春节之后一线城市和部分二线城市仍继续表现火热,市场主力已步入上行通道:节后上海天价豪宅甚至出现抢购现象,其他一线城市也频频出现二手房跳价现象。
价格、需求已经被严重透支
同策咨询研究部总监张宏伟认为,一线城市、部分二线城市市场基本面的快速好转透支了市场需求,以深圳为例,由于房价上涨幅度领先全国,价格已经严重透支,再以上海、南京等商品住宅市场为例,由于2015年下半年以来需求的透支,2016年尤其是下半年这些城市楼市也会因此进入市场调整期。
对于一线城市,张宏伟认为,未来楼市政策调控预期加强,预计政策面正走向从严。
易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒,深圳房地产市场看涨预期较强烈,但所谓“枪打出头鸟”,深圳房价持续过热的态势或引发新一轮政策收紧动作。
市场已进入非理性繁荣时代
对于近期上海二手房房价快速上涨的趋势,卢文曦认为一线城市房价并非没有天花板:“目前房价上涨有些非理性,所以个人认为有泡沫,而且风险可能在不停累计和增加中。尤其是土地市场,未来售价比当前同类产品要高出30%甚至50%以上,风险已经比较大了。之前政策刺激的改善需求,目前来看,原来外环以刚需为主,现在改善比例也提高到五成,而中心区域八成以上,这部分需求已然释放差不多了,所以后面可以腾挪的空间有限。2016年下半年上涨动能或将不足。”
同策咨询研究部总监张宏伟认为:“2015年下半年,央行三次‘双降’之后,上海楼市需求已经大量透支,但是由于供应量的减少和政策的持续刺激,2016年上半年上海楼市将呈现量跌价稳态势,但是,下半年开始由于需求的过度透支,新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。”
目前,由于去年房价的大幅上涨,一线城市中深圳已经开始显现出调整信号。此前,深圳市深圳市住房和建设局局长杨胜军就表示:“深圳ZF正在研究采取措施调控房价,并且会加大保障性住房建设的力度。”
房价上涨速度过快,警惕调整预期
卢文曦认为:“短期来看,深圳在酝酿压制性政策,这是信号。如果短期内上海房价出现快涨,不排除有响应措施跟进。因为年初上海对楼市调控口风就是从严从紧。”
在今年年初,上海市发展和改革委员会、住房保障和房屋管理局在“总结2015年、预判2016年上海楼市”的内部研讨会上就明确提出,今年要“严防上海二手房价格的过快上涨,从严执行限购、二套房贷政策”。Shhuang44ss