2019，万达断臂？碧桂园腰斩？

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春节的喜气还未消散，地产市场就接连传来“噩耗”。

据坊间报道，房地产巨头碧桂园和万达开年均遭遇不测，碧桂园2019年1月销售额同比去年腰斩，而万达则打包卖掉了全国37家万达百货门店。

昔日风光无限，今日日落西山，二者竟然在这种情形下同框而出。

随即，各路媒体纷纷在最显眼的位置挂上了“碧桂园腰斩于市”，“万达断臂求生”的流量标题，配合着眼下萧瑟的经济环境，可谓赚足了眼球。

行外人拍手称赞，行内人倍感焦虑。

然而所有人都忽略了一个问题，真相。

以“万达、碧桂园”为关键词，在搜索引擎能搜到359万个结果，排在第一页的，几乎都是“四面楚歌”这样触目惊心的词汇，而能为最近这两件事情进行理性分析的几乎绝迹。

也对，现在这个社会，也少有人愿意知晓真相了。多了情绪，少了理智，宁愿相信有趣的谎言也不愿细听故事的真相。这股风气聒噪的狠。

真相或许会迟到，但永远不会缺席。当下地产商果真如此艰难吗？下面子木为大家逐一揭开谜题，真正了解背后的故事。

1

万达断臂

2月12日，新年开工第一天，苏宁控股集团董事长张近东宣布正式收购万达百货有限公司下属全部37家百货门店。

将万达百货收入囊中，苏宁意图非常明确，就是要以此为先锋，构建线上线下到店到手全场景全品类的零售业态，但万达呢？

诸多媒体直接给贴上了老王“断臂求生”的标签，这对于近两年流年不利万达，几乎所有看客都信以为真。

事实真相还要从万达百货的根源说起。

万达百货创立于2007年，前身为“万千百货”。是在万达商业地产发展初期，为了支持万达广场而衍生的业态。当初被王老板定义为与万达商业地产、文化产业、高级酒店齐名的四大支柱产业。

当年王老板脑海中勾勒着宏伟蓝图，在战略启动会上壮志动人：“万达广场所到之处定是万达百货开张之地。”

一时间，万达百货名满全国，发展之迅速，鼎盛时期规模冲到了110家。

然而，自2011年起，以马云阿里巴巴为代表的电商开始野蛮生长，席卷整个实体商业，同时，因前期过分扩张失血严重的万达开始收缩规模，百货被迫放缓增速。

但这也动摇不了王老板对万达百货的信心。

2012年，在“CCTV中国经济年度人物”现场颁奖对话中，王健林和马云对零售商业的定义产生分歧，立下赌约：2020年，如果电商在中国零售市场份额占50%，王健林给马云一个亿，如果没到，则由马云给王健林一个亿。

一份赌约，拉响了电商与实体商业全面战役。

后来的结果大家也知道了，全球最大的百货公司西尔斯宣布破产，中国传奇零售商场大润发轰然倒地，这不是人与人的较量，而是一个时代的变迁。

当然把万达百货的亏损完全归结于时代，也不切实际，其自身管理也难咎其责。

听我一个当年在万达百货工作的朋友讲，当年万达百货亏损还有一个重要原因：万达百货一直忙着攻城占地，却没有想过如何优化运营和管理。

2015年是万达百货的分水岭。

在此之前，万达百货每年以开店15-20家的速度在增长。而在2015年之后，万达百货开始大调整，并以 “一年关店56家门店” 事件震惊百货行业，曾一度被视为中国百货业急速衰退的信号。

自2016年，万达百货的业绩已经不再出现在万达集团的财报中，万达集团官网上，也未再出现与万达百货相关的资料。

而王老板对万达百货的信心，也被时代的洪流击得粉碎。

那么万达百货为何被卖呢？

作为万达的支柱产业，万达百货曾经辉煌过，为万达广场发展初期提升业态品质及提高租金率刷过存在感，而今她完成使命，在合适的时机以合适的身价退出万达商业版图。

首先我们要理解“断臂求生”的字面意思。

断臂求生，即为了活下来，不得不断掉胳膊。首先，既然是胳膊，说明它非常重要；其次，胳膊的存在已经影响到整个机体的正常运转。

1.万达百货对万达重要吗？

从万达百货的历史可以看出，早期万达百货的确是被寄予厚望的四大战略支柱业务之一，但到了2016年，百货已经被万达剔除出主营核心业务的队列，规模更是从鼎盛时期的110家跌落到37家。

2.万达百货累及到其他肌体的正常运转？

这个我们要从2018年万达的财务报表中寻找答案。2018年，万达收入为2142.8亿元，完成年计划的101.6%。在经济不景气的情况下，王老板创造了8个100%的增长目标。同时2018年，万达有息负债大幅减少，同比2017年减少约30%。应该是国内大型企业中，有息负债率下降最多的企业之一，健康得很。

那么万达百货为何被卖呢？

其实在2016年，国家开始大规模去杠杆，银行信贷收紧后，万达就开始有意识地优化产业结构，开始剥离酒店、文旅等重资产，在2019年战略会议上，老王又是壮志动人：

2019年万达将会全面剥离所有的房地产业务，就连一平米的房地产项目都不会开发。

地产都不要了，还要什么百货？老王的“轻资产”道路已是铁锤，而万达百货的出清只不过是道路上的一段插曲而已，是“去脂增肌”。

当然无论近几年万达如何流年不利，但愿王老板这次壮志真得可以动人，毕竟这几年低调下来的他给社会没少干好事儿

2

碧桂园腰斩

相对于万达断臂，碧桂园的腰斩更显戏剧性。

春节前后，各大房企陆续对外公布了今年1月份的销售数据。其中碧桂园的销售额为330.7亿。

有人就激动地睡不着了，因为碧桂园去年同期公布的销售数据是691.6亿，今年相对去年竟然下滑了52.2%！随后“中国三甲房企，腰斩”这样的炮制新闻连夜而出，攻占各大媒体头条。

