目前房价高企的原因
谈到房地产,通常的一个感觉就是中国的房子怎么那么贵?很多老百姓都买不起,怨声载道。但是,另一方面,微观的情况却是老百姓买房一个比一个积极。老百姓到底买得起不?房价到底贵不贵?通过研究,我们得出结论,中国房子贵不贵?贵。会不会涨呢?会。这主要基于以下几个原因。
不同收入人群的差异:对于前30%的收入群体而言,房价依然可承受
如果用老百姓的承受能力来衡量房价水平的话,确实对一般老百姓来说,房子在全国范围内算是比较贵的。图表1列出了一线城市和二线城市的月供收入比,其基本假定是这些城市的持平均水平收入的居民,购买一个90平米小户型的房子,首付款是20%,借20年贷款,利率在目前的水平下浮30%,在这些优惠条件下,贷款月供占家庭收入的比重。
图表1:主要城市的月供收入比
通过这个表,可以发现在这些城市来看,全国平均是64%,但是不同的城市比例也是不一样的,上海、北京这些大城市房价很贵,比例达到100%左右,上海甚至超过100%,深圳、杭州都很贵。但是,在一些中西部地区,像武汉、重庆、长沙、南昌是30%多一点,这是比较合理的。
64%的比例很高,一般银行规定超过50%就不发贷款。这个比例也不是最近达到的,过去一直很高,但是从来没有阻挡银行贷款的发放,也从来没有阻挡房价的上涨,这到底是怎么回事?主要是由于中国活跃在房地产市场的有购房能力的家庭收入实际上不是在平均水平的,是处于社会当中比较高收入的阶层,他们是有效购房群体。当前中国已经买了商品房的家庭只有30%,以30%为分界线,处于30%以上的这些家庭,用他们的收入再来计算月供收入比,就是下面黄色的数字41%,这个就不贵了,对于这些家庭来讲,房地产承受能力完全是合理的,尤其是在二三线城市,这个比例只有20%左右,是处于非常健康的水平。
当然,社会上并不是买房的人都是收入在30%以内的富有家庭,中等收入家庭也在买房。但这些中等收入家庭的情况往往是子女要结婚,这是非常刚性的需求。这个时候购房的支持不仅来自于这对夫妇本身的收入,相当一部分是来自于他们的父母、岳父母,甚至于祖父母的补贴、支持。换言之,是三对家庭在买一个房子,那64%的比例除三之后就是20%多,并不高。
所以,我们有一个基本判断,二三线城市自住型房子价格是比较坚挺的,因为有很强的真实需求在支撑。短期来看,在房价里面供求关系是起着很大作用。中国很多城市尽管房价比较高,但是供应不足,比如上海房子只够两个月销售,苏州、南京、杭州这些江浙地区,尽管房价比较高,但是供应相当紧张,供求关系决定了房价还是非常坚挺。
不同地区的差异:一线城市房价被货币增长推高
但像上海这样的大城市,月供收入比占到100%以上,为什么房价还在上涨呢?尤其是高端房上涨更快。去年这个现象尤其明显。这与中国区域间的发展差异很大高度相关(图表2)。我国地域辽阔,不同城市、不同地区之间发展水平差异很大。深圳、上海、北京目前人均GDP (以PPP衡量)在17000-23000美元之间,接近韩国,超过葡萄牙、匈牙利。以购买力评价来看,中国的广州和上海、深圳,跟葡萄牙、沙特、韩国等国相当。但是,中国还有一些地方,比如贵州,跟柬埔寨、越南差不多。也就是说,中国的地区差异很大,如果中国是独立的31个国家的话,上海可能就是很发达的国家,可能就是德国,贵州或者是青海就是柬埔寨,就是越南。
图表2:中国地域差异大,一些发达区域经济水平接近发达国家
