关于房地产的一篇文章

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对于目前的房价与未来走势，一直都没有怎么想明白。而且供给需求关系是怎么导致的价格越来越涨的，图线老是画不好。看了这篇文章有点醍醐灌顶的感觉。分享一下，以便有我一样困惑的人解惑。
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我读大学的时候，2006年夏天参加数学建模竞赛的培训，老师从报纸上摘了一堆数据下来（但没告诉我们是从哪份报纸上抄的），不知道是哪个城市的房地产数据，让我们做个模型分析房价以后的走势，并且判断采取什么政策才能抑制房价上涨。我们根据老师给的数据去网上搜了一下，推测这个数据是长沙的，或者类似规模的城市的数据。

      然后呢，我们做了个模型，当然，这个模型非常简单，充满了各种假设。

      在这个模型里，我们假设一个城市每年都会稳定新增一批有居住需求（而非投资需求）的人，也就是后来所谓的刚需概念。但有需求不代表买得起房，我们假设这群人的收入是正态分布的，凡是付得起按揭的人，我们都认为是买得起房的，而按揭的月供，考虑到一个家庭扣除各种生活开支（包括伙食费、水电气、少量的社交生活，以及少量的备用金）后，剩下的都用来付月供。既然现在刚需概念都流行了这么久了，这里我就把这部分简单称为刚需吧。

      然后我们又假设存在一批投资人，这群人不考虑人数，只考虑他们持有的资金。由于2006年的时候，房价基本上是毫无疑问会稳定上涨的，所以这批人会最大限度地买入房产，不考虑房子当前的价格。我们预估这批人的投资策略是支付首付后，预留3年的月供，3年后即使需要继续付按揭，也完全可以通过抵押贷款或者出售极少量的房子就可以支付随后的月供。

      最后，我们假设了房产的供应量是稳定不变的（不要笑话这么多假设，好多搞经济的金融的，模型还没我们做得严谨呢）。也就是说，投资者在不考虑房价的情况下，将资金全部用于购买房产而不在乎当前房价。由于投资资金占用的房产，导致房产供应量减少，而刚需人群按收入从多到少排序，最后一个批获得房产的人能承受的月供决定房价。

       按照这个模型，我们根据老师给的数据，加上我们查询的长沙的人均收入（因为长沙的其他数据和老师给的最接近），解方程得出用于投资的资金是稳步上涨的（增速稳定），然后假设将来用于投资的资金也是稳步上涨的情况下，房价在刚开始两三年内会上涨比较缓慢，但从第四年开始，房价会飞速上涨，很快就翻倍地往上涨。造成这个结果的原因是刚需人群的收入是正态分布的，当房价上涨超过正态分布的中间位置人群的承受力后，剩下的刚需人群的贫富差距迅速加大，只需减少少量的房产供应（也就是投资人群再占有少量房产），就会导致房价迅速上涨。举个简单例子，比如说4000~6000元月收入的部分存在10万人，那房价要从4000元月收入的人买得起涨到6000元月收入的人买不起，需要减少10万套供应，也就是投资者需要新增购买10万套房产。但从6000元到10000元月收入的部分可能只存在1万人，所以投资者只需要再购买1万套房产，就可以让房价涨到10000元月收入的人买不起的地步。而（不考虑通胀的情况下）伙食费、水电气等等的开支增长是低于收入增长的。1万元月收入的人的可自由支配的资金其实比6000元月收入的人多了几倍，也就是说1万元月收入的人可以承受的房价比6000元月收入的人高几倍，同理房价也会涨好几倍。

       各位不要笑我设定的1万块钱就买房的说法，这只是一个说明而已，而且当时2006年的时候，我一个月的生活费才350元，好多家庭一个月的伙食费才几百块。

       但是当时，我们被几年后房价翻倍地涨的结论惊呆了，然后作为对社会基本没接触，也没什么历史经验的在校大学生，我们很自然地认为自己的数学模型做错了。为了能交差，我拿Windows自带的画图板把MATLAB做出来的曲线图后面半截给檫掉了，只留了3年的预测，然后非常happy地拿去向老师交差了。

