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香港负资产房暴增14倍 亲历者看银行收走房子
2016-05-03“五一”前夕，香港金融管理局公布的一组数据刺痛了不少香港市民：2016年一季度香港负资产住宅按揭宗数从去年四季度的95宗增加至1432宗，暴增14倍，创2011年10月以来新高。
之所以用“刺痛”，是因为不少20世纪90年代后期的香港购房者都有过“负资产”的经历。
香港1998年出现首次通缩后经济开始变差，2003年又遭遇了非典(SARS)侵袭，楼价大幅下挫，较1997年的高位下跌了近70%。2003年6月，整个香港的住宅负资产宗数达到了历史最高的105697宗。
香港负资产房暴增14倍 亲历者看银行收走房子
“1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子，从银行贷了667.8万港元，可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的赵伟(化名)告诉《第一财经日报》记者。最终，由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，赵伟的房产被银行收走拍卖。
如今，不少刚工作不久的香港购房者很有可能重蹈赵伟的覆辙。
负资产经历者决心终生租房
1997年，拿到第一笔年终奖金的赵伟决定在香港完成置业梦想。几经挑选后，他连夜排队抽中了位于香港深井浪翠园小区的一套住宅。
“房子是927平方尺(103平方米)，当时每平方尺的价格是8000港元，总价约742万港元。”赵伟告诉本报记者，当时的借贷环境非常宽松，首付仅需一成，他觉得非常幸运。
谁料，这套房子竟成了他一生的噩梦。
2003年，金融危机加上非典席卷，市民对香港楼市失去信心，房价开始暴跌，比1997年的高位下跌了约70%。“当时就算是新楼盘，每平方尺的价格也只有2000~5000港元，很多香港人都难逃负资产的命运。”赵伟表示。
由于房产的抵押价值已经低于未偿还贷款总额，银行便开始向不少业主callloan(要求借款人提前部分还款)。“万万没想到有一天银行也给我打了电话callloan。”赵伟买房时从银行借贷了667.8万港元，而他那套房产当时的价值跌到了250万港元，是原价的近1/3，他自然也成了负资产人士。
“银行打电话来时，我还欠银行500多万港元，银行要我再追加300多万港元，以弥补抵押品价值不足的情况，否则就要收楼。”赵伟回忆起当时的情况依旧心有余悸，“感觉天要塌下来了。”
香港房价曾多次出现大幅下挫
无奈的是，赵伟家境并不富裕，买房、装修已经花光了所有积蓄，最后他只能眼看着银行收走这套精心装修的房子。“房子也没有了，还欠了一身债。”赵伟告诉本报记者，银行以200多万港元将房子拍卖后，他还欠了银行200多万港元。
最近，赵伟终于还清了所有欠款，但受过挫折的他早已决定终生租房。
像赵伟一样，经历过负资产的香港人不在少数。根据香港金融管理局数据，2003年6月，出现了105697宗负资产案例，未偿还贷款额高达1650亿港元，即每宗平均欠款156万港元。
香港财政司司长曾俊华在上月公开表示，负资产在经济不好的时候经常出现，楼价自从去年9月以来，已经下跌11%，但趋势仍不明显。他会密切留意楼市的状况，因为如果楼市有大幅调整，将会影响经济发展，除了楼价以外，还会留意负担能力、供求等一篮子因素。
多名市场人士也对本报记者表示，如果香港房价持续下挫，负资产的个案将会大幅增加。有银行界人士透露，一旦负资产数量增加至1000宗，就会触及不少银行的警戒线。
莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文则对本报记者表示，负资产的情况会持续出现，但不会像1997年时那么严重，除非楼市在很短时间内大跌20%~30%，“目前香港楼市的买家以自用人士及打工人士为主，只要经济没有大幅变差，问题不会很大。”