上海、浙江、广东目前GDP增速只有6-8%,远低于全国平均水平。对于国内一线城市而言,货币增长远快于其经济所需,其非贸易品价格将因此被推高(图表3)。柬埔寨和越南这种发展中国家,经济可以增长百分之十几,不足为奇,但是发达地区经济不可能增长那么快,像上海去年GDP只增长5-6%。但是,我国的货币政策是瞄准了落后地区,是与落后地区的增长阶段相适应的,可能对落后地区来说,也是过于扩张的,其GDP增长10%到20%之间,货币供应27-29%,可能还差不多。但是对于较发达的地区,像上海、深圳这些GDP增长没有那么快的地区货币供应就是过剩,其经济增长是5%,而货币供应是29%,剩下24%涨到哪去了?只能涨在价格里面了。可见对于国内一线城市而言,货币增长远快于其经济所需,其非贸易品价格将因此被推高。
图表3:发达区域经济增速低,货币供应远高于其实体经济需要
这一点实际上在2008年末与2009年初体现得最明显。在政府决定用很宽松的货币政策来推动经济的政策背景之下,大城市的房子要涨,尽管可承受力是比较弱的,但是还得涨。于是,全国和全世界有钱人都到上海买房子,并主要购买高端房产。结果就是一线城市很多本就不便宜的高端房大幅上涨。2009年11月底公布的货币增速约为29%,GDP涨幅却只有8%多,两者之差达20多个百分点;大城市则更为突出,大城市的GDP增速低于全国平均水平,对它们而言,两者之差高达24-25个百分点,因此,这些城市流动性过剩情况更为严重,高端房受追捧也就不言而喻了。
香港经济与内地联系加强,推高香港资产价格
香港的房地产价格也大涨。香港租金回报率是远远高于利率的,香港按揭贷款利率是2%多,租金汇报在3-4%是很容易的,这个跟中国内地是明显有区别,中国内地是倒过来,利率高于租金回报率。另外,香港总房价指数跟1997年的时候基本看平。但过去13年来,香港人民收入大幅度上涨,所以房价收入比和1997年的时候相比要健康得多。另外,就是人们对港币的预期和憧憬。图表4与5显示出,香港经济日益与内地经济相融合,越来越和美国经济脱节。
图表4:香港经济与中国大陆相关性更高
图表5:香港通胀水平与中国大陆相关性更高
这两个图表是香港与美国的GDP相关系数以及香港与中国内地GDP相关系数,这种相关系数是用滚动样本做的,先是给定40个样本十年的数据,然后不断的向前滚动与平移。从图表可以看到,香港和中国无论GDP相关系数还是通货膨胀相关系数都是在上升的,而与美国相关系数是下降的。香港经济与内地联系加大,货币政策向大陆靠拢,随着中国货币增速加快,香港货币增速会加快。这也推高其非贸易品价格,使香港资产价格受益。人们预期港币会与人民币挂钩,这也是推高香港房价的原因之一。
房价的长期走势取决于人口结构
那么,是不是说中国房价就一直涨下去了?目前刚有30%的人买了商品房,还有70%的人要买房,是不是未来还有价格大幅度上扬的空间?我不这样认为。未来随着人口结构的变化,房价上涨的趋势可能发生转变。
20-30岁人口比例高,刚性需求大
中国1950-1960年代鼓励生育,诞生为数众多的婴儿潮一代,导致目前工作年龄人口占比不断上升,直至2015年进入拐点(图表6)。当初日本就出现人口老龄化之后的房价下跌(图表7)。中国和日本以及现在的美国在一定程度上都不可避免出现了这种随着老龄化的到来,资产价格上涨动力减小的现象。未来随着婴儿潮的人退休,收入减少,房价就很难推动。接下来能买房的人就是80后、90后的人,这些人的人数不怎么多,这样对房地产的需求就不如现在这么强劲。
图表6:中国人口结构2015年迎来拐点
图表7:日本资产价格伴随人口周期大起大落