[财经推理小说]湿棉袄

吴耐有点着急地问：“那……我想脱这件湿棉袄，也要等这桩小官司打好以后再讲啊，师傅？”师傅伸出一根手指，摇了摇：“NO，NO，NO……。”
他们是在要房子的前提下维权，而你是在不要房子的前提下维权，诉求不一样，做法就不一样了。你想把这件湿棉袄脱掉时，你最怕是什么啊？——最怕是合同解除了，但WK却不把你的首付款或按揭贷款还给你，是伐？

吴耐说“是哎……。那怎么做呢？”

师傅笑呵呵地说：

答案还是在合同里。你买戈登滩一期的房子，实际上订了两个合同，一个是商品房买卖合同，一个是按揭贷款合同，是伐？第一只合同，是你和WK订的。第二只合同，是你和WK两人为一方、按揭贷款银行为另一方，签订的。你在第二只合同里，是借款人，WK在第二只合同里，是你的连带责任保证人。这个连带责任保证，是一种阶段性的保证，等WK交房、你做出房产证与相应的他项权证后，WK的保证责任就可以被银行解除了。也就是说，按揭贷款合同，在你买的房子做出房产证之前，是一种信用保证贷款，当房产证、他项权证做出后，就变为抵押贷款了。

阿拉还得罗嗦几句：你知道电视报纸里讲得交关热闹的深圳“断供”新闻伐？如果你现在不向银行缴按揭贷款的本金与利息了，银行怎么办？他可以向保证人WK要，所以，银行在这段时期，他是不怕你不还的，你就是不还，他也不会晕菜；

但是当你做出房产证后，你这贷款就变成抵押贷款，而开发商WK在你做出房产证办好他项权证之后就脱出连带责任保证了，当那时候你不还，那银行就头痛了，他借给你的按揭贷款从哪儿得到清偿呢，——只好处理你的房子了，通过拍卖或变卖，来还这笔钱，如果你这房子在那时候的市场价格只相当于你买价的60%甚至更低，这房子的变卖款就不够还贷了，你如果没其它财产来源补充还贷，甚至家庭破产了，银行就要损失。

这，才是大名鼎鼎的“断供”问题。

而现在，你的按揭贷款还处于WK阶段性连带责任保证状态，所以，这种状态下，你不还本息，还不能讲是正宗意义上的“断供”。

而且，我看，你现在如果停止按揭贷款的还本付息，还可能不属于违约行为呢。

吴耐满腹狐疑地：“这怎么可能……？”

师傅抽出案上笔筒里的一块竹片模样的东西，边轻轻地摩挲着，边说：

在商品房买卖合同，你已经依约付清了房款，——你自己的首付款，加银行按揭贷款。是伐？这说明，你过去是守约的。但你现在发现自家在今后的两三年里，因为自家财务状态发生签约时未曾预料的困难，导致你的履约能力大大削弱，在这种情形下，据我所知，我国的法律并不禁止你提出中止和解除合同的要求。当然，解除合同的理由最好能出自双方的合同，但问题是，翻遍合同，尽管有解除合同的其它条件约定，却恰恰没有因买方财务发生困难而致买方丧失继续履行商品房买卖合同的能力、特别是丧失继续履行按揭贷款合同的能力、而得解除合同之约定。所以，你要提出解除合同的要求，也不能说你“没有合同依据”，无非还是“没有约定”。这说起来，可能牵丝扳藤、交关复杂，你可以干脆暂时不去管这个商品房买卖合同，为啥道理啊？因为在这个合同里，你的义务已经履约完毕，——付清款项了嘛，接下去你是等WK交房，交房时你有按合同约定接收房子的义务，但现在这一步不是还没发生吗？

