住房租赁:房价不降而租金涨
离歌笑
*未经作者同意,严禁以任何形式转载。
继7月17日广州市出台租购同权等措施后,住建部会同国家发改委等八部门出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。
抛开市场上对于租售同权的“无头苍蝇”式分析,仔细挖掘其中的深意,可以发现如下两方面的内容:
1.将“权”下放到租赁市场,以保持房地产市场的稳定发展。作为房地产长效机制重要的一环,“租房”政策的目标首先要解决各种人群“住”的问题,而附加在房子上的“权”则成为调节供需、平衡人才结构的核心。关于“权”,在不同城市其具体形式有所不同,比如北京共有产权房实质是降低购买商品房的门槛;上海仅仅是增加了针对性租房供给,确认“只租不售”的模式;广州则是实施有条件的“租售同权”。但不管是什么“权”,其本质都是将部分权利下放到租赁市场中,以应对当前普通刚需难以支撑高房价的窘境,通过降低门槛来扩大刚需人群范围,最终达到渐进式消除房地产泡沫和缓解住房供需矛盾的目的。
2.国企在租房市场中起主导作用,为地方财政收入转型做准备。在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中明确提出“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业”。从政策层面上,国家鼓励现有房地产企业转型,布局住房租赁业务,将一次性“开发-销售”的盈利模式转化为周期较长、现金流较稳定的“出租-管理”模式,配合未来将出台的房产税、不动产登记制度,为整体房地产长效机制的完善和地方财政收入转型做好必要的准备。
鉴于上述两点原因,几乎可以确定未来房租会随着政策逐步推广而上涨,这既满足权利下放的溢价性质,也能为房地产成为持久财政收入来源做长远规划。至于房价,随着房地产市场从黄金时代过渡到白银时代,再次大幅上涨几乎不再可能发生(这也不符合高层维稳的意图),但房价不涨并不意味着房价会降,近年来首付贷、首套房补贴、限购、交易税等政策,无一不是鼓励投机者把房子卖给刚需者,利用刚需消化泡沫,是我国目前一贯目标。当然,从另一方面来说,如果采用激进出清的方式,则大量无效率僵尸企业倒闭,房价大幅下跌,债券市场大量违约,小型金融机构破产,那时将重演20世纪90年代日本的悲剧。所以未来房价将会维持在高位,维持高位意味着房价可能缓慢上升、缓慢下降或小幅波动,这样一来,房地产作为投资品将失去它原本的魅力;微小波动也避免了激进出清的巨大风险;而高位接盘的刚需者则可以有效化解现阶段的泡沫,可谓一举多得。
一、刚需一族:不能承受的生命之重
关于房价的高低问题,人民群众通常的观点是:持有投资性房地产(有时甚至是刚需性房地产)的人坚定看涨,尚未买房或无购房能力的人坚定看跌。其实当我们在谈论房价时,应该考虑两个因素,一是收入水平,二是家族累积财富。
以收入水平来衡量房价高低,可以用房贷计算器来进行简单的倒推。比如,以当前北京、上海的房价水平,要购买一套普通住房大概需要600万元,按照零首付、二十年等额本息计算,每个月家庭需负担的房贷接近4万元;按照3.5成首付(首付210万元)、二十年等额本息计算,每个月家庭需负担的房贷也有2.6万元。这样算来,在涵盖日常支出和消费的情况下,一个家庭年收入需达到70万元(已首付家庭需达到50万元)才能买房。说到这里,我们不禁会想到一些问题:第一,一线城市有多少家庭年收入能达到70万元(特别是刚毕业的年轻人);第二,上述计算还没有考虑买车、生育、医疗、养老等备用金;第三,把每月薪资的绝大部分用于偿还房贷,而且长达二十年之久,但凡是有点思想的人,都会思考这样生存的意义何在。
从今年上半年的房价变动情况来看,一线城市仍处高位但增速放缓(上图部分城市数据并不公允,仅供参考),二线城市却仍存在一些高速增长的现象。如果说一线城市的高房价是由无可替代的资源优势累积起来的,那么二线城市的房价高增速有相应的产业支撑吗?下面以上半年房价增速位列第一的成都(仅半年增幅达53%)为例,引用成都软件园IT从业者在知乎上关于“2017年严格限购下的成都楼市何去何从”的回答作为论据:
“今年成都房价大幅度上涨,先是从天府一、二、三、四、五街兴起,然后经由开发商和中介的放大与炒作,结合自贸、政务中心南移等利好消息,而逐渐蔓延到整个南延线,从而引爆恐慌情绪,造成刚需、改需提前一拥而上,最终引发当前踩踏式入市的局面。”
“近年来,伴随成都市大力的招商引资,陆续从一线城市迁移来一些企业,部分技术人员和高级管理人员也随迁过来,但主要是transfer数量有限的老员工,薪资水平在15-20k左右,这部份人在软件园,应该是可以payable(具备支付能力)的刚需。但是伴随这些年的逐步消化,以及企业入驻速度的逐年下降,这部分payable增量其实有限。换而言之,这一波房价窜涨,在整体收入水平不出现大幅上涨的情况下,后续很难说再有能力继续接盘的人,特别是在当下实体企业举步维艰,以及手游、O2O、VR 等行业泡沫逐个破裂的时间段。”
