就是戈登滩二期开盘价比其它三个楼盘成交价都要低得多。
这种情况，对其它三个楼盘的业主或买主的影响如何呢？

对第一只已经竣工交付使用的楼盘，阿拉上面已经讲过了，即第一只楼盘的业主已经无权向WK索赔。
第二只楼盘，在海曙，与江东鄞州区的二期楼盘路差得太远，相当于公交公司下面的一路车和十一路车，十一路车票价调整，对买好票坐在一路车上等车开的买主来说，心中虽有不快，但也无可奈何，因为一路车与十一路车的行车路线长短、路况等等情况相差太大，公交公司完全可以用服务产品不同、成本不同而为自己的降价行为辩解，我认为这种解释是合理的，也是可以并且应当接受的。
但第四只楼盘开盘价的大幅低开，对第三只楼盘而言，是不是还应以市场跌价视之，则是大可琢磨一番的。
WK在2006年8月17日，以起始价255万一亩的价钿挂牌挂得现在开发的戈登滩项目285.55亩的住宅地块，总价72816.14万元，——该个数字是我从搜地网里看来的。当时挂牌时好象没容积率约定，也就是容积率一栏是空着的，后来据说总建筑面积将达40万平方，总容积率估计在2以上，楼面价大约1900元不到，这且按下不表。从他所挂得的地块来讲，它应该属于同一产品，因为鄞州区新菫国土资源局出让土地时把它列为一个出让单元，无非是分三期开发。
你WK可以讲一期二期是不同的产品，因为到目前为止，戈登滩项目已经有三个预售许可证：一期的多层、高层各一个，二期一个（也是高层）。但实际上一期、二期乃至今后的三期，都属于一个产品系列下不同规格不同交付期的产品，按照常识，同一系列不同规格之间的产品价格之间应该保持关联性，它们之间的差异一般来源于产品成本差异及产品性价比差异，这相当于一路车站下有好几辆车子，虽说车型有所不同，耗油量有所不同，车内装饰及舒适度也不完全一致，但行车路线都一样，都属一路车站的管理人员管理、承担同一间接成本，所以，票价要么没差异，要么差异在常识所能理解的幅度内。

从这个角度讲，现在第二期的降价幅度之大，并不能用一期二期咯成本差异可以说明，同为高层，二期与一期高层的价格差别竟达30%左右，这显然是WK公司自主性的降价行为所带来的，特别是——注意！——特别是，WK公司首开宁波房市降价的先河，这说明当时市场尚未跌价；这种降价行为也不是在不可抗力因素的压迫下被动作出的。

因此，我的结论是，WK公司大幅低开戈登滩二期的开盘价，对一期买主来讲并不是一种无可归责的市场跌价现象，而是WK公司主动的企业降价行为，这种降价行为对一期买主的利益直接造成了损害。

吴耐插话道：“师傅，你讲的道理我是蛮听得进咯。不过……，就算二期降价是WK的企业降价行为并对阿拉的利益有损害，但因为阿拉买了开发商的房子，在市场涨价、或者企业提价时，也有没把涨价和提价的利益与开发商分享；那现在WK降价了，阿拉要WK补差价或者推翻合同不买房了，这的确是有点象‘赢吃输赖’一样的小人脾气，这咋解释呢”？

师傅说：“后生，你这个问题提得好！该就涉及到我下面要讲的买主应该搞清楚的第三个概念问题”。

师傅捧起紫砂壶啜了一口茶，才不急不慢地说起来。

三、价格条款中协议补充内容的空白，是“搁置争议”和“没有约定”，而不是WK或舆论所说的“没有（合同）依据”。

我建议你回屋里后拿出合同看一下，这里面的第四条：计价方式及价款，它最后一款“第四条协议补充条款”，是勿是空着？或者是被用笔勾销掉或打叉打掉了？

吴耐说：哦，那条啊，我有印象，是勾掉咧。

师傅说：那你回忆一下，当初你与WK的售楼人员对这一条是怎么谈的？