       好了，背景交代完毕，回过头来说2016年的房价问题。先看知乎上2015年7月的一篇文章2015 年全国房价会呈什么趋势？ - 黄白小猫的回答
       这篇文章里把房价上涨和外汇储备增加联系起来了，房价基本上和外汇储备一个走势。作者的解释是外汇主要靠外贸累积起来的，这意味着新增货币最先是流入外贸从业者手里，或者说参与外贸的老板手里，这些人的购买力抬高了房价。
       我的看法是，外贸只是贫富差距拉大的一个方面而已，外汇流入的资金要流向全社会是需要一段是时间的，在这期间如果外汇流入持续增速，那贫富差距就是不断扩大的，但除了外贸以外，还有其他加大贫富差距的因素。贫富差距加剧导致房价“飞速”上涨。原因很简单，从我前面提到的那个模型来看，首先投资房产的是有钱的一群人，这群人的投资性买房等同于减少房产供应；另一方面，即使对于刚需人群来说，收入差距越大也越容易拉升房价。

       对于房地产商来说，减少房产供应也是提高利润的最好办法，这和一般商品销售里扩大销量增加收入的情况刚好相反。对于一般的生产性企业来说，扩大生产能降低成本，而对于房地产商来说，或者对于项目制的企业来说，由于管理精力有限，你可以同时开一个楼盘，两个楼盘，三个楼盘，但不能同时开100个楼盘，另一方面，项目管理不比流水线，项目制的东西，规模越大，管理成本上升越快。
      其次，房价上涨导致政府卖地的价格上涨，各种其他费用也会上涨，再加上各种抵押贷款的问题，这导致开发商不可能选择降价来薄利多销，一般降价销售的，都是由于现金流紧张，而不是为了增加利润。
      有些人说二三线城市的房产不是在降价么？但另一方面，二三线城市的开发商不是在破产么？如果你是一个房地产老板，你是会选择去二三线城市的郊区获得更便宜的地来搞薄利多销呢，还是去大城市中心拿地卖更高的价格呢？或者拿不到大城市的好地，干脆金盆洗手不干了？

      2016年的大趋势是经济下滑，各种公司关门大吉，所以，所谓的刚需部分人群的购买力是越来越弱的。另一方面，经过了这几年的金融大跃进，再加上股市又暴涨暴跌了一把，财富是向少数人手中集中的。随后经济下滑导致资金寻求保值避险的渠道，目前看来，资金流向国外是个大趋势，但当资金流失太严重时，TG完全可能做出停止民间换汇的措施，至于购买黄金，本质上讲和换汇差不多，也是可以强制叫停的。所以资金会外流一部分，但还有很多资金只能在国内找避险渠道。总得来说，就是可以用于投资买房的资金越来越强，而作为其对手的刚需资金实力却越来越弱。这两项因素作用在房价上是很矛盾的，投资的人不可能自己跟自己炒，就像股市里不能只有庄家，没有散户一样。

       刚需人群的购买力越来越弱，直接表现的后果就是二三线城市的房产全部垮了，只有大城市的房产还在涨，看起来就像是大城市抽光了二三线城市的血一样。如果这种情况继续下去，投资资金为了规避风险，会越来越向城市的核心位置聚集，也就是说大城市外围的的房价也开始跌，而公司集中，交通良好（比如地铁口）的房价继续上涨。

