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014年，国内经济在调结构、稳增长的总指导方针下，迎来经济发展的新常态。作为支撑国民经济发展的支柱产业，房地产行业的发展也迎来新的拐点，进入深度调整阶段。进入2015年上半年，房地产市场楼市调控利好政策频频出台。各级ZF、央行均展开一系列救市计划。央行在2015上半年发布了一系列的降息降准政策，加快了利率市场化进程，同时也为房地产市场的回暖营造了更宽松的融资环境。同时行业并购加剧，O2O改造房地产行业，养老地产、物流地产站上房地产行业的风口。那么房地产基金在房地产行业大洗牌、大调整这样一个阶段应扮演什么样的角色，才能抓住行业转型的机会获得发展？在此背景下，清科研究中心特推出了《2015年中国私募房地产基金发展研究报告》，为业界分析了私募房地产基金在2014年度的募集、并购、投资及退出情况，进而预测了房地产投资基金在2015年的发展趋势，以及当下房地产行业及房地产基金的相关热点给予深度分析与跟踪，呈现了房地产基金最全面、深度的研究信息。
房地产行业进入深度调整期，政策宽松促行业回暖
2014年，房地产行业整体发展进入深度调整阶段。就国房指数而言，2014年房地产景气指数较2013年97.21下降3.49%，主要原因在于房屋新开工面积及土地购置面积、商品房销售面积均有所下降。从政策方面来看，虽2014年有市场利好政策不断出台，但市场表现依然平平，真正的市场成交量爆发还未出现。
全国主要城市房价集体下跌。国家统计局公布的全国70个大中城市新建商品住宅价格指数，从2014年5月起连续七个月出现环比下跌，其中2014年8月环比跌幅达到1.2%，创2011年以来新高；至于发生环比下跌的城市数，2014年9月、10月均达到了69个，同样创下2011年以来之最。就具体城市而言，在11月数据中，除厦门和郑州，其他68个城市的房价均发生同比下跌，杭州更成为同比跌幅最大的城市。
2014年房地产市场政策环境相对宽松，中央ZF和地方ZF双管齐下，遥相呼应。首先是，3月全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方ZF更多自主权。中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。随后，地方ZF自6月起相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解。中央放松“限贷”，并随之降息，意在稳定整体经济，无疑房地产市场也受益匪浅。
房地产基金募资受挫，LP机构化将是未来突破
2014年，房地产投资基金新募基金数以及募集资金总金额较前两年有所下降。在房地产行业利好因素方面，房地产市场的宏观政策环境有所改善，体现在限购的取消、中央下放地方更多权利，以及货币政策的宽松等等。但在不利因素方面，房地产基金经历了前两年的高速增长，已经达到了一个发展顶峰，除此之外，在最受房地产投资基金直接关注的房产成交价格方面，特别是一二线城市，由于地产商以价换量的销售策略，房价在2014年第二季度之后连续下滑，是导致房地产投资基金新募基金数以及募集资金总额不增反降的一项重要原因。2014年，在新募资基金数方面，共募集126支基金，相比2013年下降4.5%；在募集总金额方面，达到104.39亿美元，比较2013年下降2.1%。
2015年1月16日，银监会下发《商业银行委托贷款管理办法（征求意见稿）》（简称《意见稿》），迅速在市场上引起反响。委托贷款高速增长，潜在风险引起监管层关注。
央行数据显示，2014年社会融资规模为16.46万亿元，其中委托贷款增加2.51万亿元，在社会融资总额中占比达15%，该比例2012年仅为8%。有业内人士告诉中国证券报记者，委托贷款的资金近七八成都流向了房地产行业和地方融资平台。一般房地产私募公司除了发行一部分自己的权益类产品，超过半数都是走委托贷款渠道，委托贷款新规的出台无疑给了房地产私募“当头一棒”。
除募资受挫外，LP机构化也将会成为未来发展新趋势。根据国际房地产私募基金的资金来源，绝大多数来源于公共养老基金、企业养老基金、大学投资基金等机构投资者，其余才来自于个人和基金合伙人，相形之下，我国私募房地产基金市场由于存在较多的限制。比如，证监会在2010年引发的《保险资金投资股权暂行办法》中规定，保险机构不得投资、参股VC/PE投资机构。而银监会和证监会也对银行和证券公司及养老金做出了类似的规定。因此，在国内，机构LP的参与度是远远低于国际水平的，而高净值人群占据IP的主要成分。
房地产投资增幅放缓，养老、物流地产引领行业新热点
2014年房地产基金无论投资额与投资案例总数均创历史新高。2014年，投资金额增速放缓，达到95.22亿美元，已不复2013年的翻倍增速。投资总案例数达107，较2013年增长1.9%，增幅也明显放缓。
