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来源于 第一财经周刊 2017-03-27出版
http://www.cbnweek.com/articles/magazine/16261
最有效的房地产调控手段
这并不是个高深的技术问题，而是难以分解的利益分配问题。
就像很多人所预料的，全国两会后中国房地产交易比较热烈的城市推出了一波更严厉的房地产交易抑制政策。舆论层面（比如你的朋友圈）针对中国超级城市房地产价格的抱怨的绝望程度甚至超过了2016年9月。
这种绝望是可以理解的。去年9月，人们预期房地产调控政策将出台，并且也预期这种政策对房屋交易和房地产价格能起到有效的抑制作用。但是这种抑制作用的有效期超乎预料的短暂。在2017年春节后，北京等城市的成交价格继续出现比较快速的上涨。中国居民普遍存在一种分裂的倾向：一方面他们对行政管理者持有一种玩世不恭的态度；另一方面他们又对管理者抱有严重的依赖情绪。去年9月的房地产调控失效让很多在大城市有居住需求但还没有自己房屋的人不知所措。
调控政策似乎失效了，焦虑的人们开始寻找问题所在。一些人把中国大城市的房屋价格问题归咎于中国的经济发展造成一些超级城市的产生。这些超级城市造成了房地产价格和当地居民收入不匹配的畸变、严重的环境污染和诸多社会问题。
实际上这是个缺乏常识的认识，实际情况完全相反。中国的这些超级城市不但不是污染和社会问题的源头，反而是最大的环保机器和最好的社会问题解决中心。在摆脱了马尔萨斯社会后，中国的超级城市由于人口聚集，产生了新的社会分工，创造了大量的就业岗位以及投资机会。而超级城市也为集中解决人类的需求提供了可能。这让资源的使用效率大大提高，同时达到环境保护的目的。
这种关于城市的论述也许和你的认知是相反的。如果不是这样，你可能是在静态地观察这个世界。假设中国所有大城市的常住人口分散到各个地区，但是还让他们保持现在的生活水平，所造成的的污染和能源消耗大概要达到现在的10倍以上。当然，这种假设状态是不可能出现的。人类这种社会性动物本能地就会扎堆在一起，然后在现有的社会生产水平上通过商业组织方式来提高效率。
如果觉得这些超级城市是真正的问题根源，那么人性就是根源本身。历史上曾有一些改变城市的聚集性或者企图这么做的例子。唐高祖李渊曾经为了防止突厥的入侵骚扰计划毁掉长安（史书记载这个计划被他年轻有为的儿子李世民制止了）；在1970年，柬埔寨的统治者曾经真的施行了毁掉城市的社会管理。这些举措无疑都是可笑和恐怖的。
不过高效的超级城市的一个副作用就是房地产价格上涨。这种上涨目前达到了一个不可理喻的地步，它的作用有点像人类的发烧，实际上是城市经济自我调节的一种方式。
但是为什么有的经济体的城市房屋价格自我调控比较有效，另一些就比较无效？这和这个经济体的整体人口规模以及经济体中人们收入的分配公平程度有关。而中国所具备的两个特点都造成它的超级城市的房屋价格能达到超乎想象的高。中国具有全球最多的人口，而且基尼系数相当高（即使已连续8年下降，也还没达到“收入分配较合理”的分级）。所以中国某些城市、某些地区的房地产价格，远远领先于自己所处经济体人均经济水平，并没有什么可惊讶的。
干预失去自我调控能力的城市的房地产市场，在很多时候是有利于城市发展的（以防它们还不够大就有非常高的进入门槛了）。最有效，对中国来说也最有意义的干预手段是收税。在中国过去的经济发展过程中，对个人收入的税收得过多，针对拥有房地产的个人的税收得太少。这在某种程度上造成了新进入超级城市的人竞争失效。
也许问题在于针对房地产持有者的税收征收方式的设计上。但这其实并不是个高深的技术问题，而是难以分解的利益分配问题。
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