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  • [转]沈联涛:稳定房地产价格是稳定社会基础

    你可能无法完全阻止泡沫,但是肯定有办法阻止银行过度借贷。任何价格都有可起可落。稳定的房地产价格是稳定社会的基础   房地产泡沫对银行业的影响有多大?从次贷和全球金融危机的经验来看,其影响巨大。  对老百姓来说,住房通常也是大多数家庭一生中最大的一笔投资。对企业而言,厂房和固定资产可用于向银行申请抵押贷款。  对银行而言,银行信用的主要担保物就是房产。对地方**而言,契税和房产税是财政收入最重要的来源。因此,很多人将房价上升视为经济繁荣的重要信号。  令人惊奇的是,危机发生之前,经济学家都没有意识到房地产价格已经远远高出其账面价值。美国的房地产总价值是GDP的225%,若房价下跌20%,GDP就会减少45%,美国将遭遇历史上最大一次经济危机。等到美国监管当局决定仔细审查银行体系的时候,他们发现,近半数的信贷都与房地产相关(特别是通过抵押贷款或抵押证券的形式)。  3月10日,美联储发布了美国2010年四季度资金流量数据。居民拥有的房地产总价值达到18.2万亿美元,占居民总财富的25.7%。房地产总价值在2006年-2007年损失了6万亿美元,在2009年损失了1.2万亿美元,在2010年上半年略有复苏,但在2010年全年仍然损失了0.6万亿美元。房地产价格虽然在零利率的政策下略有点回升,但比2007年的最高值减少了7.9万亿美元。  在非金融行业的企业也有类似的趋势。企业拥有的房地产占企业总资产25.6%,相比于2007年的最高值减少了2.4万亿美元,或者说26%。商业地产在2010年似乎有企稳的趋势,但具体数字并没有出现在银行不良贷款统计当中。  根据联邦存款保险公司(FDIC)在国会的证词,倒闭的银行大多在房产贷款的风险控制上有问题,主要集中在商业地产的收购、开发和建筑贷款(下称“收开建”贷款)。在2005年-2008年的三年间,“收开建”贷款增加了75%,占银行总资本金的比例从2000年的26%上升到2007年三季度的50%。  那些快速发出的贷款产生了很多问题。2006年-2007年间发放的次级贷款在2010年11月违约率已经过半。2009年按揭止赎已达到280万起,2010年也超过了200万起。  在2009年末,FDIC担保的银行所发放的非本期住房建设贷款,从占贷款总数1.45%上升至25.7%。受房地产行业的不良贷款影响,自2008年以来,FDIC担保的322家金融机构已经破产,另有860家银行处于破产的边缘(FDIC共担保7770家金融机构)。这些金融机构的破产大多是由于在商业或住宅房地产领域发放了过多的“收开建”贷款。  标准普尔住房价格指数显示,今年住房价格将会在去年9月的基础上下降2%,商业地产大约会上涨3%,但是商业地产的租金仍在下跌。  因此,虽然量化宽松政策有助于资产价格回升,但是房地产价格并没有恢复很多。如果房地产价格继续下行,那么银行体系仍然岌岌可危。  为什么房地产对银行体系如此重要?这是因为房地产是主要的抵押品,也是杠杆化的基础资产。一切证券和衍生品都是利用这些资产借债。因此,当基础资产价格下跌时,杠杆效应将使金融衍生品的跌幅翻倍。  英国金融服务局主席特纳勋爵认为,无论是巴塞尔协议III的改革或者针对“大而不能倒”的措施,都不足以确保全球金融稳定性。他建议银行的资本金率要高于巴塞尔协议III的规定,并且针对影子银行采取更多的监管措施。  他特别强调,经济和金融体系中的债券和股权合约,以及到期转换是金融系统的基本风险。“金融不稳定是由人们的目光短浅、不完全理性和不良动机造成的。”  和特纳勋爵一样,美国金融危机调查委员会最终相信,人类自身的错误导致了这场危机。这是意识形态的问题,它错误地认为市场可以自我纠正,使金融监管变得“对市场友好”。然而,也是低利率加剧了资产泡沫,央行也不能一味否认与资产泡沫毫无关系。  正如我们现在从日本经验中所看到的,房地产繁荣和破灭有很长的人口统计学周期。在人口增长的阶段,房地产价格增长,但是当人口老龄化并且开始下降时,房地产价格就会下跌,在有资产泡沫的前提下引起大量损失。  你可能无法完全阻止泡沫,但是肯定有办法阻止银行过度借贷。任何价格都有可起可落。稳定的房地产价格是稳定社会的基础。■  作者为中国银监会首席咨询顾问和国际咨询委员会委员、清华大学和马来西亚大学兼职教授、香港证监会前主席

  • 房地产开发:一个应该取消的行业

    房地产开发:一个应该取消的行业 2006-04-2010:55:20 来源:工人日报 中国的房地产开发商是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商,房地产开发经营则是一种没有任何社会价值的企业模式,应该取消。”4月13日晚上,中国社会科学院工业经济研究所曹建海博士接受记者采访时,开门见山地亮出自己的观点,“他们倒卖的是土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等。”曹建海类比说,如果我们创造了“汽车开发商”这样一个商业模式,他们只要设法融到一笔资金,就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造,并成为消费者得到汽车的惟一提供商。“这将是多么荒唐的事情!”这已经是第三次就中国房地产业采访曹建海,记者依然叹服于他看问题的独到视角。那么,荒唐的事情在中国是怎么成为现实的?“房地产开发是现行体制强插的一个环节。”为了论证自己的观点,曹建海从中国第一个房屋开发公司的由来说起。中国房屋建设开发公司是我国第一家房地产开发公司,于1981年1月正式成立。起因是1980年4月邓小平发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》,提出建筑业是国民经济支柱产业和住房改革的构想,当时担任国家建委主管领导的肖桐提出了“试办开发公司从规划设计开始成套建房卖房”的主张,肖桐还提出一个公式:“房地产=建筑+金融”。到2004年底,我国房地产开发和经营法人企业就已经达到了5.9万家。曹建海通过研究发现,在国外房地产业中并不存在这么多基本上不做任何物质劳动和增值服务的房地产开发商,美国最大的四家房地产开发商都是建筑企业。他说:“这些大型建筑开发企业基于核心能力的要求,也可以把现场营造业务外包,保留建筑设计、建筑标准、质量控制、房屋销售、不动产金融等核心业务。由于美国的土地是私有制,建筑开发商不可能从购置的土地中发掘出什么价值,所以美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润,拿到中国只能算是微薄的水平。”“而中国房地产开发公司的组建方案是有问题的,与肖桐的设想也是有差距的!我们从中既看不到建筑,更看不到房地产金融。”曹建海说,开发公司只卖房子,成为了一个不折不扣的贸易公司。没有竞争对手的暴利获得者“设计上存在缺陷的房地产开发行业对社会的危害是慢慢体现出来的。”对这个问题,曹建海还是从历史说起。上个世纪90年代之前,房地产开发公司对于解决我国多种经济成分并存条件下非公人员购买住房起了不可或缺的作用,他研究发现,那个时候,由于存在大量的单位分房,房地产开发公司有一个强大的竞争对手,其利润水平还局限在一定范围,甚至发生过1991~1993年全行业亏损的局面。根本的变化从1998年下半年发生,原因在于取消了福利分房,实行住房分配货币化。“这个时候消费者购买住房只能通过开发商,开发商在没有竞争对手的情况下直接面对一个庞大的住房需求市场,迎来了有史以来的最好的‘黄金时代’”。曹建海还提到了一个重要的变化:国企改革速度加快,大量价值多元取向、不以牟利为惟一目的的国有开发公司改制为以牟利为单一目的的民营公司,而房屋的价格又可以由开发商自主定价,不受任何约束,于是房地产开发业成为“富豪批量制造业”。“现在来看经济适用房实际是政府给开发商制造的竞争对手。只有在经济适用房的开发中,房地产公司才最像一个服务商,他们从中拿到的报酬也是相对合理的。”曹建海说,“政府在经济适用房建设过程中甚至完全可以取消开发商这个环节,而由政府自己成立的住宅发展机构直接组织房地产建设开发中的设计、建筑、销售等活动。”他还从房地产开发的资金来源提出问题:房地产开发的资金大都来源于银行的信贷、建筑企业的垫款、消费者的预售房款,“如果不是制度设计的问题,我不知道开发公司凭什么运作如此庞大的社会资金?”曹建海得出的结论是:中国当前的房地产开发企业并不是一个真正意义上的企业,它们垄断了住宅开发的组织管理功能,而这些功能本来应该由政府或者至少由政府设立的事业单位来承担。“目前所有的政策都指向房价上涨。”谈到房价疯涨时,曹建海忧虑地说,中央政府紧缩银根、地根的政策不仅没有约束开发商,反而被其利用。经过这些年的疯狂掠夺,开发商手中都积累了巨额资本;国外基金通过各种方式进入中国房地产业;建筑企业垫资以及预售房得到的资金,“这四方面的原因使紧缩银根限制不了开发商”。“紧缩地根打击了所有老百姓”,曹建海说,“地方政府由此发现土地是稀缺的资源,一定会想办法把土地价格拍到最高限,开发商正好可以借助政府拍地坐地涨价。由此,地方政府和开发商形成了‘锤声一响,房价乱涨’的‘双簧’关系,造成了房价高涨的局面。”“上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭,经济因此一落千丈,一直低迷到现在,我们讨论问题的最终落脚点是要解决开发商暴利和房价虚高,避免蹈日本的覆辙。”曹建海认真地说。他开出的“药方”包括三个方面:“立刻停止地方政府基于增加收入目的在商业用途的土地上的低买高卖行为,彻底切断地方政府在土地交易中的牟利机制。”曹建海说,中国目前人均居住面积已经超过26平方米了,为了彻底激活庞大的房地产存量市场,他建议:“现行的房地产管理法规定住房用地70年后由政府收回,在保持土地国家所有的前提下把房屋土地使用权延长为永久性的,实现房地合一后房屋存量交易就会活跃,可以有效抑制目前难以控制的建设开发活动。”曹建海强调说:“政府的功能就是规划,通过土地交易谋取利益不是政府的应有职责。”“彻底改革城市建设开发体制,取消房地产开发商这样一个中间商环节,恢复建筑企业房屋生产者的地位。”曹建海分析。“还要征收较高水平的不动产税,迫使拥有多套房屋的人抛售多余的房产,发挥税收在调节房地产资源合理配置上的作用。”曹建海最后说。

