[财经推理小说]湿棉袄

师傅请吴耐到案边坐下，将案上的茶盘移到案子的中间，他打开椅边墙角一个消毒柜的门，取出一个玻璃杯，摆到吴耐面前。
又将消毒柜上的玻璃酒精炉和玻璃壶放到书案上，点上固体酒精，提起大瓶装的“农夫山泉”，往玻璃壶里倒了大半，放在炉上烧。
然后，打开竹簧茶叶罐，从里面取出一小包茶叶，轻轻的扯开，放到玻璃杯里，对吴耐说：

“这应该是更接近于正宗狮峰龙井的龙井茶。我清明前到杭州龙井村时，看着她们采摘下来，再看着她们炒好，然后叫她们给我一包一包地真空包装起来。回家后我在老锡罐里先铺一层生石灰，再铺一层竹炭，盖上余姚兰花老布，再铺一层松毛丝，也就是凉干的松树的针叶，然后把茶叶包放上，上面再放松毛丝，合上盖，放在阴凉处。这个罐里的茶叶，是我前两天从家里取来的，保存条件虽差了些，但还不至于坏事儿。您闻闻，怎么样？这种保存办法，比放到冰箱里的好，到明年新茶上市前，仍能保持原有的色香味。您有兴趣的话，以后可以试试某所‘发明’的新茶保存法”。

吴耐听了不禁吐吐舌头，说：“师傅可真讲究”。

师傅说：“嘿嘿，您说对了，享受生活嘛”。他指了指玻璃壶，说：“泡龙井的水最好是虎跑水，但现在是办不到了，只好以‘农夫山泉’代替，委屈您将就一下。泡绿茶，水不能开，最好七八十度，您帮我看着，看到壶底往上冒鱼眼一样大小的泡，叫我”。

师傅走到书架前，打开一个老黄色的圆盒，取出一盘香，点上，放到几上的香炉里。

吴耐渐渐地闻到了一股似有若无的香气，他调整了一下坐姿，让自己更踏实地坐在椅子里，心里感到一阵轻松。

师傅回到案旁坐下，对吴耐说：“那是‘听雪’牌沉香，是我北京的朋友自制送我的。您觉得香味比七塔寺里的怎样？”

吴耐几乎大叫：“比不得，比不得，一是阳春白雪，一是下里巴人啊”。

师傅听了哈哈一笑：“先生识趣，某颇感欣慰。谢谢”。他接着对吴耐说：“这盘香点完，需时五十分钟光景，正好一个钟，您可以对一下时间。我们这就上钟了”。

吴耐说，OK。

这时，玻璃壶里的水冒了几个亮晶晶的水泡，师傅提起壶往吴耐跟前的杯子里冲茶，姿态轻快而优雅。

吴耐立即感到一阵清爽馥郁飘入鼻孔，再一看，那茶叶慢慢停止翻滚后，如帆如旗般地立在碧绿澄澈的汤水里，好看极了，吴耐欣赏了一会儿，终于捧起杯子喝了一口，果然甘鲜醇和，美妙无比。

吴耐对师傅说：“惬意足咧！我做了三十多两年的人，到今天才知这龙井茶真的是名勿虚传噢”！吴耐一高兴，竟讲起了宁波话。

师傅笑嘻嘻地说：“格则（这下）讲‘走遍天下不及宁波江厦’的人又缺一个咧”。

听到师傅也讲起了宁波话，吴耐很高兴，谈生意一样的感觉顿时消失，两人七一句八一句地聊了一会儿，师傅往吴耐的杯子和自己的紫砂壶里续了一次水。

两人各自喝着茶，渐渐地陷入了沉默，一时里房内只有空调出风的飒飒声。

师傅看了看吴耐，问：“后生，你好象有啥心事”？

吴耐叹了一口气，遂将今晚的事和最近的烦心事一古脑儿地说了出来。

师傅静静地听着，不时地给吴耐续水。

吴耐说完长吁一声，如释重负。

师傅说：

果然后生可畏！阿富这样讨债，是既不伤朋友情面又不伤生意规矩的顶好办法；你把X5如此干脆地抵债，有气魄！
人家讲，勿和朋友、邻舍、同学做生意。为啥道理？就是因为生意牵涉的全部是利益，利益是靠规矩的，勿是靠面孔的，可惜有交关多人总是弄错，到头来，生意敲坍不说，连面子也剥光，这样的例子莫太多哦！这说明，处理朋友之间的生意关系实际上是蛮难咯，但你两个后生倒处理得蛮好，佩服！

