中国房地产战略家2016-05-10 来源:世联行 作者:陈劲松
一、三十年为一世而道更
什么叫“下半场”?一会说白银时代,一会儿说黄金时代,那到底什么是下半场?
这先要从“三十年为一世而道更”说起,《说文解字》说:一生是一个甲子,一世是三十年,三十年为一世而道更。30年到了,大的要变了,30年河东,30年河西,基本就这个意思。
为什么三十年为一世而道更呢?我们回顾历史,好像真这样。
比如说,1919年到1949年,这个大的道更,就1919年的道理在1949年全变了,小的道理就别说了。1979年十一届三中全会召开,以经济建设为中心,1949年那套都变了。
1979年到2009年,事实上到2009年,整个前三十年的大道理都应该变了,那你说怎么现在还没变呢?这个问题后面再说。前面说三十年为一世而道更,道更就是下半场,大道理不变就是上半场。下半场大道理、大规则的转变,就是我要讲的中国房地产的下半场。
中国房地产上半场发生的故事,我们都知道。上半场的波澜壮阔,靠的是什么逻辑和规则走到今天?这个规则还可以延续吗?按照三十年为一世而道更,这个一世走不太长时间,有没有可以预测到什么时候发生惊人的转变呢?今天我就想讲这个。
三十年为一世而道更,这是年轻人最大的机会。从我自己来说,本人是60年代的,我们赶上了大道理的转变。1979年高考,四年后我们毕业了,我们创企业的时候根本没人竞争,再接着我们这帮人成了目前社会最核心的商界力量,学界也同样道理,根本没人挡你,这就是我们抓住了道更的机会。
接下来的三十年,道更也正在发生。可能大家还没意识到,因此我想,如果我能够提醒大家有这件事,也算对年轻人有个交代。
二、前三十年的“道”是什么?
在中国前三十年,就是2009年之前,事实上前十年,一直都很慢,直到1989年。1987年去上海外滩,那叫一个乱,因为我们还没有找到一个中国发展的路。真正找到这条路是在邓小平的南巡讲话,那之后的十年间,突然中国大变,因为我们找到了最基本的商业逻辑,中国人一下子有钱了,有钱的速度令老外瞠目结舌。为什么有钱?土地资本化了,这是前三十年唯一的硬道理和大道理。
土地资本化是中国找到的一条路,从此轰轰烈烈地开始了市场化、城市化,城市化带动了工业化,到1999年完全确立了新规则。99年之后直到2009年,这个过程是一个完美的闭环,以至于整个经济其实是笼罩在中国房地产土地经济、土地财政、土地资本化,推动市场化这么一个过程。前三十年凡是搭上这个快车的人,今天叫做有产阶级。凡是没上车的人,事实上很难受。为什么呢?因为我们出国的同学,回来突然发现这个快车没他的份儿,发现在国外辛辛苦苦挣的钱在上海连两房一厅都买不起。
这个快车一路到了2009年,全球经济危机发生了,我们怎么应对?还是发钱。只要房价一涨就打压,不行就发钱,因为这是我们完美的闭环。没有一个更大的逻辑闭环,能取代这个基本逻辑。这就是中国基本逻辑。
由此,在2008年经济危机之前,终于找到了中国发展的道路。这个道路不是华盛顿西方经济学家说的那套,而是我们这套,叫做“中国模式”。中国模式,最终把这个逻辑确认得非常完美。可惜这套逻辑,不适合其他国家,因为没有那么庞大的土地可以市场化、资本化。所以说中国模式,提两年,不提了,为什么?不可靠。从某种程度来说,是毛主席做了征地,邓小平做了市场化的规则,江泽民开始兑现。
三、新模式的奇点临近
这个模式走到2008年,发生了世界规模的经济危机。事实上,当时房奴这件事,大家已经承受不了了。然后“哗”4万亿再刺激,这个模式就走到今天了,但还能走多远?还能继续三十年吗?我管它叫奇点临近。
目前,如果在上海这样的城市拿地,那么一小块地,一百家房地产开发企业抢,就会面粉贵过面包,大家拿得心惊肉跳;如果在三四线市场拿地,盖个房子,就是库存。现在从开发商这儿就已经不太好玩了。
深圳去年经历了50%的上涨,上海正在走这个补涨过程。诸位同学都很清楚,想在上海立足的话,我们得付出多大代价呢?八十平米,在内环或者说中环,你每个月的按揭大概在两万块以上,好的小区超过三万。三万是什么概念?你每个月得挣多少?按揭不超过月收入一半,是什么工作能让夫妻俩人,每月净挣6万块?这个我不明白。如果是这样,奇点也在临近了。
城市化,城市化,上海当然塞车塞得要命,市区房价这么贵,都周边买房了。德州是山东的三四线城市,我去了一趟,德州说陈劲松来,那就太好了,你帮我卖楼吧。我说,我对德州不了解,来这是因为其他事。结果到了德州,我发现,马路非常宽阔,比上海的还宽;城市公园修得非常棒,快赶上深圳华侨城了。但是没车,商业街关门,房子大,这是四线城市进行城市化的典型。中国城市化到底发生了什么事?事实上奇点临近的标志是,你解决的三个问题,主要参与人,可能都不太愿意进去玩了。
这个流程再继续这么走行吗?那不这么走,怎么走?大家说,不对,现在不就还这么玩的吗?所以我要把“三十年为一世而道更”这事再拆分一下。未来怎么演化,我们下半场怎么演化?