  • [讨论]房地产二次调控预警 央行酝酿房贷五成按揭政策

    “央行拟推新的按揭政策以彻底打压房价。”5月9日,记者从一位知情人士处获知这一消息,“这一政策的核心是将购房首付款的比例从最低2成,提高到4至5成。”这将意味着政府有可能对“房地产热”采取有史以来最猛的一剂“药”。新一轮的宏观调控已有了“山雨欲来”之势。5月8日,央行宣布,上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。4月28日,央行已将金融机构一年期贷款基准利率上调了0.27个百分点。据悉,央行正在拟推的五成按揭政策在必要时就会出台,目前各大商业银行还没有收到执行这一政策的具体时间表。但是一边严密监控中国各大城市房地产价格走势,一边暗中紧急联络主要地产商客户,提前催收即将应收贷款,并停止给开发商做任何开发贷款,已然成为各大商业银行当下的主要工作。房价反弹房价是新一轮宏观调控的导火索。“我想买京都杭城的房子,但是从4月29日开始涨价,平均涨了有400元,我想买的户型涨了160元,我托熟人去拿折扣,没有用。真的卖得有这么火吗?我不相信!”5月9日,在某报社工作的王先生向记者坦言,由于价格问题,他已经开始有放弃买房的念头了。“北京房价太高了,根本买不起。”而据记者了解,同样是在北京百子湾区域,京都杭城的价格涨得还不是最快的,“最明显的一个例子就是沿海·赛洛城,去年五月,所谓的最严格的宏观调控刚刚开始,这个项目同期也开盘,当时均价只有6800元,目前,价格已经到了8200元,一年涨了一千多,等于工作了一年白干,全是在给开发商打工。”一位知情人士向记者算了这样一笔账。然而,在北京,像京都杭城和沿海·赛洛城这样飙升房价的楼盘比比皆是。“原来提一次价几百块钱的提,现在我们都好几千块钱的提,实际上这成了普遍的现象,目前房价的上涨已经很不正常。”就连SOHO中国有限公司董事长潘石屹也承认房价涨速过快。有统计数据显示,北京前四个月的房价都是在以17%的速度迅速上涨,涨势不减。“现在有个怪现象,楼盘越涨越好卖,越不涨,越冷落。”这是王先生“五一”期间看房的最深感受,“被迫买房因素很明显。”显然,北京的房价已是高得“离谱”,然而,最令人担忧的是,高房价已呈蔓延之势。“去年的宏观调控还是让开发商难受了一阵子。有一个开发商跟我说,调控效应要是在三个月内无法减退的话,自己就要倾家荡产了。”4月底,本报记者在成都采访时,成都郊县房屋管理部门的相关人士向记者讲道,宏观调控很快过去,这位开发商起死回生,现在日子过得比预想的还要滋润。“如今他的房子在当地价格是最高的,均价达到了近4000元,而当地的房价也就是在2000元左右。”这位房屋管理部门的相关人士感叹,从去年到今年,包括这个郊县在内的成都整个市的房价都涨得异常地快。除此之外,广州、青岛、深圳等地的政府部门不久前也发布统计数字显示,这些地方的房价在最近一段时间再次出现飙升,有的地方商品房价格上涨幅度甚至逼近20%。“深圳的房屋均价几近万元。”“对,房价上涨特别快,实际上我们看到的可能是上涨了10%、15%这样一个数,实际上真正的上涨可能比这个数字还要大。”潘石屹说。高空置率与房价悖论“房价持续高涨反而导致市场供需的不平衡。”中国社科院金融研究室博士尹中立指出,房价快速上涨,就意味着空置现象也会随之加重,房地产泡沫就会越吹越大。“从高房价和高空置率来看,房地产的确或多或少地有一些泡沫成分。”中国人民大学土地管理系教授严金明与之观点接近。实际上,从国家权威部门近期发布的数据已经可以看出,由高房价所导致的高空置率已显现。国家统计局最新公布的数据显示,截至3月底,全国商品房空置面积为1.23亿平方米,同比增长23.8%。其中,空置商品住宅6983万平方米,增长19.7%。北京市房地产交易信息网最新统计显示,截止到今年4月30日,北京市可售的期房项目共计1512个,其中未售住宅109106套、面积为1541.39万平方米;已取得房屋所有权证的正进行现房销售项目855个,其中未签约住宅17815套,面积为289.14万平方米。而记者在成都郊区华阳镇的看楼感受也特别深刻,经常可以看到偌大的一个楼盘,门庭冷落,“我们这里的房价普遍都是3000以上,稍微高档的楼盘已经接近6000了,还有过万元的别墅项目,销售情况还可以,但是入住率并不高,有的楼盘的空置率达到80%之多。”一位当地的开发商向记者介绍说,这里面除了成都市政府即将南迁和新疆、西藏等边远地区等待退休人员所带来的提前购房需求外,也不排除部分空置率是因投资和投机所导致的。然而,是一股什么样的力量在扭曲着房地产市场呢?“4月,我在厦门开会了解到,在厦门那个地方,有一块地的楼面价格已经拍到7000块钱。”21世纪不动产中国区域副董事长卢航在接受本报记者采访时说,地价的上涨在一定程度上影响到了房价的上涨。而在北京,顺驰和华润天价拿地的结果就是其楼盘价格远远高出同区域楼盘均价,而4月18日,北京海淀温泉镇中心区11.5亿元的拍卖价再度让业界经历了一次“天价拿地”的激烈感,而之后的担忧也油然而生:这样的地价,房价要多高开发商才能有利润?“由于该地块土地价格成本已达4863元/平方米,其售价至少要达到10000元/平方米以上才有一定的利润。”中原地产华北区域总经理李文杰称。而据记者了解,目前,同地段住宅产品的销售价格在5200元/平方米至6500元/平方米左右之间,其差距一目了然。“大环境是低利率,大家很习惯这个利率水平,美国市场在7%-8%的利率,中国现在利率一直是低利率市场,这是让老百姓投资冲动强烈,按揭是5点多,存在银行的利率几乎等于没有。”卢航从金融的角度分析了高房价背后的原因,“投资渠道单一,除了股票就是房产,而股票低迷已是事实,房产更多时候是投资者没有选择的选择。”“举例说,去年宏观调控,要稳定房价、降低房价,但是我们的调控措施,一个是紧缩信贷,一个是减少土地供给。紧缩信贷就意味着放贷减少;减少土地供给,就把土地供给减少了。需求不变的情况下,供给减少,必然使价格上涨。银行信贷减少了,土地供应减少了,市场上的房子减少了,房价必然降不下来。”4月25日上午,在2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》发布会上,中国房地产协会原会长杨慎也指出了高房价在土地和金融环节上的症结所在。调控前奏开发商与消费者的市场博弈正在加剧。“这样快的上涨速度,确实是一个特别危险的信号,应该反思一下,前面出台的政策有效没有效,下一步应该怎么样去调控房地产市场,让它能够平稳地发展。”潘石屹说。“近期各大职能部门的一系列动作实际上只是新一轮宏观调控的一个信号,一个前奏,真正大规模的宏观调控在我看来还没有开始。”5月9日,北京华贸中心开发商国华置业总经理房超向记者这样预测,“新一轮的宏观调控手段主要还会是在利率和税收。”“我们调控的目标和调控的措施不能从主观愿望出发。行政手段和市场价值是相辅相成的,有形的手和无形的手两者之间是相互补充的关系,不是说现代宏观调控就是用有形的手来打压无形的手,这样就容易出现用行政手段的办法,最后房价降不下来,调控的预期目标难以达到或者收效甚微。”杨慎指出。潘石屹认为:“目前要把房价稳定下来,有三方面的途径:第一方面就是土地部门,每一年供应的土地,能够跟房屋的需求平衡,市场上面,只有供应量和需求量平衡了,才会稳定下来,这个市场才是一个和谐的市场;第二方面,就是人民银行,人民银行就是原来的那些鼓励政策,例如说住房的按揭成数、年限、利率上面应该把门槛提高;第三个部门就是税收,两年前国家税务总局就提出来,应该增加持有物业的税。”据记者得到的消息,提高首付款比例的确有可能成为宏观调控的最后“杀手锏”。但业内人士直指,五成按揭政策的影响可能会造成整个房地产市场的“灭顶之灾”。据悉,央行正在拟推的五成按揭政策在必要时就会出台,目前各大商业银行还没有收到执行这一政策的具体时间表。但是一边严密监控中国各大城市房地产价格走势,一边暗中紧急联络主要地产商客户,提前催收即将应收贷款,并停止给开发商做任何开发贷款,已然成为各大商业银行当下的主要工作。(记者杨丽萍北京报道)全国房价“涨”声一片:  广州-市区房价均价每平方米7483元     一季度广州房价上涨14%  深圳-全国首个房价均价超万城市  北京-房价飞涨濒临"警戒线"  上海-上海房贷十连阴央行称楼市会回暖  各地“杀价”政策:  广州-国土厅长建议3年后再买房  深圳-深圳划定普通住房价格上限  北京-开发商囤房整改不合格至少禁售一月     五部门出招平抑房价"限价商品房"将推出作用多大?

