发帖
雷达卡
2、行业市场基础性变化所导致的行业风险
任泽平曾经提出过一个很著名的观点：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。我个人的经验则是：房地产行业短期看政策；中期依然看政策；长期则看人口和产业（因为在我看来，杠杆、货币这些金融要素变化的背后，其实还是政策的波动）。政策对房地产行业的影响是最直接、最快速的；人口和产业的迁移，对房地产行业的影响则是最深远和持久的。具体来看：
（1）老龄化和少子化
房地产最本质的使用价值还是居住，人的居住。所以房地产行业的根基还是在人口，最朴实的供需关系还是有效房屋数和城市人口之间的关联关系。从这个角度看，房地产行业的长期风险确实是较为巨大的。
因为具体来看，我国于上世纪80 年代左右实行严格的计划生育，导致了人口生育率快速下降。而随着生育率下降，经过长期的发展后，我国人口年龄结构的拐点逐渐形成，人口老龄化趋势也愈来愈明显。1982～2017年，我国老年抚养比由8.0%至上升16.7%，特别是2000年以来上升趋势明显，15～64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值则在2010年达到74.5%的高点后，逐年大幅下降。
虽然，最近两年放开了二胎生育，但从80年代就开始的长期低生育率和少子化，已经大幅推高了社会整体的生育、教育和医疗成本，社会生育意愿始终被压制在一个极低的状态：
①2017年的出生人口是1723万人，比2016年下降了63万，也就是说“全面二孩”开放后仅仅两年，中国的出生人口再次开始掉头向下；
②位于生育高峰期的女性人口，从2011年到2017年，增长了41%，但与此同时，全国的一孩的出生人数却下降了31%。说明社会生育意愿已经低到了难以扭转人口趋势的地步。
知乎上有人做过测算：由于20-30年前的人为加速，我们在5年后，就将达到目前日本的出生水平，10年后则会远远低于日本目前的出生水平。或许，用日本的例子或许太遥远，于是知乎上做测算的大神就用了大家更熟悉的东三省来做了对比：2016年东三省常住人口1.08亿，共出生67.8万小孩，把这两个数字各自乘以13，就差不多是5年后中国的总人口和出生人口。也就是说，5年后，全中国的平均出生率，将和目前的东三省一样。东三省如今的人口年龄结构，将在5-10年后，在全国普遍上演。届时，除了各区域的中心城市群外，中国大多数的国土、大多数的中小城市、大多数的小县城，大多数的人口，恐怕都将面临和如今东北一样的经济困境。
与此同时，中国社科院发布的2016 年《社会蓝皮书》中调查也显示，2015 年受访家庭居民住房自有率为95.4%，其中城镇居民家庭住房自有率为91.2%，19. 7%的家庭拥有两套以上的住房。从这两个数据来看，未来除了五大都市圈外，其他中小城市终究会出现房比人多，房子越来越不值钱的情况。
《财经观察》2018年第7期上有篇比较意思的文章《人口演变对住房市场的长周期影响》，对中日两国人口和房地产走势做了比较分析，得出了3个我觉得有趣、也非常认可的结论：
①遵循人口自然增长率高峰约领先住房刚需20～30 年这一基本规律，受1990 年后出生率快速下降的影响，我国房地产刚性需求将在2020 年左右迎来拐点，2050 年降至低点， 2070 年后步入稳定区间；
②从人口空间结构看，根据预测，2025 年之前我国人口仍将以较高的速度聚集到城镇，城镇化速度相对较快，2025年城镇化率达70%左右，之后城镇速度回大幅下降，所以综合考虑城镇化进程和人口结构，2025年左右，我国的住房需求会出现整体性回落；