四、旧规则应对新危机
现在政府负债非常高,要降杠杆。房地产升值正在打压,上海深圳出台非常严密的政策要打压,这个圈不是乱的吗?货币当然还在超发。那这个规则怎么变?我不是算命先生,我当然不知道,但我可以通过结构性来分析,中国的发展,历史有惯性,惯性可能有部分规律。
事实上下半场已经开始了。
开始的时间是2008年。2008年的时候,刚才我说的所有的矛盾都已经出来。1979到2009应该结束,但没结束,原因是什么?碰到了世界性经济危机,以至于应对挑战,我们没有一个新的武器。我们只能用老的,这个老的就是四万亿的刺激,继续用原有规则。
十八大开了,我们觉得应该改吗?没改。为什么?虽然到了2016年,但我们还是用历史来看一下。
这是中国在三个三角上的回应,历史上这么走过来,我们总会遇上阶段性危机,然后启动改革红利,改革红利产生一点,危机一过,我们就很自豪,认为中国模式可以不断循环往复。
民国时,我们认为找到了应付危机的手段,按部就班,西方民主。突然1919年巴黎和会,西方那帮给我们灌输民主思想的老师欺负我们,面对第一次世界大战中国被瓜分的危机,整个中国的知识分子完全倒向俄罗斯。就是老模式应对民族灭亡,觉得慢了,觉得不行了,得用新模式。只要一个大危机一来,中国人立马就能找一个快速解决问题的办法。
1949年的历史就不说了,1979年也一样,中国是到了崩溃的边缘。我记得我来上海读大学的时候,哈尔滨的同学都特别羡慕我。为什么?上海读大学,不吃粗粮啊。
接下来就是1979年到1989年的故事。“三十年为一世而道更”的头十年,一般是怎么过来的?并没有找到很好的,我们用的是老模式应对危机。那是什么?双轨道,计划经济继续干
同样在今天,09年到19年,我们也用老模式,就是土地财政这套来应对新危机,为什么?新的模式没成熟。我们整套新模式是第二个十年确立的,1989年到1999年才完全确立。诸位,我们要用历史的观点来看,历史具有强大的惯性。
历史在头一个十年都是用老模式应对新危机。为什么说中国1979年到1989年非常伟大?当时的领导人邓小平,对所有新的尝试的态度是,可以试,大不了就关。朱镕基说证券交易所可以开,大不了关,当时我们是这样的态度。
都是老马拉破车,俄罗斯是,中国也是。但俄罗斯干了一件蠢事,就是把老马停了,把旧车拆了,希望再造新车。中国不是,中国是老马继续拉着,同时在车上,修自行车,修摩托车,实在拉不动,自行车摩托车也能对付,继续往前跑,中国改革成功了。
这是中国的标准模式,我相信在应对危机时,其实走的是同样的模式。目前就是类79年到89年,旧的模式走不下去,但还得用。
五、新模式诞生于第二个十年
新的模式,我预计在2019年到2029年将全部诞生。这个“三十年为一世”的第二个十年,非常有意思。目前中国所有主流的公司,最牛的公司,全部诞生于这个时期:万科、华为……多的去了,包括世联也一样。那1979年到1989年诞生的公司,年广久、步鑫生,他们在哪儿?当时我们毕业时最想进的公司是什么?最牛的公司是什么?中国进出口总公司,那可比银行和政府都好很多,现在在哪儿?烟消云散。因为规则改了,那个公司就不存在了。
所以不要看过去十年那些公司有多厉害,很多在第二个十年,就土崩瓦解了,然后新的力量,会变成一个庞然大物,在1999年到2009年的时候,他们赚了市场上最多的钱。
我们希望把这个模式,假如用这个历史框架是成立的,换,而且我认为有合理的,换。我们也可以想想,新三十年。
现在处于什么时期?我们完全可以拷贝过来,所以我也不着急了。原先我是着急,新模式,新模式,老呼吁收房产税。有炒楼的人,天天问我买不买房子,我说你现在有多少,他说有十几套。我就生气,这坏了,房子都在他们手里,他也不往外拿。
为什么在中国,REITs总也诞生不出来?税收有问题,税收要改,但说了一百遍都不改。公有住房占上海总存量超过50%,运营效率极低,为什么不市场化?白领都跑那么远住,怎么生活?改呀。容积率要提高,多提供点基本配套给白领们,哪怕是提供一些低端住房也好,比如同济大学这么漂亮的校园,需要清洁工,那清洁工的生活成本太高了,霍院长得背负多大的压力挣钱。这虽然是个问题,但没人理。为什么?因为上海郊外的土地要卖钱
现在我们处于旧模式应对危机和新模式诞生的时期。急也别急,也挺好,给诸位年轻的学生们一点时间,正像我们当年在学校读书那样,你们现在可以尽情地去谈谈恋爱,问题也不太大,因为什么?没那么快,没说机会就没了,该干啥还可以干啥。
六、从三个角度看新规则
如何判断当下或未来的规则到底会怎样?如果诞生新规则,那规则是什么?我不想用算命先生的那套来说,将来上海房子一定会30万以上,这么说是误导。
我们来看规则怎么样?我觉得马蔚华的三句话非常好:
不知未来者,无以评判当下;
不知世界者,无以理解中国;
不知宏观者,无以处理微观。
买不买房?怎么买房?这事很微观。但宏观到底是什么?你不知道确实很难下定决心。那我们变成了炒股的那帮人?迷信短期的K线图,我们会很累,还浪费我们的时间、精力。
为什么现在是新模式的诞生期呢?就是法律和规则一定会落后于实践!这大概需要十年左右。
年广久,从招七个雇工给他炒瓜子,到私营企业法颁布,多久?小岗村土地承包开始没到十年,因为是逼得没饭吃,但是法律一定会落后于实践,目前是新规则的诞生期。那新规则会怎么样呢?三个角度来看。
(未完待续)