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随着“新国十条”的出台，各地房市进入价滞量跌时期，各大城市一反往年国庆前后金九银十的火爆场面，出人意料的齐齐遭遇房市寒冬。成交量大跌。目前，随着房地产价格的节节攀升，整个社会对房地产的争议越来越大，国家重拳出击，出台一系列稳定房市的措施，显示了中央**对这一问题的高度关注。住房问题关系一头关系着千家万户的基本生存问题，另一头连着国民经济的数十个产业，对国民经济的增长有不可忽视的作用。深刻挖掘房地产行业价格高涨的根本原因，保持对房地产行业清晰的认识，对于明确现阶段房市政策的基本思路，以及未来政策的基本走向有着重要作用。
一、
关于一、关于房地产政策的前后不同的三种基本表述
2009年12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”
2010年3月9日，温家宝在**工作报告中指出：要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
2010年09月29日，中国出台措施巩固房地产市场调控成果，遏制部分城市房价过快上涨。
二、二、房地产价格高涨的根本原因
从国家对房地产政策的前后三种不同的表述可以看出，中央**对房地产价格重点在稳，而不在降。稳，一方面可以缓和社会上对房地产行业的对抗和仇视情绪，抑制房地产商和游资的投机行为，降低社会和经济风险；另一方面又为深层次的解决房地产问题赢得时间。一味的追求打压房价，压缩地方**和房地产商的财税和利润空间，在现阶段不是理智和冷静的政策。房价的高涨不下的原因，跟地方**有脱不开的关系。
（一）
分税制改革以前，地方**的财政状况
从改革开放至1985年以来，中央和地方**的财政收入主要依靠国有企业的利税上缴。国有企业较多的东北地区，上海，华中地区每年上缴巨额的利税，国有企业负担较重；85年左右国有企业开始大量破产，国民经济发展缓慢，收入困难，中央财政也开始吃紧。
为了解决这些问题，孙尚清提出财政递增承包制的改革思路。以85年的财政收入为基数，每年各省按一定的增长比例上缴中央财政收入。其要点是包死上缴基数，整个财政收入增长越快，地方财政从增量中留的份额就越大。这样调动了地方各级**当家理财的积极性，但同时也拉大了各省市间的贫富差距，强化了地方利益机制。
（二）
89学潮，叶选平的调任对地方财政的影响
大包干体制调动了地方**的积极性，但也使中央财政收入占全部财政收入的比重由1979年的46.8%下降到1993年的22%，影响了中央的宏观调控能力。89学潮之后，江泽民逐步成为党内的领导核心，在争取各地方**支持的过程中，广东省省长叶选平自持雄厚的经济实力，带头反对江的领导地位，使中央看到了事态的严重性。从此，中央开始了对财政体制的改革，削藩成为改革的主导思路。
（三）
朱镕基进中南海，实行分税制改革，地方**财政吃紧
基于经济，以及以上政治方面的考虑，朱镕基进中南海以后，大刀阔斧的进行了税制方面的改革。其中主要包括开始实行征收增值税等，实行中央与地方的分税制改革，取消农业税。
增值税现在成为现行税制中最大的税种，其税收收入占到整个财政收入的60%，在改革中，增值税的划分是中央占75%，地方占25%，增值税的开征和划分方式缩紧了地方**的财政收入。
分税制改革使地方**的财力大大削减，划归地方的税种大都税源分散，征收成本高，难度大，地方税收收入一般只占全国税收总收入的20%左右。中央通过税收返还和转移支付，增强了中央对地方的控制力。
基层乡镇**的主要税收来源是农业税，取消农业税之后还要承担相应的职能，这就出现了财权和事权的脱节。基层**为了增加收入，开始了巧立名目，大范围的乱收费。
以上三点均恶化了地方**的财政状况，但地方**还要承担一定的职能，财权和事权的脱节，使地方**开始寻求其他解决途径。
（四）三、
薄熙来“经营城市”的理念对市长思维以及地方**产生了深远影响
地方**一方面面临资金短缺的困境，另一方面还必须要发展城市。很多地方城市为了增加**的可支配资金，把眼光放在做大做强企业，拼命拉高GDP，但办企业一方面面临市场风险等诸多不确定因素，又造成了环境污染等城市问题，城市这个国有资产会悄悄流逝，丧失投资价值，从而形成恶性循环。
为了增加地方**财政收入，薄熙来在大连当政期间，提出经营城市的理念，重点是通过营造良好的环境，来吸引外资投资，通过城市这个国有资产保值增值，取得良好的社会效益、经济效益和政治效益。其主要观点如下所列：
1、扒掉围墙，拆掉破房，盖起新房
高校、企业、**机关的围墙扒掉，进行城区改建，拆掉旧民居，建起新民居。
2、绿一点，亮一点，阳一点
大力植树，美化绿化环境，从改变建筑的外观着手，提高整个城市的形象和品位。
3、国外，国内
经营城市需要资金，薄熙来当政期间，大连市区的绿化，市政设施，污染企业的搬迁都有长足进展，做这些事情的资金从何而来，就是通过美化环境等一系列措施促使土地的升值，增加地方**的财政收入，增加地方**的可支配资金，从而建设城市，经营城市。这一方面取得了良好的成效，另一方面也抬高了房地产价格，大连房价从九十年代中期的1000元一平米，增长到本世纪初的最高一万元一平米，最高增长了近十倍。任何一种发展思路都有利有弊，这种经营城市的理念也是如此。
（五）四、卖地财政及其相关制度依据
地方**的卖地财政有其制度支持，其中包括土地储备制度，土地挂牌制度，土地竞拍制度，一次性土地出让金制度。地方**可以进行土地储备，挂牌，竞拍，更重要的是，地产商人想要拿地，必须支付土地出让金，而且必须一次性支付。在现有的房价结构中，占比最大的，是土地出让金。
假如一块土地有5000m2，地方**挂牌出售，最后以5000万的竞拍价格成交。如果容积率为2，则建筑面积为10000m2，这5000万的土地成本平摊到每一平米上就有5000元。即房子还没建好，就已经有5000元的成本，开发商用2500元/m2的成本建好房屋，售价10000/m2，也就是说光成本就有7500元，开发商的利润只有2500元，**打压房价，挤压开发商的利润，利润空间也就是2500。房价的大头的还是土地出让的成本，这些成本都通过房价转嫁到消费者手中。地方**通过出售土地获得了这部分额外的利润，也增加了自己的财政收入和可支配资金。高房价，有地方**的利益涉及其中，房价的下降不是简单打压房地产商人的利润空间，也不是简单的打击炒作投机行为，最根本的解决办法是财权和事权相统一，改变地方**卖地财政的现状。
三
解决五、解决房地产问题的措施
（一）
从税制入手，改变地方**财权事权不统一的状况，改变卖地财政
（二）
大力建设保障性住房，特别是廉租房的建设
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