发帖
雷达卡
企业分房“以租代售”风波
来源于 《财新周刊》 2017年第47期 出版日期 2017年12月04日
政企合建公租房，允许企业自主安排职工居住，可以调动公司力量参与保障房建设。这种模式同时造成监管难题，政策容易走样
中兴通讯的人才公寓与工业园仅一条马路之隔，该项目一期的交房入住时间是2011年。当时这一小区号称“深圳首家企业自建保障房”。
《财新周刊》 文 | 财新记者 郑丽纯 王婧 实习记者 王鹏钧
因为涉嫌“以租代售”，11月3日，中兴通讯股份有限公司（ 000063.SZ /00763.HK，下称中兴通讯）配售人才公寓的做法，被广东省深圳市住建局紧急叫停。项目后续将按照租赁模式运作。
叫停前的一周里，部分员工认为配售价格过高，通过新闻媒体表达不满。10月31日深夜，中兴通讯群发邮件，通知暂缓配售。
“我们此前意识到这个项目可能会有上访。”深圳市住建局一名工作人员告诉财新记者，中兴通讯和政府有关部门曾进行过沟通，但现行政策下，出售性质为公租房的人才公寓，确属违规之举。
据财新记者多方了解，中兴通讯早在2004年就拿下这块土地，所建住房可谓政企合作产物。政府同意土地变更规划，增加额外居住用地面积；中兴通讯新增一笔资源，用以增进员工福利。这些住房同时纳入深圳市公共租赁住房统计指标，原则上应按公租房管理。
在传统观念中，公租房的提供者是政府。政企合作之所以在深圳出现，一个重要原因在于：深圳土地有限，新增建设用地无法支撑起规模庞大的人才安居工程计划，迫切需要动员社会各界力量参与。
“公共租赁住房可以是‘大公共’，也可以是‘小公共’。”接近政策制定的人士说，“面向企业职工也属‘公共’。”但这种制度安排下，企业拥有住房产权，政府监管难以触及，公租房的保障性质容易走样。
深圳市政府正在推进新一轮住房制度改革。该市住建局相关人士称，深圳市希望打造的住房体系是：高端有市场、中端有支持、低端有保障。“所谓‘多主体、多渠道’，就是在中端市场上，和社会主体合作，政府给不同的政策，让社会主体去运作。”该人士说。
“政府来定大方向，也会向企业下放自主权。权限下放多少，这需要在项目建设时约定。增量上我们会特别注意，但对于一些历史遗留问题，的确会存在不规范的情况。”该人士说。
向存量要指标
中兴通讯工业园位于深圳南山区。其东南一条马路之隔，即是该公司的人才公寓。项目一期的交房入住时间是2011年，当时这一小区号称“深圳首家企业自建保障房”。公寓仅定向配售给中兴通讯的员工。
在深圳市30余年的历史中，职工住房从政府财政和企业全包解决，过渡到以市场配置为主导供应。高收入家庭直接购买商品房，低收入和困难家庭可以租购保障性住房。但期间企业分房从未停止。只不过，之前的企业分房往往被视为“福利房”，而非“保障房”。
商品房价格一路走高，能够让员工以较低价解决住房问题的单位往往被视为“福利好”。中兴通讯即是如此。作为中国规模最大的通信设备上市公司，中兴通讯在“2016年中国企业500强”中排名第150位。
一名中兴通讯的员工告诉财新记者，公司分别在2008年、2012年、2013年、2015年给员工分配住房，每平方米均价分别约为3000元、4000元、4500元、5800元。这几乎等同于住房的成本价。不过，这些住房都没有房产证。
究其原因，这些住房原本属于“产业配套住房”，土地权属归于企业。深圳市规划和国土资源委员会（下称规土委）南山管理局人士告诉财新记者，产业配套住房主要分两类：一类是将地块打包于产业用地中一起出让；另一类为带有限制条款的三类居住用地，单独划分宗地。这些地块低价出让给企业，旨在体现深圳市大力扶持产业发展。然而，这类“产业配套用房”长时间游离于商品房和保障房两套体系之外，其数量难以估量。规土委数据显示，根据深圳市建筑物普查，截至2014年底，深圳市住房总量达5.59亿平方米，其中原村集体、村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48%。业内统计，仅在深圳一地，产业配套用房的数量即在数十万套至100万套之间。
