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当下，房地产最火的莫过于特色小镇，无论是宋卫平的蓝城，还是财大气粗如恒大，都开始积极布局小镇产品。
诚然，发展特色小镇，可以有效地解决当前城市化过程中出现的各种弊端，同时也成为各色开发商跑马圈地拿项目的创新手法，但大潮涌起难免泥沙俱下，特色小镇到底该如何玩，反而莫衷一是。
特色小镇，顾名思义，如果以小镇来定位，其发展路径一定是房地产项目的“换汤不换药”；倘若定在“特色”，山水风光、风土人情、人文历史、镇街巷道、土特产品、个性产业都可以归为此类，这些产业能否支撑起动辄上千亩的小镇呢？
特色小镇不是房地产
特色小镇十年前就有，福建泉州的聚龙小镇、北京延庆原乡美利坚奥伦达部落，都属于非常成功的实践。
但随着政策支持力度的加大，“特色小镇”的本来面目开始模糊，最明显的特征就是房地产化的凸显。
由于特大城市控制人口，控制土地出让，导致房价过高，在大中城市中，房屋空置率越来越高，过去那种房地产过度扩张的形式已开始出现严重危机，现在房地产发展在各类城市都遇到严峻的挑战，房地产要升级必须寻求新的发展空间。
而特色小镇为房地产找到了一个新的由头，特色小镇既有创意空间，又有大量人口，必然为房地产商带来新的机遇或是可能。因为特色小镇大都选择在城市郊区。过去城市郊区、小镇或村庄的发展有太多限制，现在打着特色小镇旗号，在城市的边缘地区占领一块空间，拿地成本远远低于大中城市，也会给买房者提供一种新的空间，可能催生新的房地产热。另外，房地产商也在特色上做文章，所谓特色，实际上也是针对小镇有别于城市雾霾、交通拥堵等问题的特点，这也使部分富人乐意去特色小镇长期置业，等于给房地产商带来了机会。
根据相关报道，各地创建特色小镇尚处摸索阶段，虽然各方参与建设的热情很高，但经验缺失。有的地区生搬硬套国内外先进地区发展特色小镇的模式，有的地区则是以传统的思维通过发展工业园区、产业集聚区的方式来谋划特色小镇建设，还有些地区寄望于商贸综合体等项目的新建或重新整合包装来创建特色小镇。这些情况的出现都给予了房地产商进入特色小镇的机会。
为此，国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎曾指出，“不少房地产企业在寻求转型发展过程当中，会从大城市转移出来，到小城镇寻求出路。现在很多所谓的特色小镇发展基本上还是在搞物理空间建设。”需警惕特色小镇建设过程中形成新的房地产库存。
别人家的小镇
既然特色小镇要“去房地产化”，但特色小镇又该做成什么样呢？先看一看“别人家的小镇”，也许会有答案。
“十年磨一镇，四海一家亲”，这是聚龙小镇10周年的口号，前半句一个“磨”字道尽了其中艰辛，后半句则是实实在在的建设成果，6000多户居民的小镇，亲如一家。
聚龙小镇诞生于2007年3月，它的出生地位于泉州市惠安县黄塘镇。10年，说长不长，说短亦不短。正是这样一个10年，令一片原来人迹罕至、道路崎岖不平的荒山，成长为今天令中外名流为之惊叹，让地产大亨宋卫平毅然决然地派来2000多人学习团的现代“桃花源”。如今，这里天蓝地圆，湖光山色，清风习习，生活着来自来自8国、34个省级行政区的6000多户居民。
赶到聚龙小镇的时候，正好赶上了一年一度的“邻里宴”，聚龙小镇凯莱酒店前广场的近400桌家宴席上宾客满座，来自全国各地的约5000名聚龙家人参加了这一盛宴。这般传统的邻里宴，向来是聚龙小镇传递温情的独特方式。最初的邻里宴，是逢年过节时组织的，来自天南地北的业主们会每户做上一两道菜，然后聚集在社区广场吃饭，有说有笑，一双筷子吃遍百家饭。
