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深圳商品房由售转租
来源于 《财新周刊》 2018年第05期 出版日期 2018年01月29日
在深圳，各类资源都在向租赁市场倾斜，未来要想购买商品房会越来越难，售价只会越来越高
2017年12月30日，广东东莞某楼盘，其主推点是与深圳的距离，购房者在沙盘前驻足。
《财新周刊》 文|财新记者 王婧
尚未竣工的深业中城，是深圳目前最受关注的豪宅。它位于广东省深圳市核心商务地段， 匹配优质学位。诸多意向购房者提前给开发商打招呼，要求第一时间得到开盘信息。
“今天我们正式地、郑重地告诉大家，这个项目我们不卖了，我们用来租。”2017年12月27日，在深业集团有限公司（下称深业集团）的长租公寓产品分享会上，集团副总裁董方对外宣布这一消息，“我们将推出420套豪华装修的大户型长租公寓”。深业集团是深圳市属国企，深业中城是该集团旗下项目。
将原本可售的豪宅用于出租，这一举动让市场哗然。但这仅仅是深圳商品房由售转租的冰山一角。据财新记者不完全统计，深圳明确“由售转租”的项目至少已有八个。
2017年11月初，中国建设银行在深圳推出“CCB建融家园”业务。首批推出的长租房源共计5481套，包括碧桂园、星河地产等实力房企开发的六个优质住宅小区，其中大部分是由售转租的全新房源。
商品房由售转租意味着：深圳可供出售的商品房规模进一步缩小。仅建行首批长租房源的数量，就相当于2017年深圳一手住宅成交量的20%。与之对应的是，深圳2017年一手住宅成交量仅为2.58万套，创下近十年的最低纪录。
深圳正在大力调整住房结构。王锋是深圳市房地产研究中心主任，长期参与制定深圳市的住房政策。2018年1月15日，王锋在接受财新记者采访时表示：“深圳宁可牺牲掉商品房市场，也要保证民生住房供应。”
商品房转租赁
财新记者查询深圳市规土委官网发现，这些由售转租的项目性质不一，有的是安居房，有的是商务公寓，也有的是纯住宅。有的小区尚未申请预售证，也有的小区部分房源显示为“期房待售”。
广东省深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉财新记者，由售转租大致可分两类：一类是国有企业和大型房企，承担着引领住房租赁市场发展的政治任务；另一类是中小房企，目的主要是规避楼市调控“限价令”。
在李宇嘉看来，国企动作较大。除了将旗下商品房直接转租赁，还有国企收购商品房并将其改造为租赁房。
最典型的是深圳市人才安居集团，这家深圳市属国企成立于2016年6月，深圳市政府为保障人才安居乐业，要求该集团“通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源”。
截至2017年10月，深圳市人才安居集团共收购6个项目，获得人才住房2337套。这些人才住房将“只租不售”。
国企收购商品房用于租赁，原是广东省出台的商品房去库存“大招”。2016年初出台的广东省《去库存行动计划（2016-2018）》 提出： 鼓励各地搭建市场化、专业化、规模化的住房租赁平台，通过收购或长期租赁成批量中小套型库存商品房，出租给有需要人群，化解1000万平方米商品房库存。
然而，深圳商品房供应极为紧张，国企收购商品房用于租赁，无疑加剧了供应短缺。
楼市调控也促使部分商品房“由售转租”。一名深圳房地产业内人士称：受“限价令”制约，房企不能突破政府划定的价格“天花板”。开发商与其低价卖房，不如顺应政策，先将房屋出租。
深业中城即在调控下面临无法卖房的困境。在该项目所属香蜜湖地段，同等条件的二手房价格高达每平方米15万元。