  • (继续免费)中国房地产年度报告(2003年)-中经报告

    如果以前有人发过,也请版主手下留情!(继续免费)中国房地产年度报告(2003年)-中经报告目录I2002年全国房地产市场运行情况......................................2II“国房景气指数”小幅回落............................................4III东、中、西部地区市场和住宅类物业市场情况........................7一、东部地区市场投资平稳增长,销售出现下滑........................7二、中部地区投资增长迅速,市场规模偏小............................9三、西部地区发展势头迅猛,市场建设全面推进.......................10四、住宅类物业市场运行特色分析...................................12参阅:2002年第4季度全国房地产价格情况............................13V重点地区市场分析.................................................16一、2002年北京市房地产市场情况..................................16(一)房地产市场形势分析.......................................16(二)房地产价格及市场变动情况分析.............................18二、2002年上海市房地产市场情况..................................21(一)房地产市场运行特征.......................................21(二)2003年房地产市场取向分析.................................27参阅2:上海房地产市场的发展形势...................................29三、2002年广东省房地产市场情况..................................34四、2002年广州市房地产市场情况..................................37(一)房地产市场形势分析.......................................37(二)广州房地产市场的特点.....................................38(三)2003年房地产大趋势.......................................39五、2002年深圳房地产市场情况....................................41

  • 新一轮房地产调控是否会成为空调?

      这次的"国六条"是对之前相对笼统的调控方针政策的进一步细化,是更具操作性和针对性的指导方案.其它政府主管部门的实施细则应该不久就将陆续出炉.可以预见,新一轮的调控即将到来.    1."各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求."正如引子中所说的,"分类指导,区别对待",中央政府赋予了地方政府更多的自主权,让他们根据自身的具体情况,拟定政策和实施方案,制定切实可行、符合实际的具体标准.这样做可以有效地避免以往那种一刀切政策的弊端,中国这么大,各地民情不尽相同,大城市与小城市不同,东部与西部不同,即便同属一线大城市,北京和上海也各有各的特点,如果处处都搞一刀切,肯定会在保护公平的同时损及效率.    地方政府在许多政策的执行上和中央的政策设计初衷南辕北辙,这里面固然有地方政策受利益驱动,谋求自身利益最大化的因素影响,但是不容否认的是中央的政策也很难保证放之四海而皆准.地方政府被迫根据自身情况对政策进行一些调整,虽然在行政体系上有些不妥,也绝对没有达到"政令不出中南海"的那种严重程度.但是中国的官僚考核机制决定了地方政府在施政时不可避免具有短视性和急功近利的特点,所谓的集权和分权之争也在所难免.但是这种人治更加从本质上决定了中央对地方还是有相当的控制力,因为手上毕竟握着人事权这把尚方宝剑.还是那句话,不是政府能不能控制,而是想不想控制.这一次的方案可以看作是一定程度的施政进步.    2."有区别地适度调整信贷政策".可见前段时间盛传的首付提高至五成的说法并非空穴来风,尽管央行方面已经出来辟谣,对这种说法予以否认,但是我相信在不久的将来就会有政策出台,适度调整信贷政策,针对首次置业、投资操作、机构行为等不同的用户类别,实行不同的信贷政策.这种先是否认,然后冷不丁杀个回马枪的做法是央行的惯用伎俩.正像郎咸平曾经说过的,这种出尔反尔、言而无信的做法,最终损害的是央行的信誉,而信誉正是各国央行最宝贵的资产.像FED、ECB他们都非常珍视自己的声誉,因为这将影响到其货币政策的可信度和执行力,当然像BOE和BOJ的信誉则差了很多,国际市场上曾经有一段时间对他们的言论几乎熟视无睹,现在人行也加入了他们的行列,信誉很差,说话根本没有人相信,你说东,大家往西走肯定没错.    另外一个问题就是信贷政策的贯彻执行是否彻底.银行从自身利益出发,当然不愿意把能够带来高额收益的大客户拒之门外,而且政府、银行和开发商之间错综复杂而又遮遮掩掩的种种暧昧关系,就决定了这个政策的难以贯彻.否则也不会有前一段时间所谓的"政府托市"的案例.房贷在银行眼里是收益稳定,期限长,坏帐率极低,绝对的香饽饽,毋庸置疑的优质资产.这一部分要是再遭控制,银行的日子还要怎么过啊.所以,不难想像银行会力保这项业务,祭出上有政策、下有对策的招数,想方设法的找出这个政策在实际中的不切实际性,不如首次置业和二次置业者之间如何区分存在难度,区分起来的工作成本支出过高,等等.    3."合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长".主动权和决策权还是在地方政府,大力搞基础设施建设,上政绩工程,哪能不拆迁?这么一搞,各级地方政府的政绩从何处体现?不难料想,这一条将被地方政府用实际行动加以抵制,嘴上不说,手上照干.    4."制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为".这是把枪指向了房地产开发商,但是这条政策究竟能够取得何种成效,令人生疑.每年都有数不清的和住房有关的诉讼,从房子质量到绿地和空间的承诺等等,但是还没有看到哪个开发商因此请领牢狱之灾.而就以北京为例,建委对一些房地产开发商和中介机构的欺诈行为的处罚措施轻到了极致,摆明了是做做样子,目的就是不要引起太多的民愤或者引发所谓的群体性事件,只此而已.    但愿不要再次搞成"空调".