养老地产发展迅速，行业投资价值日益凸显。随着中国进入老龄社会，老龄人口日益增加，由此带来养老设施的巨大需求，而养老地产是养老设施的主要组成部分，便成为市场主要的养老需求，投资价值剧增。除此之外，国外养老地产行业的高利润也是吸引国内投资商投资养老地产的另一原因。国内目前参与养老地产开发的机构包括，传统房地产开发商，产业投资者，保险公司，ZF及国外投资机构。
目前国内很多开发商在研究养老地产，由于开发养老地产面临的困难太多，鲜有开发商采取实际行动。养老地产在中国大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。
与此同时，除养老地产外，房地产商把目光也投向了物流地产领域，万科领头打破外资垄断格局。随着住宅地产“三限”政策的出台，房地产商们作为后来者，纷纷转向其他地产领域，此时物流地产才真正开始被房地产企业重视起来。物流地产投资热潮的袭来并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求是各开发主体跃跃欲试的原动力。目前我国的国际标准仓库总存量为1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中60%位于一线城市。目前，中国的市场太过庞大，即使聚集了几乎世界上所有有实力的物流地产开发商，市场空间依然巨大。但这个市场一直被有外资背景的垄断者们控制着，中国的十大物流地产开发商几乎全部有外资背景，本土出身的宝湾、维龙也有大量股份握在普洛斯手中，基本被外资垄断。
2015年，万科计划开发超过100万平方米的物流物业，这已经超过目前排名第二的嘉民。来自澳大利亚的嘉民2001年入华，目前拥有180万平方米的物业，每年的建筑规模高达80万平方米。最大的物流地产巨头普洛斯2002年进入中国，在35个城市开发了185个物流园区，物业总面积1180万平方米，是中国最大的物流地产开发商，规模几乎是之后九家开发商的总和。现在，普洛斯在中国的年增长率依然高达38%。
房地产行业并购加速，并购基金潜力大
延续2013年房地产行业并购市场火热的后续力量，加上2014年以来政策面的支持，2014年，房地产并购市场依然在整个市场中占重要地位。并购总额由2013年的142.75亿美元上升到145.54亿美元，并购案例数更是由2013年的148例增长至2014年的187例。但与此同时，平均并购金额就相比2013年稍微有所下降。从整个数据面，我们不难发现，房地产行业正经历着历史大洗牌阶段，随着国内房地产资金链的紧张，很多房地产企业难以度过本次寒冬，那么行业内的合并于重组便成为了行业必经的一个发展阶段。
从成熟市场经验来看，历次行业周期波动时期，都是行业并购的窗口期，美国、日本以及香港市场，都在波动中成就了诸多伟大企业。当前我国房地产行业正进入更加深化的调整周期，中小房企生存空间被逐渐压缩，转型和退出房地产行业的决心和真实性更强，同时，由于土地成本的居高不下，也使得房企股权的相对价值更加凸显，在此背景下，2014年以来已宣布的地产并购交易总金额达到1738亿元，接近过去三年的总和，行业并购大潮已然来临。另一方面，当前行业融资渠道虽然有所拓展，但整体资金状况仍不容乐观，再融资虽然开启但龙头企业仍然受限，银行贷款、信托等渠道也均受限于政策因素，短期内难以在并购市场上施展拳脚，而且，传统融资渠道往往只有单一的融资功能，而并购基金则兼具融资和管理双重功能，拥有一定的优势。因此在并购周期中，基金的引入是一种必然。
2012年是中国房地产并购基金发展的元年。2012年4月信达系试水组建百亿规模的房地产并购基金，收购标的集中于不良房地产信托产品。10月香港永信资本拟在西部地区设立200亿元规模的房地产并购基金，主要用于收购西部地区的房地产企业，同时投资四川的农业、旅游业和高科技产业。近期，德信资本与天朝集团合作成立并购基金，基金规模5000万元，专门用于深圳市横岗荷地铁口“水晶之城临街商铺”并购项目的实施。目前国内的并购基金多限于项目层面，主要为项目收购提供资金支持，未来类似于黑石的股权并购型基金可能成为大势所趋。
小结：房地产行业发展到了深耕细作模式，2014年度国家宏观政策给予行业回暖提供了大力的支持；同时，行业并购加剧、互联网融入房地产行业、养老地产、物流地产创建行业新热点，引领行业新的增长点；此时，房地产基金主要的资金来源——商业银行委托贷款渠道被打压。在此背景下，私募房地产基金能够转型成功将是决定在这场淘汰赛中能够胜出的关键。同时设立并购基金，抓住行业并购的浪潮。关注养老地产、物流地产板块分享行业发展红利。
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