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  • 【易宪容】房地产宏观调控可能陷入危险境地

    当前,随着“稳增长”政策出台,要求进行了两年多的房地产宏观调控松绑的呼声越来越高。这不仅在于地方ZF然加紧推出“软性”托市政策,投机炒作者又开始涌入市场及一线城市住房销售快速升,而且在于房地产市场谣言四起。比如有说央行在重申7折优惠按揭贷款利率;有银监会对个人住房消费信贷风险权重已降低;有发改委官员就住房宏观调控转向;还有国内一线城市千人排队购买住房等。但是这些谣言很快就有人出来辟谣。同时,更是重要的是,所谓的房地产行业相关的部门又开始大舆论,说什么当前房地产景气指数比2008年更低,国内房地产投资、销售量及销售金额、土地交易等急速下跌,但房价却是微跌,因为这是前两年的ZF房地产宏观调控政策错误的结果。因为这些房地产宏观调控政策调控的是房地产博弈四方之三方的利益受损害:如房地产开发商,地方ZF及住房投机炒作者,而获利的是银行。这才是当前国内经济增长下行风险增加根本所在。因此,要“稳增长”就得重新启动房地产这个宏观调控工具等。看到去上述这些现象及言论是十分平常,但市场流行甚广。如果不能够明辨是非,那么国内房地产宏观调控将可能陷入危险的境地,两年多的房地产宏观调控就可能嘎然而止,如2009年那样新一轮的住房炒作高潮又将开始。那么为何当前房地产宏观调控嘎然而止会让宏观调控陷入一种危险境地呢?这就是我2004年所提出的“谨防房地产要挟中国经济”具体表现。因为,当房地产泡沫吹得巨大时,要挤出房地产泡沫,一定会影响“房地产化”的经济增长。而且“房地产化”经济越是严重,其挤出房地产泡沫对增长的影响更大。从今年的情况来看,房地产泡沫开始挤出,经济增长就下行。而经济增长下行风险增加,ZF政策要转向,挤出房地产泡沫只能嘎然而止,或又得重新启动房地产拉动经济之工具。所以,最近央行降息、地方ZF托市而中央ZF态度暧昧,这些都是当前一线城市住房的销售又开始回暖重要原因(当然这其中还有房地产开发商降价促销等)。对此,这里有两个问题值得思考,一是当前经济增长下行风险有多高?二是“稳增长”是不是要重新回到房地产拉动经济老路?对于第一个问题,其实尽管第一季度的GDP增长下行8.1%,甚至第二季度可能下行到8%以下,但实际上正在靠近今年ZF工作报告所设定的目标7.5%,与十二五规划7%的目标仍然相差很远。在这种情况下,ZF不需要过度紧张与反应,更不以GDP增长为拜物教,即唯GDP增长为整个ZF工作目标。如果ZF以GDP增长为拜物教并为之左右,那么“房地产化”的经济增长下行的现象必然容易为房地产既得利益集团所利用。还有,在前些时候我就撰文指出,“稳增长”就得建立起扩大内需长效机制,而不是靠房地产投机炒作短期内推高GDP增长,更不能走向房地产拉动经济老路。也就是说,既然“房地产化”经济是影响当前国内经济增长下行的重要原因,也就说明当前经济增长下行的风险越高,当前国内房地产泡沫就越大,其挤出水分就越多。而在房地产泡沫挤出水分过程中,整个社会所承担成本或代价高低,就取决于以往房地产泡沫大小。当房地产泡沫巨大时,其水分的挤出,对当前经济增长下行的风险自然会大。对于这些,无论是ZF还是市场都得有承受这种风险的准备。否则,如果让房地产泡沫自然破灭,整个社会经济所承担的风险会比这要大得多,甚至于大几十倍。2008年美国次贷危机的房地产泡沫破灭所造成的损失是十分巨大的。不过,美国房地产泡沫与当前中国房地产泡沫比要小得多,但美国房地产泡沫破灭导致经济持续4年多衰退,至今还没有走出困境。当前欧洲不少国家的主权债务危机,其问题为何会越演越烈,不仅有ZF挥霍过度,最为重要的原因就是房地产泡沫破灭等。比如西班牙、爱尔兰、挪威等房地产泡沫破灭都是最大问题。而德国经济稳健,就在于德国没有吹起房地产泡沫。也就是说,无论是历史还是现在,这样的前车之鉴很多,中国ZF还得认真来总结这些经验教训,坚决采取有效的经济杠杆挤出这个巨大的房地产泡沫。为何说当前国内房地产宏观调控正在陷入危险境地?因为,尽管ZF有对房地产宏观调控政策坚决不动摇的态度,但是当今ZF对GDP增长拜物教的意识从来就没有转变,只要面临着经济增长下行的风险,ZF就可能希望通过房地产这个宏观调控工具在短期内来拉动经济快速增长。这就可能让当前“稳增长”经济政策给住房市场发出一个错误的政策信号,改变当前住房市场之预期。而相关的房地产既得利益集团,就会借助ZF这种GDP增长拜物教的意识,不仅在房地产市场制造各种谣言与假象,从而诱导民众进入当前高房价市场来接房地产泡沫最后一棒,而且一些房地产业的行业组织也在蠢蠢欲动以不同方式与当前ZF的房地产宏观调控政策进行博弈,以便要求当前房地产宏观调控政策松动。因此,在当前的房地产市场形势下,ZF首先必须冲破GDP增长拜物教意识的禁锢,必须丢掉通过住房市场投机炒作短期内推高GDP增长的幻想,在挤出当前国内巨大的房地产泡沫同时,建立起国内稳定经济增长扩大内需的长效机制。而这种稳定经济增长扩大内需长效机制就是让国内住房市场在性质上转变,让住房市场投机炒作为主导转移为消费为主导,让广大民众的住房消费需求释放出来。而国内房地产泡沫挤出、住房市场性质转变、居民住房消费需求释放出来等最为核心东西,就是让住房价格回归到合理,或当前住房价格水平回归到消费者有支付能力的水平。否则,不把当前希望重新吹大房地产泡沫来拉动经济增长的迹象消灭于萌芽,让当前的房地产泡沫继续吹大(所谓购买首套住房如果没有事中与事后的税收限制,同样可吹大房地产泡沫,美国95%以上的居民只购买一套住房,不是也把房地产泡沫吹得巨大吗),这可能成为未来中国经济的最大风险。