何况，——注意！——何况，在这个商品房买卖合同中，根本没提到按揭贷款合同与它的关系问题！

比如，在交房之前，你按揭贷款还不出，这对商品房买卖合同的下一步履行会带来怎样的影响？

你回家后可去看看那个买房合同，看看其它空白地方是否有提及WK向你提供阶段性担保的相关约定内容。

所以，你脱这件湿棉袄的第一步，先记牢：一、到现在为止，你是完全信守合同的；二、在你发生财务困难、丧失履约能力情况下合同如何解除，是合同里“没有约定”过的。

脱湿棉袄的第二步，就冲着按揭贷款合同来。

一、同上面的“一”，即，到现在为止，你是完全信守这个按揭合同的，每月按期足额依约向银行支付贷款本息，是伐？

二、你因为家庭财务状态发生困难，可以援引按揭贷款合同中的“通知义务条款”，——据我所知，一般，在按揭合同中的借款人或保证人通知义务中，有一款是“影响或可能影响贷款本息按期足额偿还的其它情形”，你现在就发生了这种“情形”，是伐？当此时，借款人和担保人应当立即通知贷款人，也就是银行。

所以，你要提前通知银行，你的家庭财务状态已经发生严重影响贷款本息的按期足额偿还之情形、并将于某月某日起停止向银行偿还贷款本息，云云，这是你依合同履行通知义务的守信行为！

当然，你这个通知，要书面的，写得要象阿庆嫂说话一样地“滴水不漏”！

我看主要内容应该包括：

1、由于宏观经济形势的变化，你的公司（注意，如果在申请按揭贷款时，曾由你的公司提供你的收入证明时，你才可以在此涉及你的公司，否则不必）、你的家庭的财务状况，已经发生显著的不利影响。因为当时申请贷款时，银行曾要求你提供的收入证明是由你两夫妻各人打工的单位提供的，那么现在，你可以要求原出证明的单位，各提供一份你和你太太今年及明后年收入预计证明，注意，是“预计”，预计的收入比前两年有较大幅度的下降，就基本上能证明你所讲的家庭财务状况发生不利影响的事实咧，办这个证明应该不难吧？当然，不利影响，除了收入出现申请贷款时无法预计的减少，还可能是支出出现申请贷款时无法意料的增加。

“比如……，哦，这些个例子我就不说了，你自家肚皮里有一本账，嘿嘿”。吴耐发现师傅脸上现出狡黠的神情，耐人寻味，他也不禁笑了：“嘿嘿”。

2、告诉银行，你在按揭银行开设的用于归还本息的账户里，目前还有多少余额，你声明，这个余额用来还清当期或下期应还本息后，你将无法再补充还款资金，请银行根据按揭合同之约定，向你的连带责任保证人也就是WK全额追偿，并解除按揭合同，如银行可采取而不采取相关措施，你将不再对银行承担任何责任；

3、你并再向银行声明，根据你的家庭经济状况，在今后可预计的三五年后，你家庭的财务支付能力极可能无法恢复到足以支持该按揭贷款合同所指向的用途（购置戈登滩一期某某编号的房产），所以，你明确反对担保人WK代你支付本按揭合同项下的本息、以使本合同存续下去的企图！

4、请银行提供你到最后一期自主还款日止，你的本金偿还金额与利息支付的数字。

“脱湿棉袄咯第三步……”，师傅正说着，吴耐打断话头：“对勿起，师傅，让我先去打一个电话……”。

吴耐走出房间带上门，来到天井，掏出手机给家里打了个电话。

“周莺，你去看一下，阿拉的按揭还款那个存折里还有多少钱啊？”

太太说：“不多了，好象下礼拜三是扣款日子，我要去存点进去，可能欠够咧，啥事体啦？”

吴耐说：“先慢慢存。啥事体等我回家后再向你‘汇报’。你过会儿开车来接我。”

“呀！那你的车子呢？”

“我酒喝得交关，你想让我被交警抓去啊？！”

“哦哦。那你叫我到哪里啊？”

“哦，嘿嘿，我在湖心西桥与月湖桥当中的花屿、一家新开的清音茶舍里。”

吴耐回到房间：“不好意思，师傅。我刚刚问过老婆，按揭还款那个存折里，钱不多了，还当期的本息可能还不够些。那您继续给我指点……”。

师傅把玩着手中的竹片，微微颔首。

脱湿棉袄的第三步，就是你同时要给WK一份通知，并把你给银行的那份通知附上。你给WK的这份通知，要告知几个内容：

1、由于你的家庭财务状况发生了买房时未曾预料的困难，你已经通知按揭银行，你将于某月某日起停止向银行支付按揭贷款的本息，银行将根据按揭贷款合同的约定，请贵公司履行连带责任，并解除按揭合同；

