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（一）千锤百炼让开发商早已成了精
已经记不清中国出自ZF的房地产调控措施出了多少轮了，但似乎房地产如同中国所有的事情一样，总处于一放就乱一控就死的怪圈轮回之中。在十年前鄙人曾经针对房地产调控写过一个帖子，《此轮楼市调控，ZF胜算不大》，不幸让ZF用新的刺激政策和新一轮调控给打了个√号。
如今，面对去年还在被拯救之后疯狂反弹的楼市，密集的新一轮调控又纷纷出台。不过笔者在一如既往但已经有些漠然的习惯性关注中，突然悟到，中国房地产人早已不是被动的随波逐流了，而是在轻车熟路地弄潮，调控政策已经被悄默声地变成了房地产的促销广告——中国房地产在千锤百炼的调控之中早已成了精。
在上一轮拯救房地产的呼吁当中，呼吁者有着充分的理由，那就是一二线都市成品楼销售接近停滞，租售中介纷纷关门大吉，三四线城镇早已是烂尾遍地。在经过这一番舆论铺垫之后，放松刺激政策顺理成章的面世。
但此轮房地产的强劲反弹可以说是在内外交困的形势下展开的。在内，整体上中国经济处于一个大的调整时期，增速处于历史低位；在外，全球化倍受煎熬风雨飘渺，消耗了堤内损失堤外补策略的效果。尽管如此，楼市反弹的幅度依然让人瞠目结舌，以致于多个城市的调控措施都是连夜出台，热腾腾地端上市民的早餐桌。
不过，在上一轮楼市救赎之中真正需要拯救不是一二线都市，而是三四线城镇。而新一轮反弹中三四线城镇并未取得什么战绩，基本上还是处在前一个低洼之处。
布局就在这种表面现象之下悄然但刀刀见血地展开了。三四线城镇房地产的低迷，成了大都市大房企趁机介入的大好时机，而为了能够顺利地低成本介入，它们更乐意让这些被他们认定为潜力股的三四线城镇的房价在低价位区域多飞一会儿，而不是附和救市的呼声。与此同时，他们也更乐意看到并推动一二线都市的楼价疯狂反弹，那是他们早年拿地建造的楼盘进入销售期所需要的。
当一线都市的建成楼盘顺利在高位热销时，房企会极力宣传这并不是自己的推波助澜而是民众需求意愿的自主爆发，这种自主爆发的需求欲望让房企根本不担心屡败屡战的调控措施的再次出台。
不仅不担心调控，而且这种无关痛痒的调控还被暗示为是大都市周边地区的三四线城镇的未来。之所以如此。因为三四线城镇的布局已经完成，也要迎接销售季节的到来了，暗示三四线城镇房价即将上演一二线都市的疯狂，有利于人们产生趁低位买入的冲动。这实际上就是股市上早已屡试不爽的“唱多做空”“唱空做多”。
现在，已经不是考虑新的调控措施ZF胜算能有几何的时代了，因为所谓的调控，早已经被利用并演变成了房地产销售策略的一个有机组成部分。现在已经不是ZF在用什么样的政策调控楼市，而是用什么样的说法配合房地产营销的问题了。因此，面对政商默契可以肯定地说，“此番楼市调控，开发商胜券在握”。也就是说，房地产一定能够实现顶层所要求的“健康发展”。
（二）房子用来住也难改其商品属性
商品的运动属性是什么？市场定价，价格波动。自市场经济制度被确立以来，ZF同市场的博弈早已经被经济学家所定论——政策无效失灵——两大政策（基于税率的财政政策和基于利率的货币政策）均无效失灵。不过，亲ZF的经济学家多使用“市场失灵”的说法。
商品的这种运动属性是天生的，是人们通过对私有制的认同得到的“禀赋”。私有制赋予每一个私有者以自由，当然他们也就通过私有的商品来表达和显现自己的这份权利。不过，私有者各有各的私心，各有各的欲望，各有各的价值观念和价值判断，这些东西又会因时而异，这就决定了从属于私有者的商品的运动方式。
而经济政策，实质上是要限制约束民众的经济自由权，商品产权可以给你，但你不能随意使用这种权力。也就是说，倡导自由经济的ZF是在做着限制经济自由的自相矛盾的事情，是说一套做一套，一边叫卖自由经济之矛，一边推销限制自由经济之盾，政策失灵也就没什么值得大惊小怪了。
倡导市场经济的人（业界和学界），都极力把自由绝对化，反对ZF的任何干预。但这种观点建立在一个并不能成立的前提之上，这个前提就是现有的私有权格局是天赋合理的（持此观点的人恰恰都处于这个位置上）。也就是没有“原罪”问题。
而坚持保有国家干预权力的人们则强调政策调控的必要性，也就是认为既有的私有权格局是不尽合理的，是有原罪问题的，需要用公权力加以调整。