吴耐点点头，心中对阿富的怨怼去了大半。

师傅又说：

说起今年的形势，的确是难，不过现在的难，才是真正掂拿一个人份量的时候。好比打牌，牌好之时看不出一个人的技术。交关多人，赢了总以为是自家水平高，——勿晓得那是你运气好；输了总以为是人家牌好、或上家下家打坏牌了，——偏偏没意识到这是自家技不如人。后生，你应该想到，现在是这老天爷给大家都发了一副难打的牌，中国人难，美国人也勿一定好过，全天下不只是你一个人运道坏咧，如果沉溺于抱怨，就没功夫考虑这牌该如何打。这是拿到坏牌时乱打三气的人的通病。你一定要晓得，同样一副坏牌，水平高的人，可能是小输，甚至会赚也说不定，但牌技差又惯于怨天尤人者，会输得一败涂地，是伐？所以，技术与心态万关要紧，这与参加奥运会的运动员是一样的道理。我看你这后生蛮出众的，只要调整好自家的心理状态，兵来将挡、水来土堰，我相信你的办法总比困难多！

吴耐听了相当受用，急忙站起来提起玻璃壶给师傅的紫砂壶里倒水：“谢谢师傅！我有点开窍咧”。

吴耐坐下，突兀地问道：“哎，师傅，您说这房价会跌到什么地步啊？”

师傅听了，哈哈大笑：“后生，这比猜中国股市的底在啥地方还要难呢！”

吴耐说：唉，我那一套WK戈登滩房子，买进时的均价一万二三千，现在在卖多少？八九千咧！家用电器买进跌价，我能以我好歹用过、风头出过的理由来安慰自家、安慰老婆；这房子，阿拉走也没走进去过，更甭说住了，我还要每个月为它还本付息，它倒好！WK降价了！——这么多年生意做下来，就这笔是最窝囊的，想起来就懊煞。如果这房子还要跌，这咋弄噢？这件湿棉袄我不是越穿越重了啊……？

师傅问：“那你咋打算呢？你想把这件湿棉袄脱掉？”

吴耐结巴起来：“这，这，……这不脱又咋办呢？该房子已经缩水快一百万咧……”。

师傅说：“你莫急”。说着，他站了起来，背着手，在房间里踱起步来，他缓缓地说：

后生，我以为，阿拉现在要脱这件湿棉袄，实际上要先解决两个问题。
一是房价的走势问题。对这个问题，阿拉无法预测，但可以假设。即，在跌、平、涨三种趋势中，我们可以假设在这一年当中，房价变动之跌、平实现的概率为90%以上，涨的可能仅占10%。如果这种可能性倒过来了，即涨的概率是90%，那，你这件湿棉袄就莫脱咧，打比方讲这就相当于太阳会把你的湿棉袄晒燥一样，不会越穿越重咯，是伐？
第二个要先解决的问题，是你的家庭收入状况及支付能力问题，如果这一年里，你的收入足以支撑你还按揭贷款的本金与利息、而且收入比去年还会继续增加，那，你这件湿棉袄也甭脱咧，打比方讲这就相当于北方人说的“小伙子睡凉炕，全凭火力壮”一样，你的体温就能把这件湿棉袄烘燥咧，是伐？

吴耐哭笑不得地：“我看，师傅，反正这一年里，这件湿棉袄是晒也晒勿燥，烘也烘勿燥咧……”。

师傅走到案边，拿起紫砂壶呷了一口茶后，看着吴耐说：“你真想脱这件湿棉袄？”

吴耐说：是啊，我现在这种情况咋会不想呢？WK戈登滩一期业主大多数要退房，网上网下的动静闹得交关大，但我看，他们是“勿弄没办法，弄弄办法没”，到头来，可能还是象刚刚关进笼子里的黄眉鸟一样，撞两天自己就会老实了，如果WK再弄点小米给阿拉吃吃，就算维权有成果咧。但这于我有什么用呢？我还是套煞……

“师傅，你有办法啊”？吴耐象一个对医院医生已经失望的病人，竟对江湖郎中充满着期待。

师傅并不搭腔，继续在房间内踏方步：

这棉袄穿上是要付代价咯，这代价是你买房子的首付款一百万、你按揭十五年的还本付息。现在这市道走下坡了，万科的王石提出了房市拐点论，说明这天气已经阴有雨，顶起码太阳是勿会出咧。WK二期开盘价比你一期买价低30%左右，你买的房子之价值因此而缩水。你以为这是WK在楼上兜头泼下来一面盆水，把你穿着的棉袄淋得“嗒嗒”滴，但WK公司却说那是天落水，是下雨，是天气关系，是市场跌价关系，而且他还会讲这一面盆水不是朝你泼的，他如果会承认他泼水时的确把你的棉袄有点溅湿，已经算一种负责任的态度了，是吧？