一名接近深圳市政府的人士告诉财新记者，市场对深业中城的价格预期不会低于每平方米15万元。“我们肯定不能让它入市，否则会对商品房市场形成极大的刺激。”该人士称，政府不希望高价房入市的原因是，即便限价，刚需依然买不起，只有富豪们去拼抢低于市场价的房子。政府因此希望深业集团将该项目用于出租。
这同样也是深圳其他一些定价偏高项目“由售转租”的原因所在。“现在不是地产项目入市的好时机，这非常明显。”李宇嘉说，短期内，业内对深圳楼市并不看好。
捂盘惜售质疑
一名房地产业内人士称，开发商将部分尾盘由售转租，早在2016年前就已出现。几年之后，开发商再将房屋翻新后高价出售，甚至还有带租约出售的情况。“实现销售是开发商的最终目的，选择何时销售，则是开发商的策略。尤其是分期项目，开发商还是愿意留一些房源，慢慢销售，直至下一期开盘。”该人士称，这种做法曾被视为变相捂盘惜售，受到严厉打击。
现在，在一些非一线城市，由售转租已成房企公开的营销策略。在重庆，“西九•万科驿”项目就采用先租后买的方式。开发商在租房细则提出，租客若是以后购买该项目二期，可返两年租金；购买万科旗下其他项目，则享受额外一个点的优惠。
某知名房企内部人士称，房企布局租赁市场，目的之一是聚集潜在客户，“这些租房的年轻人，几年后多数都会买房。承租居住过程中，他们容易对品牌产生认同感，未来开发商还可以采用租金抵房款等优惠方式，刺激他们购买商品房”。
“先租后买”方式或将被品牌房企大规模运用。碧桂园书面回复财新记者的提问时表示，未来碧桂园将采用租金抵房款、业主子女入住长租公寓享受优惠等方式，使得商品房租赁和销售相辅相成。
不过，亦有业内人士称：这种以租金抵房款的营销形式，主要还是用于地段并不太好的项目。“如果房子可以顺利出售，很少有房企愿意用来出租。”这名人士称。
但深圳住房供不应求，房企愿意由售转租，绝非是为变相去库存。
公开资料显示，2006年，深圳商品住宅成交均价是每平方米9228元，此后房价一路飙升，至2017年，一手商品住宅成交均价已达每平方米54445元，是2006年成交均价的5倍有余。
“开发商很痛苦。很多项目卖了以后，赚得没有业主赚得的多。我们很多项目都是以很便宜的价格卖出。”深业集团副总裁董方在新闻发布会上说。他在接受财新记者采访时称，若将商品房用于出租，从战略角度持有一定时间，将为房企带来物业增值。
这引发房企是否在捂盘惜售的质疑。然而无论是来自房企、还是来自政府的人士，均向财新记者表示，打造住房租赁市场，是受到现阶段政策鼓励的。
2017年10月正式公布的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》提出，鼓励试点商品房开发销售与租赁经营一体化运作。该文件还规定，对房企利用新建用房开展规模化租赁业务结束后出售用房的，按照新建商品房标准办理销售、不动产登记手续，及按规定缴纳相关交易税费。
业内人士称，商品房租售若可相互转换，将成为房企在楼市调控中的“避风港”。董方对财新记者说，如果深业中城出租情况不理想，未来租约期结束之后，仍然可能出售，只是时间转折点无法预计，“如果你还想买，也许二三十年以后还有可能”。
住房租赁红利
房企习惯高周转模式，而租赁业务回报率低、资金回笼慢。方圆地产首席分析师邓浩志告诉财新记者，一般情况下，房企能用于销售的房源，就不会用于租赁，“因为不划算”。王锋也表示，在广东深圳，商品住宅租售比约为1 ：800到1 ：600，商品房散租租金回报率约为1.5%，城中村住房租金回报率为3%-6%。