       再往后会怎么样？从政府能采取的方式来看，要么大水漫灌，只要钞票印得多（并且能均匀地流入社会），那就能普遍稳住房价，但涨不动，因为这些钱只能稳住银行的坏账，没法提高普通人的购买力，相反，可能会导致日常生活成本的上升，到时候从日常生活开支来看，各位恐怕在体验通胀，而不是通缩。
      另一种可能是政府不灌水，或者有节制地灌水。这种情况下，只要放宽房贷的条件，刚需里最有钱的那部分人还是负担得起按揭房的，那最好的地段的房价依然会涨，只是涨得比较慢，但哪怕是大城市里稍微外围一点位置，恐怕房价都会跌。毕竟在城市里刚需买房的，说到底还不是因为需要在城市里上班，如果经济大环境不好，连企业和公司都在垮，或者削减工资，那这些所谓的刚需人群又何必留在大城市？反过来，这几年多印钞票累积在金融领域里的资金，最终还是会流向社会方方面面，抬高了物价后，如果工资不涨，一般的打工仔们还不是只有黯然离开；如果工资涨了，这种经济环境下，又有几个公司能承担得起？

      最后说说深圳。深圳的房价涨得快，要看看最近两年发生了什么事。首先是国家鼓励各种创新创业，鼓励各种高新技术企业；其次是去年股市涨的那么火，那么多上市企业“制造”好题材，都是新创建的公司或者有新概念的公司；第三，深圳搞个前海区，都是邀请服务型企业和金融企业入驻；深圳现在的金融业比广州都还发达，所谓的北上广，早就该改名叫北上深了。
      我去年一年，在上市公司看并购项目（没一个做成的 -_-! ）一半项目不是标的公司在深圳，就是深圳那边的基金公司推荐来的，所以说白了，大量的社会资金涌向深圳，养活了一大批公司，还都是给员工开高工资的公司，所以深圳的房价才涨那么快。不管怎么说，投资性的资金实际影响的是房产的供应量，真正决定房价的，还是自己买房子住的人，他们能负担多高的价格，房价就停在什么价格。另外，房价高涨也需要信心的，就像股票上涨需要信心一样，深圳的信心从哪儿来？看看当前房价在涨，回头看看隔壁香港的房价多高，是不是瞬间信心就爆棚了？
      至于说房价能涨到什么程度？这么说吧，创业创新不是喊口号喊出来的，去年股市火爆的时候，并购定增捧出来一大批新兴企业，哪怕去年股市暴跌的时候，热情也不减，因为好多上市企业就指望着靠并购来救命呢，高位的时候股权质押套了不少钱出来，要是股价跌得太厉害，连银行都得跟着一起哭。所以股市跌了，新兴企业还是那么火爆。但所谓的创业创新，大部分最后都活活不下去的。上市公司现在急冲冲搞并购，也是为了救急，等这段时间过后，上市公司没那么急了，给新兴企业开的条件自然也不会那么好。到时候深圳提供的就业岗位会减少，工资也会下降，深圳的房地产也就没这么火爆了。

有人提到了房地产企业的成本问题，由于国有土地出让价和政府的各种税（还有资金利息），导致房地产行业成本居高不下，因此认为房价不可能降。这个理解是错的。

我前面已经说了，在面临经济下行，房地产行业下滑的情况下，房地产商获的优选方法并不是薄利多销，而是减少供应量，同时涨价。因为房地产行业的成本导致房价不可能大幅下降，无法像一般的工业产品一样通过扩大生产规模来降低成本。同时房地产项目的管理方式也使任何一家房地产公司都不可能像机械电器类的工厂一样迅速扩大生产规模。所以与其降价，不如减少供应量，同时把价格提得更高。

根据我大学时做的数学模型来看，房价越涨，到后来越容易涨，或者说涨得越快。在我之前做的模型里，假设的情况是房地产供应量不变，由于投资性购房增加，导致对刚需人群的供应量减少，房价才上涨。而房地产商主动减少供应量（包括一些房地产商破产或者转行，也是同样起到减少供应量的效果），这和投资购房增加，导致刚需人群的住房供应量减少，效果是一样的。

而这个模型里也表现出了另一个现象，那就是房价越涨越快，原因很简单，因为人群的收入是正态分布的，高收入人群的人数少，而且收入差距大。当房价几千块一平米的时候，大部分人都买得起房，可能一个城市的住房销量有十几万套，那减少一两万套供应量，造成的房价提升有限。但当房价几万块一平米的时候，实际上只有很少的人买得起房， 房屋供应量已经只有几万套了，你减少一两万套房，那房价能飞上天。

