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城市公租房的突围之道

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2010-09-23 00:51
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工商时报

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中国证券报


　日前，加快保障性安居工程建设工作座谈会在京召开。中国副总理李克强强调，要着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房，促进人民群众安居乐业。
　这是1个月来主管领导第3次就保障性安居工程建设做出指示。种种迹象表明，决策层正在逐步完善多层次保障房体系，在扩大楼市有效供给方面，公共租赁住房或将成为今后安居工程建设的重要着力点。
　作为调控政策的重要部分，加快保障性安居工程建设，无疑是遏制城市房价过快上涨、弥补住房市场化配置局部失灵的长效制度安排。近几年来，政府主管部门一直强调加大保障房建设力度，以解决中低收入城市居民以及「夹心层」的住房问题。但受土地财政和房地产业高增长的影响，部分地方在保障房建设方面的积极性并不高。
　2009年，全中国保障房用地供应量仅完成年度计划的45％左右；北京、广州、上海、天津、深圳和重庆等城市去年保障房新开工面积均不足计划的50％。2010年，有关部门确定的保障性和棚户区改造建设住房的任务为580万套。但截至目前，各地的完成情况并不理想。
　1～8月，北京保障性住房开发投资214亿元人民币，仅完成全年投资计划的53％。显然，实施保障性安居工程，地方政府是责任主体。加大保障房建设，除了中央政策和资金到位外，更需要地方政府强有力的执行和责任落实。
　不过，仅通过中央政策倾斜和行政指令来督促地方营建保障房还远远不够，增强地方营建保障房的积极性和主动性，更需要市场化机制的驱动以及合理的分配制度作为保障。在这其中，公共租赁住房的建设显得尤为重要。
　一方面，公共租赁住房租金收入将有效调动地方营建保障房的积极性和主动性。在现有保障房体系中，经济适用房和廉租房主要针对本地中低收入居民，其福利和公益性质明显，投资回报率低。而对于市场化运作的公共租赁住房而言，如果在货币补贴的基础上，确定合理的租金水平和建筑标准，公共租赁房的租金收入可以成为地方政府长期稳定的一大财源，使其摆脱卖地财政不可持续的困扰。
　另一方面，公共租赁住房将有效解决目前城市「夹心层」的过渡阶段住房窘境。
　公共租赁住房，其承租群体主要是城市「夹心层」，这一群体以新就业职工、新毕业大学生及外来务工人员为主，其收入增长预期明确，是未来中产阶级的后备军。满足他们在过渡阶段的住房需求，不仅仅是民生，更能为城市扩大内需、增添活力，无疑对城市化进程大有裨益。
　此外，由于拥有相对合理的投资回报率，公共租赁住房还能吸引大量注重稳定收益的社会资本介入，改变目前保障房开发资金短缺难题，拉动当地的房地产投资和消费，进而带动经济增长。
　总之，通过土地财政和房地产税收体系的逐步改革，完善保障房的市场化分配机制，促使地方政府主动扩大包括公共租赁住房在内的保障性安居工程建设，将是今后住房政策的大方向。这既能保证房地产投资维持稳定，又能让更多的中低收入者获得住房机会，推动城市化建设稳定健康发展。
　（本文作者林喆为中国证券报记者）

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关键词：公租房 保障房建设 房地产投资 投资回报率 中国证券报 租房