百强开外的房企拿地融资现状（转）

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百强开外的房企拿地融资现状.pdf (1.1 MB)

2018-6-14 09:26:04 上传

原创： 宸佑小秘书

故事一

晚上11点，吴裴培（化名）接到一个几年不联系的前同事电话，开口就问能否对接资金帮其所在房企融资。最近两个月，吴裴培不断接到这些多年未联系的朋友电话，主题基本都是融资。“很多TOP30的房企都找过我，不过资金方很谨慎，并未成功。”吴裴培告诉第一财经记者。

今年以来，所有房企都感受到融资渠道的步步收紧，无论是融资难度还是融资成本，都让资金部门倍感压力。“今年房企最困难的就是资金，很多资金成本已经超过15%，但是依旧很多资方不愿意出钱。”一位房企高管告诉记者。

2018年房地产的关键词之一就是：缺钱。

     融资渠道堵塞

进入2018年以来，虽然银行业和房产行业监管双向趋严，宏观上看，2018年资金利率提高非常厉害。

“之前大部分公司拿地前都会做前端融资，增加资金周转速度，不过目前这个方式基本被杜绝，我们基本无法前融。”一位地产业人士告诉记者。

同策研究院研究员陈朦朦表示，此前金融机构资产规模高主要由于层层嵌套，监管趋严后，很多机构做不了债权类业务只能做股权投资。因此有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式为公司提供充足的资金需求。

以往，开发商拿地自有资金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情况，自从今年的监管政策不断严格后，前端融资几乎杜绝。

一位信托人士透露，之前帮房企做了一笔信托前融，后来在放款环节出现监管加强情况，直接没有放款成功。

在开发贷方面，银行基本没有融资额度，包括建设银行、中信银行等银行客户经理向记者表示，已经很久没有帮开发商进行开发贷融资。

即便是房贷，银行的放款也非常慢。中信银行某人士称，每个月给某TOP3房企的房贷额度均在10亿左右，对于销售几千亿的房企，这点房贷额度无疑杯水车薪。

中国人民银行调查统计司司长阮健弘公开表示，2018年一季度新增的房地产贷款是1.9万亿元，占同期各项贷款增量的比重比去年的占比低2个百分点，下一步人民银行将继续坚持稳健中性的货币政策。

长江证券一份研报指出，上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑，2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%；同时，偿债高峰期已经来临，一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。

一位金融人士表示，融信某项目刚刚做了一笔前端融资，资金成本11%。对于这样的上市房企融资成本已经提高，中小房企更是面临融资压力。

  海外债增加

自今年开始，房企借道海外融资“储粮”的动作频发。

记者从国家发改委网站的外债管理板块公示信息发现，对融创、万科、首创、金科、华远等多家房企的境外发债予以备案登记，如计算上此前批复的万达、旭辉、阳光城、富力等多家房企的境外发债备案，已有超过十家房企在不到一个月的时间发行境外债券。

“海外债利率相对较低，我们也在帮东原地产进行海外债操作，这个方式在今年受到房企追捧。”一位金融人士告诉记者。

同策咨询数据显示，4月份，海外融资总额折合人民币376.12亿元，相比上月份193.44亿元大幅上升。从币种来看，2018年4月份房企融资仍以人民币为主，美元次之、新加坡元第三。

值得注意的是，新加坡元首次超过港元位列第三，主要原因是本月有两家房企（龙光地产和建业地产）选择发行以新加坡元为货币单位的公司债，融资金额为16.68亿元（3.5亿新加坡元）。

陈朦朦认为，在国内融资难度系数高，外部环境发生根本性转变时，房企海外融资规模扩大是必然趋势。

具体来看，发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一，本月此类融资方式融资环比大幅上涨，融资总额占比 61.13%，位居第一，其中境内发行 116 亿元，占比 24.67%，境外发行 354.13 亿元，占比 75.33%。