如今，每年的春节、3·31小镇生日、端午节、中秋节等重大节庆，小镇都会依照多年的传统举办邻里宴，小镇家人邀请上亲朋好友，欢聚聚龙小镇共庆佳节。邻里宴的形式和主题有很多，主角永远是小镇家人。这样的聚会，从来不只是为了吃饭，分享南韵北味；更重要的是情感的交流和生活的融入，爱永远是团圆时的幸福味。邻里宴，更成为了小镇的一种生活时尚：一个数千人的“大家庭”，每年聚会几次，其乐融融，充满了关爱、温暖和感动。
除了集中的大型邻里宴，聚龙小镇还流行各种小型聚会。请的是亲朋好友、近邻伙伴，吃的是自己动手做的饭菜。小镇有个很有名的“邻里情厨房”，内有炊具、餐具、餐桌椅以及调味料等，外面是幕天席地的广场。如果业主想和人数较多的亲朋邻里在这聚餐的话，只要向小镇的社区文化部提前预约，厨房内所有的物品就可供业主使用。厨房边上还有一座爱心菜园，业主们自由摘菜，然后拿到厨房烹煮，与亲朋邻里分享。自主厨房，自主摘菜，自主炒菜，共聚一堂，其乐融融，这就是小镇的请客之道。
最让人称道的是，已开业近三年的聚龙小镇“诚信良品”超市。这个超市的独特之处在于店内没有售货员，无人监督，每样商品明码标价，顾客自己称量计价，并把钱放进自助钱箱，自己找零。如果忘记带钱，甚至可以在旁边的黑板上写下欠账明细，然后下次补齐后自己清除。“诚信良品”超市也创造了开业至今零失窃、零缺款的惊人记录。
小镇最美的风景是文明
很多时候，特色小镇勾起了很多人的联想，彷佛远去多年的故乡，如今又炊烟袅袅烟柳笼罩，再度浮现在眼前。
但残酷的现实则一再警告世人，寄托在特色小镇上的情感，绝不是简单的物理复刻，融洽的邻里关系，割不断的乡里乡亲，才是原来应有的模样。
《周礼·地官司徒》记载：“五家为邻，五邻为里”。我国传统的邻里关系是以农业社会和乡村为背景的，其重要性仅次于血缘关系与宗法关系，不仅深受家族性、地方性、宗族性的治理模式和乡规民约的影响，而且承载着诸多的社会功能，蕴含厚重的传统文化，并被赋予友好往来、守望相助的深刻内涵。我国传统文化非常重视邻里关系。
自先秦传承下来的儒家文化，作为中国传统文化的主流，推行“仁、义、礼、智、信”，而这些，无不体现在聚龙人的日常生活当中。小镇居民们之间的距离越来越近，走街串巷、吃百家饭的熟人社会仿佛正在慢慢回归，乡邻文化正在不断被唤醒。这里有互帮互助的“爱心顺风车站”，有倡导一系列公益活动的“爱心义工社”，有逢年过节的大型邻里宴，去年，邻里宴的规模达到了210桌，每家每户拿出一道菜，请邻居品尝。蔚然成风的互助风气印证了聚龙小镇大门口的一句话：在小镇，最美的风景是文明。
在当下中国社会，社区治理越来越成为一个难题，聚龙小镇无疑为中国城镇化和社区治理带来了新思考和新路径。在去年年底北京大学举行的一次主题为“文化中国的生活实践”的研讨会上，著名法学家许章润提道，邻里乡亲能够从陌生人变成鸡犬相闻的相思、相守，共存共融的社区，聚龙小镇确实提供了一个很好的样板
比如，在美丽的聚龙湖畔有一处吻峰台，小镇的“爱心简餐”素食馆就设在这里。我们在餐馆里看到，前来就餐的人们都是自助用餐，在取菜区丝瓜、白菜、豆腐干、土豆、花菜……十几个菜品一字排开，花色搭配十分诱人，还配有不同的例汤。吃饭时间刚到，扶老携幼陆陆续续来了很多人。大家在木质餐桌前坐下，品尝各种食物，边吃还可边欣赏窗外春景。