但反过来看呢，如果在房价飞上天的时候，你增加一两万套供应呢？那瞬间房价就崩盘了，你信不信？而且随着房价下跌，市场失去信心，房价会越跌越厉害。这就跟股市5000多点的时候跌下来的情况一模一样。

到底房价在多少的时候，房子供应量该是多少，这是说不清楚的，我敢说绝大部分房地产公司的市场评估还不如我上面提到的那个模型准确。但经济领域的变量太多，这些数学模型，说到底只能提供一个趋势参考，整个房地产行业其实是不清楚到底该怎么调整供应量以保证房价上涨，就算知道了，大家也不会遵守，因为市场活动中的个体不是绝对理性的。任何时候都有可能有某些房地产商把房子修得太多，导致房价下跌，只不过以前房子成交量大，所以偶尔出现供应量超标的时候，都可以通过捂盘来减少对房价的影响，然后在随后一段时间内减少供应量来消化这些过剩的房产。而破产的房地产商名下的房产则可能几年都不会流入市场，这种情况下，房地产商破产非但没有向市场提供廉价的房子，短期内反而减少了房产供应量。

就比如说现在，实际上很多地方的房地产已经过剩，很多房地产老板已经破产了，但他们修建的房子并没有立刻流入市场，原因很简单，因为每栋房子都有相对应的负债，比如银行贷款。房地产商破产后，银行并不会马上清算资产，对于很多银行领导来说，宁可挂笔坏账在那儿，也不愿意处置抵押物，因为银行处置抵押物，是要通过法院拍卖的，而法院拍卖里面的门道很多，有时候甚至只能处置出一折的价格，对于银行领导来说，这算国有资产流失，所以都不愿意背这个黑锅，坏账一挂挂几年都有可能。而且就算走拍卖流程，往往也要一两年时间。

但随着经济下滑，银行的不良资产越背越多，终究是要处置的。就算没有银行这回事，房地产商也有栽了之后被人接盘的。

而现在是什么行情？二三线房价下跌，成交量下滑，小房地产商纷纷破产，而北上深的房价还在涨，这就是我说的减少供应量推高房价啊。而到房价极高的时候，买得起房的人自然也极少，这时候稍微有点儿供应量增加，房价瞬间就得崩。

举一个简单的例子，如果我有一大笔钱，等某个城市房价非常高的时候，找个在接近核心地段的地方，先用部分资金低价接手一个资金链崩断房地产商的烂尾楼（这种烂尾楼在成都已经有了），获得价格比较低，然后我降价出售，瞬间就会引起这个城市的房价崩盘，各大开发商资不抵债，银行为避险纷纷抽贷，开发商更是死无葬生之地，然后我就可以拿着资金到处捡廉价资产了。感觉是不是和那些国际大鳄搞金融危机如出一撤？

至于那些少数极其高收入的刚需的人群更没指望，整体经济下滑的时候，哪来的极高收入的刚需人群？其他地方都不景气，你北上深的公司是做哪个地方的生意来维持自己员工的高收入的？总不至于就在北上深那一亩三分地上打滚吧？至于所谓的那些有钱人，人家是老板，有钱有时间为啥不去郊区住别墅？房价比城中心低，环境还更健康，人家上班又不打卡。

就算有少数高收入打工仔买得起那么高价格的房子，只要供应量超过这些极少数人群的“刚需”，瞬间就能把房价砸崩盘，至于那些投资性买房的，在房价下跌的时候，只会推波助澜，看看股市就明白了。

所以，所谓的房地产成本支撑房价，其实背后隐藏的逻辑是减少供应量来推高房价，这种逻辑只在刚需人群的购买力还足够的情况下才有效，当刚需人群的购买力极弱的时候，这个逻辑是不成立的。
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PS4：前面说了那么多，好像还是没把预测说得很清楚。说实话，我也没办法准确预测房价会涨多高，或者涨到什么时候。经济问题太复杂，我能掌握的数据也少得可怜。不过既然前面能做出一个定性（非定量）的模型来，我认为房价崩溃前应该是有明确征兆的。