境外融资原本被视为境内融资的补充方式之一，但就目前的态势看，境外融资有成为房企最主要融资方式的可能性。

国金证券首席宏观分析师边泉水表示，有些行业风险较高，风险溢价就会提升，融资方会要求提供更高的利润水平，信用利差在扩大，这一点对房地产行业来说是不利的。

中小房企承压

资金紧张的背后，迫使房企开11始加速回款。

近期恒大的打折卖房就是一个例子。近期恒大开始进行无理由退房推广，并开始82折起。对于恒大这样的大公司已经开始通过降价来进行加速回款，其他中小房企压力更大。

“中小房企都开始寻求项目股权出让，对于大房企而言是一个不错的机会，他们的融资难度也非常大，因此不得不开始降价或者出售项目股权。”一位地产高管告诉记者。

吴裴培也经常接到这样的信息，包括恒大等公司都开始寻求基金入股，他也看了非常多的房地产项目，但是真正想投的却非常少。

事实上，规模大房企正在不断挤压中小房企市场。“我们的战略客户大概27家，全部排名几乎在TOP30，这些客户才可以拿到我们银行贷款。”一位中信银行客户经理表示。

此外，很多负债较高的主流企业同样面临融资难。根据wind资讯显示，目前A股房地产2017年净负债率超过200%的房企分别有：泛海控股、华发股份、阳光城、中南建设、金科股份、绿地控股等，H股净负债率超过200%的房企有：佳兆业、融创中国。这些房企的资金成本也是业内偏高。

有TOP20房企相关人士称，只要资金成本不超过10%是可以接受的。

事实上，房企的“规模大战”丝毫没有偃旗息鼓的征兆。中原地产研究中心统计数据显示，2018年截止5月21日，在楼市调控下，大部分城市土地成交溢价率明显下行。但成交金额依然刷新了历史同期记录。50大城市，合计土地出让金高达13190.2亿，同比2017年同期的8874.4亿上涨幅度高达48.6%。

在这样的情况下，中小房企既要想办法加杠杆拿地，又要想办法销售融资，无疑风险不断增加。

“很多房企都在走钢丝，预计今年下半年会有更多房企抵不住降价卖房。”上述高管告诉记者。

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关键词：中小房企 资金成本 上市房企 融资方式 融资难度

故事二

一、名单

我有一个房企管理层朋友，拿着公司承诺的相当于“千分之三”的回扣（奖金），过去的一段时间里，最主要工作之一就是到处“搞资金”。最近因为陪着他跑了个项目的融资，接触了一圈搞房地产贷款的人，因此也发现了金融机构们当前针对房地产板块的授信/融资政策。

开门见山。不管你关系托到谁，对方一般先明确切一刀：看你是不是全国房地产企业“百强”，当然同时，也看你在不在他们银行的“白名单”里头。“百强”或“白名单”里的，他们还愿意听下去你这项目是啥情况；除此之外的还想谈融资？多半对方的态度就立马变得不待见，不是“没额度”就是永远“忙得没时间”。

上头的这刀“百强”算是切得很客气了。眼下的实际情况是，在最近各种民企各种违约风险逼近的市况下，这一刀切到“50强”都勉勉强强。别说是银行的资金了，就连信托现在都基本只做50强。

另外，如果是开发贷的话，对不起，很多银行这一整块都没什么额度了。这位朋友的所供职的房企，尚在百强范围之内，想谈个三线城市的足额抵押项目，利率还自动愿意上浮50%或更高，照样免谈了。

名单开外的，不是说结构不能做了，症结其实很直白：就是越来越缺乏资金来做了。

所以有些房企去一窝蜂投靠眼下最热门的筹资渠道ABS来续命，但政策支持的ABS主要面向租赁，ABS也多用于产业链上头的盘活，其它方向的资金续命还是很难匹配。

对中小房企而言，就是断流了。

“仿佛回到2014年，现在整体价格上个12%很正常，你还得谢天谢地你拿到钱了”。我那位朋友说。

二、续命

关于最近的民企资金续命难，已经给大家提前做过观察。今天这个话题下要补充的是，看似“雷”还不怎么响的地产行业，已经处在了行业偿债高峰期的前夜。

千钧一发。

往前推，房企发债潮的巅峰期在2015、2016年。那么好，很多债务是3年期的、或是“3+2期限”的，换句话说，从现在开始到2020年，我们正在进入房企的债务集中兑付期。

而且是一浪比一浪凶。

房地产行业存量债余额高达约1.4万亿，在所有产业债行业中排在首位。发债企业中同样是民企居多。

据天风证券金融部统计，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量1949亿元，其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。

加在曾经的高杠杆上那些摇摇欲坠的平衡，就快要被震落，征兆也已经一个一个显现：

恒盛地产（00845.HK）2017年已经有47.6亿元贷款本金及利息逾期，4亿美元的优先票据违约，导致其2017年底有44.3亿元其他借款出现交叉违约；

华夏幸福（600340.SH）、鲁商置业（600223.SH）相继收到交易所问询，债务情况引起关注；

前不久，天津龙头房企天房集团（旗下上市平台天房发展600322.SH亦收到上交所针对其2017年年报的事后审核问询函）上演了7天债务惊魂，1800亿违约风险预警，所幸最后中信信托315亿紧急授信救局，才避免了这地产债大雷的炸响。

