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如何看待房市“最后的疯狂”？
老马谈房产专题
南京大学经济学院 马骏博士
最近听到很多的声音在喊楼市“最后的疯狂”，显然这篇文章不是为了吸引眼球的，本文试图讲清楚“最后的疯狂”究竟该如何理解？或者说其实大家都害怕自己接最后一棒，但是各种声音都有——崩盘的、上涨到30万的——这该怎么看待呢？
首先，大城市崩盘是不可能的，这个问题去年就讲过。要弄清楚“最后的疯狂”可以从以下的逻辑来理解。
1
日本出现房价暴跌的原因是什么？
从观察到日本以及欧美出现过房地产市场长周期下行的典型国家或者区域来看，确实在所谓的“泡沫”破灭之前，出现过“最后的疯狂”，我们一般把这个描述为：房价尤其是地价突然较大幅度地上涨。当然，这种大幅度上升是泡沫破灭前观察到的现象，不能说就是原因，就算是原因也只能是原因之一。我们就要搞清楚一个问题，就是在泡沫破灭之前，出现这种房价尤其是地价大幅拉升最终引起房地产市场下行的背后的逻辑是什么。
以日本为代表的国家在这个现象发生的时候，最大的共同的特征是 “城市化率”非常高并且城市化水平非常高。这样的现实，使得城市可供开发的土地越来越稀少，换句话说城市的面积不可能无限制扩大。在中国，也面临这样的现实，这促使开发商拿地越来越难，现在很明显的是三四线城市已经供过于求，开发商根本不愿意去拿地，而在一线、二线城市的土地储备对于大部分开发商而言，是少得可怜。 拼死拿地，也许还能活着，如果不拿地，肯定已经死了，这个就是开发商拼命拿地的一个重要的逻辑。所以，只要城市化进程已经明显放缓，那么这个现象就有存在的必然性。
我们看现在的我国的城市化进程，我们到了发达国家的那一步了么？城市化有很多衡量的指标，有户籍人口、产业结构等， 我认为较为合理的一个指标是“用城市化的生活方式生活的人”或者是在城市实际就业生活的人。很显然的是，这个指标会高于户籍人口，而东部发达地区的城市化率公开已经快70%了，实际上真正的意义上的城市化率要在80%附近了，基本上大幅上升的空间是没有了。从城市的扩张看来，基本上东部大城市可以扩张的面积也不多了。有人说，上海的建成区域几乎都没地了，南京这样的地方位置好的地也不多了，至于厦门本岛就更不要说了。 这个时候，就加剧了拿地的血拼程度，地王一个高过一个，是这个阶段必然的特征。2009年那次疯狂的涨价跟今天涨价可不一样哦，明显是两个不同的城市化阶段。
2
我国两类不可忽视的人口转移是什么？
既然都知道了人口转移的趋缓，但是也要注意的是目前看来， 我国有两类的转移依然不可忽略，一类是通过高考留在大城市的人群，一类是中小城市财富的转移。实际上，这两类的流动是非常好的现象，因为人才的流动，会推高城市的生产效率，提升经济质量，从而促进都市圈经济的形成。而财富的转移也是客观规律，通过财富转移，来拉平大城市与中小城市的人均收入水平，正所谓大城市高收入高物价，中小城市低收入低物价，这个才是常态。再说了，资金追随着涨得快的区域的投资标的跑，这个不正常么？显然是正常的。 所以，我坚决反对对外地购房者采取限购，人家外地土豪能够全款购房，这哪儿就不对呢？人为地违反规律最后造成的问题更大。就跟现在每个行政区域都要有自己的创客空间一样，哪儿来那么多创客？着个就是资源的极大浪费。
3
治理房地产行业的根本手段是什么？
