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潘立群：房地产危机发生率较低
2016-11-30 15:23:32 来源: 和讯网(北京)
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（原标题：潘立群：房地产危机发生率较低）
11月30日，在和讯网主办、中国建设报社提供战略支持的“第14届中国财经风云榜第七届地产金融创新峰会暨2016中国责任地产论坛”上，首开集团董事长潘利群表示：“要认清房地产的趋势，要从房地产直接动因入手，其主要的核心因素，一是组建家庭，形成最小单位的聚集，直接催生了房地产的消费量。二是是迁徙和迁居，脱离一种聚集状态，进入新的聚居状态，直接提出新的消费需求。”
随着净利率的不断下滑，房地产开发难度越来越大，开发体系越来越复杂，市场环境越来越多变，这些都促使从业者不得不重新审视行业本身。
2011年全国范围内的限购、限贷正式开启，从那时起，转型、跨界、创新就成为行业的主基调，房地产企业转型更多的向新产业，新领域转型，或者是加强原有的主营业务，很少涉足家居家电生产，建材生产，工程施工、设计咨询等上下游产业，因为收益率是关键，赚钱是关键。
即使房地产净利率水平不断下降，但是房地产行业的重要地位很难动摇，2011年至今，年均8万亿元左右的销售额，12亿平方米的销售面积，这是任何发达国家都没有经历过的大市场。
这么大体量的产业要想保持快速发展不可能，轻易的转型也是不现实的。
98年房改以来，我国的房地产经历了几轮调控周期，基本上遵循了繁荣、调控、调整再繁荣的发展轨迹。除了部分区域，部分城市调控期间受冲击较大，大部分的地方市场还是螺旋式上升，只是才可以坚持上升多久，升到多高，作为房地产企业，我们难以自身其外，必须正面回应。
要认清房地产的趋势，要从房地产直接动因入手，如果说货币是直接的驱动因素，很难解释负利率时代的日本，房地产依然举步维艰，如果人口是主要因素，那么东南亚国家房地产市场为什么不够繁荣，人口和货币之外另有他因。
我们认为更核心的因素两个，一个是组建家庭，形成最小单位的聚集，直接催生了房地产的消费量。一个是迁徙和迁居，脱离一种聚集状态，进入新的聚居状态，直接提出新的消费需求。
从家庭角度来讲，中国家庭总数持续快速增长，并且远远超过人口增长的速度。2010年达到4.2亿，随着中国家庭小型化趋势深化，2040年，我国将有5亿家庭。
如以家庭数作为市场参考基数，以套分析，比以面积分析更科学，更直观。以家庭为单位衡量，中国房地产市场距离总量过剩还有一段距离，也就是说大量城市居民没有居住在设备完善的城套住宅里面，即便房地产市场达到总量平衡，也不意味着绝对的过剩，更谈不上崩盘。
1968年，日本的家庭数和住宅数的比值达到了1：1，20年之后，依然发生了历史性的房地产大牛市。
根据国际评级机构预测，2030年，我国房地产仍将保持8亿平方米的年均需求量，考虑价格因素，房地产总价值将保持稳定。
当前我国经济社会处在工业化时代向工业化时代转换的时期，人口的迁徙从追随经济发展的角度，更多的考量文化的因素，环境的因素，主导人们迁徙与定居的因素正在回归传统，回归最本质的一面，安居立业。国家卫生计生委中国流动人口发展报告2016年指出，2015年年底，我们流动人口达到2.47亿，相当于每六个人就有一个人是流动人口，如此大规模的人口流动，不断的创造新的高密度的都市聚集区。
2011年为界，在这之前，人口主要流向一线城市和制造业的重镇，2011年之后，一线城市和区域中心城市受到更多的青睐。这种聚集方式越来越接近欧美发达国家的模式，城市格局正在被重新书写。
迁徙是为了定居，只有在经济社会形成了稳定的定居结构之后，才有可能发生房地产危机。从这个角度来看，我国城市的稳定性与发达国家相比差距很大。相应的房地产危机发生率也较低。
但是有一种危机发生的机制需要警惕，就是日本房地产崩盘的深层次原因，全民炒作有限城市空间的房地产资源。
今年以来，我国房地产市场具有了日本危机的初期特征，930新政即使建起了避免日本式崩盘的防火墙，我国人口城镇化刚刚起步，三大都市圈最大统计人口3亿，占全国22%。我国的核心都市圈还有很大的成长空间。近几年，首开积极应对城市格局的变迁，加大布局一线城市，聚焦二线城市。
人口迁徙和流动，离不开高效的交通工具，到2020年，高铁里程达到3万公里，中国投入使用和在建的高铁网络，质量到数量都是世界遥遥领先的。2030年，我国民用机场总量2300座，通用机场2058座，运输机场257座，交通基础设施的快速发展是人口流动的重要保障。
综上所述，支持房地产发展的势头长期有效，要坚持，二是我们要时刻关注房地产的新风向，做到第一向内看，重新认识建成区，第二向外看，重新认识产业链，第三向前看，重新认识城市化。
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