  • 房地产松绑会不会打包进新提振计划

    操心的投资者又有新悬念了。先看看房地产研究公司莱坊的一份研究报告。据《华尔街日报》报道,该报告显示,去年亚洲经济体采取的一系列为房地产降温的措施被证明是有效的。莱坊研究总监、该公司《亚太地区住宅市场概览》报告的作者NicholasHolt表示,2009年至2011年亚洲出现的房地产繁荣现象正在降温。去年,亚洲经济体采取了包括限制银行放贷及提高房地产交易税在内的多种调控政策,旨在抑制房地产投机及房价大幅上涨。在几个亚洲市场中,上述政策措施与欧洲主权债务危机以及全球经济放缓一同对房价产生了抑制作用。莱坊还公布了该公司全球住房价格指数的最新数据。该指数显示,今年第一季度全球住房价格依旧较前一季度持平,与上年同期相比,涨幅也仅为0.9%,是2009年末以来最低水平。全球房价下低迷的同时,亚洲经济体房价集体下行,表明有关ZF针对房地产市场的调控取得了成功。按季度折算,新加坡房价下跌0.2%。马来西亚房价跌0.6%,台湾房价跌1.5%。只有香港第一季度房价上涨1.4%,但莱坊分析表明,这是香港住房存量仍然较低所致。而由于全面经济问题,印度房地产市场也在放缓,第一季度房价下滑0.9%。Holt在亚洲地区惟一看好的是印度尼西来的房地产市场。按季度计算,印尼房价上涨0.8%;同比涨幅为3.6%。毫无疑问,在亚洲,中国内地住房市场是受ZF抑制措施影响最大的市场之一。今年第一季度,特大型城市北京和上海的房价仅较前一季度上涨0.3%。与上年同期相比,中国内地住房价格则下跌了2.2%。而就在一年前,中国房价的同比涨幅达到8%。根据数据提供商中国房地产指数系统数据,5月份中国房价继续下滑,同比降幅达1.5%(这一指数涵盖了中国100个城市数据)。值得注意的是,中国中央ZF的严厉调控政策带来的房地产市场放缓适逢全球经济全面减速之际。住房市场的价格急跌和销售疲弱大大降低了房地产开发商开发新项目的意愿,进而导致中国的经济增长失去了一个主要支撑。对中国内地房地产市场来说,最近的焦点当然是中央ZF会不会把放松对房地产领域的控制当成促增长的一个手段。目前,还没有任何可靠的证据表明中国ZF已经实施了两年的房地产调控政策会发生重大改变。除了媒体报道和分析师所发现的ZF推出的一些小规模措施,包括似乎有意使一线城市抵押贷款利率适当下降。但是,所有人都同意,中国内地二三线城市的抵押贷款利率仍然居高不下。而除非以上情形得以根本改变,住房销量依旧不会大幅上升。然而,2008年4万亿空前规模的经济刺激计划足以证明:任何促增长的政策都需要付出不低的成本。ZF允许国有商业银行对包括房地产业和住房消费在内的领域进行大规模放贷固然曾经帮助中国经济平安度过金融危机,但也给中国经济留下了后遗症。随之而来的,明显的通货膨胀上升,潜在的银行坏账风险增加,以及引起社会政治不稳定的住房价格大幅上涨……在中国ZF考虑第二次松开信贷龙头之时,不可能不顾及其副作用。所以,高度依赖信贷的房地产市场及其投资者,还不可因呼之欲出的新提振计划而太早兴奋。

  • 明德房地产管理评论:保利管理体系解读(三):职位说明的三大职能

    建立职位体系通常被作为规范企业人力资源管理的第一步,因为职位体系是人力资源管理体系的基础,通过对组织结构、岗位和职责等进行梳理和优化,可以为绩效、薪酬、职业发展等其他体系的建立奠定基础。编写岗位说明书是建立职位体系的工作中繁琐却至关重要的一步,也是HR非常关注的内容之一。岗位说明书应该包含哪些内容、每一部分有何用途,等等,都是一直在困扰HR的问题。其实,岗位说明书作为职位管理体系中的一部分,也是整个人力资源管理体系的基础,需要具备三个功能。首先就是岗位说明书字面上的意思,即对岗位的说明。这是岗位说明书必须具备的、最基本的功能,通常包含的内容有岗位名称、所属岗位族、所属部门、直接上下级和岗位职责等。从保利的岗位说明书中可以看到,每个岗位都有详细的岗位说明,并且管理岗位的岗位说明、职责说明相对于基层岗位更加复杂。其次,岗位说明书需要能够体现企业管理的特点。一份中规中矩的岗位说明书,通常只具备第一个功能,但一份出色的岗位说明书,一定带有企业独有的特色,即企业的管理特点。以保利岗位说明书为例,有一个非常特殊的模块,权力。在保利的岗位说明书中,明确赋予了不同员工不同的权力,比如,管理者通常具备决定权、监控权、裁决权、评价权、审批权等,普通员工则普遍具备建议权,以及其他一些与岗位职责相关的权力。在岗位说明书中明确不同岗位的不同权力,管中窥豹,其实可以看出一点保力的管理特点。企业在要求员工完成工作职责的同时,需要予以员工包括人力、物力、财力的相应资源支持,保利将这些资源支持以权利的形式在岗位说明书中明确下来,可以在一定程度上说明保利将这种资源支持的力度和重要性提升到了公司层面。以岗位说明书的形式明确各岗位的相应权力,通过权力的明确保证岗位职责的顺利履行。不过,要在岗位说明书中体现企业的管理特点,并不是想象的那么容易。这要求HR必须站在公司的高度,了解企业管理者的管理意图和思想是什么,只有充分的理解了管理者的思想和意图,才能做到在岗位说明书中以某种形式体现,也才能帮助管理者向基层员工传递和表达这种意图。第三,岗位说明书作为职位体系的一部分,需要能够和人力资源管理体系中的其他部分进行衔接的功能。如果把建立人力资源管理体系和盖楼房进行类比,我们可以很容易的理解岗位说明书的第二个功能。在盖楼房时,首先需要根据居住的需要设计户型,然后根据户型和需要建筑的楼层数量打造地基,最后才是在地基的基础上修建楼房。因此,地基必须有一个重要的功能,就是与楼房地面以上的部分进行衔接,这是一个显而易见的道理,否则地基与楼房之间是分隔、断裂的,后果不堪设想。职位体系就是人力资源管理体系的地基,HR需要根据企业的价值流程、经营特点等梳理和优化组织结构、明确部门职能、设计岗位,然后才是编写岗位说明书。所以,岗位说明书也必须具备一个重要的功能,即与人力资源管理体系中的其他部分进行衔接。然而,岗位说明书的这一项功能则往往被忽视,这也是为什么许多HR都在困惑,岗位说明书为何更像一堆废弃的文件,在日常管理中起不到太大的作用。要使岗位说明书能够与人力资源管理体系中的其他部分进行衔接相对是比较困难的。就像盖楼房,打地基的时候其实大楼的整个设计已经完成,大楼的哪个位置有阳台、哪个地方有落地窗等,这些信息已经掌握充分。但对HR而言,在编写岗位说明书时对人力资源管理体系的其他几个部分的构建并不是特别清晰,更不清楚绩效、薪酬、职业发展各体系中的哪些内容需要在岗位说明书中体现。保利的岗位说明书也出现了这一部分功能的缺失,足以说明,要让岗位说明书齐集三大功能,其难度是非常大的。所以,明德建议,HR在编写岗位说明书时可以分两步进行,首先完成岗位说明书的基础部分,使岗位说明书具备前两项功能,然后在人力资源管理体系逐渐丰富的过程中,不断的对岗位说明书进行完善,使其逐渐具备第三项功能。在不断对其进行完善的过程中,真正把岗位说明书的作用发挥出来,使其能够在日常的人力资源管理中发挥作用。本文为成都明德管理咨询有限公司原创,转载请注明出处。首页:http://www.mindchina.com.cn