这样大大小小的例子还有不少。

这里提到的遇险的房企，姑且还都是龙头。那些中小房企的日子，这一年，简直都不知道是怎么熬过来的了；未来的这两三年，也简直不知道还要怎么熬得过去。

三、断流

而嗅觉灵敏的金融机构，已经去避险了。

在债市，5月份以来，交易机构加大力度抛售地产债。

“杠杆负债率失控，资金利率敏感性强，行业景气度下降，后续融资通道收紧，债务总量极高。”这是某券商研究中对地产行业的评价。

在银行，说回到我随那朋友问出来的口径：

2016年7月以来当过“地王”？审慎；这项目本身就是“单价地王”？否掉！

商业地产项目在三四线城市？否掉！

查你项目地域，没有产业支撑的、人口净流出的、市场供给过剩的，否掉！

查你信用记录，已经出现不良信用余额的，否掉！

查你土地款，有信贷资金流入的，否掉！

查你资本金，有不实的、有比例不足的，否掉！以前那种“老吃老做”的用信托啦、理财啦募钱，再用股权回购安排的股权性资金进项目资本金的，否掉！

查你财务，前期扩张势头太快的、负债增长太高的、屡次出现高价拿地的，否掉！

查你股东或实控人，经营跨度大的，还有非地产类主业的，否掉！

查你项目实控权，开发商发生过变更的，审慎；发生过3次及以上变更的，否掉！

查你项目进程，有土地闲置的、改变土地用途和性质的、拖延开竣工时间的、捂盘惜售的，纳入政府公布的囤积房源的、拖欠土地出让金的，否掉！

四、调整

“房住不炒”之下是整体收缩的，用银行体系的话来说，叫“总量控制”。

笔者倾向于话分两头说，所谓“控制”，并不是说没有空间了，毕竟，房地产还是中国经济支柱，毕竟，金融机构也是商业机构，追求的是大方向正确下的“风险收益平衡”，他们还是要做业务赚钱的，也是要分层分类去做结构调整的。

比如趋势导向去了“租赁”，金融机构也会把资金的口子开到那里去，好比近阶段面向住房租赁的ABS放量，就是方向。

比如政策导向去了三旧改造、棚户区改造和保障性住房，银行们也会关注，尤其是，我听他们说在研究共有产权房市场，要在其中探索业务机会。在某股份制银行，笔者听说，他们“总对总”的白名单客户开发的位于北、上、广、深、南京、杭州市城区内的三旧改、棚改、保障性住宅类项目，他们可都是“优先合作”的。

再比如他们会关注项目区域。

一类区域（优先合作）有：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州这六大城市；

二类区域（适度合作）有：京津冀（除北京；比如天津）、长三角（除沪、宁；比如苏州、宁波）、珠三角（除广、深）、长江中游（比如武汉、长沙）、成渝（比如成都、重庆）、山东半岛（比如青岛、济南）、海西地区（比如福州、厦门）、关中（比如西安）、中原（比如郑州）等；

而值得注意的三类区域（审慎合作）则有：晋中、滇中、黔中、哈长、辽中南、呼包鄂、兰西等。

再比如对于企业，金融机构们手上仍然有一份“白名单”：龙头性质房企（比如前30）、资金实力强、开发经验丰富、经营规范、尤其在这种时候仍能保持资金链基本通畅的，银行是乐意继续合作的。

（这一部分稍微给大家补充得细一点：比如看开发经验吧，据摸底，一些大中型银行要求的是国资背景的房企具有三年以上开发经验、累计开发面积不低于30万平方米；民营房企具有10年以上开发经验，累计开发面积应不低于100万平方米。比如看开发资质，要求国资背景的房企具有三级或以上开发资质，民营房企具备二级或以上开发资质；而对于开发记录，银行们也会看房企过往开发项目销售情况和市场口碑，审查其有无历史遗留问题。如上文所及，虽然“地王”一词似显骁勇，但在银行的审查逻辑里，“地王”可是他们所避之不及的。）

五、尾声

我这朋友的房企，全国排名100以内、但属银行偏爱的“前30”开外。

我问他全公司资金缺口应该上百亿了吧？他笑笑说“当然，早过了”；

我问他现在有成本12%的钱要不要？他笑笑说“当然，用抢的”。

当年拼命筑高杠杆时，他们或许该想着一句话：“做生意是要有本钱的”；

此刻面对资金紧绷时，他们或许该想着一句话：“借钱是要还的”。

不一定是降价卖房，可能更多出现的情况是大宗并购。
有些来不及周转到预售阶段的项目会被抛出来减低债务；反而到预售阶段的项目可能捂盘，资金最紧张的时间已经过去了