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雷达卡
2016-08-31 [url=]房地產[/url]
摘要
【开工厂不如买几套房？看看权威分析师们怎么说】每一轮房价暴涨，都能看到不同的担忧，有产者、无产者都在恐慌，企业界、学界、投资界都在担心拐点。但是当房价一次次打脸之后。现在，已经没有人会公开说房价也会下跌了，谁说谁是傻瓜。日本在房地产泡沫加剧升腾的“尾部时刻”，1989年东京房价一年涨了60%，当时，全日本都疯了，人人都相信东京的房价永不回头，是可以涨到天上去的，然后就没有然后了。
先讲两个故事。
第一个：“开工厂不如买几套房”
“忙得焦头烂额收入还不够给员工发工资，一句话早上岸早解脱。”东莞某灯饰厂唐老板说，最好赚钱的还是买房子，他在两年前将工厂关闭在广州买了4套房。
“不幸的是没买更多”
唐老板在东莞的灯饰厂最忙时有100多名工人，灯饰订单多数都是出口产品，忙碌时车间连续几个月加班，“后来生产逐渐下滑，加班很少了，一是订单减少、价格下降没钱赚了；二是员工工资一直在涨，减少员工又导致订单主动减少，还要倒贴钱来发工资，你说不关门干什么？”
唐先生2014年下半年果断关掉工厂，回到了广州的家，动用了亲人的指标陆续买了4套大房子。“幸运的是买了房，不幸的是没买更多。”他笑着说。
第二个故事：要想富当房东、不买房干死都穷
这是今天基金君看到的一个故事。
小敏跟她老公是在深圳做手机零件供应商，从开始在东莞做工，到后来和老公结婚开始开厂。
但是后来她不干了。
“累死老娘了干了15年赶不上买一套房，我把在关外的房子卖了，毛利比我辛辛苦苦开厂多！”
2013年，小敏在深圳关外买过一套不到100平方米的回迁房，当时是170万左右成交的，老公当时还不想买，因为买房现金就会紧张，没法扩大生产，但是因为小敏要生孩子，没办法，两人一咬牙就买了。
后来看着房价飙升，两人说起这事背后都是汗津津的，如果当时一念之差，扩大生产而没有买房，现在是双重打击，生产过剩欠债累累，还要面对疯狂的房价一筹莫展。“深圳房价一涨，我老公就夸我英明，我就夸我娃是福娃，买了这套房，家里好和谐，现在想起来，那20万欠款算个屁？！”
当初和小敏的同行可能没有这么幸运，有些老板投了几千万，三四百工人，关厂、倒闭，一败涂地，深圳的房价也早已遥不可及，自己欠下的债更是深不可测！
几个老乡有时候把小敏老公叫出去喝酒，常常是羡慕嫉妒恨地说，你小子就好了，说好了一起办厂发财，你结果跑去买房！小敏老公每次都抢着买单，回来继续夸老婆英明！
上面的故事折射出办实业的企业家们的尴尬与无奈，也折射出中国经济持续发展的动力正在受到威胁，更折射出中国经济生活中赚钱观念的“跑偏”。理由很简单，任何时候都不能动摇实体经济的发展，可眼下，众多办实业的企业家既看不到未来和希望，也看不到国家对实体经济从体外输血源源不断地注入情况，而都“跑偏”到了正在处于疯狂的房地产市场上去了。
故事讲完了。来看看分析师的观点吧。
一、中金公司固定收益团队做的《地产潮落已不远》，这份报告藏在策略报告中，不太起眼，说了四个社会关注的问题。
1、居民购房规模有多大？报告结论是，国内居民储蓄中的一半用于购房，这隐藏很大风险。美国的比例通常不超过40%，2000-2008年大幅上升曾带来严重的房地产泡沫。
2、居民购房规模还有多大增长空间？报告说，国人都把钱拿去买房了，银行储蓄少了，明年银行放贷很难超过今年，从可投资资金角度看，明年商品房销售可能大幅放缓。
3、企业积极拿地是不是代表投资意愿较强？报告说，不是！投资意愿要看投资回报率、库存等情况，现在开发商都在一线城市抢地，其实也说明他们心里没底。
4、政府调控不收紧就不会有房地产下行吗？报告说，政府在调控，但现在经济不景气，政府没钱，也很难真的去收紧。不过也不要紧，政策调控没那么重要，改变不了价格由供需决定的本质，现在居民没那么多钱买高价房，有效需求少了，房价热会降温的。
二、海通证券宏观分析师姜超的《企业大笔囤钱，居民拼命买房——货币剪刀差缘何扩大？》，这份报告主要说了一个数据，就是去年以来，国内M1增速超过M2且差距持续扩大，上个月更是达到了历史新高。
1、M1指狭义货币供应量，M1主要是流通中现金+企事业单位活期存款 ；M2是广义货币供应量，相当于M1+企事业单位定期存款+居民储蓄存款。M1 与 M2 之差是准货币。
2、M1反映了社会的直接购买能力，商品的供应量应和M1保持合适的比例关系，不然经济会过热或萧条；M2反映了现实购买力，也反映潜在购买力，M1过高M2过低，表明需求强劲、投资不足，有涨价风险。
3、姜超说，M1与M2增速剪刀差扩大，一方面说明企业在大笔囤钱。企业(尤其是房地产企业)面对着不断降低的定期存款利率和实体投资回报率，只能被迫增持活期存款。
4、另一方面，说明居民在拼命买房，将居民贷款转化为企业存款，结果是企业存款高增，从而推高M1。而居民存款的持续低增则拉低了M2.