成负资产人士还是取消订单
尽管目前负资产情况尚在可控范围内，但曾经“受过伤”的香港人却对这个词非常敏感。在莎莎从事销售工作的张婷(化名)去年12月以一成首付在香港屯门的“满名山”小区买下一套房产，总价为500万港元，对于才25岁的张婷来说是一笔不小的数目。
但这个小区要在25个月后才交房。交完订金后的张婷开始后悔，因为香港的房价开始跌了。
根据中原地产的数据，2015年12月至今，中原城市领先指数已经下跌了7.4%。换句话说，在不考虑其他费率的情况下，张婷的这套房子价值已经跌至463万港元。而张婷的贷款额实际为450万港元，因此她当前与负资产的“距离”只差13万港元了。
市场人士目前普遍预计香港今年房价将下跌5%，若以此计算，张婷这套房子的市值将跌至440万港元，那么张婷到今年底就将沦为负资产人士，虽然只是10万港元的负资产，但对于经历过风雨的张婷父母来说，女儿的这个选择确实让人担心。
当然，除了可能成为负资产人士，张婷也可以选择挞订(取消订单)，但她迟迟难以抉择。
由于目前香港整体零售市场不佳，根据香港特区政府统计处3月31日发布的数据，今年2月香港零售业总销货价值临时估计为370亿港元，同比大跌20.6%，系17年以来最大跌幅，扣除价格变动，2月份零售业总销货数量也同比大跌19.5%。
张婷的父母担心女儿在莎莎的销售工作前途堪忧，未来很可能连房贷都还不起，于是建议女儿干脆退了房子。
像张婷一样纠结的人不在少数，根据香港法律，业主在购买期楼时，在没有获得新房的情况下违约，只需要没收5%的订金，如果买家认为楼市将继续下跌，便会选择挞订。
有数据显示，2016年1月，香港的新盘挞订数据急剧上升，当月有8%的新房订单被取消，但在2015年全年，仅出现了203宗新盘挞订个案，只占整体成交量约1.3%，如此高的比例反映买家对后市的看法非常冷淡。
中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰表示：“去年下半年以来，香港部分地区房价下跌幅度达到一成，在新的一手买卖条例下，买家挞订只需赔付5%的订金，及时挞订再买一间反而还能便宜5%。”
地产经纪纷纷转行
实际上，除了挞订，更多的投资者选择了观望。
根据仲量联行发布的《首季香港物业指数》报告，香港整体住宅买卖成交量在2016年第一季度跌至6221套，同比下跌39%，是有记录以来的新低。
根据香港地产代理监管局数据，截至2016年3月31日，香港持有地产牌照的从业员共40364人，假设每位代理人在第一季度只销售一套房子，那么只有不到15%的从业员开了工。
不少地产经纪不知所措，为了生计纷纷转行。一名已在香港葵涌区开设自己地产分行的地产代理苏鹏(化名)见形势不妙，目前已经开始找其他工作，他干地产经纪前曾在一家中资银行担任人力资源经理，可惜十几年过去了，很多业务早已记不清了。不过，苏鹏告诉本报记者，他愿意从头做起，哪怕一个月只有两三万港元的薪水。
成交量持续下挫的情况下，有业界人士呼吁香港特区政府能够放松楼市逆周期措施。根据香港金融管理局住宅按揭调查数据，今年2月按揭贷款申请环比减少1571宗至4869宗，创下了1998年6月有记录以来的新低，并且首次跌穿5000宗的水平。
经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示，香港楼市正在持续调整，虽然开发商增加了优惠措施，二手房业主也扩大了议价空间，但楼市的调控措施及压力测试要求仍然阻碍了不少买家入市。
不过，香港署理财经事务及库务局局长刘怡翔早前表示，虽然近月私人物业价格和成交量有所回落，但香港的房屋供求仍处于失衡状况，楼价与市民负担能力仍然脱节，金融管理局还不能确定楼市下行周期已经形成，会继续密切留意市场情况，并随着楼市周期的演变，采取合适措施，确保银行体系稳定。
(第一财经日报)
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