  • [原创]房地产新“国六条”解读

      昨晚,中央新闻联播发布了国务院关于我国当前房地产市场新一轮宏观调控的消息,这次宏观调控措施的出台,果断及时,为整饬稳定我国房地产市场注入了一剂良药,再次显示了政府调控宏观经济秩序的信心和能力。  调控措施分六条,与以前出台的房地产政策相对应,简称“国六条”,具体为:  (一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。  (二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。  (三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。  (四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。  (五)加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。  (六)完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。  现对“国六条”逐条解读如下:  第一条,这是治理我国房地产市场政策之根本。关于目前的房地产市场,真实的消费性需求是存在的,而且,具备了一定消费能力的居民对于住房的品质要求也在逐渐升级,在这种情况下,那些中低收入居民的住房需求怎么解决?这个阶层在我国不是少数,并且,他们的需求往往很真实很紧迫,我想,解决办法就是进一步加大发展中小户型、中低价位住房、经济适用房和廉租房的力度,怎么进一步加大?组建国有经济适用房开发公司会是一个不错的办法,这家公司不以赢利为目的,提供的住房既有商品属性又有公共物品的属性。  第二条,控制房地产市场的过快增长,关键是把好两道“闸门”。一个是金融信贷,一个是土地。房地产市场的紊乱跟这两道“闸门”的把关不严有着非同小可的关系。不就两扇门吗,开开关关怎么就控制不好?要知道为什么,就要看一看这两个生产要素后面站着的神仙——信贷后面是银行行长,土地后面是地方市长,哪个是善茬子?水皮曾经说过,治理房地产市场,要撤几个行长,我看,不但要撤行长,还得拿几个市长。  第三条,城市拆迁,作为我国房地产市场的助推器,一直以来,其中引发的问题没能得到妥善解决,这种背景下,我们的目标是减缓房地产市场的被动性需求和降低拆迁纠纷。还有一个大目标,就是城市建设,这两个目标的协调发展当是我们的根本出发点。  第四条,怎样抑制房价过快上涨,禁止炒房不失为当前一个良策。以前,好象有过房地产是消费品又是投资品的争吵,有人说,房地产就要允许炒。这话应当是说的没有错,问题是,在目前这种局面下,还要不要炒?这个时候,我们是不是要运用一下边际分析方法来分析我们当前这个市场,房价的过快上涨,既损害了广大居民的利益,也损害了整个国家财富和社会福利的增长。严格禁止炒房,从源头抓起,说起来容易做起来难。  第五条,我国房地产市场供给的结构性矛盾由来已久,住房二级市场和租赁市场的快速健康启动迫不及待。二级市场的不完善已经成为房价过快上涨的一个重要原因,中低收入居民的消费能力有限,进入二级市场选择空间又相当有限,这样的话,势必造成需求矛盾,从而产生有效需求不足。  第六条,完善信息披露制度。统计局、税务局、房产局、建设局等政府部门的信息往往自相矛盾,说到底,信息来源渠道、鉴定识别信息虚实是关键,还有一个资源共享的问题,把各相关部门的房地产信息联合起来,也是解决不良开发商信息欺骗,政府为虎作伥的一把钥匙。完善信息披露制度、健全房地产市场秩序,也会在一定程度上解决目前我国房地产市场的混乱局面。  上述解读,有感而发,一家之见,欢迎品评。

  • [转帖]房地产市场新政策解读

    房地产市场新政策解读:用环节税抑制炒房(图)http://news.tom.com 2006年05月18日02时43分来源:新京报<SCRIPTsrc="http://ad.tom.com/tomad/in/chinanewspip.js"></script>复制代码房市简约关系图《新京报》制图/赵斌政策解读对措施(一)的解读新政策是“国八条”的提升解读者:北师大教授董藩新政策基本是去年政策的延续和提升,有些举措是去年政策的承接。去年“国八条”提到要改善住房结构至今,房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。去年的调控政策是强调“改善”商品房结构,而今年则要求“切实调整”,这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。对措施(二)的解读用环节税抑制投资性炒房解读者:首都经济贸易大学教授张跃庆政策中有一个新的转变,就是完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。这说明中央政府明确要求通过加强交易环节的税收,来抑制投资性需求,目前北京已经有专门针对房屋交易环节的税收政策,但是在实际操作过程中,仍存在一些问题,因此需要对这个环节加强。一刀切的方式加大首付比例的信贷政策是不可取,这次提出有区别地适度调整信贷政策,则有可能针对不同档次的住宅产品的首付比例有所分别对待,比如8000元/平方米以下的住宅产品仍执行先行的首付比例政策,而高于的住宅产品则要提高首付比例,当然这个还需要结合所购房屋的总价进行综合考量。对措施(三)的解读具体执行需把握好尺度解读者:香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙博士实施这条新政,应该考虑拆迁带来的实际供应的增长应该是大于“被动需求”的。目前所所进行的旧城改造,城中村改造所进行的拆迁改造,一般拆迁行为都是拆旧盖新、拆平建楼。如果拆了100户的住房,则可能盖了500套房子,要考虑到拆迁带来得人为供应量增加的作用。因此这个政策在具体的执行过程中要有所选择的进行,把握好一个适当的尺度。对措施(四)的解读首次提出开发全程监管解读者:清华大学“国际商业地产运营商”培训班首席专家委员朱凌波这是政府首次提出对房地产开发行为的全程监管。目前房地产开发商以“销控”的方式进行囤积房源和哄抬房价已经是市场上公开的行为,开发商一般都是将位置、户型等相对教差的房子先销售,而将位置和户型等较好的房子留到最后销售,随之开发商也提高房屋的销售价格,因此囤积房源和哄抬房价是一个关联关系。虽然目前北京已经出台了政策要打击囤积房源和哄抬房价的行为,囤积房源将禁销一个月,显然这种处罚在一定程度是帮助开发商再次进行房源的囤积,很难起到真正的规范作用,从其处罚的力度来看,则很难产生实际效应。对措施(五)的解读二手房活跃未必能抑制涨价解读者:中原地产华北区域总经理李文杰这个政策是具有切实可行的意义,通过激活存量房市场来解决目前房价上涨过快,尤其解决低收入家庭的住房困难问题是一条不错的途径。积极发展二级市场和租赁市场就需要通过拓宽市场渠道,尤其是创造良好的市场交易环境和交易环节,比如降低税收门槛、减少交易环节和周期等等配套性举措需要出台。其实目前北京二手房市场还不是那样成熟,与整个城市发展和二手房市场交易环境有着密切的关系,显然启动这个举措则需要根据实际情况进行考虑。而且二手房市场和一手新房市场是联动的,目前,一手新房市场的房价飞涨已经拉动二手房市场房价也在上涨。从目前上海、深圳等城市实践来看,二手房活跃未必能完全抑制一手新房上涨的速度,建议在具体的实施细则中应该考虑通过税收等手段进行调解。对措施(六)的解读信息披露制度应落实并完善解读者:今典集团董事长张宝全北京市建委和北京市统计局的就不一样,同时国家统计局与北京的统计数据也不一样,因此完善房地产统计和信息披露制度,全面、及时、准确地发布市场供求信息是非常必要的。公开、准确的数据不仅仅给购房者作出相对理性的购买判断,同样也可以帮助帮助开发商进行投资开发方面的进行合理判断,这样就可以保持一个理性的供需市场。目前房地产市场上的各种舆论纷起,而且有些所谓的专家或者开发商的舆论是错误的,存在误导市场和政府决策的可能,房地产市场舆论是一个非常大的泡沫,一定要坚持正确的舆论,才能合理的引导目前房地产市场,否则可能造成整个市场的不理性和恐慌。本报记者张学冬