  • 地方ZF小动作扭转不了房地产颓势

    地方政府小动作扭转不了房地产颓势房产调控政策已经让地方上叫苦不迭。自佛山、芜湖和上海的地方性救市政策被叫停以来,各地地方政府都小动作不断。其中主要包括三项:一是出台各种地方性政策,如提高住房抵押贷款的最高额度并延长其最长还款期限,如山东滨州、安徽蚌埠、新疆克拉玛依、河南信阳、内蒙呼和浩特、江西南昌、河南郑州等地。重庆甚至将公积金贷款的最高贷款额提高到80万元。再如提高职工住房公积金最高和最低缴存工资基数,如山东济南上调最高缴存基数由12757元调至14652元。最低基数,部分区县从950元调至1100元。还有些地方是降低首付比例,提高余额按揭还款额占购房者的月收入比例,如湖北武汉规定,单方缴存的职工购买90平方米以下一手房,最低首付由三成调低到两成;月按揭还款额从以前不能超过职工月收入35%上升到45%。还有一些地方甚至出台了财政补贴政策,比如苏扬州规定,建筑面积在90平方米及以下的,对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励;对90平方米以上、120平方米以下的,给予所购房屋合同价款5‰的奖励;对120平方米及以上、144平方米以下的,给予所购房屋合同价款4‰的奖励。奖励资金由市、区两级财政各承担50%。二是篡改各种可以公布的统计数据,比如房产成交量与成交价格等。通过这种方式向决策层隔空喊话,表达地方上由于房产市场急剧下滑而造成的经济困境。这种情况只要经常关注各地房产网的实时统计数据的奇怪变化就可以明白了。至于不能对外公布的数据,比如空置率,就从来不对外没有胆量对外公布。再如各地地方性银行的财务数据也是难看至极,那是绝对不敢拿出来的。但不公布并不代表我们就无法判断空置率了。最近湖北咸宁出来衣蛾消息。当地工商行政管理局干部发言称,2011年湖北省一户一表居民月均用电量分档统计表中,月用电量小于10度的用户约有318万户,占20.88%,用电量小于20度的占28.19%。一般来说,一户家庭的用电量,按照最节省的方法,在夏天大约有60-80度,冬天约40-50度左右。如果用电量小于20度,即便是一年中至少有一半的时间是空置的,如果用电量小于10度,基本上就可以判断这套住房一定是空置的。换而言之,按照这个数据,即使以最保守的标准,空置率至少也在20%以上。这样高得离谱的空置率数据确实是任何地方政府都不敢公布的。三是和房产商联手采取资本营销的方法,制造各种房市利好消息。比如说制造各种某块地段房产升值的谣言,甚至会制造李嘉诚投资某块地段这样离谱的消息。或者是造谣说央行放水,决策层即将解冻房产调控,房价反弹在即等等各种手段无所不用其极。当然有少数情况确实是地方政府会动用行政手段将学校、社会公益设施等部分优质资源强制性搬迁到一些销售不力的城市边缘小区,并通过拆迁安置的方式提高人气。地方上这样做的原因也十分简单。一是随着房地产的不景气,房地产投资大幅下降,地方融资平台最近一段时间全国加一起才增加几亿元而已,地方财政难以为继。二是大量依靠房产经济的地方上,经济增长显著下降,这影响到任职官员的政绩与升迁之路。但是地方上的小动作不会影响房产调控的大势,更不会影响房价低迷的趋向。究其原因在于,中国的房产泡沫如果继续发展下去,那一定会步日本之后尘。日本当年之惨状可参见拙著《世界金融五百年》(天津社会科学院出版社2011年版)。至于欧洲现在陷入如此之难以解决的严重危机,也与房地产泡沫有着密切的关系。欧洲的情况已经不仅仅是经济问题了,在有革命传统的欧洲大陆国家,经济情况再恶化下去那就是革命爆发了,这在我们6月中旬即将上市的《欧元必死:揭开欧债危机的真相》一书中有详细的分析与论述。本书总顾问是我国《证券法》、《国有资产基本法》和《期货交易法》起草组成员之一的刘纪鹏教授和北京大学风险投资研究所马光远教授,主编中国经济出版社副社长毛增余博士,叶檀、仲大军和陈思进推荐阅读,本书对欧洲经济进行深入的分析与研究,大胆预测的欧债危机的走向与欧洲的未来命运因此,对于决策层来说,房产调控既是一种经济需要,更是一种政治需要。房产调控主要有两大利器:一是限购政策,二是针对房产的贷款控制。这两个政策均未松动,也不太可能松动。最近,住建部要求全国40个主要城市的个人住房信息在2012年6月完成联网工作,联网完成之后,一个家庭在不同城市的住房,都可以查出。在目前各地住房信息未联网的情况下会给炒家提供钻空子的机会。他们在一个城市有房,但在其他城市再购房时,仍然显示无房,可以使用首套房的优惠贷款以及税收政策。我们的政策一向是先试点再总结经验教训进行改进最终必然在全国铺开。因此,一旦40城市住房信息联网试点成功,就可以在全国铺开,那么将对政策的差异化和定点准确打击形成条件基础。最终,信息联网将会取代限购政策。现在全球经济都面临着自1929年以后的最严重的一次萧条之中,并且正愈陷愈深。对于中国来说,只有进行产业升级与技术改进才是避免或者说是走出危机的唯一道路。这个过程漫长而艰辛,必然会困难重重,也会在经济上导致一系列的严重后果。但是毛泽东曾讲过,只有将拳头缩回来,才能打出重拳。中国银行业监督管理委员会主席、党委书记刘明康前段时间讲,我们要做好过3到5年苦日子的准备。这不是一句谣言也不是什么空话,实际上是一句大实话。像欧洲人那样好吃懒做,好逸恶劳,妄图天上掉下馅饼,妄图抱着房子过活,经济危机是必然发生的,而社会危机与政治危机必将紧随其后。中国历史上,这样的事情还少吗?我们随手举一个旧文《从铜钱到纸币:中国古代通货膨胀》中的例子来看看历史的教训。1259年,所谓的“奸臣”贾似道上台,他是南宋杰出军事家孟珙的弟子。孟珙曾与蒙古联军攻灭金国,后又多次战胜蒙古侵略军,是南宋几十年屹立不倒的擎天一柱。俄罗斯历史学家沃尔科戈诺夫将孟珙与二战德军元帅曼施泰因相提并论,称其为13世纪伟大的“机动防御大师”。孟珙认为贾似道之才可大用,极力向南宋政府举荐贾似道作为自己的接班人。贾似道在1238年就针对南宋政治腐败、国家财政被贪官污吏大量吞噬的现状,提出过通过惩治赃吏以改善财政状况的建议。由此可见,贾似道并非天生是个贪赃枉法、苟且偷生之辈。贾似道解决纸币贬值与财政亏空的办法与王莽十分相似——打击豪强地主的土地兼并。贾似道推行起公田法,按各级官员级别规定其所能占有的田地限额,超限部分必须拨出1/3由朝廷买回出租,租金充作军队粮饷。比如某官的田地限额为200亩,而他实际田产为1400亩,那他必须拿出1200亩的1/3即400亩卖给政府。贾似道预计政府可买回公田1000万亩,每年价值600-700百万石米的租金充作军饷,从而达到弥补财政亏空,杜绝纸币滥发,平抑物价的目的。贾似道以身作则,交出1万亩充为公田,然后向当时最大的权贵巨富——宋理宗皇弟赵与芮开刀,命他献出1千亩良田,以示改革的决心。公田法在东南部分地区进行了一年的试验。试点结果非常成功,朝廷买回约1000万亩的公田,当年收到米600多万石,可以补充军队一年的粮饷。但是,改革的愿望是好的,改革的过程却十分曲折艰险。无论之前的王莽、王安石,还是之后的张居正,历史上的改革者很少能得善终。贾似道的改革亦然。豪强地主与官僚阶层原本就是你中有我、我中有你的一个既得利益阶层。对于这种侵犯自身利益的改革,他们奉行的是“上有政策,下有对策”。贾似道规定,无论田地的肥沃程度,政府都以每亩40贯的价格征收。官僚地主们有的是钻空子的方法。他们有的用未开垦的荒地来套取征地费,有的以次充好,有的谎报征收亩数,甚至有些地方政府的官僚强迫农民卖田,不愿卖田者将处以极刑。结果大量农民破家败产,社会秩序荡然无存。政府财政紧张依旧,无奈的贾似道只有滥发纸币这一条路的选择。物价随之愈加暴涨,纸币变得一文不值。贾似道既得罪了权贵阶层,又得罪了社会中下层,结果两头不讨好。现在通胀不仅没有解决好,反而更加严重。贾似道纵使有三头六臂也阻挡不了改革的失败了。当时,200贯会子还买不到一双草鞋,物价从会子发行之初算起涨了多少万倍以上,纸币经济已土崩瓦解。贾似道对于通胀和财政已无能为力。1274年,蒙古军向南宋发动全线进攻。1275年,贾似道统兵在安徽芜湖鲁港迎战蒙古军。但宋军的范文焕、范文虎等主要将帅均是大地主之出身,因公田法他们早就对贾似道恨之入骨了。他们趁机投降蒙古,倒是贾似道提拔的李庭芝等人以身殉国,宋军此战精锐尽失。不久,南宋王朝便亡国了。在拥有五千年历史的决策层心中,社会经济的发展不是以几年或十几年为指导,而是三十年大计、五十年大计,甚至是百年大计。房地产经济在最近十年的爆发,不过也就是渺历史沧海之一粟而已。因此,任何以10年以下为时间单位来看待决策层政策调控的地方政府、炒家与房产商必然会犯大错误。来源:http://bbs.jrj.com.cn/msg,80018851.html