“媒体每谈及成都房价,总要被拉出来和一线城市做个比较。但一线城市房价格畸高,是因为一线城市的住宅早已偏离居住需求,而演变成为资产配置工具。凭心而论,成都目前不具备一线城市的稀缺资源(北京感人的高考分数线以及政治中心地位、上海的港口和金融、深圳完备的电子产业链)。整体而言,成都的产业结构还处于普通二线城市水平,在装备制造、规模化轻工业、高端化工方面与杭州、苏州、无锡等地处沿海的出口外向型城市存在着差距,况且这些沿海城市有着中国改革开放30多年的财富积累,其房价有着巨大的民间资本作为支撑,击鼓穿花还能够得以继续。”
由此看来,不管是一线城市还是部分二线城市,当前的房价与大众收入水平并不匹配,那为什么还能维持在高位,答案在于另一个重要因素——家族累积财富。在30多年的改革进程中,的确有一部分人在尚未完善的市场环境下套利,形成了初始财富积累,成为目前中产阶级的中坚力量。但是,随着市场经济的逐步完善,监管渐渐趋严,种种套利空间正在消失,这也意味着阶级开始固化,年轻一代要想白手起家挣得第一桶金越来越难。所以在当下,依靠父母首付甚至全款买房的现象数见不鲜,这得益于中产家庭的既有财富积累。在父母帮助下,年轻人的生活压力明显减小了;但对于整个家族而言,却是将父辈辛辛苦苦攒下的真金白银投入到这场泡沫盛宴。即便是在当下,面对房地产不再具有长期升值空间的预期,也不得不于高位接盘,孰盈孰亏,为人父母想必心中自有一杆秤。
不管是在哪个城市,不管是自己买房还是父母买房,我们都是输家,都不过是历史长河中小小的牺牲品。不禁回忆起北岛的一首诗歌:我是人/我需要爱/我渴望在情人的眼里/度过每个宁静的黄昏/在摇篮的晃动中/等待儿子第一声呼唤/在草地和落叶上/在每一道真挚的目光上/我写下生活的诗/这普普通通的愿望/如今成了做人的全部代价。高房价如同一种苛税,不仅让普通家庭倍感压力,也在潜移默化中改变着人们的价值观,变得越来越功利。国家政策决定社会民风,社会民风决定群众三观,站在当下时点,大家都意识到了房地产的种种问题,那么能不能进行改革,彻底放弃“房地产拉动经济”的逻辑?我认为不能,这跟中国经济崛起的历史有关。
二、土地财政:大国崛起的原始积累
*本部分主要参考《是“土地财政”让中国崛起完成了原始积累》
1.中国的自我崛起之路
工业化和城市化的启动,都必须跨越原始资本的临界门槛。一旦原始资本(基础设施)积累完成,就会带来持续税收。这些税收可以再抵押,再投资,自我循环,加速积累。历史表明,完全靠内部积累,很难跨越最低的原始资本门槛。强行积累,则会引发大规模社会动乱。因此,早期资本主义的原始资本积累,很大程度上是靠外部掠夺完成的。几乎每一个发达国家,都可以追溯到其城市化早期阶段的“原罪”。而新中国成立后,没有对外侵略和扩张获得原始积累的条件,所以土地金融作为城市发展的最主要手段被广泛使用。
传统中国社会关系,是典型的差序格局,民间信用很大程度上局限于熟人社会,因此只能是小规模和短周期的。近代中国被打开国门后,不仅没有完成原始资本积累,反而成为列强积累原始资本的来源地。1949年后,中国重获完整的税收主权,但依靠掠夺实现原始资本积累的外部环境已不复存在。中国不得不转向计划经济模式。
所谓“计划经济”,本质上仍然是通过自我输血,强行完成原始资本积累的一种模式。在计划经济条件下,经济分为被农业和工业两大部类,国家通过工农业产品的剪刀差,不断将农业的积累转移到工业部门。依靠这种办法,中国建立起初步的工业基础,但却再也没有力量完成城市化的积累。超强的积累,窒息了中国经济,使生产和消费无法实现有效的循环。改革前,中国城市化水平一直徘徊在百分之十几左右。
中国城市化模式的大突破,起始于1980年代后期。当时,依靠农业部门为中国的工业化提供积累的模式已难以为继。深圳、厦门等经济特区被迫仿效香港,尝试通过出让城市土地使用权,为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地为信用基础,积累城市化原始资本的独特道路。这就是 “土地财政”。
1994年的分税制改革,极大地压缩了地方政府的税收分成比例,但却将当时规模还很少的土地收益,划给了地方政府,奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。随着1998年住房制度改革和2003年土地招拍挂等一系列制度创新,“土地财政”不断完善。税收分成大减的地方政府不仅没有衰落,反而迅速暴富。急剧膨胀“土地财政”,帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不仅逐步还清欠账,甚至还有部分超前(高铁、机场、行政中心)。成百上千的城市,排山倒海般崛起。无论城市化的速度还是规模,都超过了改革之初最大胆的想象。
所以说,中国城市化的快速发展,完全得益于一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”,没有土地财政政策,中国的城市建设、基础设施建设、各产业的发展绝不会如此迅速。那么,为何中国能走这条路?这是因为计划经济所建立的城市土地国有化和农村土地集体化,为政府垄断土地一级市场创造条件。“土地财政”的作用,就利用市场机制,将这笔隐匿的财富,转化成为启动中国城市化的巨大资本。
(后续部分见楼下)