  • 中国的房地产是一个关乎全局的政治问题—王志纲破解房价暴涨之迷

    中国的房地产是一个关乎全局的政治问题—王志纲破解房价暴涨之迷“房价的暴涨现在已经不是一个行业问题,而是一个牵一发而动全身的全局问题;不单是一个经济问题而是一个关系到国计民生的政治问题;不是一个专业问题而是一个涉及国家战略的问题。”2006年4月17日。深圳王志纲工作室。王志纲给记者讲述了一个十五年前的故事。十五年前的王志纲还是新华社广东分社记者,每天拼命写稿、写书,他的梦想是攒钱在广州买一套房子,当时广州市中心天河区的楼价是800元/平米。王志纲当时想,争取出上三本书,挣够八万块稿费,就可以买一套一百平方米的房子了,但二年后,等到他把这三本书出了,也挣到八万块钱的时候,再看看广州的房价已经飚升到8000元/平米,这对王志纲来说简直是一个毁灭性的打击:自认为已经是体制内最优秀、最勤奋的他,还是买不起房子,更甭说其他人了。令王志纲忧虑的是,目前中国的城市白领,“正在步我十五年前的后尘。”当王志纲买一套房子的梦想,变成了只能买一间厕所的现实时,王志纲决定“下海”,他不相信,知识就这么不值钱!这就是1993年广州市第一轮的楼价上涨,这一轮的楼市上涨,无意中却改变了王志纲的人生轨迹。今天记者面前的王志纲,已经浸润中国地产策划业多年,运筹帷幄过一个又一个地产神话。但纵论当今中国房地产现状,他却语锋犀利。“我并不怕得罪中国地产业”。王志纲告诉《瞭望东方周刊》,“我相信今天中国很多知识分子也有我当初那种感觉,尽管他们现在比我当年超脱,很多人手头已经有个三、四十万。但看着房价每天都在哗哗哗的往上涨,你说他会是个什么心理?知识分子和白领精英况且如此,其他老百姓更可想而知了,难怪现在社会舆论对高房价一片骂声。”他直言不讳地说:“房价的暴涨现在已经不是一个行业问题,而是一个牵一发而动全身的全局问题;不单是一个经济问题而是一个关系到国计民生的政治问题;不是一个专业问题而是一个涉及到国家战略的问题。”我不怕得罪中国地产业记者:事实上,不久前,在央视《对话》栏目现场,中国社科院一位专家公开指责您是中国地产商的邦凶,是中国楼市飚升的始作俑者。因为您地产策划专家这样一个特殊身份,许多人认为你会占在地产商的立场为他们说话,您如何应对这样的诘问?王志纲:的确有些人说我是寄生虫,说我也是靠房地产吃饭,为房地产商摇旗呐喊。但他们错了!我是一个市场化学者,我首先要靠自己的能力解决生存问题;同时在市场中实现知识和智慧的价值,得到认同和尊敬,这种工作对我来说既充满挑战也充满乐趣;其次,我在房地产中赚钱的同时,是把房地产作为我研究中国的一个样本,我不深入其间,如何了解其中的奥妙?所以我常说我实际上是一只披着狼皮的羊。在与狼共舞中保持我的距离和超脱的立场。我的底线是,同流而不合污。从一开始我就把赚钱看作顺带的结果。虽说我现在也算是行内人,但我并不怕得罪这个行业,当这个行业出现问题时,由于我可以近距离地观察,从我特有的视角,必然能看到许多学者、专家看不到的问题,必然有自己的看法,我会毫无保留地谈出来,这是我学者的一面。就像在非洲野生动物园里,人们能看到河马交配,也能看到狮虎争斗;但你总不能说在这个动物园里面的人也是动物。记者:那么,身在这个“野生动物园”里,您都观察到了什么呢?王志纲:我观察到的是这样一种现象:一方面中国的房地产商被千夫所指,打开网络和报纸,到处是对他们的骂声;另一方面,他们却似乎都吃了抗癌药,都有一个刀枪不入的不烂金身。一些房地产商们,成了媒体明星,能够呼风唤雨,登堂入室,左右舆论。为什么我们没有听到其它行业的老板跳出来颐指气使,挑动社会呢?没有听到他们说,你们不买我的电脑、冰箱、洗衣机,你们就要跳楼;没有听到哪一个电影导演说,你们不看我的电影就是文盲,就是东亚病夫,没有啊!在中国只有房地产商才敢这样挑剔,为什么房地产说话占地方?!是房地产占的份额大吗?而事实上房地产业的产值只占到中国GDP的百分之五。但它却是关联性最强、涉及面最广的一个行业。那么好了,由房地产带出的种种问题,超额利润、一夜暴富,使得房地产天怨人怒的深层次原因,恐怕就不能单从房地产本身去寻找了。记者:全民皆地产,这样的后果会是什么?到底是哪些方面出了问题?王志纲:在中国,长达十年的时间里,整个社会财富的天平,完全往房地产这个行业倾斜,这个行业终于成了巨富的舞台;今天的事实是,很多行业都坐不住了,联想、华为、海尔这样的龙头企业都在想搞地产,几乎各行各业的骄子们,都坐不住了!地不分东西,人不分南北,大家都在往房地产业里挤,因为人们眼看不少地产巨头都是从千把万起家,现在已经积蓄了近百亿资产,榜样的力量是无穷的啊!一个行业,长达十年,能保持巨额利润,这就是市场失灵,这在西方也是不允许的。马克思在谈到资本的属性时,引用《评论家季刊》中的话说:“有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就挺而走险;为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。”所以由于某个行业有过高的利润,大家蜂拥而入时,很难保证这个行业会不出问题。五马拉车、六马狂奔导致房价暴涨记者:当全社会的注意力都向房地产业转移的时候,房价暴涨就在意料之中了,您如何评价中国今年以来新一轮的楼市波动?王志纲:从我观察到的情况看,目前国内房地产的上涨,不仅仅是北京、广州,包括上海,这个月又开始反弹。事实上是,全中国都在涨,我刚从东部回来,杭州、宁波这些房价已经很高的地方也在开始上涨,北京更是暴涨。去年广东媒体采访我的时候,我还说广东人消费比较理性,经历了市场经济的风浪,所以广东的房地产一直是温和地上涨,供略大于求,行业竞争激烈,对产品要求高,对消费者是好事,属于好的市场经济——我其实一直秉持这样的观点。但话音未落,言犹在耳,广州房价也开始上涨,同时深圳、珠海也在暴涨,并由此引发珠三角楼市的整体波动。我刚刚看了有关上海房地产的报道文章,全线飘红,温州炒家又重新回到上海。而且上海的银行,一年前给地产商们脸色看,现在开始主动嘘寒问暖,上门服务,与一年前的态度形成了两个天地。上海的银行行长们还振振有词,说上海的房地产,是银行贷款里效益最好的、烂账率是最低的。这些现象充分说明,中央的整个主观意志,跟房地产相关的各利益集团、诸侯经济和所谓的市场化的表现,是一个二律背反。中央主观上想打压正在一路狂奔的楼市,奇怪的是,利益各方却在锅下面拼命加薪、扇火。如此,楼市狂奔就是必然的了。记者:但事实是,从中央到地方政府,各种调控房地产的措施也在频频出台;是哪些因素在逆风而上促使楼价上扬?王志纲:事实上,去年中央宏观调控,手段之强硬,动用工具之多,都是前所未有的。高压之下,上海这个葫芦才好不容易压了下去,但没想到还不到一年的时间,按下葫芦又浮起了瓢。事实上是,目前起码有五种力量在推动全国楼市上扬。我形容为五马拉车,六马狂奔。其一,对于各路诸侯来说,地价是当地的第二财政,所以地方首脑都说自己的房价不高,说自己的房地产市场是健康的,涨的都是别的城市,都是别人生病自己吃药,没有哪一个城市公开承认自己的房地产业有问题;其二是银行,他们认为比起其它行业,目前房贷是烂帐最少的,所以不断增大借贷比重,只要有地,有盖房子的图纸,马上现金流就能够过来,调控刚见点效果,有些地产商日子不好过,也许正考虑降价出售,银行一延长还贷期限又让他们神气起来了;其三是地产商,更不用说,他们本来就是为了尽可能高地获取利润;其四是投资者。国外基金赌人民币升值,国内资金赌资产升值都纷纷涌入;其五是炒楼者兴风作浪,民间游资在全国各地市场像旋风一样刮过,寻求短期暴利;最后是消费者,眼见中央对地产的宏观调空不灵,反而导致市场反弹时,更强化了消费恐慌,加剧了超前消费、同步性消费。本来应该租房的提前买房;本来按自身财力理性购房的,现在是一步到位,买新的买大的,不仅把一家老小包括父母养老的钱全部投入房子里,还要加上透支未来的收入。于是五马拉车,变成了6马狂奔,从而导致房价一路飙升。房地产已经成为一个“超级病灶”记者:所以,人们说,现在中国利润最大的行业就是房地产业,商人给社会提供产品,没有错;但为什么在短时间内,唯独房地产行业,能够产生这么多巨富?为什么整个社会行业的天平都往房地产行业倾斜?王志纲:中国房地产商的暴富也就是最近几年,他们开始纵横中国。