在工业园区中，产业配套用房形态丰富，包括办公楼、倒班宿舍、职工食堂以及其他职工活动用房。“企业实际操作中常常串用，如将内部办公楼、职工活动用房临时改作宿舍之用，给准确统计造成困难。”深圳市政协委员、深圳市住房研究会会长陈蔼贫在接受财新记者采访时说。
2012年末，深圳市住房研究会曾受市住建局委托，参与研究起草《关于加快发展产业配套住房的实施意见》（下称《意见》）。当年历史背景是： 深圳急需完成保障房建设目标。全球经济危机后，中央政府提出保障房建设目标，其中2011年和2012年各1000万套。目标层层分解，经济实力雄厚的地方政府是建设保障房的主力。但据《深圳特区报》报道，“十二五”期间，该市能够竣工的保障房仅有21万套，加上“十一五”竣工的2万套，总共只能提供23万套保障房，距离该市2010年测算的35.8万套保障房需求，存在较大缺口。
住房保障压力大，政府力量难以满足保障房供应，《意见》由此出台。政府号召全社会，主要是产业单位、原农村集体经济组织和房地产开发商积极参与。“也就是说，企业若有多余土地，愿意改造成保障性住房，政府十分欢迎。”陈霭贫称。
《意见》2013年1月发布后，对产业配套住房管理、产权一一明确：产权企业整体持有，相关信息计入深圳市住房保障性统计指标；产业单位在主管部门的指导和监督下，对产业配套住房进行自主管理。陈蔼贫解释称： 企业建设一部分配套解决员工住房问题，这也保障了一部分人的住房需求，减轻了政府的负担。按照规定，该类型住房属于保障性住房序列。
“政企共建”公租房
中兴通讯早在2004年12月取得T501-0041宗地。《意见》出台前，先后两期房源已经建好。这些房源随后纳入保障房统计。
深圳市规土委南山管理局提供给财新记者的复函显示：2013年，宗地性质出现变化。深圳市政府将T501-0041宗地上约3.72万平方米绿地调整为三类居住用地，由中兴通讯按要求建设产业配套住房和配套公共设置。根据2014年版《深圳市建筑设计规则》，三类居住用地的主导用途为宿舍。与住宅不同，宿舍主要供单身人士使用，不另设厨房，单间式户内建筑面积不超过35平方米，套间式建筑不超过70平方米，且后者占比不得超过总建面的30%。
现在在深圳，保障性住房大体由四类构成：经济适用房、安居型商品房、公共租赁住房和拆迁安置房。产业配套住房归属于公租房范畴。市住建局发布的《深圳市2015年1-6月保障性安居工程开工项目表》显示， 中兴通讯三期工程即属于“公共租赁住房”。
这一时期，深圳扩大了政策性住房保障范围，将保障人群从低收入和困难家庭延伸至人才群体。根据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，这五年深圳市将建设筹集人才和保障性住房40万套，相当于特区成立30多年来已建成的所有政策性住房的总和。
深圳市住建局人士称：新增土地供应极其有限，除了城市更新配套、拆迁安置和产业配套宿舍建设用地几种渠道，深圳还需要依靠筹集社会存量住房、棚户区改造、利用企业自有用地等多个渠道来落实40万套的目标。
“要让他们拿出地来是很难的，所以只能是政府给政策，激发这些主体的积极性，从而实现双赢。”前述人士称，“政府与社会主体共建保障房和人才住房，必须要考虑到这些主体的利益。”该人士介绍说，激发主体积极性的一个重要举措是允许提高容积率。当上述主体提出新建、改建、扩建要求时，政府和他们签订协议，将房屋的增量部分纳入保障性住房指标。