所以，这件湿棉袄你现在要脱下来还给他，是蛮难咯，也要付代价。

这代价是什么呢？

一、精力与时间，时间就是金钱，比尔•盖茨每分钟赚6659美金、每秒钟赚111美金，你赚多少呢？你象比尔•盖茨一样会赚钱，那这笔账就变成闲账了，你管它反而不合算，是吧？

二、违约金，你讲这件棉袄是给WK泼湿的，你想脱下还给他，是勿想付违约金，是吧？但他说、你这件棉袄是雨水淋湿的，与他不搭界，顶多算溅点湿；溅点湿，道个歉就算数咧，不至于要脱下来还给他；如果一定要还给他，那是你违约了，他可以用契约精神拒绝接收；如果他愿意接收，那你就要支付违约金，以及诉讼费或仲裁费和律师代理费。那违约金是多少呢？一看合同，二看法律，这暂且按下不表。但说明一条，脱这件湿棉袄还要支付的代价是违约金，这，你一定要有思想准备，是吧？

三、机会成本，这是啥意思呢？这是讲，你辛辛苦苦打了一场官司，精力、诉讼费仲裁费律师费、违约金付掉咧，棉袄也让你脱掉咧，却不料，红猛日头出来咧！棉袄穿着的时候是湿的，脱下来时却反而干了，也就是说这房地产市场突然转好了，你这一期的房子到那时能卖一万五六千了，——这种可能性你想到过么？

吴耐听了，大为惊愕，他赶紧喝了一口茶，定了定神：

师傅您说得对，问题是应该这样考虑的。不过——，
一、我没象比尔•盖茨会赚铜钿，这第一条可派司（PASS）掉了；
二、违约金到底有多少，我回家里要看看合同，一般讲起来违约金应该是5%，加上诉讼费、律师代理费后算增加3%，再七七八八，全加起来算它是10%，那我还有18%到20%的差价，所以，脱这件湿棉袄的确是要付出代价，但还是值得咯。
至于这第三条嘛……

吴耐有点犹豫，心想，这中国的经济形势的确太不好判断了，什么事情在中国不会发生？

吴耐有一次和朋友在酒吧聊天，当时的股市、房市都牛气冲天，大家都豪情万丈，都说股市在奥运会年会涨到八千到一万点，宁波房子的均价会涨到二万元，吴耐却颇不以为然，吴耐认为，涨是肯定的，但可能没那么快，说不定还有点小反复。但阿富提出的理由，最终让大家都服服帖帖：“人民币五百块头面值的大票一旦发出来，哼哼……”。吴耐当即认输，还吹了三瓶啤酒的“喇叭”。现在回过头来看看，形势虽然不容乐观，但这五百块头，真是说不定什么时候发啊。发了，是不救市的救市，所有的东西都将重新估价，股市是否会重返六千点、再上八千点一万点倒说不准，但这房市嘛，——怎知这第三条真的不会让师傅说中？

吴耐将这五百元面值人民币的前后想法对师傅说了。

师傅说：后生，对咯！你能够从反方向看问题，是蛮难得咯。回到你刚才提出的房价到底会跌到什么地步的问题，阿拉虽然不晓得这房市会不会再跌价、这WK会不会再降价，但阿拉可以分析，现在是否存在着支持房市涨价的因素、这些因素到底有多大？是吧？

吴耐饶有兴味地听着，似乎在看师傅抽丝剥茧。

师傅说：

支持房市涨价的因素，无非有三。

一是供应方面的。

房市的供应方现在有三个，开发商，政府和居民。

开发商与居民的市场化程度最高，开发商供应一手房，居民供应二手房，政府则供应经济适用房与廉租房。

从这三个供应方的成本来说，开发商成本最高，政府成本最低，居民则介于两者之间。

阿拉在判断供应方面是否存在涨价因素时，往往有两个假设，一是任何一方均不会做亏本生意，即卖价不可能低于成本，至于某甲的卖价低于某乙的成本那是另一回事儿，也是完全有可能的；二是这三方的供应数量比市场需求数量少时，房子的价格将上升。