2、你在此通知中明确表示：贵公司代我清偿的按揭贷款，我已无法再提供其它的资金来源，唯一的办法通过是房款的部分抵销来清偿我对贵公司的欠款。
这个金额，就是你贷款金额减去银行提供给你的你已还本金的数字，我估计这大概是二百四十万减十五万，——你贷款十五年，已经还了十个月，再加上这个月，十一个月，按月等本还法算，大约十五万，所以WK将为你向银行代还了二百二十五万元左右。你的这条通知是说，这二百二十五万元，应该从你付给WK的房款三百四十万中抵扣；

3、同时，鉴于你家庭的财务支付能力在今后的两三年内都可能难以恢复，所以，你在此应明确表示，你在解除按揭合同的情况下，也已无法再维持商品房买卖合同项下的义务，并要求WK将你的首付一百万元和你十一个月的还本十五万元还给你之后，解除商品房买卖合同；

4、你可以表示对于商品房买卖合同的解除之遗憾，并表示你愿承担解除合同所应承担的无过错责任，但同时你应主张你的三百四十万房款在这十一个月里应由WK公司支付利息。你在通知里应明确表示：我希望在某月某日起就此事宜与贵公司进行谈判。

师傅说完，放下竹片，捧起了紫砂壶。吴耐好奇地把竹片拿来一看，显然是老物，上面刻着“春来犹作梅花伴，常向风前奏管弦”的诗句，抚之手感颇佳。

吴耐边摩挲，边惊奇地问：
就这样好啦？这件湿棉袄就这样脱掉了？

师傅微笑着说：
是啊，否则还要怎么脱呢？

“不过……”，师傅放下紫砂壶，又站起来踱步了，长衫衣摆一飘一飘的，与房内的陈设氛围倒也融洽。

此中关键，在于银行的态度与做法。我问问看，你在按揭贷款合同里，除了交房前WK的担保和交房后房子的抵押，其它还有什么人担保、什么物抵押么？

吴耐摇摇头。

所以，你如果趴下了，银行只好寻WK咧，否则该笔贷款就成为银行的问题贷款，这是银行所不愿意看到的。按常理，银行应该宣布你这笔按揭贷款提前到期，并把它尽快处理掉。

按揭合同上，银行与开发商约定的保证方式，均为连带责任保证，而非一般保证。什么叫连带责任保证？法律上是指放弃先诉抗辩权的保证。什么叫先诉抗辩权？就是要作为债权人的银行先起诉你、执行你，当你被执行后还是还不清贷款的情况下，保证人才出面代债务人你向银行还你的欠够部分。有先诉抗辩权的一般保证，显然是银行不会接受的，太麻烦啦！所以，银行在按揭贷款合同里，约定开发商提供的阶段性担保，全都是连带责任保证。所以，只要你向银行声明，你从今以后再还不出钱来了，那银行咋办？——他只好找WK咧。

但银行找WK要钱可以有两种做法，一是维持这张按揭合同，每个月叫WK为你代还本息。但这样一来，你的这件湿棉袄还是穿着，无非债主从银行换成WK了，WK为你代还后，这还银行的本息就变成你欠他的本金，利上滚利，厉害多咧，这房子还会给你啊？！一直到把你的这些首付款全部吃光为止！——这样一来，你这件湿棉袄岂非更重了？！

所以，我在你给银行通知的要点里，以及你给WK通知的要点里都强调了解除按揭合同、解除商品房买卖合同，这也就是要求银行采取另外一种做法，就是宣布按揭贷款合同提前到期，所有还差银行的本金，——二百廿五万左右，——统统叫WK承担起连带责任保证人的责任来，代你一次性还清；WK他如不肯还，你也不必担心，银行在按揭合同里有权从WK开在他的银行里的存款户头中可以扣收的！二百廿五万块扣光了，你这按揭贷款合同也就解除咧，你和银行之间的账目就了了。

吴耐问：“那银行一定要按第一种做呢？”

师傅答：“在你已经明确声明反对继续维持那个按揭贷款合同的前提下，如果银行坚持这样做，那与‘假按揭’还有什么区别呢？万一银行这样子地与WK联合起来不让你脱湿棉袄，你可以请银监会过问一下，嘿嘿。”