整个房地产行业从一开始的少量房地产商从业开始，供应量逐步增加，房价也以较缓的速度上涨；然后发展到房地产行业普遍上涨的火热繁荣状态，随后开始走下坡路。

在这个下坡路的过程中：

首先第一阶段，我认为房地产会进入一个缩量上涨的模式，即房产总的供应量在下降，价格还会继续上涨。这个阶段除了房地产商会主动缩减供应量之外，还有一些小的房地产商破产，破产后留下的烂尾楼有些会被接盘继续下去，但有很大一部分变成银行的坏账，挂在那儿了，不会进入市场。在这个阶段，二三线城市的房价实际上已经停止上涨了，但也不会出现暴跌。其衰败形式表现为，二三线城市的房价衰败是以小开发商破产、转行、大开发商从小城市收缩，专注大城市市场。实际上这个过程已经发生了（所以也不算是我的预言），比较形象的比喻就是大城市从二三线城市抽血。这里我说的一线城市不仅包括北上深，还包括一些发展较好的省会城市。

第二阶段：二三线城市的血被抽空后，北上深开始抽一线城市的血，而一线城市的核心地段开始抽边缘地段的血，这个阶段依然以一些开发商破产，城市边缘地段新开楼盘减少，总供应量下降为表现，一线城市的边缘地段房价不会下降，或者说不会很明显的下降，更谈不上房价暴跌崩溃。这些边缘地段依然像第一阶段的二三线城市一样，表现为一种停滞。这个阶段目前还没有明显表现出来，所以可以作为判断我观点的一个预言，如果这个预言错了，那我后面说的东西自然都是扯淡。

第三阶段：包括北上深的边缘地段房价都停止上涨，房地产商相互并购合并，房产供应量急剧减少，房价上涨的地段仅限于北上深的地铁口、学区房、城市中心等非常核心的地段。

第四阶段：应该说没有第四阶段了，如果没有外力干扰，由于核心地段的土地非常稀缺，再往后房地产市场就陷入停滞了，房价依然没有下跌。但没有外力干扰的情况是不可能的，以下几个因素会导致房价崩溃。
1、有人故意砸盘，不需要多少钱，至少对于曾经非常繁荣的房地产市场来说不算多大的资金，故意砸一下盘，房价瞬间就崩了。因为推动上涨的成交量仅限于北上深和极个别大城市的核心地段，很容易被砸下来。而且有些人是有动力做这个事情的，比如帮银行解决了某某楼盘的坏账问题，只要能让放贷银行行长避开国有资产流失的困扰，获得廉价弹药不是问题，砸盘的同时就能赚钱，最后跌过头了还能捡一堆廉价资产。

2、银行背不起坏账了，主动清算不良资产，也会放出一批房子来，在第三阶段以后做这个事情，很容易导致房价崩盘。

3、经济衰退，目前大的经济形势不好。前面我已经说过深圳房价上涨的原因了。如果经济继续下滑，深圳那些新兴企业和金融公司一样躲不过，他们雇佣的那些高收入人群必然流失，人家没必要丢了工作还呆在生活成本高的地方，就算留下来，也没工资付按揭。人走了，刚需没有了，光靠投资有什么用，投资房产的人自己和自己炒么？我不清楚推动北京上海房价的内因是不是和深圳一样，但想逃过经济大环境的约束，可能性不大。

现实里，各个阶段不可能划分那么清楚，而上面提到的负面因素也不可能最后才爆发出来，我认为在第三阶段，这些因素就会开始发挥作用，导致房价开始跌。应该说，这些因素其作用的时间越靠后，房价暴跌得越厉害，反而是提前发作，房价跌得更慢，甚至可能缓慢停止在较高位置（特别是遇到国家拼命印钞票的情况下）。

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关键词：房地产 Windows 国有资产流失 高新技术企业 Window 数学建模 房地产 文章 报纸 大学

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