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中国楼市必须有泡沫 日经中文网
日经中文网特约撰稿人 柯隆：中国楼市必须维持泡沫，这不是我说的，是实际的需要。首先，政府靠楼市泡沫维持
财政收入，我们知道楼市下跌将意味着政府批租土地的收入下降，也就是财政收入出现缺口；其次，银行害怕楼市去泡
沫，因为楼市泡沫崩溃意味着银行的贷款成为坏帐；再次，开发商也害怕楼市去泡沫，楼市去泡沫就是楼价下跌，而开
发商手里有很多楼盘库存，楼市去泡沫就意味着开发商倒闭破产。可能只有购房者希望楼价下行，但很有趣的是很少购
房者预期楼价下行，如果他们真的预期楼价下行，那就没有人去购房了。这就是中国楼市的怪像。
有研究财政学的专家建议：政府应该开征房地产税（固定资产税），这样可以平衡市场供给，压低房价，保障政府
税收。这种建议听起来似乎有道理，其实不然。这些专家建议开征房地产税的依据是参照工业化先进国家的做法，但君
不知国外征收房地产税是因为购买房屋的人拥有土地的所有权，没有土地所有权的居民为什么要为土地的使用权缴税
呢？人们在买房的时候实际上缴的是土地的租金及房屋(建筑)的租金。土地的所有权在国家，房屋随着时间推移不断折
旧。所以，要中国居民缴纳房地产税实际是没有道理的，如果要征收房地产税，首先就应该改革土地制度，允许买卖土
地所有权，且绝对受法律保护，不允许强拆。
楼市泡沫是一个没有出路的死胡同。但政府需要它。中国建材行业有那么多过剩产能，虽然人大会议上总理高喊要
去产能、去库存，但地方政府不愿意也不敢响应总理的号召，因为如果真的去产能和去库存可能带来社会动荡。所以，
人造楼市泡沫可以在短期内缓解社会矛盾的尖锐化。这实际上是推迟泡沫崩溃，而不是真正解决问题。
有一个不争的事实就是中国的楼市处于泡沫中，但经济学没有给出一个明确的定义：什么是泡沫?研究房地产的专家
给出一个指标，就是你购买的房屋的价格是你年收的几倍？通常，6倍以内属于正常，也即使说你缴完头金后，用30年时
间勉强可以还清按揭来的贷款。但中国一,二线城市的楼价早已高达工薪家庭年收入的25倍以上，最近又在上涨。一句
话：恐怖。但似乎中国的年轻人不得不买房，不买房娶不到媳妇。当然，今天的年轻人除了买房，还要买车，他们怎么
能不啃老呢？
这样梳理下来，我们不难看出中国的社会实际是畸形的，畸形的社会造成了家庭关系的扭曲。老人们为了资助子女
把养老的钱都拿出来给他或她买房买车了。一句话：恐怖！
政府曾经寄希望于限购令来压低房价，所谓限购令，就是鼓励买房，限制投机。但要知道有本事的官员们和投机商
们手里往往抓着很多张不同姓氏的身份证，而且还都是真的，这就是上有政策，下也有对策。
在国外其实没有那么多人去买房，特别是年轻人没有钱买房，国外的父母也不像中国的父母那么好啃，所以，外国
的年轻人在攒够钱以前，他们都是去租房。美国和日本都有一个相当规模的租房市场。世界上只有中国人，年纪轻轻就
去买房，买的还是使用权。据说70年的使用权不是从你买房那天起算起，而是从开发商批租到土地那天算起的。悲摧！
从经济学角度来算本帐的话，中国的房地产其实没有什么资产价值。通常的房屋建筑，我们不考虑其质量隐患，有
个20年基本完成折旧。也就是说，房屋从竣工那天算，20年后就没有资产价值了。说得更明白一点，你拿住了约20年的
房子到银行无法抵押贷款。而且，土地不是你的，土地是你租来的。难怪有人自嘲：辛辛苦苦30年，一夜回到改革前。
还有更惨的：辛辛苦苦一辈子，拆迁的一来一夜回到解放前。
本文仅代表笔者个人观点
柯 隆 简历
富士通综合研究所主席研究员、静冈县立大学特聘教授。出生于中国南京。86年毕业于南京金陵科学技术学院日本专
业，88年旅日后进入爱知大学法经学部学习，92年毕业后进入名古屋大学大学院经济学研究科深造，94年硕士课程（经
济学）毕业。98年10月，富士通综研经济研究所主任研究员。2005年6月，同总研经济研究所上席主任研究员。06年起
担任主席研究员。
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