2016年7月，深圳市政府印发《关于完善人才住房制度的若干措施》，提出利用产业园区适量配套建设人才住房，鼓励有条件的企业单位利用存量用地集中建设人才住房。政府允许后者在户型面积、租售价格等方面具有一定的自主权，并在土地收益等方面给予相应政策优惠。
作为“政企合作”产物，政府允许中兴通讯将土地从绿地调整为居住用地，这意味着企业得以建更多的房子。企业享受了政策，也要接受政府的管理和约束。政府要求“人才公寓纳入深圳市保障房统计指标，只租不售，限定在中兴通讯员工范围内进行出租，租金按深圳市公共租赁住房标准执行”。深圳市规土委在互联网上针对中兴通讯员工投诉的回函显示上述信息。
企业“以租代售”
中兴通讯人才公寓三期工程，于2017年9月启动内部分配。财新记者获得的中兴通讯内部配售通知显示：配售均价为每平方米24828元，根据楼层、朝向等因素，每套住房的具体价格略有差异。中兴通讯方面称，此价格为第三方专业单位评估，参考同类房产市价及深圳市人才住房指导价格。
三期定价远超一期和二期，引发员工不满。他们和公司讨价还价，并直指公司“以租代售”涉嫌违规。
事实上，前两期以“产业配套住房”名义进行的住房分配，同样是由员工一次性付款。中兴通讯对此亦不讳言。其公司网站2016年1月发表的文章提到：中兴通讯按商住标准，在深圳、南京建设有50-100平方米不等的人才公寓，部分符合要求的骨干员工可以申请以每平方米几千元的优惠价购买。文章发布之时，深圳同地段同档次的商品房，价格已经超过每平方米3万元。
针对产业配套住房，陈蔼贫介绍称，政府管理手段主要是两种：一，深圳市规土委在用地政策上进行限制，如转功能、改变用地性质须经法定程序，且产业园区配套住房不能上市流通；二，企业应将享受该住房的员工名单报深圳市住建局备案。按照深圳政策性保障住房“不重复享受”原则，这些员工不得再占用其他政策性保障住房。具体管理过程中，政府给予企业的自主权仍然较大，例如自主安排内部职工居住。
然而，人才公寓三期住房定性为“公共租赁住房”，意味着中兴通讯的行为已经跨出企业，必须接受政策和法律层面更严格的审视。
一方面，“以租代售”涉嫌违反《合同法》。财新记者获得的中兴通讯员工购房协议显示：员工可以选择在签订协议后30个自然日缴清全部房款或选择贷款。入伙日期定于2018年4月前后。这意味着，针对50年产权的土地，员工买断了未来32年的房屋使用权。若将这笔款项视为一次性缴纳之后32年的租金，则违反《合同法》相关规定。根据《合同法》，租赁期限不得超过20年。另一方面，中兴通讯制定的分配规则并不完善——员工选择离职，可以继续享有住房使用权，这不符合深圳市意欲将公租房打造成一个封闭流转系统的要求。在政府规划中，若员工离职，其占用的公租房应由公司或政府收回，再出租给公司其他员工。再者，在中兴通讯的分房名单中，个别中高层领导位列其中，这亦成为员工投诉的理由之一。
员工举报后，深圳市住建局紧急叫停了中兴通讯三期公寓配售。财新记者曾于10月31日向中兴通讯询问有关问题，但截至本刊发稿，未获中兴通讯回应。
中兴通讯分房风波，揭开的深层次问题是：在政企合作建设公租房模式下，即便政企之间权责划分明晰，政府对这类住房的监管也往往有心无力，从而导致政策走样。
此外，政企合作模式下，企业建房产生支出，难免有尽快回收资金的冲动。以培育住房租赁市场为名出台的各项政策，有必要呼应企业需求。金融机构的参与，或可完善住房租赁市场的商业模式。■
提升卡
置顶卡
沉默卡
变色卡
抢沙发
千斤顶
显身卡
京公网安备 11010802022788号