我们再来看，房地产市场如此疯狂背后一定是离不开杠杆的。房地产市场实际上不仅仅是购房者的杠杆，开发商从前端融资开始，也是一个疯狂杠杆的市场。 有杠杆不可怕，怕的是杠杆不可控，特别是要评估进入下行期之后，杠杆的风险。银行是没办法的，因为在经济进入投资“低回报率”阶段的时候，所有的钱没有办法，会蜂拥而至进入房产市场，所以“疯狂”会被放大。全社会的钱都涌入这个行业，会加剧实体经济下行的压力，会形成恶性循环，资金空转越来越多。所以， 写到这里，治理房地产行业的手段在什么地方，都明白了吧？不是限购啊、更不是限价啊。去管一管杠杆，不管是购买者还是开发者，管一管，自然就有效了。有人说，如果限制了开发商的杠杆，会出现拿地的时候资金不足，怎么办？地价涨幅慢了，不是好事么？有人说控了杠杆，会有开发商死掉，这不也是好事么，促进行业兼并重组，应该更加健康吧？ 就是要通过严格管控，把疯狂融资不注重疯狂的开发商洗牌出局。放水让疯狂的开发商继续疯狂，与当年拼命上光伏又有何区别？而聪明的开发商则已经开始主动进入并购浪浪潮了 。
4
为什么中小城市的房价起不来？
另一个需要思考的问题是，为啥中小城市一直起不来，也就最近无锡等中小城市起来了。这个就是分析本质原因，是中小城市累积的存量太大了，当地根本没这么多消费能力啊。所以，当一个城市的房地产的累积存量非常大的时候，对应人口增速的大幅放缓，自然就造成了去化速度极慢，会进入一个下行期。可以这么说，基本上全国的中小城市都看不见大幅上涨的可能，跑吧！
那么为啥中小城市还有地王呢？极个别高端住宅特有的推动力。本质上来讲，经历过下行期还能被这一波投资的冲动带起来的市场，怕是以后很难再有这样的机会。其实日本就是因为地价突然拉高之后，恰好进入了一个长周期的下跌，我们现在最担心的是， 到底一线与二线城市什么时候才会经历长周期下行？累积存量是最核心的指标啊。这么一说，就知道为啥说”限价“是有问题的，无非是让资金在比预期低的价格下大量进入房地产市场，消耗的是储蓄啊， 没有了储蓄，下一轮房地产市场上涨的动力在哪儿呢？
我们需要着重思考的一个城市就是香港，这个城市房价经历过10万到30万的阶段，推动这轮过程的重要力量就是财富的转移，内地赴香港的消费、购物、买房、投资，极大地推动了香港的房价的上涨。但是近来由于经济总体下行、外来游客人数减少等原因，也面临着危机。 这个就是香港的不幸，作为一个孤岛经济，实在没有经济腹地可言，房价一位疯狂地推高，还是会下来的。无奈地是，香港目前看，在经济上还是一个孤岛。
5
如何看待中国当前的房地产市场？
经过上面的分析，我就发现，如果一个地方的房价特别是地价的大幅上升，由此进而转向到长周期的下行，那就面临的情况有以下几种：
1、这个城市房地产的累积存量非常大。
2、这个城市新城面积扩大的根源动力不足；
3、这个城市没有外来财富的追逐；
4、这个城市的杠杆率太高使得储蓄被掏空。
综合看来，我们看周边的城市到了这个阶段了么？ 很显然的是，就目前上涨的一线、二线城市而言，这些状况尚未出现，但是在逼近，地王还是会有的，没办法也挡不住。而曾经经历过长期低迷的中小城市，最近则是回光返照了。就南京这样的城市或者周边城市来看呢，我们又会发现哪些事实呢？南京最令人担忧的问题是同时扩张在建的“新城”太多了，很多都是因为有了个规划的预期就猛涨。而南京令人欣慰的则是长期主城面积太小导致了改善的需求的爆发。
曾经说过，房地产市场会进入一个最终形态，也就是很多区域拉平，很多楼盘拉平，市场的龙头产品独领风骚。事实就是如此，而对于开发商而言，拿不到地是常态了，进入并购时代、进入城市运营时代才是真正值得期待的未来。不过，通过杠杆让这么多开发商活着，开发商还有心思专注于城市运营的提档升级么？有了容易挣钱的路，鬼也不会放弃的。不要以为让房地产企业苟延残喘就能够支撑就业，实际上随着施工水平的增加，本身这个行业吸纳就业的能力就是有限的，倒是开发商转型搞城市运营、搞物业服务，反而吸纳的就业多。
任何违背经济规律的政策都是将来自食恶果的毒药。
作者介绍
马骏
南京大学经济学院博士，因读书的时候同宿舍称“老马”，遂沿用笔名至今，喜欢写经济时评。开设“老马谈房产”专栏，点击量破十万，数十家媒体转载。
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