在小镇业主们的手机中有两个微信群，里面全是顺风车搭载的讯息。洪德换是小镇公益项目“爱心顺风车”的发起人之一，她说，为了方便业主们进出小镇，他们成立了顺风车队伍，不仅通过两个微信群免费顺路载客，还在小镇设置了停靠点，路人有搭载需求时，司机会停车询问，顺路就拉。
而同期举办的“邻里文化与和谐社区建设高峰论坛”上，与会的许多学者认为，聚龙小镇从鲜为人知的“地瓜村”蜕变为“世外桃源”，以邻里文化为载体，吸引业主走出“小家”融入“大家”，由陌生到熟悉、从朋友到胜似亲人，演绎着“同在小镇住，本是一家人”的动人故事。小镇精心打造“此心安处”的邻里文化，倡导和谐向善、互助互爱、利己利人的家国情怀，积极探索邻里文化的实践路径，让业主心有归属，更有尊严地生活，已然成了当代和谐社区建设的典范。
显然，对于小镇而言，无论是政策定调还是企业运营，房地产化的建设必不可少，然而，以邻里情谊为核心的社区文明建设和社群运营，才是特色小镇的核心竞争力。
文化IP才是生产力
今年两会上，“特色小城镇”首次写入政府工作报告。而去年7月，住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，其中提到，2020年前，将培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇。按照三部委的文件，相当于我国600多个城市，每个城市至少要建1个特色小镇，可见特色小镇的建设量多面广。
可是，特色小镇该怎么建设？是重在特色？还是重在小镇？答案不得而知。
但聚龙用自己的十年实践，给出了一个可以参考的范本，那就是，特色小镇的建设，除了赶紧混凝土的堆砌，更应该有的是基于价值观认可的社群聚合，以及从社群运营来营造的业主凝聚力和文化IP。
比如，聚龙小镇被誉为“最有人情味的生活圈”。但在聚龙人自己看来，这里“最美的风景是文明”。在聚龙小镇，诞生了最早的一份《文明公约》，每个在此居住的业主都需要先签订这份约定。它的前三条规定：1.我们见面主动微笑问好；2.我们邻里之间互相帮助，尊老爱幼；3.我们积极参加小镇活动，热心公益，分享快乐。
类似这样的规定这份公约上共有15条，它们如今成了小镇居民的生活准则，每个人都默默地自觉地遵守着履行着。一种社区认同感和身份认同感，就在公约的陪伴下，悄然诞生，逐步扩散。
如今，有《文明公约》的小镇项目已经有很多，比如万科良渚文化村、绿城桃李春风、蓝城特色小镇……这些本来房地产项目都从简单的房地产运营，强化出了自己的独有文化IP。宋卫平带队绿城2000多人到访聚龙小镇，一定不是看山水营造，是来学习文化运营；而闻名北京的奥伦达部落原乡美利坚，最被人们称道的，则是引以为傲的“幸福运管系统”，这些文化IP，才是最宝贵的财富。
事实上，类似的案例可以举出很多，但无论是对于故乡回归渴望，还是传统公序良俗的呼唤，都让“特色小镇”成了社会发展到今天的必然选择，因为经历了经济高速增长的中国人，渴望回归具有中国文化内涵的生活方式，从中感受自然之美和生活之乐。
幸好，这样的生活方式并不是只存在于故事里的桃花源，类似聚龙小镇这样一处颇有“民胞物与、孔颜乐处”的中国式温情小镇，给出了一个很好的小镇样板。那就是小镇独有的山水风光、风土人情、人文历史、镇街巷道、土特产品、个性产业……在特色基础上打造的文化IP，这些才是特色小镇的“灵魂”，无鲜明特色的小镇也将难以成活。
(来源：中机院 http://www.reportway.org/)
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