吴耐担心地问：“这样一来，我在银行方面的信用记录是不是不好了？”

师傅说：“这倒的确是必须认真对待的事体。在我看来，你向银行贷款这二百四十万元，一开始就不是以你个人的信用及家庭财产为基础的，按揭贷款与个人消费贷款的区别就在于这一点上。按揭银行所以会贷给你二百四十万元，是冲着WK公司的信用与今后房子上的信用即物的信用而贷的，银行在这笔贷款过程中，对你个人的信用并不感兴趣，所以，他只要求你们夫妻提供单方面的过去的收入证明，注意，是过去的收入；为你两夫妻出具收入证明的单位，只证明你俩过去的收入，并未提供未来收入的证明甚至保证。银行想当然地将你家过去的收入代替为未来收入了，而且，据我所知，银行对这个收入证明并没有一个核实的程序，所以，银行在操作上是存在瑕疵的。

现在，当按揭贷款的信用基础尚未从WK担保转移到物的信用之前，你向银行如实反映你家的未来收入出现了逆转、要求解除按揭合同，这是善意，而非恶意背信，也非合同所禁止的行为，否则按揭合同中要这‘通知义务’所为何来？而且，这种收入情况的恶化，并非出于你本人的恶意与好逸恶劳，顶多只能算是无过错责任，而你在情形尚未使银行无法应对之前主动通知银行，这显示了你的善意、你对银行债权的负责任态度，如果银行要将此列为你的不良记录，我看是站不住脚的，毕竟这是合同，不是以杀头为未完成任务的对价之军令状，关键是你在得知银行将此作不良记录时，应该据理力争，一抓住银行的‘想当然’之瑕疵，二坚持合同中的‘通知义务’，——这个应该不是什么大问题吧……”。

“哦……。那……，扣不光怎么办呢？！”吴耐紧攥着那根竹片紧张地问。

师傅的神情也似乎复杂起来：
扣不光？介大一个WK，如果连你这区区的二百廿五万元都没有，这还了得？这恐怕会引起连锁反应呢！真的到了那个地步，你，无非还是穿着这件湿棉袄，打赤膊的事体是没的。不过，后生，别小瞧WK。人吓人是要吓煞人咯噢……

吴耐不好意思地笑了起来。

当然，讲讲容易做做难，这里面，你那两张通知书要写得有水平，要合理合法，这是需要你认真对待的，特别是你要求WK归还首付房款加还本钞票、以及三百四十万房款近一年的利息，这就要做好打官司的准备，要找一个好律师。

WK对付银行没办法，我估计他会痛痛快快把你这二百廿五万还给银行。但你那一百十五万要还回来，就肯定不会介省力咧。他要你付违约金，你要他付房款利息，违约金多少？利息怎么算？都不那么容易达成协议，我可以说你这种湿棉袄的脱法，是他们还没碰到过呢，这事儿不打官司，恐怕是过门勿来咯……

关键还是你的决心与思想准备。你提出这个利息要求，自家要理直气壮，“理”在何处？理在：你是买房，不是委托订购，所以这套房子并不是WK为你一个人特意造的，这是一盘符合大众口味的菜，这菜也不是我教你怎么做的，而且这盘菜还没烧熟，我当然可以为我的退菜承担责任，但总不至于在我没吃的情况下，把它全额算在我的账单里吧？因此，你现在解除合同不买了，对WK的利益损害并不大。

当然，这并不是说你不需要支付违约金或赔偿金了，因为虽然你的履约能力之削弱不是你的故意与恶意，但作为一种无过错责任，你是必须承担的，这也是契约精神的要求之一。

至于金额到底该多大，因为合同里没有约定，这是需要你和WK协商的，他可以漫天要价，但你必须据理力争。我教你提出三百四十万的利息要求，从策略上讲，是你的自卫措施，而从道理上讲，就是我刚才提到的，开发商的生产是一种自主生产，而不是受托订购生产，你是买主，不是定作人，你并无供应资金给开发商生产的义务，预售制度下的房款预付，其实是买主对开发商的融资，而融资要有对价，在合同存续的情况下，开发商是否付过对价，阿拉刚才已经探讨过咧，晓得这是一笔糊涂账。

