夏斌：房地产必须调控

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2010年，中国房地产市场再次被人们广泛关注。继国务院4月17日发出的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”）后，各地方政府相继颁布了相关调控房地产政策。如何看待这次调整，在第六届中国金融（专家）年会上，国务院发展研究中心金融所所长夏斌提出了他的看法。    中国房地产市场：可调且必调
    在房地产市场的调控问题上，很多人一直认为，房地产市场是支柱产业，是中国经济健康发展的关键性因素，因此，国家不能进行大规模的调控。对此，夏斌认为：“支柱产业不是不能调，支柱产业的发展也有度的问题。”
    关于房地产市场的看法上，夏斌强调指出“分析房地产市场不能用分析股票市场那样的方法，不能把房地产市场变为资本市场。”中国的房地产市场一旦变为资本市场就会助长宏观经济的波动性，增加政府宏观经济的难度。对比国外房地产市场发展模式，夏斌这样强调：同是西方文化的条件下，在英国和美国，房子作为一种投资被人们争相购买；而在德国，却很少有人愿意买房。这是制度的差异而非文化的差异导致消费需求的不同。在中国，同样也可以通过建立相应的制度来发展和完善房地产市场，使该市场回归理性，真正地以消费者为主导。此次调整后，房地产市场会在短期内出现波动。但未来，随着中国的崛起和人民收入的提高，城镇化速度的加快，房地产市场会呈现稳定的增长趋势，但不会出现某个时期的飞涨。
    调控房地产市场重在打击投机而非抑制跨期消费
    “新国十条”和各地方政府相继颁布的政策中都对两套以上住房购买的贷款发放做了规定，这些规定被部分人理解为抑制居民跨期消费，从而引发社会争议。对此，夏斌认为：“鼓励消费和扩大内需是中国经济当前的主旋律，但是美国经济危机的惨痛教训告诉我们，跨期消费应该保持在适度的范围内。首付问题应该作为一项长期的调控政策加以规定。”夏斌认为，政府可以根据中国经济未来增长预测判断中国人均可支配收入增长的幅度，由此推测首付比例，并且这个问题应该作为一项制度加以规定。
    在目前的房地产市场上，投资投机行为相当严重。传统产业受本次经济危机影响严重，大量民间资本进入房地产市场。房地产市场价格太高将对中国的消费市场产生严重的挤出效应。房地产价格的快速上涨造成房地产投资的快速赚钱效应，将吸引实体企业的资金进入，导致推动中国经济增长的其他企业缺乏资金。更严重的后果是，一旦房地产泡沫积聚，房地产价格失控，最后泡沫破裂，将对中国经济产生巨大的冲击。因此，对刚刚从危机中恢复过来的中国而言，房地产市场需要稳定。但是，在当前金融体制下，简单地限制资本进入房地产行业是治标不治本的。夏斌认为：应该拓宽民间投资渠道。降低市场准入门槛，破除行业垄断，除了关系重大的战略工程以外，鼓励民间资本多方位、多渠道进入实体经济。
    房地产健康发展需三个核心配套政策
    当前房地产政策调控的方向是要增大社会保障房和低收入人群房屋建设，“从政策中可以看出，国家要扶持房地产市场真正成为以消费者为主的市场”夏斌这样解读。他同时强调说：“要解决房地产市场的稳健发展，不仅仅是当前提高首付比例、贷款比例等这些技术性问题，更重要的是要从根本上解决引起本轮房地产价格飞涨的流动性过多的问题。”
    今后一段时间，要保持房地产市场的稳健发展，需要中央和地方共同实施配套的核心政策。在夏斌看来，这些配套的核心政策主要有三个：一是遏制房地产价格上涨过快，要盯紧货币流动性。
    夏斌认为：当前，为了确保经济实体的稳定发展，要密切监视贷款规模，不能让市场泡沫放大。除此之外，监管部门要统一监管75000亿贷款规模下的交易，防止上个世纪80年代单方面控制贷款规模而忽视资本市场流动性从而引发更为严重的通胀情况的再次发生。二是把投资投机需求控制下来的同时，各级政府应想尽办法加快社会保障房、低收入群体住房的建设。“新国十条”从原则上明确强调了政府保障房的资金供应，这件事涉及到中国的房地产市场在调控过程中能否确保中国经济特别是后半年经济的稳定发展。因此，必须确保以上各项投资及时到位，以便房地产市场发展继续对经济发展做出积极贡献。三是在调控房地产市场的过程中，地方各级政府应该抓紧进行财税体制改革。地方政府在有关项目投资上，应该增加民间投资渠道。政府主动退出包括基础设施和公共事业建设等非战略性项目，让位于民间资本投资。
    关注地方融资平台
    2009年经济复苏中，投资对经济增长的贡献最大。2010年，随着房地产市场调控的进行，市场需求会逐渐下降，进而地价下降，而地方政府投资的一些项目和融资平台的合同资金就断了。夏斌认为，今年经济发展中最大的变数不是货币政策，而是在动态过程中最不容易把握的地方融资平台问题。基于这种情况，第一，要抓紧彻底搞清地方融资平台。第二，在调控过程中，细分各项统计结果。统计结果肯定会有风险暴露，但不会全是坏的，不会全是有风险的。作为政府部门，在地方融资平台处理上一定要实事求是、分类处理。第三，最近，各银行都在调查和分析地方打包贷款的风险和责任问题。在这个过程中，有关部门要考虑经济周期的因素，坚持实事求是的原则，如实报告贷款不良率和呆账坏账比例。
    最后，针对最近各地方政府紧锣密鼓的出台系列房地产政策的问题，夏斌认为，一季度经济增长11.9%，已经呈现出过热的趋势。要保持中国经济稳定增长，各个部门在出台有关房地产政策的过程中，应该周密谨慎，充分考虑政策对GDP增长、银行贷款等的综合影响。各部门只有加强合作，通力合作才能正确把握政策的正确性和有效性。

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关键词：房地产 国务院发展研究中心 人均可支配收入 地方融资平台 财税体制改革 房地产 夏斌

很赞同夏斌的观点：）

现在不是谈论应该不应该的问题的时候了，而是该谈如何控制的问题。