房地产金融行业风险分析报告 （2006年版）
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来源：人大经济论坛
目 录
第一章 房地产金融行业概述 1
第一节 房地产金融的定义及分类 1
第二节 我国房地产金融市场现状 2
第三节 2005年我国房地产金融行业发展的主要特点 3
一、住房贷款利率市场化 3
二、汇率改革 3
三、政策性房地产金融管理加强 4
四、住房抵押贷款证券化起步 4
五、房地产信托快速发展 5
六、海外资本多渠道进入房地产市场 6
七、房地产企业并购、联合和多元化融资 7
第二章 2005年我国房地产金融行业发展环境及影响分析 8
第一节 宏观经济环境及影响分析 8
一、国内宏观环境分析 8
（一）GDP增长和经济总体运行特点 8
（二）固定资产投资分析 8
（三）居民可支配收入情况 9
（四）居民消费价格指数与实际利率分析 10
二、国际宏观环境和产业环境分析 11
（一）世界经济发展趋势 11
（二）国际资本动向 12
（三）海外房地产金融行业动态 12
第二节 房地产金融行业产业政策环境分析 14
一、我国房地产金融行业重要政策 14
（一）《关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》 14
（二）《关于规范住房金融业务的通知》和《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 14
二、2005年产业政策分析 15
第三节 房地产业发展情况及其对房地产金融的影响 20
一、我国房地产业发展情况分析 20
（一）供给 20
（二）需求 25
（三）供求状况和价格 27
（四）产业政策及影响 30
二、房地产业发展情况对房地产金融的影响 32
（一）房价上涨对房地产金融的影响 32
（二）竣工率和空置率对房地产金融的影响 33
第四节 金融业发展情况及其对房地产金融的影响 35
一、我国金融业发展情况分析 35
二、金融业发展情况对房地产金融的影响 36
第三章 2005年我国房地产金融行业发展情况 37
第一节 房地产金融资金需求情况 37
一、房地产金融资金需求整体情况 37
二、房地产开发建设资金需求情况 38
三、收益性物业投资资金需求情况 40
四、个人住房贷款需求情况 41
第二节 房地产金融资金来源情况 42
一、房地产开发建设资金的主要来源 42
二、收益性物业投资的主要来源 47
三、个人住房贷款主要来源 48
四、房地产金融资金来源的主要特点 48
（一）仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 48
（二）债务融资为主，股权融资有待突破 50
（三）大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 50
（四）融资方式创新，融资渠道整合 51
第四章 2005年我国房地产金融行业投资与经营状况分析 52
第一节 2005我国房地产金融行业投资情况分析 52
一、我国房地产金融行业在国民经济中的地位 52
二、房地产金融行业投资增长情况分析 52
三、房地产金融资金主要投向分析 55
（一）区域结构分析 55
（二）项目品种结构分析 56
四、2005年我国房地产金融行业投资的主要特征 58
（一）从东部向中西部，从一线城市向二线城市发展 58
（二）外资注重对收益性物业的投资 65
（三）银行信贷是住宅投资的主要来源 65
（四）投资项目品种结构调整 66
第二节 房地产金融行业效益情况分析 67
一、房地产金融行业效益水平分析 67
（一）银行房地产贷款收益情况 67
（二）房地产信托收益情况 68
（三）海外资金收益情况 68
二、房地产金融行业效益主要影响因素分析 69
（一）对银行房地产贷款收益影响因素的分析 69
（二）对房地产信托收益影响因素的分析 69
（三）对海外资金收益影响因素的分析 69
第五章 2005年房地产金融行业重点区域分析 71
第一节 我国房地产金融行业区域分布特征及变化分析 71
第二节 我国房地产金融行业运行主要省市比较分析 75
一、北京 75
二、上海 77
三、广东 79
四、江苏 81
五、浙江 83
第六章 2006年房地产金融行业发展趋势预测 85
第一节 房地产金融行业发展环境变化趋势预测 85
一、经济环境变化趋势预测 85
（一）世界经济处于较景气水平 85
（二）我国宏观经济将快速平稳发展 86
（二）房地产景气周期判断 87
二、政策环境变化趋势预测 89
（一）宏观调控的趋势 89
（二）行业政策的趋势 89
第二节 房地产金融行业发展趋势预测 91
一、房地产金融产品创新和多元化融资的趋势 91
二、房地产信贷增长趋势 92
三、外资大举进入的趋势 93
四、房地产金融二级市场发展趋势 94
第三节 房地产金融行业竞争格局变化趋势预测分析 95
第七章 2005年房地产金融行业竞争态势分析及预测 98
第一节 我国房地产金融行业的竞争格局 98
第二节 银行 99
第三节 国内非银行金融机构 101
第四节 海外机构投资者 104
第八章 2005年房地产金融行业绩效综合比较分析 105
第一节 银行房地产贷款 105
一、安全性分析 105
二、盈利性分析 107
第二节 房地产信托 108
一、安全性分析 108
二、盈利性分析 109
第三节 海外资本 110
一、安全性分析 110
二、盈利性分析 111
第九章 2005年房地产金融行业典型代表分析 112
第一节 建行房地产金融业务 112
第二节 联华信托 114
第三节 摩根士丹利房地产基金 116
第十章 2006年房地产金融行业风险评价 118
第一节 宏观经济波动风险评价 119
第二节 政策风险评价 120
第三节 房地产信贷风险评价 122
第四节 流动性风险评价 123
第五节 行业竞争风险评价 124
第六节 操作风险和法律风险评价 125
