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进入9月之后，火爆的豪宅行情发生了微妙的变化。一些多年持有出租的豪宅物业，突然选择转租为售，售价极高。出售的主角包括有美国凯雷投资集团、李嘉诚、中粮集团等各类背景的“大腕”。
10万元/平方米，是这些转租为售豪宅入市的价格级别，当年曾让汤臣一品“声名狼藉”，如今却是豪宅的普通价格。
一些市场指标的拐点已现。来自上海凯弈投资咨询管理有限公司的市场数据显示，8月该公司的贷款签约额仅为5亿不到，总签约套数为399套，分别比7月下降了25%及30%左右，成为今年7个月后的第一个转折点。
转租为售的逃顶心态
鹏利海景公寓位于浦东小陆家嘴黄浦江畔，总建筑面积9.8万平方米，由5栋超高层豪华装修的江景公寓组成。该项目为中粮集团在上海的核心项目，从获得土地到开发到入市，前后超过十年。
一个公开的秘密是，由于中粮获取该地块的时间很早，土地成本与当前项目的市场价格相比，利润空间巨大。
正是基于陆家嘴区域住宅物业的稀缺性，中粮对鹏利海景项目的升值前景看好，这也成为去年10月底中粮最终决定将这一项目打造成酒店式公寓长期持有的重要原因。
“中粮将坚持资产性的长期投资，对房地产等高端物业的投资坚持更长的投资周期。”去年上海鹏利辉盛阁公寓开业时，中粮集团董事长宁高宁在接受本报记者专访时曾明确表示。但不到一年，“上海鹏利辉盛阁已委托给上海知名销售代理公司转租为售，10月前后或将入市”的消息近日不胫而走，据初步透露，售价很可能在10万元/平方米左右。
去年10月底，正是楼市尤其是豪宅市场最低迷的时期，众多豪宅项目长期零成交，售价一路下滑。而现在，上海豪宅市场在经过整整一个季度冲刺后，已创下了历史新高，不过进入9月，豪宅市场开始出现冲高回落的迹象。
“如此高端的出租型项目，出租期不到一年即调整，并不正常。”一位物业代理界的知情人士透露，价格和市场的巨大变化，是导致这一非常规调整的重要因素。
在逃顶和既定长期经营策略之间，身为豪宅项目的持有者，选择逃顶的正越来越多。
李嘉诚就是另一位“逃顶者”。近日，和黄将旗下收租10多年的上海内环唯一可售别墅——四季雅苑入市销售，这一消息已经成为代理公司之间公开的秘密。据了解，四季雅苑首批房源在1998年开始招租，每栋别墅的月租金3－7万元不等，年租金收入高达1.5亿元。
即便是这样一个有着稳定高回报的成熟经营性物业，在创下价格新高的上海豪宅行情面前，也选择了套现离场。代理行人士初步测算，该项目预期独栋别墅售价10万元/平方米左右，联体别墅售价在8万元/平方米左右，首批141栋别墅总销额可能高达40亿，整个项目的销售收入在100亿左右。
继雷曼兄弟、摩根士丹利后，近日有消息披露，另一家国际投行——美国凯雷投资集团正筹备出售其持有的上海济南路8号项目，预计总价值约30亿元，这也是凯雷在上海所剩不多的房地产投资之一。
“去年底今年初也有一波豪宅抛售潮，半年后再次出现豪宅集中出售，出售的原因截然不同。”上述代理行人士指出，年初主要是外资买家受经济危机影响被迫出售回笼资金，而当前更多的是在价格高点选择逃顶。
市场回调加速
科威国际不动产报告显示，8月份，上海商品住宅供应面积140万平方米，成交面积163.4万平方米，在豪宅物业成交的拉动下，成交均价高达18544元/平方米。
不过，从9月份的迹象看，8月份很可能成为一个阶段高点，8月之后市场将出现回落。易居中国·CRIC系统显示，上海8月的豪宅成交热近期告一段落，9月第一周成交前10名楼盘的均价都在3万元/平方米以下。
“二手房市场率先迎来调整。由于6、7月购房需求量继续放大后，房东频频出现跳价现象，买卖价格居高不下，市场由浓转淡，许多购房者选择持币观望。”上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜告诉本报。
在豪宅最后冲高的背后，8月，上海各区县楼市交易量集体下挫，各中介公司的业绩均出现了15%—30%不等的下滑。同时，连续一个月的交易量“缩水”也导致房地产金融按揭市场签约规模明显下滑。
赵炜预计，第四季度二手房并不乐观。许多房东在经过几轮跳价后，觉得房价已到达顶峰，纷纷决定抛售，因此9月二手房源的挂牌量比8月有所增加，但挂牌价虚高。
21世纪不动产分析师指出，在信贷“水龙头”拧紧、买卖双方博弈的背景下，8月上海二手房成交量连续第二个月下降，而成交均价也结束了长达10月之久的上涨、呈微跌态势。量价双双走低的行情为今年首次出现，这也表明上海二手房市场正式步入了盘整，今年的快速上涨行情或就此结束。
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