  • 川信“对倒”中融:房地产信托险情初现

    新闻来源:第一财经日报“川信·青岛凯悦”是四川信托近日推出的一只房地产信托产品,这款收益高于同期水平的产品,却被一些大型第三方销售机构拒之门外。原因在于该产品募集的款项是为了偿还此前另一只房地产信托的旧账,业内认为,借新账还旧账,治标不治本,而该房地产项目已经展现出流动性问题。川信接盘中融资金投向不明“川信·青岛凯悦”是四川信托近期正在发行的一款信托产品。不过,尽管其收益率高于同期房地产信托产品,一些第三方理财机构仍然不愿代为销售。记者调查发现规模较大的诺亚财富、恒天财富等第三方理财机构都没有销售该产品。“川信·青岛凯悦”属于收益固定的产品,在产品介绍中规定,300万以下(不含300万),年化收益为11%;300万以上为13.5%,略高于同期房地产信托产品。一家财富管理公司销售人员告诉记者:“这只产品发行是为了偿还中融信托一份信托计划的旧账。”这位销售人员所说的“旧账”,是中融信托一年之前发行的“中融·青岛凯悦”。那么“中融·青岛凯悦”与“川信·青岛凯悦”到底是什么关系?记者发现,时隔一年发行的两只产品,投资于同一处房地产。去年8月,中融信托推出一只房地产信托产品“中融·青岛凯悦”,该产品的资金用途一栏写道:“用于凯悦置业正在进行的‘青岛凯悦中心项目’。”该项目的所在地为“青岛市市南区燕儿岛路8号,10号”。而据“川信·青岛凯悦”项目书,其资金用于青岛凯悦公司持有的“凯悦中心所有未售房产”收益权。根据一家第三方理财机构的项目调查,凯悦中心位于青岛市市南区燕儿岛路8号,10号。可见两款信托产品投资于同一处房地产项目——“青岛凯悦中心”。据四川信托销售回应,这款产品的确是为了归还项目公司此前的借款。“只不过之前中融信托发行的是一款债权产品,资金用于凯悦项目的修建;而此后,该项目到期不能回款,所以开发商又在四川信托发行了一只新产品,受让了此前中融产品的债权,相当于债务重组。其实,川信这款产品的资金就是用于偿还凯悦对中融和建行的欠款。”上述第三方理财机构的方小姐告诉记者。第三方理财机构鑫普瑞也在报告中指出:“青岛凯悦项目的资金主要用于归还中融信托和建设银行即将到期的房地产开发贷款,相当于借新债还旧债,并且在现金流方面已经出现问题。而在银行已经对销售房地产类信托计划禁止的政策之下,很多第三方不会为其代售。上述情况或将导致最终成立时间的延长。”这类以新补旧的产品显然有着更大的风险。不过,在这款产品介绍上并没有写明资金用途。“川信·青岛凯悦”的信托计划书在资金用途一项写道:“信托资金用于青岛凯悦公司持有的‘凯悦中心所有未售房产’收益权。”并没有写明收益权的具体情况。上海市律师协会信托业务研究委员会许海波告诉记者:“四川信托产品实际上是受让了中融产品的债权,由于信托法规定可以受让财产的收益权,所以这个说法也可以成立。不过,由于该行为本身蕴含着较大的风险,信托计划中应该注明风险提示。”而上海一家信托公司的产品设计人士Mike告诉记者:“当然不可能把具体的情况写进项目书,否则这款产品销售将非常困难,所以信托公司才打了这个擦边球,用了个非常模糊的说法。”由于房地产成交普遍低迷,选择以新还旧的产品还有许多。不过,一位第三方理财机构高管告诉记者,一般这种情况只发生在同一家信托公司内部,比如信托公司为A开发商发了一只产品,产品到期后,由于A开发商难以支付,信托公司就为他发第二只产品来支付第一只产品的投资收益。信托项目销售低迷这种模式在业内人士眼中是信托公司之间的“对倒”。“最可能的操作模式是中融和川信先协议,由川信先成立信托产品募集资金,一旦产品发行成功,川信就用现金购买中融手上的债权,届时中融的产品就可以提前终止。”Mike告诉记者。据财汇数据,“中融·青岛凯悦”,成立于2010年9月2日,产品到期日为2012年3月2日。据产品计划书,这款产品期限为18个月,而12个月后可提前终止。而“川信·青岛凯悦”的募集期为2011年9月13日~2011年10月13日,川信产品募集期刚好是中融产品成立满12个月。而从募集金额上看,“川信·青岛凯悦”要高于“中融·青岛凯悦”。“中融·青岛凯悦”募集资金预计为38450万元;而“川信·青岛凯悦”发行总规模为8亿元,第一期募集资金不低于5.2亿元,第二期募集资金约2.8亿元。“据我们了解的情况,‘中融·青岛凯悦’由于物业没有及时出售,不能回款,导致开发商发行‘川信·青岛凯悦’来还中融产品的钱。”方小姐告诉记者。据某第三方销售的项目调查,用该项目(凯悦大厦)在建工程和土地使用权来抵押,目前该项目主体已经完工,并且取得了预售许可证。但是还有一些装潢等等未完成。质押物是凯悦置业100%的股权进行质押,该公司成立于1997年。据该第三方理财机构对该项目的调查,该项目拥有住宅36900平方米,截止到6月11日已销售18851平方米,其他未售;写字楼部分也拥有3万多平方米的楼盘,可销售的约为9000多平方米,已经销售6000余平方米;商业地产15000平方米,凯悦公司将留存部分,目前未有出售愿望,目前凯悦已经取得销售收入5.9亿元,回款达到5.5亿元。也就是说,在产品主体工程完工的情况下,该项目回款只有5.5亿元,而其本次通过四川信托融资则超过8亿元。四川信托一位销售刘小姐(化名)告诉记者:“凯悦的确资金链吃紧,由于限购令出台,其中心的住宅出售困难,所以难以偿还此前欠款。但是川信也在风险控制上采取了更加苛刻的做法。比如,我们评估目前该项目的未售房产价值22个亿,这些资产全部用于项目抵押,抵押率仅为36.36%;项目款项分两期归还,产品满1年,开发商需要先归还4亿元,2年后偿还另外4亿元,只要开发商不能回款,信托公司就可以处置抵押资产。”据这位刘小姐介绍,由于项目处于青岛中心地带,五层高端商业中心需求很旺,但是开发商目前没有卖出意向。“我们给开发商留出一定时间,如果他们到期难以偿付,信托公司就可以及时处置资产。”这位刘小姐告诉记者。谁来为川信接盘?面临兑付危机的开发商企图依靠以新还旧拖延时间,不过,欠的债总是要还的。最终的兑付风险还要看开发项目的销售情况。“在下跌市场中,最大的风险不是售价下跌,而是销售量见底。一旦市场形成下跌预期,购买量就会持续减少,形成房地产整个行业的流动性风险。”在香港从事房地产基金管理超过10年的赵先生告诉记者。由于房地产销量大减,不少开发商的楼盘都面临难以脱手的局面;而楼盘卖不出去,意味着其之前向信托公司的融资难以兑付;此时的开发商有两种选择:要么降价卖楼,要么赶紧发另一只信托产品,用新信托融到的钱补旧信托的欠债。不过,在风险面前川信为何要接盘?“川信可能可以从中取得更高的回报,这个从产品预期收益上是很难反映的,主要看产品的融资成本。”Mike告诉记者。在信托业内,根据项目质量好坏不同,开发商需要付给信托公司不同的融资成本,而其数额差异巨大,甚至差距在1倍以上。不过,这也意味着,在借新还旧的行为中,开发商的融资成本不断被抬高,项目本身的风险也就越来越大。而四川信托作为一家去年年底才成立的公司,扩张速度极为迅猛。据川信官方网站介绍,川信成立于去年11月,注册资本为13亿元人民币,开业以来成立了近200个信托计划,管理资产规模达到800亿元;据财汇数据,四川信托今年以来发行的房地产信托数量达到27只,占其所有发行产品的约四成。此外,对未来房地产的乐观,可能让信托公司错判目前房地产信托风险。“对于开发商来说,现在大家普遍认为目前是黎明前的黑暗。过了四季度,政府的调控就会放松,所以当然不会有人选择降价,大家都在赌,黑暗之后房地产又将重现春天。而对信托公司来说,对未来房地产市场还心怀希望。比如川信认为这个项目肯定是可以卖得出去的,风险可控。”上海一家大型房产中介的老板告诉记者。对于青岛凯悦项目,鑫普瑞认为虽然项目的主体结构已经完工,建设风险有所减少,但项目最重要的销售回款目前已经呈现出风险。中融信托预计安全的项目销售回款在目前已经出现了销售问题,且对于川信的加入能否解决销售问题也是值得怀疑的。同时对于信托计划到期能否按时足额兑付还是未知数的青岛凯悦项目,如果出现问题,川信也并不完全确定能够找到新的信托公司接盘。