③基于未来社会抚养比的变动趋势，我国将在2030 年步入人口负债区，与之伴随的是，住房贷款风险大幅攀升。
所以，从长期来看，房地产行业确实即将进入了行业衰退期，行业整体性的长期风险已无法回避。
（2）城市化与三四线城市
这个问题其实是和上一个话题一脉相承的，那就是：既然房地产行业即将进入行业衰退期，长期性行业风险凸显，那么是否意味着房地产行业就即将不行了呢？是否意味着银行授信就要大规模退出了呢？是否表示，在老龄化大背景下，只有大都市圈才能借助人口流水对冲老龄化影响，所以是否银行贷款只能介入一二线房地产市场了？我觉得并不是。因为：
①首先，从上面的分析，我们不难得出几个结论：I.由于城市化进程的缓冲，中国房地产市场还要5-10年，才会失去人口支撑，真正从市场层面进入行业衰退期，而房地产对公授信的期限一般仅3-5年；II.人口是一个缓慢变量，所以基于人口变化的房地产市场衰退，在抛开政策等其他因素干扰的情况下，也肯定不是一个一蹴而就的、崩盘式的衰退，而是一个长期的、趋势性的缓慢回落；III.城市化的过程，从来不是直接从农村到大都市的，必然是一个从农村到小城镇、从小城镇到中小城市、再从中小城市到大都市圈的过程，所以，在城镇化的过程中一定还有三四线城市的发展机会，只是由于本轮“涨价去库存”透支了部分城市未来几年的需求，所以需要差异化对待而已。
②这种城市化进程是有数据佐证的：从《金融发展评论》2017（11）上刊发的《当房地产市场不再分化》中的数据来看，与大家印象中“人口优先向一二线城市聚集”的固有印象不同——从数据上来看，在最近5年的中国城市化过程中，三四线城市的城镇人口的增速其实是长期高于一二线城市的——三四线城市的人口确实在流出，然由于城市化率提高，城镇人口在加速增长。
③确实，一个行业进入衰退期后，不可避免的会出现行业大洗牌，大量的中小型企业要么破产、要么被兼并。但行业的衰退并不代表这个行业就彻底完了、没希望了。例如我在篇首举例的缝纫机行业，在每家每户必备缝纫机的时代过去后，也并非全部缝纫机生产企业都死掉了，更不是整个缝纫机生产行业就不存在了。确实，很多缝纫机生产企业在行业洗牌中消失了，但依然有大量的企业活下来，要么转型生产其他产品了，要么专注于某个细项，例如工业缝纫机。这些企业有些甚至发展得比以前更好。又比如，玻璃行业整体是一个产能过剩的、夕阳期的行业，但其中很多高端的细分市场，却仍出于蓬勃向上发展的上升期。再比如纺织行业，经过行业衰退期的大洗牌后，活下来的龙头企业由于在大洗牌中低价拿到了很多资源，更拿到更多的市场份额，活得甚至比大洗牌之前更好了。
所以，哪怕房地产进入行业整体衰退期后，行业头部的龙头企业活下来，或者至少成功转型的可能性还是非常大的，而且人类追求更好生活品质的基本诉求是不会改变的，所以房地产行业哪怕未来真的进入衰退期后，也不会彻底消亡，甚至在部分细分领域和创新领域，应该还会有不俗的业务机会。
（3）产业转移及产业结构调整对房地产行业的影响
首先，人口增速直接决定了未来住房市场的需求端，具有长周期性；而人口年龄结构，则直接体现对住房当期的差异性需求，人口空间位移速度则影响不同级别城市住房需求增量。就像我们知道的那样，产业结构与人口结构有着先天性强关联性（比如同是一线城市，北京上海人口和产业结构相似，而深圳则完全不同；又比如同是三四线城市，沿海三四线城市和西部三四线城市的人口和产业也截然不同），所以我们在考虑一个城市房地产行业的未来走势时，必须考虑其产业构成现状，以及它在产业转移过程中的当下位置和未来走势。