5、姜超说，这两个行为的后果，显然会导致经济的空心化，不是长久之计！他没有说房价走势，但严重后果已经被数据显性化了，并受到全社会关注，不妨看看政府怎么拆解。
三、国泰君安固定收益部研究主管周文渊为英国《金融时报》中文网撰稿的《狙击中国房地产泡沫尚待时机》
1、当下的泡沫是关于利率、信贷扩张和房地产，泡沫一开始慢慢发展，持续数年，在利率开始上升时，泡沫并不会立即缩小，因为它得到了投机性需求的支撑。“也就是说，当音乐结束从流动性的角度看事情将变得复杂；但是只要音乐还在演奏，你就得站起来 ，我们还在跳舞。索罗斯讲”在观念和现实之间存在一种双向的反身关系，它会产生一种先自我增强但最终自我溃败的暴涨暴跌过程，或称其为泡沫。
2、因为房地产价格的上涨正在逐步丧失经济基本面支持，而更多体现为货币现象，导致不少专家预期房地产泡沫面临崩溃。但回顾有史以来最大两次房地产泡沫化过程，房价崩溃总是在一些关键指标达到极值之后。中国房地产市场的波动更大概率仍然处于正向反馈之中，《大空头》从2005年就已经开始建立CDO的空头，实际上整个过程备受煎熬，当下如果没有信心做好头寸管理，就轻易不要做空中国房地产。
3、尽管说房地产市场价格已经处于较高位置，然按照索罗斯暴涨暴跌模型，中国房地产市场泡沫依然处于较为轻微阶段，考虑到目前M1-M2剪刀差持续扩大，资产荒的宏观背景，不排除一线房地产市场进入加速泡沫化阶段。当音乐继续响起，只能跳舞。
每一轮房价暴涨，都能看到不同的担忧，有产者、无产者都在恐慌，企业界、学界、投资界都在担心拐点。
但是当房价一次次打脸之后。现在，已经没有人会公开说房价也会下跌了，谁说谁是傻瓜。在各种充分数据推理、逻辑分析之后，结论最多只是，拐点在于不会涨那么快了，请注意风险，不过是这些不确定的温和表达。
日本在房地产泡沫加剧升腾的“尾部时刻”，1989年东京房价一年涨了60%，当时，全日本都疯了，人人都相信东京的房价永不回头，是可以涨到天上去的。然后就没有然后了。
在日本泡沫发酵的时代，媒体谨慎使用“泡沫”一词。市场参与者、学界都强烈否认“经济泡沫化”。野村证券甚至在各大报刊上刊登广告和软文，驳斥“日本地价股价过高论”是陈词滥调。学者赌咒发誓说“东京的房价下跌，太阳会从西边出来”，因为“泡沫膨胀符合人们的愿望，由于价格的上涨，多数人都是收益者。获得高薪的人都想在东京投资一套房，这就等于有效地给家庭总资产买了保险。”
日本人捍卫东京的房价就像是今天我们捍卫北上广深的房价一样，但泡沫破灭前是不会通知你的。
所以，这个问题暂时无解。
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