  • 中国房地产的矛与盾

    纵观中国房地产发展的二十年历程,我们可以看到实行宏观调控及严格的房产限购政策是市场经济发展的必然选择。购房者的购房需求是催生“天价房”的最直接原因。第六次全国人口普查结果显示,居住在城镇的人口为66557万人,占总人口的49.68%,居住在乡村的人口为67415万人,占50.32%。同2000年人口普查相比,城镇人口比重上升13.46个百分点。随着我国改革开放,人均生活水平不断提高,城市人均住宅面积从1978年的6.7平方米增加到了2009年的32.4平方米,并将继续增加。在房地产高价背后我们不难看出消费者对于房子的追捧、热爱。这也是导致房价上涨过快过高的最直接因素。我们大致可以把购房者分为这两类:其一:是因为国人“家”的情结作怪,这也是情理之中的,现在谁不想拥有自己的固定住所,属于自己的“家”呢。据数据显示,25-34岁左右占购房人群的36%位居榜首,而35-44岁的人群占20.3%,位居第二,但是总体购房者以高中学历以上为主,半数以上为全职工作者,重点分布在贸易、金融、制造、政府机构以及教育文化领域。辅之其他行业人员,工薪阶级工资在2000-4000左右购房者为主体。目前我国主要的家庭结构为三口或者四口之家,而他们的选择多数为商品房和经济适用房。二者分别占42.7%和39.2%。而他们的主要购买面积在70-110平方米左右。而在其中21-35岁之间的年轻人,更急于买房,占准备购房人群的61.3%。因为他们渴求有一个稳定的居住场所,为家人提供一个安全舒适的居住环境,不惜用自己以后20年的时间背下房子的债,这是其一。其二:便是一些投资者的炒作行为,我们称为炒房。房屋作为一种商品,流通于市场,而在同一时段,市场销售景气在不同地方出现明显偏差,这不得不说是一个令人难解的现象。在全国房地产出现冰点的时期,二三线房产价格不降反升,说明在这些城市里,购房需求开始上涨。与许多重点城市供过于求正好相反,房屋处于供不应求的状态。导致这两种截然不同的结果的原因,跟国家调控政策直接相关。【历史回顾】房地产调控是必然选择纵观中国房地产发展的20年历程,我们可以看到实行宏观调控及严格的房产限购政策是市场经济发展的必然选择。1978年,中国还没有商品房的概念。邓小平同志在北京视察十几套新建公寓时,萌生了一想法,想用积蓄给身患残疾的儿子邓朴方买一套房子,“居民住房可否成为商品”,随从人员没人能回答。10年之后的1988年,第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开,北京首次公开出售商品房,拉开了住房商品化的大幕。从1996到2001年底,国内经济低迷,中国人民银行史无前例地连续八次降息,试图分流储蓄、拉动内需,刺激消费。到2001年,房价开始大涨。房地产业观察者分析,这与很多因素息息相关:“福利分房”的大门紧闭,居民必须购房才能改善居住环境;银行接连降息降低开发商的负担,降低开发成本,投资增多;股市暴跌,很多钱转投房地产市场。接下来的2002年-2008年,是中国房地产经济急速膨胀的时间,尽管央行在2002年央行就做出了“部分地区房地产出现过热”的判断,并通过信贷、加息、招拍挂的土地制度一系列的手段和工具进行宏观调控,但房价越调越高,“中国房价总理说了不算,总经理说了才算”的局面已经出现。经过2008-2009世界性的金融危机后,2010年,我国宏观经济形势逐渐向好的方向发展,房价暴涨趋势更加明显。“蜗居”“房奴”一个个新鲜的名词反映了在巨大的房贷压力下人们不堪重负的生活,房地产变成了制约国民生产和人民生活幸福的关键因素。在此条件下,2010年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称新“国十条”),由此开启了史上最严格的楼市调控的大幕。在1998年以前,房地产利润还将近于零,甚至还亏本,但到2007年已达到了2436.6亿元。这样的暴利,必然使得房地产大肆开发、盲目开发。在1998年房地产投资额还只有24378亿,而到了2008年就达到了68750亿,这明显的是由暴利引发出来的房产热,从而导致房价被引入资本成分,房价不断上涨,国内大多居民消费跟不上投资,房屋供求失衡。从1978年发展至今,房地产的发展经历了以下四个阶段:第一阶段:理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)。第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)。第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)。第四阶段:价格持续上扬,多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)。如今,房地产作为带动我国经济发展的重要产业,已经发展到一个能够直接关系我国市场经济、国民经济能否健康发展的产业。由于房地产开发所依赖的土地具有国家垄断的属性,所需要的开发资金大部分于国家贷款,所以国家宏观调控对房地产发展的兴荣也是巨大的。房地产开发过快,一方面促进了我国国民经济的发展,而另一方面,价格增长过快,导致一系列社会问题的出现,加大了人民贫富差距,并衍生出一系列可预见的经济危机,致使国家有关部门不得不实行宏观调控,多次调整贷款利率。但房地产开发的高额利润却刺激着社会大量资金的涌入,国家十年九调,未见根本成效。在房地产急速发展带来的问题日益严重时,国家在10年出台对房地产开发的“最严调控”:对房价过高的城市实施限房令,给过热的房地产发展及时降温。房地产作为我国市场经济中的重要产业,由于其具有资本的特性与不完全的市场独立性,其开发的产品已经不能简单地被当做市场商品来对待。一方面,国家的限房政策的实施将导致二三线,甚至三四线城市房价的增长,为了防止这些城市重蹈一线城市的房价增长历史。国家的限房政策作为一项暂时政策或许会加大其实施范围,过严的调控可能会导致房屋难以独立作为市场经济的商品来交易。这种低谷现象每一次的出现都跟国家的调控有着密切联系,而每一次都出现在其发展所带来的社会矛盾最为凸显的时候。