这里面我不想讲谁是谁非,也不想讲道德问题,但我们的确要反思一个问题:为什么做任何行业很难实现这种暴富,而房地产却能够迅速暴富,使亿万富翁,甚至百亿富翁在富豪榜上如此密集?今天的中国,许多声名显赫的地产商都是这十多年来从很少的资本快速聚集起巨额财富的。而其中大多数是在九十年代房地产放开以后,从其它行业转行进入地产的。不少人原是从建筑、装修包工头,最后做成全国的房地产巨鳄,深圳的就更不用说。市场经济尽管有很多弱点,但由于资本家天生的逐利性,本能上,他就会把资本投入能够瞬间获取超额利润的产业。当别人只能在市场中拿到百分之几的利润,而另一个产业却能拿百分之百的资金回报率,形成了一种示范效应以后,人们就会一股脑儿地投入到这个行业,来分夺这个超额利润,以至今天的中国的地产业就像是脱缰的野马。记者:那么,对政府来说,在哪些方面应该保持足够的警惕?王志纲:那就是市场失灵的问题。即使是美英这样的发达国家,也会有市场经济失灵的问题存在,这就是坏的市场经济。任何行业有一个行业周期,在中国城市化这个大背景下,房地产肯定还有15年到20年的行情。政府要保护房地产的健康发展,保持其温和上涨是正常的。但是连续以超过2位数的高速上涨,就等于持续高烧,以至80%-90%的人都买不起房子,就要出问题。危机是,这个泡沫迟早要破灭,而由于房地产的发展关联性强,涉及各行各业,方方面面,它的失控很可能会引发多米诺骨牌效应,像癌细胞扩散一样吞噬整个中国经济。记者:您曾经说过,目前的中国房地产已经成为一个“超级病灶”。王志纲:是的。今天的中国房地产问题已经涉及到整个中国向社会主义市场经济转型过程中的几乎所有问题,已经成为一个“病灶”。房地产这个行业很特殊,是一个与方方面面关联度最高的行业,牵一发而动全身。目前几乎一系列问题,中央和地方的问题,条条和块块的问题,还有各种不同利益集团的问题,信息不对称的问题,金融体系、监控体系、调控体系跟不上趟的问题,包括官员的考核体系问题,几乎所有的问题,在房地产这个行业上都有反映,房地产业几乎浓缩和展现了整个中国的经济和政治社会转型期的几乎所有问题和所有矛盾。就像一个人喉咙痛,但并非这么简单,也许是提醒机体出问题了,它也可能是非典或者癌症的前兆,因此,一定要全面来考虑,不能就事论事。记者:这一轮的楼市上涨实际上是在中央宏观调控一年之后,反弹的原因有哪些?王志纲:主要是总喊狼来了,市场产生了抗药性。刚开始说狼来了的时候,当官的担心丢了乌纱帽,银行担心被银监局监管,房地产商也提心吊胆,怕银行提高放贷门槛。但一次、两次、三次,只听楼梯响,不见人下来,最后谁也不怕了,楼市就出现了反弹。实际上深层次的原因是体制问题。现有的调空手段是旧瓶装新酒,所以很难奏效。在现有体制下的调控,从政策制定、决策实施,到信息反馈主要还是依赖条条块块。在房价飚升的情况下,按条条,要依靠行业管理部门扮演拉刹车的角色。但由于体制的原因,管理部门会首先考虑自己的本位利益,第二位才是解决问题。行业管理部门都希望自己的行业壮大,对于调空主观上不可能有主动性和积极性。而出台的措施,收紧土地供应,强化审批程序的措施,不仅使供需矛盾加剧,更强化了权利寻租,从客观效果来看,对房地产不仅没抑制,反而起到了逆向调控的作用。从块块上讲,房地产已经成为不少城市GDP的主要支柱,各地诸侯当然不希望房价下跌,所以必然是阳奉阴违。银行房贷比例很高,自然千方百计防止地产商破产,不断给房地产添柴、输血。加上由于房地产是一个复杂的系统,有广阔的推委空间,信息的多渠道和不对称,使人们很难看清真相,以至房地产暴涨成了争论不休,令中央决策层头痛而又无从下手的疑难杂症。记者:您认为目前哪些体制弊端使市场失灵?王志纲:房地产是有周期性的,有启动期、兴旺期、破灭期、恢复期,它完全可以成为国家宏观调控的工具,成为一种金融延伸工具。有官员认为,房地产业的银行烂账率低,但这是指在房地产的阶段周期还没有完成的时候。如果我是市长、银行行长,我在任内的这四年房地产一直上涨,我当然要放贷;但四年以后房地产泡沫破灭了呢?问题是,那可能就是下一任的事情了;因此,目前这种中国这种官员考和任期体制,官员为了政绩和短期的经济效益,会毫不犹豫的贷款给房地产商,这就是体制问题。记者:投资楼市的泡沫到底在哪儿?事实上现在许多老百姓也加入了炒楼的行列。王志纲:由于房地产是不动产,特别是在中国这种高速城市化过程中的国家,从长线看肯定看涨的,因为土地资源有限,供不应求,特别是良性的优质的土地资源更加有限。从这个意义上来讲,它是绝对升值的。所以在这个过程中,房地产业往往成为炒家和金融投资者长袖善舞的一个理想天堂。这里面还有一个严重的问题,美国的储蓄率是负数,也就是美国人基本不存钱,有钱都全部用来消费,在这种情况下都会产生房地产泡沫;而中国的储蓄率是全世界最高的,达到百分之四十五,如果拿出百分之三、之五出来,已经就不得了了!如果中的国老百姓哪天恐慌了,拿出储蓄率的百分之五十出来,中国房地产不上涨十倍才怪呢!到那时候,就像黄河悬河一样,很可能成为没顶之灾。控制房价的铩手锏应该从官员考核机制入手记者:如此说来问题相当严重,有什么对策呢?王志纲:现在中国的房地产是六马狂奔!最后谁来埋单?谁来承担这个代价?只有国家和消费者。所以说,房地产是一个宏观问题,是一个全局性的问题,是一个政治问题。这个时候如果还是头痛医头,脚痛医脚,后果堪忧。所以不能仅依赖于某个部门发发文件,而是要由中央高层牵头,作为国家课题来研究,解决信息的不对称,以超脱的立场进行诊断,通过对房地产这个特殊病灶的诊治,梳理机制,也许为建立和谐社会,深化改革找到一个突破口。因为目前房地产所暴露出来的问题,在改革的诸多问题中具有典型性,而这个病灶正在发作期,表现得十分充分,而且这个行业又有牵一发动全身的效应,如果能从战略上来认识和研究它,从中理出社会主义市场经济的一条闯越险滩的经验出来,反而是坏事变好事。事实上中国的改革多少年来已经经历过不少挑战,出现问题不怕,积极地面对问题和解决问题,也许是深化改革的一个契机。同时,如果能够真正梳理好改革开放进程中的各类问题,找到有效的应对措施,才能切实推进中央提出的科学发展观和建设和谐社会的大政方针,为中国经济的可持续发展找到一些切实可行的方法和手段,建立一种相对公平的游戏规则,以及有效的管理和调控机制。记者:事实上,房地产的调整有两个方面,一个是银行利率提高,再一个是扩大用地供应量,因为任何限地措施都会使楼价更加上涨,但假如这两个尚方宝剑也不好使了,市场已经失灵了,那么有效手段还有哪些呢?王志纲:刚才讲的是一个长治久安的问题,可以着手去做,但并非一蹴而就。我考虑在过渡时期,要解决这个问题,最有效的办法是,中央政府应该改变对各地方政府官员的考核指标,建立新的考核机制,让大家比降不比涨。只有把相关部门及地方政府的兴奋点转移过来,调动其内在的积极性,无非是调整供求,而解决问题的手段是多种多样的,前提是当件事来真抓,而不是阳奉阴违、推委、敷衍,甚至推波助澜。记者:实际上地方政府是不希望房价掉的,建设部也都不希望房价掉,这只是经济手段的一步。王志纲:就是刚才我所讲到的,这只是一个短期内治表的办法,但要从根本上解决问题,还得从体制上,从战略和全局的高度来综合治理,这需要一个长期的过程。记者:但相当多数的人们认为,楼价应该市场说了算,不是领导说了算。王志纲:楼价的调控没有必要急刹车,急刹车的代价太大了。但也应该清醒地认识到,在今天这个特殊时期,在市场失控的情况下,政治手段、行政手段有时还是必须的。事实上,中央只要抓住这个“纲”,问题就好解决了。与其只靠中央来拉房地产这个缰绳,不如让各路诸侯自己来拉这个缰绳。否则,一百匹马拼命往前奔跑,单靠上面发号施令怎么拉得住?这是从政治上来谈,其它的都是技术的问题,包括金融的问题,包括牵一发动全身的问题,包括执行的代价问题,怎么减少危害的问题,那是改革具体操作层面上的问题。只要方方面面真心想解决这个问题,怎么会没有办法呢?只有多管齐下,房地产才能从狂奔到收蹄,才能放慢速度。房价高光靠骂发展商起不了作用,他们不可能因为你一骂就自觉自愿地把房价降下来。市场经济是通过多元博弈实现的,各种利益集团相互角逐、相互制约,达到相对的平衡。但前提是游戏规则要透明、机会要均等和相对公平。如何来校正这个天平,找到利益的均衡点,正是政府应该做的事。只有在相对合理和公平的基础上产生的多元博弈,最后的结果才可能接近于符合大多数人的利益。

