地产之殇——房价即将大跳水（二）

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我觉得大家最好结合经济大环境来研究房地产，其实我们都很清楚，各种利益博弈力量在其中的态度。不同的只是如何判断他们所能起到的效果。
　　中央政府、地方政府、地产商、炒房客、老百姓，是博弈主体。在各自利益核心并没有发生改变的情况下，我觉得真正的影响来自于两个方面，一是房价经过长期的泡沫化运动，通过量变积累了大量的风险，使得质变的到来形成可能（注意：不是必然）。任何泡沫都会破灭相信是大家都知道的常识，只是何时破灭，才是我们所需要讨论。二是外部环境的影响。也就是说，世界经济形势与中国经济、政治形势对于地产市场的影响。这种影响主要以变化的经济形势为主体。我们都判断的是，政府现在三驾马车只剩下一架——投资。国家通过吃春药一样的投资来拉动经济，企图通过这种方式来延缓中国经济危机的到来，一直等到世界经济形势转暖之后，解决出口问题。如果从这点上来看，国家继续扩大货币供应量的可能并不是没有。而且动机非常明显。
　　但是，货币政策的真正制约因素是通货膨胀。正如谢国忠先生所说的，这样做的风险很大。俄罗斯和德国都曾经试图通过用恶性通胀来解决经济问题，但是导致的是政治上的动荡。这是中央政府最大核心利益所在。所以，关键是中央政府是在恶性通胀和信贷宽松之间做一个利益平衡。　　今年下半年的紧缩货币（适度宽松或者说），表明中央政府已经意识到了通胀预期对其货币、财政政策的制约性，正在考虑平衡两者关系。
　　具体地说，投资拉动经济还有一个制约性因素就是政府财政和银行情况。从各项资料我们知道，我国政府和银行的情况很不乐观。60年期国债推出，海外国债推出、地方债的推出，近20年的财政赤字，地方政府近5万亿债，这些都说明了我们财政情况。银行业本身的体制性因素造成的大量不良资产，资本金不充足（特别是股份银行）。都将是投资政策的制约瓶颈。
　　我必须指出一点，我国银行业存在一个长期性的体制问题，那就是基建项目长期绑架地方政府，然后对信贷实行”倒逼机制“。这也是为什么突然9月份的信贷上升到了5000亿以上，这是货币控制政策所无法忽略的一个潜规则。我们通过历史对比也可以发生——93、94年我国进行严格的宏观调控，其结果促使海南地产破灭，但是即便如此，其信贷增长也是非常高速的。这个查看统计局资料可以得出。信贷局面并非中央银行能完全控制的。
　　下面问题来了——按照我们国家的思路，投资拉动经济。那么真的能拉动吗？从统计局数据来看，是增长了，先行指数也出现了复苏，各项指标包括PMI,、GDP等等都出现了明显复苏迹象。
　　可是，真的复苏了吗？我们不知道，不过从浙江的朋友和广东的朋友的交谈中，我感觉，确实是有复苏。因为投资确实是能拉动经济增长的，只是通过投资转变消费，形成临时性消费能力的做法（主要消费钢筋混凝土、建材等），不可能解决长期经济问题（当然，政府也没想过需要靠它长期来解决）。
　　投资能拉动中国吗？从历史来看好吗？我举三个对比例子。
　　1、罗斯福新政是公共投资拉动经济的典范吧？但是事实真的是这样吗？我们来看几个数据吧。罗斯福1932年上台，1933年实行《工业复兴法》等一系列新政法案。冀望于通过实行公共投资来解决经济大衰退。虽然历史书总告诉我们，罗斯福很伟大，因为他的新政创造了美国今天的世界霸权。但是事实却并不是这样。美国1933年以后，进入了长期的”特种萧条”时期。失业率长期处于25%（不包括半失业）。美国在世界工业总产值中的比重从1929年的48.5%下降到了1938年的32.2%。低于1913年的36%。民间资本由于挤出效应，基本没有被拉动。在罗斯福新政几年后的1937-1938年，美国再次陷入了经济危机。美国国际贸易地位急剧下降，1938年进口份额为8.1，出口为13.4%。
　　那么美国是怎么恢复的呢？美国的强大，与二战息息相关，二战最大程度上改变了世界经济版图。美国非但没有收到战争破坏，反而因为战争得到收益，最明显的则是军工业、重工业，进而拉动了美国经济的发展。相对于收到战争的西方各国来说，美国速度=美国发展速度+各国衰退速度。从1939年到1942年，美国工业生产增加了近一倍。1945年又比1940年增加了116%。1948年美国工业生产占整个资本主义世界工业生产的54.6%，出口贸易23.9%，集中了世界3／4的黄金。
　　投资是无法真正拉动经济的。他只能延缓经济衰退。却不能阻止经济的衰退。　　2、1985年后的日本，其情况和我们差不多。日本启动了400万亿日元的刺激计划，结果情形，是资产泡沫化，最终导致楼市、股市崩盘。民间投资无法拉动，形成失去的十年。我想大家都读过这段历史，郎教授的节目里也谈过。我这里不再赘述。
　　3、1997年亚洲金融风暴，中国是怎么解决的呢？
首先，消费上说，医改、房改、教改，这些改革特别是房改，通过牺牲老百姓的幸福，形成刚性的房产消费和房产信贷消费。这些条件，我们今天已经不存在了。而且三大改成为经济上的毒瘤。
当时和现在，财富结构当然没有发生质的变化。而是通过强迫消费的办法让老百姓掏钱。而从经济上看，当时消费占GDP比重能到60%以上，比现在的35%好多了。
    其次，从出口说，情况是类似但是不是相同的。由于东南亚国家并不是中国的主要出口国，所以影响不是很大，但是RMB保持坚挺同样伤害了中国的出口。靠出口不是当时政府的选择。
   再次，从投资说。投资始终是我们政府最喜欢玩的，具体数据我就不说了。
    但是不得不说此次经济危机的觉得，很大程度上是由于三大改形成的，以泡沫替代危机的形势解决的，但是今天我们已经没有这个机会。完全单一依靠投资拉动，将让中国走上日本的老路。
这是我们最可悲的地方。
　　那么，地产的结局到底如何呢？我想，主要看中央政府在恶性通胀和地产泡沫破灭引发的各种危机中的抉择。有第三个选择吗？没有。世界经济数据告诉我们，经济还远未复苏。高失业率也许将点燃优质债、消费债、信用卡危机。而历史告诉我们，经济是有周期性的。我们无法逃避。　　今天之中国，才是真正黑暗前的黎明。

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关键词：世界经济形势 拉动经济增长 真的是这样吗 亚洲金融风暴 罗斯福新政 房产