如此周期性的发展,推动国民经济和房地产产业的共同发展。【现象解读】中产房奴,利益格局下的牺牲品“中产房奴”就是按揭贷款压得直不起腰来的中产阶级,与“房奴”相对的是“卡奴”、“车奴”。一面是空置率大大超过10%的国际警戒线,一面是舆论在地产商的蛊惑下不断制造房价上涨的消息。今天一个主义,明天一个运动,后天一种生活;不断制造卖点的开发商目的显然是为更大的利润。因为在房子背后有许多利益集团等着瓜分赚得钵满盆满的银子。权利和控制是中国房地产开发商手中的两块砝码。价格的制定,媒体的造势,以及蛊惑人心的美丽传说,全靠手中这两张牌。而媒体以及寄生在地产商身上的地产专业广告公司充当了帮凶角色。地产商可能操纵原始数据,信息不对称,造成的结果是:中产阶级对未来房价上涨的预期推动了他们当下购买的行动。房价的忽上忽下,忽悠了自认为判断力分析力自信的这个阶层,这种现象是实体商品虚拟化。房子贷款利率上调,房子涨得厉害也跌得厉害,在房价上涨时期,受冲击最大的是城市贫民。而自去年中期以来,随着房价开始下跌,感受切肤之痛的则是新兴的中产阶级他们曾经为了购买新房而苦苦节约、负债累累,房价的下跌让他们苦不堪言。中产阶级为还贷款而苦苦挣扎。这叫中产身份化消费时代的误区,是中产阶级的角色错位,中产心理失衡。在上海出现中产房奴维权示威,自从地产市场兴起以来,买房已成为中国城市中高收入人群提升居住品质、固化个人财产的通行方式,对大多数“有房阶层”人士来说,房子是最大宗的个人资产。目前,中国也出现这样趋势,中产开始前往郊区。郊区房屋的空置率远远大于城里。在西方同样如此。美国中产阶级退出中心城市,迁往郊区,除了一小部分人是享受郊区的宁静之外,更多的属于无奈,据说美国西部的房价上涨50%。城市里住下来的是富翁和穷人。中产收入一般在年薪10万以上,而贷款购房一般均在150200平米。按一线城市均价每平方米10000元20000元计算,每月按揭款要缴5000元6000元。尤其是提高利息之后,巨大的贷款压力使得他们疲于奔命。房地产行业目前牵涉面甚广,各地政府、成千上万的房地产开发商、几千家建筑公司、银行,以及成千上万的建筑材料供应商都卷入其中。中产白领为所谓价值和尊严的生活往往选择高价位高品牌大户型房子,户型越大,贷款越多,包袱自然很重。在看见房子在跌价时,心理的不平衡就加剧,就会上演中产“房奴”维权的闹剧。说他是闹剧,他们的维权理由实在是让人感到可笑,以上海为例,阳光威尼斯的业主们感到愤怒的原因是,开发商为较贫穷的“拆迁户”预留了一些公寓,他们担心这会损害楼盘的形象。当然他们不平衡的背后是在不到一年的时间里,他们按揭的楼盘下跌近40%,而他们的贷款照旧,心理失衡必然要弄些动作出来,抗议就是一种。市场经济从来都是愿赌服输。摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇表示:“目前2/3国家和地区正面临房地产泡沫危机,而即将到来的货币政策调整,将为全球房地产和世界经济带来更巨大的风险。在所有房地产泡沫国家和地区中,中国排第一。”空置率高是房价高得离谱造成的,并非供需矛盾,高房价,低收入是空置率高的主要因素。房价收入比超过14倍,一般平均价与平均家庭收入的比率在5比较合理。香港目前是8,而在1997年危机时达到11。导致很多中产购房者无能力还贷款而放弃按揭。在国内也出现这种现象。高价位,大房子,是造成他们成为房奴的关键。不要相信房地产商的承诺,不要相信舆论的诱惑,不要自信自己的判断十分准确,这样或许中产房奴就会少很多。挣扎的中产阶级已成为西方政客们最喜欢的一个主题。尽管房产升值了,但这笔资产很难作为普通收入进行评估;为了拉动消费,美国和英国中等收入家庭一直在堆积债务,而欧洲的中产阶级也好不到哪里去。目前在洛杉矶拥有一套房屋而每年支付的成本比租房成本高出一倍多。洛杉矶房屋业主的支出长期以来一直高于租房者,但目前两者的差额比过去30年的平均值高出40%。美国其他主要地产市场的数据也同样令人担忧。对此,地产市场的拥护者做出以下反驳:首先,房屋业主不仅能在地产升值时获得资本增值,还能通过每月偿还本金来累积房屋资产。其次,当租金攀升时,按揭还款(通常是定额)的实际价值会因通货膨胀而下降,而且有朝一日还清贷款,就再也没有按揭支出。汇丰的研究表明,即便不将本金还款计算在按揭之内,许多地区的新屋业主所需支付的费用仍然远远高于租房费用。在旧金山和檀香山,房屋业主即便是采用只付利息的按揭贷款,每年的成本也比租房分别高出68%和73%。只付利息按揭是一种风险较高的贷款形式,在高价位的地产市场中颇受欢迎。2011年,国家统计局公布,到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米。其中商品房6204万平方米,甚至有媒体报道全国商品房空置率已达到26%。这引发了对空置及空置率概念的激烈争论。现在大城市的商品住宅小区,每到晚上,基本是黑黑的一片,有学者把这种现象称为黑灯现象,这种黑灯现象还会继续下去。国际上一般为:4%~5%为适度空置率,10%则为警戒空置率,超过这一界线即为严重空置,已进入红灯区。要采取一定措施以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。空置率在20%以上,为商品房严重积压区。国家必须采取一系列措施,甚至是强制措施,以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间,否则将给国民经济带来一系列的严重问题。“建设系统根本没有空置和空置率的概念,北京市也没有进行过对空置房的专项统计研究,特别是国家统计局的数字出来之后,我们更不方便对此发表任何观点。”是诱惑还是无理性购房导致成为“房奴”,这是一个很难断定的事情;是拒绝诱惑拒绝购房,还是因为房价太高导致空置率,产生“黑灯现象”,这还是一个无法说清楚的事情,但有一点是很清楚的,房价的确偏高,空置率的确偏高,中产“房奴”队伍的确在扩大,市场陷阱还在继续扩大。教育、医疗、住房是压在头上的“三座大山”。来源:http://bbs.jrj.com.cn/msg,80018925.html