  • 现有房地产模式农民市民双输

    现有房地产模式农民市民双输《财经文摘》  让我们从北京曾经非常著名的“浙江村”说起。  上个世纪90年代初开始,以浙江人为主的来京务工人员看中了北京丰台区大红门乡的地理位置和商机,陆续在此落脚,摆地摊做起了服装生意。他们租住农民的房屋,农民获得了不菲的收入。通过复杂的网络,更大数量的浙江人流入此地,对房屋的需求较大。本地农民纷纷在菜地里盖起了房屋,用于商业性出租,浙江人或者居住,或者经商。  农民的原有住房和菜地由此改变了用途:从仅供自己居住的宅基地和农业用地,变成了工商业用途;而本来从事农业生产的农民,也由此融入了现代城市经济,而成为经济意义上的市民。这些农村所属于的这片区域,已经完成了城市化,尽管其基础设施供应较差,所以,那里是出了名的“乱”。  至于农民们,继续大量翻建、新建房屋,此时,已不再是为了自己居住,而是为了自己或他人用于现代商业性经营。可以说,这些农民从事的正是现代意义的房地产业务,尽管他们建的房屋比较简陋,也缺乏某些必要的配套基础设施。这些农民成了现代城市经济体系中的小房地产经营者。  通过这一过程,这些农民改变了自己的身份,成了经济学意义上的市民,尽管法律上他们仍然是农民。当然,通过这种经营活动,土地的产出效率大幅度提高,同样面积的土地,他们现在从其上获得的收入当然要比种菜高多了。  这样,对于浙江村里的本地农民来说,令各界头疼的“三农”问题已经不再存在了。不用依靠政府的财政转移,他们自己借助于天上飞来的城市化机遇,而摆脱了贫困。而他们摆脱贫困的主要资源就是土地。他们土地转换了用途,而这种转换的收益,主要由他们自己获得——或者是家庭直接得到,或者是村集体获得再向家庭分配。  我们可以推想,假如这个过程可以不受限制地自然进行下去,城市不断地向外扩张——在地理上,可能是连续的,也可能是跳跃性的,则越来越多的农民就会不再成为需要外部力量解决的问题。  关于这种模式,还可以举另一个例子,就是通县宋庄“画家村”。城里的艺术家、文人聚居于此,使该村自发地走上了城市化之路,农民则成为房地产经营者,其收入大幅度提高。  农民被排斥在现代化之外  但是,根据官方媒体的报道,政府从一开始就认定,这种城市化是违法的,农民的经营获得属于“违法建设出租”。村民违反的是不得私自将农业用地转给其他用途的法律。  根据目前的《土地管理法》,土地的用途由国家管制。土地被区分为农用地、建设用地和未利用地三大类。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,政府则通过某种方式出让限定一定年限的建设用地使用权。至于国有土地的来源,其一是82年宪法规定的,城市所有土地属于国有;其二就是随时征用农民土地。  这样,国内就存在两类权利绝对不对等的土地:一类是城市的国有土地,它可以生成建设用地使用权,政府可以出让这种建设用地使用权,供工业开发、商业使用及居住使用。另一类则是农村集体土地,根据严格保护耕地的法律,农民的所有权受到了最严格的限制:不得将这些部分私自转为建设用地。  当然,城市化、工业化的快速发展,意味着原有的国有土地远不够用,于是,城市的范围迅速扩大,但这个扩大的过程,却是一个排斥农民的过程。因为,农民不能自发地满足城市化、工业化的需要,将其所拥有的土地从农业用地转化为城市工商业用地。相反,只有政府有权力垄断性地供应工商业与城市住宅建设用地。因此,城市的扩张是通过政府征用农民土地的方式进行的。  在现有政治与司法框架下,征用从根本上就把当事双方置于绝对不平等地位:被征用的农民不可能与征用的政府进行平等的谈判。政府总是用暴力把自己的条件强加于农民,用极端低廉的价格征用到土地。补偿的标准本身就是荒唐的:政府征用显然是用于工商业,但补偿的标准却是根据农业产值来计算的。依据这样的计算公式,政府即使再慷慨,其实都是在欺诈农民。  从根本上说,这种征用制度剥夺了农民自我实现现代化的自由与权利。政府这样做,也许是为了保护耕地,但很显然,保护耕地跟保护农民权益,完全是两个不同、有的时候甚至互相冲突的概念。限制农民转换土地用途,迫使农民只能等待政府在其所拥有的土地上进行现代化,但当现代工商业体系在这里扩张的时候,农民却被已经排斥在外了。  这确实是一副所有国家都没有出现过的怪异现象:当农民所拥有的土地进行现代化的时候,农民却完全与其无缘。农民在法律上、制度上就被固定在现代化过程之外。“三农”问题在中国成为一个令人生畏的社会、经济、政治乃至文化问题、麻烦,根源正在这里。三农问题本身就是过去半个多世纪的城乡二元隔离制度造成的,目前的二元土地制度则继续把农民排斥在城市和现代化之外。  市民成为“房奴”  从市民的角度看,这种土地制度,让他们不得不为了住上房子而付出了高得不成比例的成本,因为,政府垄断了住宅建设用地供应,而房地产商则垄断了商品住宅供应。  根据现有法律,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,也即向政府购买国有土地的建设用地使用权。政府拥有的国有土地部分有两大来源:拆迁与征用。  拆迁其实具有重要的法律功能。尽管宪法以一纸条文宣布城市所有土地属于国有,但在事实上,这些土地却掌握在企业、居民个人手中。但是,通过拆迁,则可以把城市政府对于这些土地的政治上的所有权,落实为法律上的所有权,由此真正由政府支配用于出让。  政府征用农民土地,则是以低廉的价格,把原来属于农民集体所有的土地转化为政府国有。而尽管法律规定,政府征地只能用于公共利益,但由于法律已经规定,城市工商业与住宅建设用地必须向政府申请,所以,政府征地事实上必然大多数都是用于商业目的。而这一点也会促使政府严格禁止农民自行出让土地,因为只有这样,才能维护自己供应城市土地的垄断地位。  这种垄断地位,让城市政府大获其利。在拆迁与征用环节,政府几乎完全利用行政手段,压低补偿标准,但出让土地时推热衷于市场化。因为,政府独家垄断供应,可以非常方便地操纵供应规模与时机,在这种情况下,出让土地的程序越是市场化,价格越有可能被哄抬到非常高的地位。这些巨额地价款当然最终由购买房屋的城市居民承担。  政府作为垄断性土地供应商,几乎不可能向个别家庭及家庭组建的住宅合作社出让土地,唯一能从政府那里获得土地的将是房地产开发商。事实上,出让土地的程序越是市场化,有能力从政府那里获得土地的开发商的数量就越少,一个市场化的房地产市场内在地倾向于寡头化,消费者的可选择范围日趋缩小。  政府对城市土地的供应垄断,必然导致商品房供应的开发商垄断。这种双重垄断模式,被日本、台湾、新加坡多少采用,在香港最为成熟,再通过香港传入内地。这是对古今中外通行的城市房屋解决模式的一种完全颠覆。在人类历史大多数情况下,即使在城市化、工业化之后,城市人口解决住房,通常也是家庭拥有土地——不管是所有权是否完整,并自行建设房屋。所谓的香港模式则剥夺了家庭的这种自然权利,让所有城市居民仰赖开发商供应住房。  中国房地产急需“新模式”  在内地,土地-房屋双重垄断模式已经成为一种双重剥夺机制:一方面,农民没有得到土地增值的收益,这些收益全部被地方政府及开发商占取了,最重要的是,农民丧失了对土地的所有权,也丧失了自我现代化的权利。另一方面,城市居民则为住房付出巨大成本,这些成本当然也就是地方政府和开发商的收益。城市居民同样不享有土地的所有权。城市化变成了土地国有化运动。  这种模式导致了一种畸形的财富分布格局:财富向政府集中,向房地产商集中。随着城市化扩展,城市政府的财富大幅度增加,因为,它所拥有的土地规模越来越大。这些土地它可以随便变现。同样,房地产开发商几乎是收益最稳定、也最大的一个群体。因此,在典型的土地-房屋双重垄断的典型——香港、内地,富豪的至少一半都是房地产商。至于居民财富的大部分也沉淀到物业上,其他方面的消费则被迫压缩,越来越多的城市居民都成为“房奴”,为政府、开发商和银行打工。  让我们设想,假如城市居民可以直接到城中村、或到毗邻国有土地的农村购买农村土地自行建设住房,其价格肯定会比从开发商处购买商品房低廉得多,即使城市居民支付给农民的土地价款高于政府的征地价格。因为,这里节省了政府征地再出让土地、开发商建设房屋再出售房屋两个逐利环节,而这两个寄生性环节没有为土地附加任何价值,这两个环节无助于资源的有效配置,反倒扭曲土地和房屋价格。  解决三农问题、解决房价严重偏离城市居民收入问题的治本之道,就是进行一场土地改革,最根本的一点,就是把农民对土地的权利归还给农民,让农民可以像城市政府支配国有土地那样,支配其集体所有土地,实现国内两类土地的权利平等。简单地说,就是允许农村集体土地直接入市,像城镇国有土地一样出让其建设用地使用权。  这样,城市化就不会变成土地国有化。当城市扩展到某个农民家门口的时候,他并不会失去土地,成为悲惨的“失地农民”,相反,他可以继续保有对土地的所有权,土地将成为他融入现代经济体系的渠道和资本。城市居民也可以通过与农民的谈判,获得了远大于从政府那里所获得的对土地的权利,面对政府,市民的建设用地使用权其实是非常脆弱的,而如果面对的是农民,就是平等的权利主体。在双方的博弈中,市场自然地会生成复杂的土地权利关系,就像明清时代的江南农村。  有些地方已经开始初步进行土地制度改革。从去年10月开始,广东实施《集体建设用地使用权流转管理办法》,据此,集体建设用地使用权作价入股(出资),与他人合作、联营等形式共同兴办企业,视同集体建设用地使用权出让。不过,该办法却仍然禁止将集体建设用地用于商品房地产开发建设和住宅建设。这个改革很不彻底。  中国需要一场触及根本的土地改革,那就是实现地权平等。  《财经文摘》作者:秋风

