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定金制度与金融衍生品
序言
定金是一种很危险的类金融衍生品。当我们购买一套价值50万的房屋时，只需要交5万元的定金，便将房屋锁定在自己的名下。在当前的齐齐哈尔房地产市场，存在一种定金式房屋垄断。倒房者也许拥有可以购买1套房产的资金，但是他却会将这笔钱分成10分，然后用定金的方式去锁定一个楼盘的房地产。在这里，50万元可以锁定10套房屋的买卖关系。在齐齐哈尔市场，存在一种恰当的市场机制，使得这种定金式锁定可以垄断全市近90%的房地产买卖。在存在定金式房地产垄断的市场上，倒房者将自己的资金分成10份，但是却只需要有一份房地产交易成功，便可以解除自己被套牢的资金。当套牢的资金被解套时，50万元的资金有两种去处，第一是还给房地产开发商，第二是继续被投机者变成定金，并且锁定更多的楼盘。不管是两种方式中的哪一种，其对房地产价格的影响都是正向的，因为这种方式支持了一种充满市场需求的实际房地产买卖关系。
一、定金的金融衍生品性质
对经济危机的讨论被人为的割裂成实体经济针对的经济危机和虚拟经济所针对的金融危机。然而，现代经济问题的研究表明，两种经济危机所针对的问题，其本质也许是相同的。针对次贷危机而言，这场发端自本世纪初经济问题的经济危机，其经济后果横亘实体与虚拟两个市场的影响，并渗透至现代经济领域的方方面面。
定金制度是典型的实体经济问题，对于一种买方购买，卖方承卖的简单交易行为，我们无需法干预市场交易主体的经济行为。但是一般情况的买卖行为却体现出一种信用制度的延伸。比如对于市场交易信用而言，简单的即时交易不存在信用问题。如果是赊账，便构成了卖方对买方的信用，在赊账时，卖方首先支付，而后再收取买方的现金，这种制度体现了卖方对买方的极度信任。然而对于定金制度，一般认为是买方对卖方给予的一种信用。因为在买卖之初，商品购买者尚未获取商品，便已支付一定数量的现金，则卖方不去承诺将商品卖给消费者，于是便成为一种信用上的失信个体。
从道德角度考察，信用的授予方对商品往往具有较强的市场发言权。这是因为，支付行为本身具有一种事前的约束作用，受信方在价值支付上愧对施信方，因此将会以时间延续的方式将当前标的的交易延长至所有交易完成的最后时间。这种道德上的理解，将定金制度赋予了一种类似金融衍生产品中期权的性质。
期权是一种资本的买卖权利。当我们要交易的商品的价格实现不是在当期，而是在未来的某个期限，那么这种商品便拥有了一个特定的名词——期货。期权是在期货的基础上，进行商品买卖的权利。针对期货，期权所规定的权利不需要实体商品的买卖，只是规定在未来以某个价格为基准的商品买卖可能性。比如当商品处于高价位时，一种可以令交易者可以低价格买入的权利就产生了威力。即使交易者手中没有任何资金，仅仅是权力的实施就会带来交易者巨量的财富收益。因为权力的实现没有实体商品的跟从，所以购买期权的成本远低于真实商品的成本，因此对于拥有同样资产的个体而言，期权的交易意味着比真实财富持有更大的金融杠杆。
尽管没有说明，但是我们可以从刚才的介绍中找到定金制度和期权制度的相似性。针对价格持续上涨的房地产市场，消费者对通货膨胀的预期加上商品价格管制的信心削弱，导致一种上涨性的房地产供给趋势被间接锁定。在这种预期之下，类比于未来价格上涨的买入期权，定金制度帮助房地产投机者以较低成本锁定了房地产商品的买卖行为，一旦未来真正的买家介入，之前被锁定的房地产就会面临实体商品的价值交割。对于权力的持有者而言，只要存在交易，最坏的情况是房地产价格持平，而在一个具有上涨趋势的大市场下，这种可能性微乎其微。
从市场角度考察，因为存在着共同的价格上涨诉求，投机者之间便会形成稳定的类托拉斯式的价格垄断联盟。这个联盟因为定金制度的金融杠杆作用而多倍的扩大。从房地产开发商角度，多倍的金融杠杆对于维系一种持续的价格上涨预期也是有必要的。因为在这种预期之下，房地产价格的上涨就是稳定而真实的。
在托拉斯式的投机垄断基础上，更多的投资者发现了这种投机的可能性，因此便会以更大的热情加入到这场房地产价格上涨的鏖战之中。
二、齐齐哈尔的房地产市场环境
支持期权式定金垄断的市场还需要与之匹配的市场机制。对于齐齐哈尔房地产市场而言，支持某种垄断因素实现的客观条件就是有限的城市土地供给和与之匹配的城市发展规划预期。