上述情况正在发生变化。关于长租公寓，申万宏源2018年1月15日发布研报称，假设土地、建安和装修成本分别为每平方米5000元、3000元和1500元，单间公寓面积为30平方米，期初月租金为每间3600元，年租金增长率为6%，加权平均资本值为6%——测算可知，长租公寓前十年期的IRR（内部收益率）仅为2.5%。然而若将时间段拉长至20年，则IRR可达11.2%。
“拉长时间看，在控制项目获取成本并保证租金增长率的情况下，长租公寓长期的回报率并不低。”该研报称，这还不包括资产增值收益。
董方说，深业中城之所以“由售转租”，除了履行国企社会责任，深业集团也算了一笔经济账——用于出租后，该项目的收益将分为三部分：租金、物业增值、抵押后的金融收益。
目前深业集团已在深圳布局上万套物业用于出租，且绝大部分位于深圳核心区域。 董方称，未来一两年内，支持住房租赁市场的金融产品将大规模出现，这是深业集团敢于重金布局租赁市场的底气所在。
建行在深圳试点的做法是：分离住房的所有权和居住权，开发商将居住权转让给建行，仅保留所有权；建行通过贷款等各种方式，从开发商处获得房源25年的居住权。
建行在深圳推出的首批5481套租赁房源中，有2687套来自深圳本土房企星河控股旗下的星河荣御——作为整体社区，该项目的住宅部分一次性由售转租。星河控股有关人士告诉财新记者：建行主导了此次合作，该行除了买断25年的居住权，还将为星河控股提供规模数以百亿元计的授信额度，项目则由星河控股旗下子公司负责运营。
针对财新记者关于银行盈利模式及风控的提问，建行方面回复称，目前建行更多考虑“承担社会责任”，建行将与政府共建住房租赁平台，该平台将由政府来主导。
政府亦为部分长租公寓提供补贴，比如深业集团旗下的青年长租公寓“柠盟公寓”，获得政府房屋装修和运营费用补贴。参观过该公寓的人士告诉财新记者：经过改造，项目环境远超周边城中村房源；而政府补贴使得项目租金比周边项目略低，“对租客极具吸引力”。
深圳住房调结构
深圳鼓励商品房由售转租，与该市希望在短期内调整住房结构有关。“租售并举之下，租是短板。”王锋说。
事实上，深圳的住房租赁市场远比中国其他城市发达。目前中国租房比例约为11.6%，然而在实际居住人口超过2300万人的深圳，其住房自有率仅为21%，近八成人口需要通过租房解决住房问题。
根据深圳市2015年的调查数据，该市住房总量为5.71亿平方米，共计1065万套。用于出租的面积约为3.48亿平方米，套数约为783万套，约占该市住房存量套数的73.5%。
“深圳租赁住房供应数量，基本能够满足各类无房群体的需求。”王锋说，深圳的问题在于：机构化、规模化租赁占比低，私人“散租”占到深圳全部租赁住房的75%，且绝大部分位于城中村。目前深圳城中村租赁住房共计490万套，占全市租赁住房的61.3%；工业配套宿舍占21.3%。
王锋认为，“私人散租”模式下，住房租赁市场并不稳定，中介假房源问题突出，随意涨租等现象也很普遍。此外，城中村的居住条件，无法满足高端人群的需求。“以前，人们往往是租几年房子，挣够了首付，就去买一套商品房。”王锋说，“现在深圳必须改变这一现状。”
王锋提供给财新记者的数据显示：在深圳1065万套存量住房中，商品房数量仅为170万套，占比约为16%。其中140万套用于自住，大约30万套用于出租——用于出租的商品房数量，不到深圳住房租赁市场的4%。
“商品房在深圳住房结构中比重不大。”王锋认为，深圳没有条件、也没有必要像其他城市那样，加大商品房用地供应，“因为这对解决深圳住房问题，只能是杯水车薪”。
王锋说，深圳市政府的选择是：加大力度改造存量租赁用房，使得住房租赁市场能够符合任何阶层人士的需求，“总不能让博士们每天都住在污水横流的城中村”。