  • [转帖]茅于轼:金融业的资金流向与房地产泡沫

    金融业非常关心的一个问题,就是资金的流向问题,不管是从国外流到国内,还是从国内流到国外,还是从这个行业流到那个行业,因为资金的流向决定了国家的经济机构。机构怎么实现?就是靠资金的流动而且流到这个地方,就会使得这个方面需求的供给变化都会增长起来,价格会上升,利润也在提高。资金流出的地方就相反。今天我想谈谈房地产这个行业的资金流向,它怎么来的?为什么流到房地产?它什么时候会流出去?这也房地产泡沫和泡沫破裂的问题。  我国有非常高的经济增长率,同时也有非常高的储蓄率,储蓄率在全世界差不多是最高的占40%。也就是说我们创作的财富,消费了60%,其中有40%被储起来的。经济增长率这么高,所以,手头上的花钱不多,这个是一个特点,高增长加上高储蓄,造成剩余的钱非常的多,如果我们没有高储蓄的话,创造的财富大部分都用光了,就剩不下钱了。这是第一个情况。  第二个情况,我们收入的分配很不平均,这些钱不是平均的分配给我们,而是少数有钱的人,他们收入的增加不是10%而是20%、30%,每年到年底一算,今年的收入比往年高多了。因此,他们的钱在这几年的增长当中是出乎意料的快。  第三个情况就是我们直接投资的渠道非常窄,有钱,手里头拿着钱选择不出什么样的投资渠道,选来选去就选择了银行,银行利率又很低,赶不上通货膨胀,这样的情况下就找别的机会投资,于是就找到房地产,房地产为什么这兴旺?这些高储蓄、高增长,贫富差距这么大,财富集中在少数人的手里。投资没有别的选择,也没有太多的规章限制,因此买房子很容易买,所以房子很容易涨上来。这样的情况是否将持续下去?这就涉及到三个条件,高储蓄、高增长是否能够继续,收入的分配有没有变化,有没有别的投资选择,如果这三个条件起到变化,我们对房地产业其他的资金流动就会有变化。  首先是高增长和高储蓄。我觉得高增长是很有希望的。第二个问题就是财富分配的问题,现在我们因为财富集中在少数人的手里,就造成房地产市场相当程度的扭曲,想买到便宜的房子很困难。相当一部分人没有钱买不起房,买的起房的是"有钱人",因此盖的房都是高档的房屋,甚至有的是越高档卖得越好,因为有人有钱买得起。而工薪阶层一个月挣两三千块钱的人当然买不起房子。相反,与其他一些国家相比较,拿美国讲,他们的分配比我国平均的多。他们盖的房,大部分买的都是两居室、三居室,买一个公寓房,这就是大多美国工薪阶层的状况。我国的房子只有月薪5000元到8000元的人才买得起房,而事实上这样人的数量很少。  任志强说,盖房是给有钱人盖的,他说得是非常对。只有我们的收入分配起到变化的话,房地产市场才会有大的改革,经常说我们国家方面前景非常的光明,因为有好几亿的人需要改善住房,几亿人需要住房,这话一点儿不错,但是有一个条件,就是收入分配要调整,让将来一个月挣两三千的人能买的起房?可是现在的状况是一个月挣两三千的人是买不起房的,因此集中了少数人的需求。第三,有没有投资人的渠道,我国直接投资稳步发展。债券市场很差,而且债券市场利润也很低。可以选择的经营品种也很少所以大家到大银行存钱,要么活期存款,要么就是买房子。如果带来这种情况的变化,股票价一直往下跌,房价一直往上升,这就很好的说明了这个钱从股市流到房产,股市往下掉房价往上升嘛,如果说今年或者是明年股市好起来了,大家有钱不买房,买股票了,房产的钱就流到股市了,如果说我国人民币的自由兑换,有可能有许多人拿人民币换别的货币了。买外国公司的股票,拿这个公司的前景看,把储蓄换成股票,也不要买房子了,住房市场的钱也就会流出去了。所以说,如果我们有了别的更多投资机会选择的话,房地产市场的钱就会流到别的地方去。  最后我简单说一下,如果钱流出去之后,会产生什么后果?保险产业的繁荣,有这么一个原因,可能是在其他金融渠道开放机会增加之后,要流出去,或者反过来讲,在房地产泡沫之后,花钱是肯定会往外面流的,不管是增加房贷的利息率也好,还是增长什么税也好,还是设很多的障碍,比如说买第二套的房怎么样,统统的回应,因为钱没有地方去。所以,这是三个条件的变化,这个房地产还是继续保持着繁荣,不要以为出台了提高贷款利息,房地产就会完,其实它"死"不了,你不买房,钱往哪里去?它不是没有出路吗?如果一旦资金有别的渠道的话,房地产就会肯定要下来。我所担心的房地产的下降,会不会引发一系列的后果?我想有一个社会后果很明显,就是我们眼睛看出去到处都是盖房子,如果资社会金流走了,这个房子半路停下来,变为烂尾楼了,很过工人就开不起工资了,就被解雇回家了,这就造成巨大的问题了。当然,钱流不到房地产,流到别的行业,别的行业就有机会,别的行业机会跟建筑业的机会不同,建筑业的门槛很低,小学没有毕业就可以找到工作,但是别的行业要求比较高,而且别的行业相对于建筑业来讲不是劳动密集型的行业,因此就会造成全社会的就业问题更难解决。所以从安全的角度,缩小按贫富收入的差距,让所有人都买得起房,也不会造其他的人失业。我们有七八亿人都要住房,那房地产业前景光明得不得了,如果这些人买不起房,那么房地产业前景还要泡汤。

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