其次，中国的房地产的腾飞源于城市化，而中国城市化的发展则源于最近几十年全球产业转移大浪。全球产业转移的脚步至今仍未停止，一方面正在从中国向东南亚的转移，另一方面则还在不断从东部向中西部地区转移——由于中国空间尺度较大，区域发展差异巨大，沿海城市和中西部城市在产业转移链条上的位置差异极大、城市化率差异极大。所以，未来东部、中部和西部，其房地产发展的趋势也必然是差异极大的。所以，我们在实际的房地产授信业务中不能忽视这种差异，搞一刀切的政策。
（4）物价天花板和房价天花板
房地产是一个牵涉面非常广的行业，房地产行业的过度繁荣，必然会抬升整个社会的平均成本水平——这其实也是之前提及的产业转移的内部逻辑：制造业的发展促进了城市化进程→城市化进程推高了房价→房价的抬升推高了社会总体成本→社会平均成本抬升后，利润率本来不高的制造业被迫转移，到下一个地方去重复这个过程。
突然想到了一个很有意思的数据：2017年全国恩格尔系数首次降到了30%以下（29.3%），2018年前三季度更是进一步降到了28.5%，这个可是英美等最富裕发达国家的水平呀，可为什么人们并没有富裕的感觉呢？还是拿数据说话，中国恩格尔系数从60%降到50%花了18年，这18年间城镇居民可支配收入上涨了13.1倍，消费支出上涨了11.6倍；从50%降到40%只用了4年，这4年城镇居民可支配收入上涨了29.8%，消费支出上涨了27.5%。恩格尔系数飙升的背后是什么？是最近二十年房地产价格飙升。再考虑到目前大家都知道的居民高杠杆率（居民债务总量/可支配收入总量=112%，超过美国的108.1%）和银行新增信贷中的高额占比的居民购房贷款（2017年末家庭逐户贷款余额占存款余额总数的62.14%，家庭资产中房产占比超过68%），可以这么说：除非人民币大幅度通胀贬值，否则目前社会总成本已经到了制造业和中小企业能承受的天花板了，这也意味着房价也达到了经济基本面限定的天花板。
房价天花板我觉得还能细分成三类来讲：
①一线城市目前的房价天花板，是因为一线城市房价已经高得接近社会承受能力的极限（北京上海家庭资产中房产占比已超过85%），所以是宏观经济导向性的天花板；
②二线城市的房价天花板，则是国家层面为了压住房价上涨的火车头，由“限价政策”所强加的“拉马头”式的政策性天花板；
③三四线城市的房价天花板则比较复杂，一方面是过快上涨的房价遇到当地居民收入水平的上限天花板，另一方面则是过快上涨的三四线城市房价已经逼近、甚至超过了“限价”下的二线城市城郊价格，所形成的市场化的天花板。
所以，我个人觉得从今年9月以来，大量三四线城市房地产市场遇到的量价回调还会继续；一线城市在长效机制落地前会被死死压住房价（高端住宅的价格顶会突破，但均价会被死死压住），而长效机制落地后则会以租赁市场为主；所以，未来的房地产行业最大、最安全的市场机会还在二线城市、省会城市。
3、也说房地产周期论
房地产行业到底有没有周期？从数据上讲，肯定是有的。不管是以售价、成交量、新开工面积这些单一指标来做模型，还是把这些指标按不同权重组成新的指标来做模型，都能得到一定的、3-5年一个完整周期的周期性规律。
但如果我们多看一些数据就会发现，以售价、成交量、新开工面积、房地产投资这些指标做出来的模型，其周期都是不尽相同的（图形上完全不重叠，且没有显著关联性）。而且，不管以哪种指标做出来的模型，以2015年及之前的数据，都预测不到2016年以后这轮房地产市场的迅猛上涨。为什么？因为2016年这波上涨完全是因为所谓“去库存”和“货币化棚改”的政策拉动的；这波“周期”的尾巴也异常的长，也是由于各种“限价”“限售”政策的影响。所以，与其说是房地产行业呈现周期性，不如说是房地产调控政策呈现出一定的周期性（房地产市场不稳则出支持政策，增长过快则出控制政策）。
提升卡
置顶卡
沉默卡
变色卡
抢沙发
千斤顶
显身卡
京公网安备 11010802022788号