从成本方面因素说，政府一方虽然成本最低，但其市场化程度也低，所以，政府供应的房子并不直接冲击房价，其是通过减少进入市场的需求者数量来间接压制着房价的上升，但几年来的实践证明，政府自营开发的经济适用房与廉租房对房价的控制作用相当有限；
不过，现在要引起注意的是，政府作为市场供应方的新动向，典型的例子是成都新行政中心大楼要义拍，该新闻你注意过伐？虽然最近的响动又没咧，但政府手中有大量的办公房却是事实，如果精兵简政的政治改革真的能够启动的话，其手中多出来的房子投入市场，对商业地产特别是办公房的冲击是相当大的，当然，这是以后的事儿，总之说明一条，现在政府方面的供应因素不支持房市的上涨。

供应成本差异最大的，是居民一方，由于房改十多年，居民手中的存量房数量是最大的，而且大多数人手中的房子成本要远远低于开发商的，所以，阿拉必须注意到，真正能够左右房市价格变动方向的，其实是居民的二手房，打个比方，蛮多居民手中的房子，相当于股票市场当中的大小非、限售股，不但成本低，而且数量大，那么，你认为，居民的二手房，来这一二年，有减少向市场供应数量的可能伐？

至于开发商，他们内部之间的成本差异有，但并不很大，主要影响因素是他们各自的拿地成本，前两年特别是去年土地成本高，今年拿地的成本低，土地流拍情况现在多起来了，就说明这一点。

总的来说，供应方面包括成本方面，几乎可以讲已经不存在支持房子进一步涨价的因素，特别是四川地震后，存量最大的砖混结构、预制板房子的价格有较明显的下跌，这对整个房市的价格水平有很大的压制作用；
另外，在开发商方面，房子涨价动力可能已是强弩之末，今年开盘的房子大部分是拿地成本最高的，但今年下半年后的拿地成本已经下降，特别是，政府方面的土地财政，已经招致舆论的讨伐，可以预计，即使这轮调控过后，土地市场的价格可能在今后二三年内都很难恢复到去年颠峰时的水平。

这里，阿拉还没讲到“小产权”房咧，反正小产权房如果能“转正”，它也绝对不是支持房价上涨的因素。

师傅捧起紫砂壶呷了一口茶：

再讲讲支持房市涨价的第二方面因素，即需求方面的。

房市的需求结构比供应结构简单，即需求方以居民为主，——这里的居民包括中小企业；政府、大企业也是房市的需求方，但不是主力。

先说说居民作为需求方。
不知你是否注意到，房改以来十多年，你的家人、亲戚朋友，包括你自己，人均居住面积过去是多少，现在是多少？你可以粗略地算一算，可能的结论就是现在人均居住面积比十多年前增加了二三倍，是伐？急煞介买房子人有，但已经比前两年要少很多了；而且，因为居民手中的存量房越来越多，相当多的居住需求，已经能够通过租房来解决。
王石讲四十岁前不买房，该句话在十年前讲是错的，因为不买房就没房子住，但现在来讲，则是一句应该考虑听的好话，因为现在不买房可以租房住。
至于城市化水平提高带来的新生需求力量，恐怕不可估计过高，宁波全市的城市化率已经达到60%多，这六成人，并不是都住在老城区的，前几年的小城镇建设、近年来的城乡一体化改革、特别是新农村建设过程中的村居改造工程，都使得城市化率这个指标在房市走向的判断上失去原来的意义，比如宁海县的城市化率提高带动宁波全市城市化水平的提高，对宁波房价的影响有多大？所以，看起来整个城市化率在提高，但实际上那部分人根本没成为中心城区房屋的新生需求力量，是伐？
而且你还必须看到，交通与通讯的发达往往可以抵销人口向城市集聚的倾向。
所以，我认为，居民作为房市的需求力量，其强度已经远远不如前两年，其支持房价上涨的驱动力至少已趋薄弱。

接着再讲讲政府、大企业作为房市的需求力量。
他们两个最大的问题是，他们的需求往往能够自我满足，政府部门要办公楼，不是向市场采购，而是自家批一块地，要么是行政划拨咯，要么是白市价钿、也就是不参预土地市场当中的竞卖过程，即使参预，竞得价与白市价或协商价之间的差额也能返还给他，所以，他们的需求力量几乎不加入到房市当中去。大企业的情况与政府部门也差不多，大企业往往是地方政府招商的对象，因此他的谈判力量要强过一般的开发商，所以，大企业拿地，大多数是与招商项目捆绑在一起而到手的，地价比开发商来得便宜，所以，他的办公楼、职工宿舍需求也不会通过市场来实现。那你说，政府和大企业的需求力量能支持房价上涨么？