第七节 行业风险综合评价 126
第一章 房地产金融行业概述 1
第一节 房地产金融的定义及分类 1
第二节 我国房地产金融市场现状 2
第三节 2005年我国房地产金融行业发展的主要特点 3
一、住房贷款利率市场化 3
二、汇率改革 3
三、政策性房地产金融管理加强 4
四、住房抵押贷款证券化起步 4
五、房地产信托快速发展 5
六、海外资本多渠道进入房地产市场 6
七、房地产企业并购、联合和多元化融资 7
第二章 2005年我国房地产金融行业发展环境及影响分析 8
第一节 宏观经济环境及影响分析 8
一、国内宏观环境分析 8
（一）GDP增长和经济总体运行特点 8
（二）固定资产投资分析 8
（三）居民可支配收入情况 9
（四）居民消费价格指数与实际利率分析 10
二、国际宏观环境和产业环境分析 11
（一）世界经济发展趋势 11
（二）国际资本动向 12
（三）海外房地产金融行业动态 12
第二节 房地产金融行业产业政策环境分析 14
一、我国房地产金融行业重要政策 14
（一）《关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》 14
（二）《关于规范住房金融业务的通知》和《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 14
二、2005年产业政策分析 15
第三节 房地产业发展情况及其对房地产金融的影响 20
一、我国房地产业发展情况分析 20
（一）供给 20
（二）需求 25
（三）供求状况和价格 27
（四）产业政策及影响 30
二、房地产业发展情况对房地产金融的影响 32
（一）房价上涨对房地产金融的影响 32
（二）竣工率和空置率对房地产金融的影响 33
第四节 金融业发展情况及其对房地产金融的影响 35
一、我国金融业发展情况分析 35
二、金融业发展情况对房地产金融的影响 36
第三章 2005年我国房地产金融行业发展情况 37
第一节 房地产金融资金需求情况 37
一、房地产金融资金需求整体情况 37
二、房地产开发建设资金需求情况 38
三、收益性物业投资资金需求情况 40
四、个人住房贷款需求情况 41
第二节 房地产金融资金来源情况 42
一、房地产开发建设资金的主要来源 42
二、收益性物业投资的主要来源 47
三、个人住房贷款主要来源 48
四、房地产金融资金来源的主要特点 48
（一）仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 48
（二）债务融资为主，股权融资有待突破 50
（三）大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 50
（四）融资方式创新，融资渠道整合 51
第四章 2005年我国房地产金融行业投资与经营状况分析 52
第一节 2005我国房地产金融行业投资情况分析 52
一、我国房地产金融行业在国民经济中的地位 52
二、房地产金融行业投资增长情况分析 52
三、房地产金融资金主要投向分析 55
（一）区域结构分析 55
（二）项目品种结构分析 56
四、2005年我国房地产金融行业投资的主要特征 58
（一）从东部向中西部，从一线城市向二线城市发展 58
（二）外资注重对收益性物业的投资 65
（三）银行信贷是住宅投资的主要来源 65
（四）投资项目品种结构调整 66
第二节 房地产金融行业效益情况分析 67
一、房地产金融行业效益水平分析 67
（一）银行房地产贷款收益情况 67
（二）房地产信托收益情况 68
（三）海外资金收益情况 68
二、房地产金融行业效益主要影响因素分析 69
（一）对银行房地产贷款收益影响因素的分析 69
（二）对房地产信托收益影响因素的分析 69
（三）对海外资金收益影响因素的分析 69
第五章 2005年房地产金融行业重点区域分析 71
第一节 我国房地产金融行业区域分布特征及变化分析 71
第二节 我国房地产金融行业运行主要省市比较分析 75
一、北京 75
二、上海 77
三、广东 79
四、江苏 81
五、浙江 83
第六章 2006年房地产金融行业发展趋势预测 85
第一节 房地产金融行业发展环境变化趋势预测 85
一、经济环境变化趋势预测 85
（一）世界经济处于较景气水平 85
（二）我国宏观经济将快速平稳发展 86
（二）房地产景气周期判断 87
二、政策环境变化趋势预测 89
（一）宏观调控的趋势 89
（二）行业政策的趋势 89
第二节 房地产金融行业发展趋势预测 91
一、房地产金融产品创新和多元化融资的趋势 91
二、房地产信贷增长趋势 92
三、外资大举进入的趋势 93
四、房地产金融二级市场发展趋势 94
第三节 房地产金融行业竞争格局变化趋势预测分析 95
第七章 2005年房地产金融行业竞争态势分析及预测 98
第一节 我国房地产金融行业的竞争格局 98
第二节 银行 99
第三节 国内非银行金融机构 101
第四节 海外机构投资者 104
第八章 2005年房地产金融行业绩效综合比较分析 105
第一节 银行房地产贷款 105
一、安全性分析 105
二、盈利性分析 107
第二节 房地产信托 108
一、安全性分析 108
二、盈利性分析 109
第三节 海外资本 110
一、安全性分析 110
二、盈利性分析 111
第九章 2005年房地产金融行业典型代表分析 112
第一节 建行房地产金融业务 112
第二节 联华信托 114
第三节 摩根士丹利房地产基金 116
第十章 2006年房地产金融行业风险评价 118
第一节 宏观经济波动风险评价 119
第二节 政策风险评价 120
第三节 房地产信贷风险评价 122
第四节 流动性风险评价 123
第五节 行业竞争风险评价 124
第六节 操作风险和法律风险评价 125
第七节 行业风险综合评价 126
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