判断自由与干预哪种观念对错，问题归于自由、公与私的定义。这就有点扯了，还是言归正传说楼市。
在刚闭幕的两会上，顶层正式确立了“房住不炒”的原则，这是否可以改变房地产的商品属性？
我们先不说“房住不炒”的政策有效性如何，单就一个“住”字，我们还远未弄好明白呢！
“住”也不明白？是的！至少有几个方面大家可能都没有细思。第一，住是一个动作行为，房子给谁来住？第二，住是一个过程，何时住？住多大？住房的利用率几何？第三，住什么位置和质量的房子才算满足？
这些问题，在中国人的观念之下，无一能够让房地产能够平稳下来。
还没有明白？那就逐条细说吧。
第一，谁来住的问题。中国现在每年建造这么多楼盘，也都卖出去了（烂尾的比起总建成的几可忽略）。但买新房自己住的只是其中一部分，有很多掏钱买房的人并不是住房者本人。比如，父母造房买房给子女住，自己蜷缩在老屋里。丈母娘理论说的就是这个事，真正面对丈母娘的可能是公婆而非准女婿。比如，老板建房买房或租房给员工住，以便能够招得到留得住员工。这在投资活跃的大都市地区几乎是所有老板都要考虑的。
所以，针对家户制定的政策的局限性就凸现而来，家户数并不能代表对住房套数的需求。强行限制，也就不可避免引发了离婚潮和分家潮的出现。
这种需求释放方式让“房住不炒”的效果大打折扣甚至沦为空谈。
第二，何时住？住多大？如果给子女住，未必就是在丈母娘的通牒之下才去买房，很多有钱人在儿子尚幼之时就已经他准备好了应对未来丈母娘的必备条件。那么早早预备的新房难免会暂时空在那里，形成让没钱买房者羡慕嫉妒恨的“黑灯”现象，其实黑灯空房并非一定就是没有卖出去的或者用来炒卖的。
这种交易就是提前释放了未来的需求，当前的供给和未来的需求穿越错配了。这种错配实际上是市场常态，比如日常生活的米面粮油衣被往往都是早有预备的。
买来暂时又不住，这就是房屋的“利用率”问题。对于米面粮油和衣被则是“库存量”问题，存多少合适的问题。
和住房利用率有关的另一个问题就是住多大面积的问题。
中国古人当中有不少“知足论”者，大家都知道“知足常乐”的说法，也知道“广厦万间夜眠七尺”，但不要说是大房子，就是一个小小的单居室，你每天待在家里的时间又有多少？有些卫星城镇被称为“睡城”知道是什么意思吧？
就连一心提高房间利用率的旅馆业也是通过旅客周转实现的，而不会寄希望于单个客人的下榻。利用率最高的住所大概就是列车卧铺和“胶囊旅馆”了，但它肯定不是住房未来的发展方向。百分之百利用率的不是私有住房，是监狱是活棺材。
相反的是，现代人的追求的高质量的户外休闲生活，都是建立在低的自有住房利用率之上的。宽敞，其实就是低利用率的意思。人们越是有钱，他们的住房越是宽敞，利用率越是低下。富人们还热衷于离开昂贵豪华宽敞的私邸去入住他人宽敞豪华的酒店或开着房车露宿野外或者在游轮上漂泊汪洋。
对住得宽敞的追求以及对利用率的不在乎，让对房地产的“需求量”变成了“无量”。政策可以限制房住不炒，可以限购一套，但会限制每人只能住几平米吗？
之前有人指出，借老龄化问题攻击计划生育进而开放生育实际上是在为房地产抬轿子。但实际上多子多福和老龄化与否没有关系，老龄化也不会对房地产市场造成伤害，因为老人终究的确会死，但后人对更宽敞的住房的欲望没有衰减，没有人会抱怨老人留下的房子太多。
第三，住在哪里？住什么样的房屋？
这里撇开和第二个于量（面积）问题有关的重复，只谈和宽敞与否无关的其它质量问题。
“住在哪里”是住房质量的首要指标，这也就是房地产的地段区位问题，也是之所以有城市的划级和学区房的由来。这个“你懂的”不用我多说。
对于中国人来说，对住房质量的追求和对宽敞的追求一样也是无止境的。这就是房地产在中国尽可以放眼长远持久乐观的最根本的保证。房地产大佬任志强早十几年就指出了这个事实，即中国人对于住房的95％以上是改善型需求。
所以，“房住不炒”的政策管不住有了小房想大房，控不了有了大房换好房，压不住农民丢下宅院进城，止不住县城进省城便下襄阳是洛阳，更无奈京城里争夺学区房。
房价的节节走高，正是国人对美好生活执着追求的表现，出“问题”的只是想住大房好房的人们的口袋，而不是他们的脑袋，更不是房地产业——它健康状况正常！
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