这正是深业集团愿意将深业中城这一豪宅项目用于租赁的原因。该项目的目标人群是跨国企业及其他在深圳设立分支机构的大型企业高管。“他们往往拖家带口，且没有在深圳买房的实际需求，房租甚至可以由公司直接支付。”董方说，这些人对居住的要求是地理位置好、环境佳，且适宜家庭居住。
在董方看来，人口正源源不断涌入深圳，其中一部分人经济实力较强，当地商品房价格又高得畸形，“在这样的城市，高端住房租赁需求往往巨大”。
董方介绍，深业集团已在深圳打造不同层次的四条租赁产品线，分别是青年公寓、精品公寓、高端公寓、养老公寓，试图“满足一个人一辈子在深圳的租房需求”。
王锋认为，深圳迅速打造不同层次的住房租赁市场，可让人们免于成为“房奴”。然而他也承认，一个不争的事实是——各类资源都在向住房租赁市场倾斜，未来在深圳，要想买商品房会越来越难，商品房的售价只会是越来越高。
整个2017年，深圳只出让了一宗居住用地，而且明确“只租不售”。该地块被深圳市人才安居集团获得。
希冀城市群调控联动
当下的租客们未来将去哪里买房？“深圳并非孤例，全世界的大都市都遇到同样的问题。”王锋称，深圳土地和商品房紧缺，住房供需矛盾严重，非凭借深圳一己之力即可解决，需要周边城市群相助，方便刚需族“在深圳工作，在周边城市置业。”
为此，深圳在几年前就倡议“深莞惠一体化”，并将地铁修到周边城市去。
最近几年，深圳购房需求已外溢至周边城市，位于深圳西北方向的东莞首当其冲。据东莞中原战略研究中心统计，2015和2016年，东莞楼市成交金额中，分别有四成和五成由“深圳客”贡献。
不过，始于2016年10月的楼市调控，改变了这一格局。东莞于当月出台“限购令”，又于2017年4月再次为调控政策“打补丁”，要求“非本市户籍购买首套房需缴纳一年社保或个税”。
“深圳客”退潮后，东莞楼市恢复至以本地客户为主。成交量方面，临近深圳的外围区域显著萎缩。合富研究院数据显示，在东莞西部临深片区，深圳客占比从2016年的60%降至2017年的15%；东部临深片区，则从2016年的80%降至2017年的20%。这也拉低了东莞商品房成交面积。据合富研究院数据，2017年东莞商品住宅成交面积560万平方米，同比下降38%。
除了东莞，同属环深区域的珠海市和中山市，也于2017年三四月间出台限购政策。珠海规定，外地户籍人口只有在珠海缴纳五年或以上的社保，才可在当地购房； 中山市则要求，非本地户籍购买首套商品住房，需提供半年社保或个税证明。
没有发布限购令的广东惠州，由此成为深圳住房需求外溢的惟一“缺口”。
惠州位于深圳东北方向。据惠州中原地产统计，该市成交量排名前三名的楼盘均位于临深区域。2017年惠州楼盘成交客户中，有49%来自深圳，惠州本地购房者只占41%。
“惠州不限购，也是不利于深圳刚需族的，因为投资客有可能炒高房价。”王锋说，“最理想的方式是实行限购，将投资客排除在外，但惠州和深圳在首套房资格方面实现社保互认，在限购年限上可以实现差异化。”
环深区域楼市调控各自为阵，打破了深圳的前述计划。王锋说，由于社保等门槛没有实现城市群互认，深圳的刚需族正面临困境，他们“在深圳买不起房，在周边城市买不到房”。
他认为，若环深楼市能够实现城市群一体化调控，则既能解决深圳刚需族的住房问题，也能保证周边城市房地产市场健康发展。
“刚需族是真正要住到这些城市去的，只是每天坐地铁来深圳上班。他们并不会给这些城市留下一堆空置的房屋，这样的住房市场是合理且健康的。”王锋说。■
财新实习记者方祖望对此文亦有贡献
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