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2016年04月16日 来源：华夏时报 作者：王海春
一线调控催火二线楼市 “苏州式”疯涨推手
“苏州式”疯涨推手
■本报记者 王海春 上海报道
上海限购升级，苏州楼市火了；深圳调控，惠州、东莞楼盘卖疯了；受北京大量购房需求外溢影响，连靠近北京的廊坊都准备限购了。
据佑威地产数据，上海出台楼市新政后的一周，新房和二手房交易量较之前下降了一半，成交量几乎被腰斩。与上海成交量下滑形成鲜明对比的是，上海周边的苏州、杭州、昆山等地的交易量持续攀升。深圳周边的惠州、佛山、东莞等地，也出现类似的现象。
高盛中国首席经济学家哈继铭近日表示，本轮房价上涨资本推动的迹象太明显，中国楼市泡沫严重。近日甚至有机构推测，如果交易量持续下滑，将影响开发商现金流动，因而不排除上海、深圳的房价在下半年可能会下调10%的可能性。
二线楼市成投资客新战场
上海楼市新政出台刚3周，房价出现了短暂回调。据链家数据，上海楼市新政颁布两周后的4月4日—10日，周成交面积骤降至20万平方米。成交量下降的同时，成交均价也从维持半年的3万元/平方米的均价，跌至2.8万元/平方米。
受需求外溢效应影响，一线楼市的需求，正在大量涌入周边的二线城市，致使这些城市“面粉”价格短期内出现暴涨。
苏州近日举行的今年首场土地拍卖会，成为40多家开发商围猎的秀场。13幅土地拍卖的总价约250亿元，但更疯狂的是，这些地块的平均溢价率达到2倍之多。
开发商之所以在苏州疯狂飙地，与苏州房价惊人的涨幅有直接关系。“房企发现，在一线城市以外还存在具有投资价值的新大陆。”一家福建房企总裁表示。
苏州一家房企高层告诉记者，去年7月份的时候，苏州平均房价只有1.2万元/平方米左右，到今年3月，苏州房子均价已经升至近1.8万元/平方米。
“大家都认为一线房价会涨，但现在限购升级，上海买不了房，手握资金的购房人就在周边寻找机会。苏州、南京、杭州、合肥成为新的目标城市。”易居控股执行总裁丁祖昱表示。
苏州不过是开发商和投资者眼中众多楼市“新大陆”中的一个。在刚刚过去的3月，房价环比涨幅最大的不是北上广深，而是一线城市周边的城市。
据中指院数据，3月份东莞新房价格环比上涨6.7%，成为全国环比涨幅最大的城市。而惠州、苏州分别以6%和近5.8%的环比涨幅，位居第二和第三位。包括昆山、中山等城市，其房价涨幅分别高达5.6%和4.15%。而上海和深圳的环比涨幅，也只有5%和3.63%。
“要知道，环比涨幅不是今年和去年同期比较，而是统计当月和上个月相比。单月达到这样的涨幅，已经很惊人了。”丁祖昱说。
记者所采访的多位业界人士认为，一线和二线城市的房价仍有上扬空间，回调的可能性几乎为零。
“上海、深圳等出调控政策城市住宅的成交量将在近几个月内有所萎缩，但对住宅均价的遏制作用，不会非常明显。一些被认为有潜力的二线城市，房价上扬的态势才刚开始。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏认为。
重点城市房价收入比偏高
多数业界人士认为一二线城市房价继续走高的时候，有学者提出另一种看法。
高盛中国区首席经济学家哈继铭指出，中国的房地产泡沫可能是全世界最大的。“除了极个别的超大城市还有上升空间外，许多城市的房地产都将面临结构性回落的挑战。”哈继铭在近日中欧商学院的演讲中表示。
对于哈继铭的观点，多数业界人士认为这种看法与当下需求较旺的现状并不完全符合。就多空之间的争论，有机构近日从房价收入比的角度，对当下国内楼市进行了诊脉。
从历年房价走势来看，2008年的低谷及2003年以前的稳定走势基本能反映全国房价收入比的合理值，并据此暂将这段时间合理房价范围的上限确定为7.8。
易居对全国35个重点城市历年的房价收入比走势进行比对后发现，去年35城房价收入比均值为8.7，较2008年之前有所上升，但与2014年基本持平；然而目前，这些重点城市偏离合理值的平均幅度已经达到12%。
一些城市偏离度则更高。据易居披露的数据，深圳房价收入比的偏离度高达111%，是偏离均值最高的城市。厦门的房价收入比偏离均值70%，北京和石家庄偏离45%，上海、福州偏离40%。即使是二线热点城市，南京、天津、合肥三个城市的偏离度也达到25%，杭州则偏离均值18%。
多个热点城市房价收入比出现不同程度偏离，但仍然有大量的需求在购买，价格仍然在上扬。对此高和资本董事长苏鑫指出，本轮房价的大幅上扬，很大程度上是由货币增长所推动。
苏鑫表示，从日常生活中再次出现“蒜你狠”、“向前葱”以及猪肉价格飙升等现象中，可以发现物价上涨的速度较快。经过几轮降息，目前银行利率处于较低水平。对房地产来说，一线和强二线市场确实有大量需求存在，但另一方面也要看到货币供应和投资需求的推手作用。
“在股市依旧低迷而三四线楼市去库存压力未减的背景下，为了跑赢CPI，一线和热点二线楼市成为手中握有资金的人资产保值增值的最佳选择。如果没有其它投资渠道对这些资金进行分流，虽然房价有虚高之嫌，但预计短期内价格很难降下来。”苏鑫说。
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