一时间，所有人猜想企稳的楼市是否又要掉头入冬了。后台不少投资客咨询我，要不要卖掉手上的房产。

别着急，这只是一个错误的文字游戏。

注意，2018年1-5月份，碧桂园披露的销售额为全口径销售额，即包含其合营、联营公司（也就是说包括其他股东权益）的全部销售额。而今年披露的是什么呢？是权益合同销售额（剔除了合营联营公司中归属其他股东权益的金额）。

举个例子。去年老王自己加上和朋友一起，总共卖了1万颗瓜，而今年老王自己一个人卖了5000颗瓜，去年是全口径销售额，今年是权益合同销售额，那么可以断定老王今年收成夭折了吗？

如果统一口径，碧桂园2018年1月的权益合同销售额约为459亿，今年1月是326.6亿，实际下滑是28.85%，并不是52.2%。

那么再看另外两巨头，恒大和万科。恒大今年1月的权益销售金额分别为413.7亿，而万科是337.2亿。两者相对去年同期均有所下滑，分别为28.1%、28.21%。

这样看来三巨头万科、恒大与碧桂园的降幅基本一致。

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当然，房企销售下滑也在意料之中。从2018年下半年开始，三四线货币棚改熄火和一二线政策调控，共同冷却了楼市，购房者观望情绪浓烈，结果又恰逢1月市场淡季，房子根本卖不出去。

这个事件也引发了人们对目前龙头房企债务的质疑。开发商是活资金链的，如果销售告急，钱收不回来，是否会引爆债务危机？

有人对此还贴出了碧桂园的财务报告，“根据2018年半年报，碧桂园总负债为12606亿元，而总资产为14030亿元，资产负债率接近90%”、“一年以内需要偿还的负债，达到5307.21亿，这意味着碧桂园平均每天需要还债达14.5亿元”。

若拿这个数据去衡量负债情况，又是错的。

中国房地产行业实施预售制，房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债——也就是说，客户与开发商签订合同，交了房款，但只要没有到收楼之日，开发商只能把这笔资金计入到负债里。

这部分负债不需要支付利息，最终会随着项目竣工交付转化为结算收入。对于房地产而言，资产负债率并不算核心指标。业内在衡量房企的真实负债情况时,需要剔除预售房款对总负债的影响,否则可能出现销售越好的企业负债越高的情况。

去年上半年，碧桂园的预收款项为4694亿元，剔除预收款项后净负债则为7912亿元，按这一数据来算，碧桂园的资产负债率仅为56.4%。

但我更喜欢境外评级机构的那套算法，更为科学，叫做“净借贷比率”指标。【净借贷比率=（总债务–现金及现金等价物–受限资金）/权益总额】

按这一指标计算的话，截至2018年上半年碧桂园的净借贷比率为 59%。

衡量房企现金流安全与否，最重要的还是要看其销售回款情况。这也是房企的生命线。

2018年上半年，碧桂园销售楼款现金回笼约为人民币3360.2亿元，同比增长52.4%，销售回款率高达81.46%，高于行业平均水平。2018年全年，碧桂园权益销售额达到5018.8亿元，同比增长31.25%

销售增长带动现金回流增长。

截至到去年6月30日，碧桂园净经营性现金流连续第三年为正，不仅如此，目前市场上还有万科、保利、龙湖等少数运营能力较强的企业能做到连续多年的净经营现金流为正值。

碧桂园腰斩了吗？言重了。

3

房企的命数

去年一年，房企们叫苦连天，不是市场惨淡就是被逼还债。没过一年，央行的全面降准又给所有房企带来了无限曙光。与此同时，已有城市通过微调方式松绑房地产调整政策，也为市场带来调控放松的预期。

事实证明，目前的中国离不开房地产，这个重要的经济引擎还得在暴风雨中继续运转。

但值得注意的是目前的房地产企业正在加速分化。万达一类深度改革型房企开始去地产化，而像碧桂园、融创一类仍在房地产行业厮杀的企业还在不断兼并对手，规范市场，资金乏力的小企业则加速出场。

由此来看，尽管去年以来，房企整体上面临“钱紧”的局面，但对于龙头房企来说，现金流和债务杠杆的质量仍普遍优于同业，且龙头房企由于资产质量高、仍在债务市场保持着良好的融资渠道，这也是为什么当行业增速出现下滑时，龙头房企反而比较安全的原因。

房价上涨时，唱衰房地产的有，房价下跌时，唱衰房地产的风气更甚。始终有一波人时刻琢磨着如何抓住一切可能性制造房地产恐慌，好让房价应声下跌。

但这并不能给购房一族带来实质性的建议，只能给予间接性心理麻痹。有的人因此还错过最佳上车时机，无辜花了很多冤枉钱，甚至也有再买不起房子的。这种例子数不胜数。

而作为媒体，要做的很简单，讲真话说实事，房地产艰不艰难我们根本没有能力做判断，只能由市场来做验证。

敬畏市场，才是投资永恒之道。