  • 温州大批企业被指放弃实业转投房地产等致危机

    吃得苦,受得累,信誉好,这是改革开放三十多年来温州商人打下的金字招牌。然而,随着近期温州数十位昔日富商老板资金链断裂后“跑路”,使得温州商人以及当地经济状况备受拷问。  在温州实地调查期间,多位温州商界人士向晨报记者感叹温州商人的可贵品质正在淡去,投机逐取暴利使得温州商人偏离了发家时的实体经济,转而投资房地产等暴利行业,并且有一些还渐渐沾染上了赌博等恶习。  温州中小企业联合会会长周德文表示,大部分温州企业主依旧保持创业激情,但一些“跑路”老板却迷恋虚拟资本游戏,倚重高息的民间借贷,押宝房地产,最终只能饮鸩止渴,作茧自缚。  上世纪  靠一个纽扣挣1分钱发家  早在上个世纪90年代,温州艰苦创业的精神让人记忆犹新。不仅在温州当地,在全国中小城市都能看到温州人开设作坊,全家老小起早贪黑,一起干活加工眼镜、电器的身影,他们甚至还要自己蹬着三轮车送货。  50多岁的章华妹是“中国第一个个体户”,如今她是“伟星”纽扣温州总代理、华妹服装辅料有限公司的法人代表。在解放北路,店铺加上仓库已经有200多平方米,主要做批发,生意红火。  章华妹对晨报记者介绍,1985年孩子刚出生8个月,自己便在自家门口摆了一张小桌子,卖几毛钱的日用品,摆点纽扣、纪念章、手表表带,后来便主要销售用于制衣的纽扣,“一个纽扣挣1分钱,靠辛苦劳作打下了现在的基础”。  和章华妹一样,来自苍南县的管氏几兄弟从穷乡僻壤走了出来,刚开始干小工,后来做批发、贸易,发展到现在旗下有5家子公司。  管氏企业中温州翔怡贸易有限公司总经理管小春对晨报记者介绍,当时打火机零售价1元一个,而利润一个1角,但有一大批温州人正是如此发家的。  温州大虎打火机有限公司董事长周大虎向晨报记者介绍,自己在1992年以5000元下岗工人安置费起步,创办工厂生产打火机,两口子白天当老板,晚上睡地板,义无反顾打拼天下,到1997年获中国最强打火机企业称号。  对于那个时代温州商人及其骨子里面的精神,周德文概括说,“上世纪80年代为‘四千精神’,即走遍千山万水、历尽千辛万苦、说了千言万语、想出千方百计;90年代为‘四自精神’,即自力更生、自担风险、自强不息、自求发展”。  现如今  转投房地产埋隐患  然而,转瞬之间,温州中小企业突然面临大量倒闭的消息,令很多温州商人开始反思到底问题出在哪儿?  9月27日,“正得利”鞋业的老板沈某跳楼自杀,在温州双屿的“中国鞋都”乃至同行业引起了不小的震动。一位工厂员工黄先生说,沈某之前在全国各地投资了大量的房地产,其中也使用了大笔的民间借贷。同时,另一说法称沈某迷恋上豪赌,结果欠下巨债,最终造成资金链断裂。  在周德文看来,如今大批企业逐渐放弃实业,转向投资房地产以及虚拟经济,从而埋下了危机的伏笔。以打火机企业为例,2001年时温州拥有近4000余家打火机企业,占据了全球金属打火机80%的市场份额,而十年后保留下来的企业却已经不足100家。  这期间,当1998年全国取消福利房,推行商品房制度,敏锐的商业嗅觉让温州人感到了又一次投机的机会,于是温州炒房团名声鹊起,以至于发展成老公开厂赚钱,老婆全国买房的掘金路径。  一位不愿具名的企业主向晨报记者介绍,自己的工厂有1000多名员工,然而一年辛苦下来利润不足百万,而老婆在上海投资了10套房产,8年间获利超过3000万。  在暴利的引诱下,更多的温州人开始迷恋上房地产这个游戏,甚至不惜铤而走险借助高利贷。与此同时,富裕起来的温州商人也渐渐沾染上赌博的恶习,甚至靠高利贷筹集赌资。  中小企业难以获得融资使得民间借贷繁盛。今年以来,温州民间借贷空前活跃,上半年,温州当地发生的民间借贷高达485.5亿元,是中小企业资金来源的主要渠道之一。  管小春介绍,温州民间借贷的利率也节节攀升,根据近段时间行情,每万元的民间借贷月息,已经高达600元,此后,还有个别企业所借贷的钱,每万元月息已达800元,甚至1000元。  周德文强调,随着去年以来全国房地产调控政策频出,房地产利润难以支撑高昂的高利贷利息,资金链断裂成为压倒诸多温州商人的最后稻草,于是“跑路”成为必然的结局。  来源:中国经济网