城镇化、城市中心局限以及土地供给有限三个问题是制约齐齐哈尔房地产市场合理发展的三大诱因。作为北方最大的农业城市，齐齐哈尔是连接北方口岸和南方城市的重要经济枢纽，该市的解放门批发市场是北方城市如巴林等中小城市批发商集中光顾的城市间商品集散场所。这种枢纽地位造就了齐齐哈尔北方局部经济中心城市的位置。长期以来，齐齐哈尔的发展以稳定的农业经济和简单的经济枢纽为主，辅佐以国家兴建的大中型装备制造类企业。近年来，伴随着周边城市的发展竞争，齐齐哈尔正在挖掘其内部的潜在资源动力，比如深化对于城市的旅游资源和制造类企业资源的发掘。这种结果伴随着中国社会保障体制扩大化与城镇化的趋势，导致大量周边市县的人口集中流向中心城市。自2005年以来，这个连缀北方中小城市及口岸城市的经济中心城市，渐渐形成了较为稳定的外来人口流入趋势。
与城镇化不相匹配的是，齐齐哈尔对于城市中心的认识。长期以来，齐齐哈尔人对于城市中心的认识模式较为稳定。长期以来的城市中心区域认识，导致对于本地人来讲，中心城市的划定区域只是集中在以三大商业中心为中心，周边延伸3——5公里的圆形区域。在这个区域以内，土地的资源极为有限，自2005年以来新增的楼盘不到20个，这种数量的限制就为进一步的市场垄断创造了客观基础。
此外伴随中心城市的土地成本价格上涨，围绕中心城市的发展，周边郊县土地价格也居高不下。具抽样调查，目前齐齐哈尔市中心地段新旧房屋的售价比接近4：3.7，中心地段与边缘地段房屋售价比接近5：4，这也导致城市地表资产重置成本居高不下，新建楼盘的成本也随之水涨船高。
在客观条件的有利支持下，居民长期以来建立起来的稳定的家庭伦理观念更促进家长为子女屯留房产的动力。在针对齐齐哈尔中等收入家庭房产购置的不完全统计中，年纪35岁以上，拥有两套及以上住房的家庭占到被统计人群的70%。这个比例表明，即使没有实际的住房需求，从投资角度保有住房的人群也具有较大的比重。特别在存在中心城市土地资源有限和外来人口增长压力的前提下，齐齐哈尔的房地产价格更具有一种代际博弈的经济特点。老人积累资金为自己的子女提前购买房产，而需要房产的年轻一代则在与父辈的竞争中无形中成为齐齐哈尔房地产价格的实际助推者。这种代际博弈更进一步加剧了资金对有限房地产资源的追捧。从而成为支持市场真实需求的竞争要素。
三、定金式交易与凯恩斯乘数
从宏观经济层面思考，定金式交易对房地产市场的影响具有某种乘数效应。对投资的乘数作用的探讨，是约翰.梅纳德.凯恩斯先生在1937年的《通论》中的杰出经济贡献。结合投资乘数作用，经济学家总结出了乘数加速数经济增长规律。
一种经济投资，会对经济产生倍增的效果。房地产投资也不例外。这种倍增的效果伴随着投资的增加会带来周边经济的繁荣景象。然而，一旦投资性经济增长无法维持一种向上的继续增长时，这种投资带来的经济增加必然导致更进一步的经济衰退结果。换言之，一旦产生一单位的经济衰退，那么同样的基于投资乘数作用的经济衰退作用也将呈现倍加的效果。
对于一种源自投机的经济需求，我们无法在伦理道德层面锁定投机者的需求动力，因为正如代际博弈中老人与年轻人的保障性预期，但是我们却可以点评定金式交易带来的经济恶果。如果房地产价格的上涨多数源自城市发展与代际博弈，那么在这种持续而稳定的经济增长过程中，定金式垄断则是提前利用托拉斯形式垄断了市场商品的供给。在市场供给有限的前提下，供给方可以持续而稳定的推高房地产价格，并且这种价格的上涨不以消费者的个体竞争为转移。
但是，这种建立在期权性质上的房地产投机热潮必将面临价值实现的一天。在价值实现的早期，因为持续的房地产价格上涨趋势，导致早期变现的价值并未遭受损失，但是一旦这种趋势继续存在，伴生国家人口政策造成的不均匀人口增长趋势与城市发展阶段的不同，终将产生某一时点的供需逆转。在逆转的供给需求态势下，支持房地产及价格实现的代际需求已经在早期得到释放，而待进一步的城市发展稳定后，将会产生因投资缩量导致的暂时投资萎缩。即使这种萎缩只是暂时性的，对于更加短暂的期权交易而言，则会产生令众多交易主体无法预知的市场交易结果。这个过程中被锁定的资源也许是一些额外的投机资金，但也有可能是代际博弈中，本该被用来消费的经济资源。
四、后续问题
尽管一个人的力量是有限的，可是如果当大家都预期房屋价格会上涨时，就会出现大量的投机者跟风套现。在这个过程中，倒房者的队伍是如此心齐，以至于产生了类似于羊群作用的跟风结果。众多的投资者在少数投机者的带领下，加入了促进房地产价格上涨的队伍。
南开的柳先生告诉我们，基于发达国家经验，房地产资源在GDP中的比重应该接近60%。时至今日，中国的这种比重还不到50%，这个结论是一个月之前发出的。仅仅一个月时间，该结论的结果就成为了市场的一种应验。房地产价格持续上涨，伴随着市场价格上涨的是一种刚性市场需求。但是在长期来看，一种合意的市场结果将必然是一种可持续的结果。50%之后，要不了许久，超越合理的市场价格将会出现，而到那个时候真实的市场将会以铁一样的市场规律重新向世人展示自己的存在。
羊群效应的结果很简单，当那群被搁置在荒滩的羊醒悟过来时，曾经的头羊已经在混乱的市场尽头向羊群展示新鲜而美好的未来图景。