但当你要解除合同的情况下，融资对价问题反而清楚了：你承担无过错责任、支付违约金，他用你的三百四十万造他自家的房子做生意、应该给你利息。要么两相抵销，我以为这也是可以接受的，是伐？

吴耐听了，赞叹一声：“妙！”他不住地用竹片击打自己的左手，一副摩拳擦掌、跃跃欲试的样子。

未几，吴耐的情绪竟又黯然：

师傅，我还是觉着这后果蛮可怕咯，现在这形势下，买房懊悔人很多，家庭财务状态变坏、资产缩水也不是我一个，如果全部象我一样通过银行去扣WK担保款，那WK不是万关了啊？再说，这WK降价，从大局来讲，总是一件好事，但做好事，却可能没好结果呢……。唉……

师傅停止转圈，看着吴耐，良久才说：
后生，你果然是个厚道人，好，好，好啊！

是啊，WK降价，本来是一件好事儿。但这好事儿该怎么做，是应该好好思量的。

有一个笑话讲有一个人请客，已到三位客人，还差几位，这主人说，唉，该来的还没来。某甲听了以为主人在说他不该来，走咧；主人看了摇摇头说，该走的却没走。某乙听了心说这是在说给我听的嘛，也起身要走；主人说：我又不是说你；某丙似乎明白了，与某乙一块儿走了。我看他们二位如果在路上遇到赴宴的某丁，肯定会劝他别去咧，是伐？这家主人对眼前的客人视而不见，对没来的客人却充满期待，这是待客之道么？我看WK现在的降价促销也象这笑话里请客的主人一样，但与笑话不同的是，来戈登滩一期的客人可是已经拿出真金白银才坐下的客人！

所以，笑话里的主人无非是智商有点问题，而现实中的WK，就不止是一个智商问题了，其性质之恶劣可说已近乎丧失一个大企业起码应有的伦理操守与道德准则，二期可以不顾一期客人的利益降价，一口回绝一期买主的补偿、“退房”要求，这不明摆着当客人是冤大头嘛！在我看来，WK似乎过于自信托大、骄傲以至于骄横，好象人家买他的房子还是他在请人家吃白食，客人可由着他摆布，还摆出一副好象天下的道理、法律全都在他那一边的架势，弄得买主们有理说不清，怨气无处发，逼得人家敲玻璃扔鸡蛋散场、陷人家于不仁不义的境地……，这好事儿有这般做法的么？

实际上，这好事儿是可以换一种做法的，特别是你WK是宁波房市第一个降价者，更应该小心谨慎，问题要考虑得细致周全些，比如，等一期到交房辰光再降两期咯价；比如，你可以先对一期买主按降价幅度给予一定的补偿，“买下”二期的降价权；比如，你甚至还可以表示，今后如果三期降价，未到交房期的各期买主都能按降价幅度得到一定的补偿；比如，你不那么盛气凌人地“强势回应”，而是与买主展开补救协商，等等。可惜，我们至今还没有看到WK的友善……

如果这好事儿真的带来坏结果，我看也是WK咎由自取，怨不得买主。后生你觉着这后果蛮可怕，想想也确是这么回事儿。如果象你那样的买主有十廿个全都向银行主张解除按揭合同，WK就要被银行扣去三千万左右，那接下来会发生什么？买房的因此而观望、WK现金流减少；银行今后可能会要求买主追加担保，买期房就要比现在麻烦多咧；有你这样的先例在，二期乃至今后的买主也可能看样，开发商以后会发现预售卖出的房子再不象过去那样可靠而令人放心；再进一步的，银行发现按揭贷款合同如果再大面积地解除而使开发商现金流枯竭，并影响其正常的项目贷款还贷能力，于是银行就可能宣布项目贷款提前到期；这种过程一旦被触发，开发商的其它贷款银行，就可能援引贷款合同中的交叉违约条款而宣布在他银行里的贷款也提前到期……，彼时，不是乱套了么？！

现代社会，固然不再信奉仁者无敌，但无仁的智者，一旦千虑一失，宁无千古之恨……？

师傅缄口不语，驻足伫立。

房间里只有空调的沙沙声，还有不知从哪儿传来的秋虫鸣叫，更显得室内寂静空旷。香炉里的烟早已灭了，那阵幽香似乎已融在空气中，无人察觉。