  • 中国房地产的矛与盾

    纵观中国房地产发展的二十年历程,我们可以看到实行宏观调控及严格的房产限购政策是市场经济发展的必然选择。购房者的购房需求是催生“天价房”的最直接原因。第六次全国人口普查结果显示,居住在城镇的人口为66557万人,占总人口的49.68%,居住在乡村的人口为67415万人,占50.32%。同2000年人口普查相比,城镇人口比重上升13.46个百分点。随着我国改革开放,人均生活水平不断提高,城市人均住宅面积从1978年的6.7平方米增加到了2009年的32.4平方米,并将继续增加。在房地产高价背后我们不难看出消费者对于房子的追捧、热爱。这也是导致房价上涨过快过高的最直接因素。我们大致可以把购房者分为这两类:其一:是因为国人“家”的情结作怪,这也是情理之中的,现在谁不想拥有自己的固定住所,属于自己的“家”呢。据数据显示,25-34岁左右占购房人群的36%位居榜首,而35-44岁的人群占20.3%,位居第二,但是总体购房者以高中学历以上为主,半数以上为全职工作者,重点分布在贸易、金融、制造、政府机构以及教育文化领域。辅之其他行业人员,工薪阶级工资在2000-4000左右购房者为主体。目前我国主要的家庭结构为三口或者四口之家,而他们的选择多数为商品房和经济适用房。二者分别占42.7%和39.2%。而他们的主要购买面积在70-110平方米左右。而在其中21-35岁之间的年轻人,更急于买房,占准备购房人群的61.3%。因为他们渴求有一个稳定的居住场所,为家人提供一个安全舒适的居住环境,不惜用自己以后20年的时间背下房子的债,这是其一。其二:便是一些投资者的炒作行为,我们称为炒房。房屋作为一种商品,流通于市场,而在同一时段,市场销售景气在不同地方出现明显偏差,这不得不说是一个令人难解的现象。在全国房地产出现冰点的时期,二三线房产价格不降反升,说明在这些城市里,购房需求开始上涨。与许多重点城市供过于求正好相反,房屋处于供不应求的状态。导致这两种截然不同的结果的原因,跟国家调控政策直接相关。【历史回顾】房地产调控是必然选择纵观中国房地产发展的20年历程,我们可以看到实行宏观调控及严格的房产限购政策是市场经济发展的必然选择。1978年,中国还没有商品房的概念。邓小平同志在北京视察十几套新建公寓时,萌生了一想法,想用积蓄给身患残疾的儿子邓朴方买一套房子,“居民住房可否成为商品”,随从人员没人能回答。10年之后的1988年,第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开,北京首次公开出售商品房,拉开了住房商品化的大幕。从1996到2001年底,国内经济低迷,中国人民银行史无前例地连续八次降息,试图分流储蓄、拉动内需,刺激消费。到2001年,房价开始大涨。房地产业观察者分析,这与很多因素息息相关:“福利分房”的大门紧闭,居民必须购房才能改善居住环境;银行接连降息降低开发商的负担,降低开发成本,投资增多;股市暴跌,很多钱转投房地产市场。接下来的2002年-2008年,是中国房地产经济急速膨胀的时间,尽管央行在2002年央行就做出了“部分地区房地产出现过热”的判断,并通过信贷、加息、招拍挂的土地制度一系列的手段和工具进行宏观调控,但房价越调越高,“中国房价总理说了不算,总经理说了才算”的局面已经出现。经过2008-2009世界性的金融危机后,2010年,我国宏观经济形势逐渐向好的方向发展,房价暴涨趋势更加明显。“蜗居”“房奴”一个个新鲜的名词反映了在巨大的房贷压力下人们不堪重负的生活,房地产变成了制约国民生产和人民生活幸福的关键因素。在此条件下,2010年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称新“国十条”),由此开启了史上最严格的楼市调控的大幕。在1998年以前,房地产利润还将近于零,甚至还亏本,但到2007年已达到了2436.6亿元。这样的暴利,必然使得房地产大肆开发、盲目开发。在1998年房地产投资额还只有24378亿,而到了2008年就达到了68750亿,这明显的是由暴利引发出来的房产热,从而导致房价被引入资本成分,房价不断上涨,国内大多居民消费跟不上投资,房屋供求失衡。从1978年发展至今,房地产的发展经历了以下四个阶段:第一阶段:理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)。第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)。第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)。第四阶段:价格持续上扬,多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)。如今,房地产作为带动我国经济发展的重要产业,已经发展到一个能够直接关系我国市场经济、国民经济能否健康发展的产业。由于房地产开发所依赖的土地具有国家垄断的属性,所需要的开发资金大部分于国家贷款,所以国家宏观调控对房地产发展的兴荣也是巨大的。房地产开发过快,一方面促进了我国国民经济的发展,而另一方面,价格增长过快,导致一系列社会问题的出现,加大了人民贫富差距,并衍生出一系列可预见的经济危机,致使国家有关部门不得不实行宏观调控,多次调整贷款利率。但房地产开发的高额利润却刺激着社会大量资金的涌入,国家十年九调,未见根本成效。在房地产急速发展带来的问题日益严重时,国家在10年出台对房地产开发的“最严调控”:对房价过高的城市实施限房令,给过热的房地产发展及时降温。房地产作为我国市场经济中的重要产业,由于其具有资本的特性与不完全的市场独立性,其开发的产品已经不能简单地被当做市场商品来对待。一方面,国家的限房政策的实施将导致二三线,甚至三四线城市房价的增长,为了防止这些城市重蹈一线城市的房价增长历史。国家的限房政策作为一项暂时政策或许会加大其实施范围,过严的调控可能会导致房屋难以独立作为市场经济的商品来交易。这种低谷现象每一次的出现都跟国家的调控有着密切联系,而每一次都出现在其发展所带来的社会矛盾最为凸显的时候。如此周期性的发展,推动国民经济和房地产产业的共同发展。【现象解读】中产房奴,利益格局下的牺牲品“中产房奴”就是按揭贷款压得直不起腰来的中产阶级,与“房奴”相对的是“卡奴”、“车奴”。一面是空置率大大超过10%的国际警戒线,一面是舆论在地产商的蛊惑下不断制造房价上涨的消息。今天一个主义,明天一个运动,后天一种生活;不断制造卖点的开发商目的显然是为更大的利润。因为在房子背后有许多利益集团等着瓜分赚得钵满盆满的银子。权利和控制是中国房地产开发商手中的两块砝码。价格的制定,媒体的造势,以及蛊惑人心的美丽传说,全靠手中这两张牌。而媒体以及寄生在地产商身上的地产专业广告公司充当了帮凶角色。地产商可能操纵原始数据,信息不对称,造成的结果是:中产阶级对未来房价上涨的预期推动了他们当下购买的行动。房价的忽上忽下,忽悠了自认为判断力分析力自信的这个阶层,这种现象是实体商品虚拟化。房子贷款利率上调,房子涨得厉害也跌得厉害,在房价上涨时期,受冲击最大的是城市贫民。而自去年中期以来,随着房价开始下跌,感受切肤之痛的则是新兴的中产阶级他们曾经为了购买新房而苦苦节约、负债累累,房价的下跌让他们苦不堪言。中产阶级为还贷款而苦苦挣扎。这叫中产身份化消费时代的误区,是中产阶级的角色错位,中产心理失衡。在上海出现中产房奴维权示威,自从地产市场兴起以来,买房已成为中国城市中高收入人群提升居住品质、固化个人财产的通行方式,对大多数“有房阶层”人士来说,房子是最大宗的个人资产。目前,中国也出现这样趋势,中产开始前往郊区。郊区房屋的空置率远远大于城里。在西方同样如此。美国中产阶级退出中心城市,迁往郊区,除了一小部分人是享受郊区的宁静之外,更多的属于无奈,据说美国西部的房价上涨50%。城市里住下来的是富翁和穷人。中产收入一般在年薪10万以上,而贷款购房一般均在150200平米。按一线城市均价每平方米10000元20000元计算,每月按揭款要缴5000元6000元。尤其是提高利息之后,巨大的贷款压力使得他们疲于奔命。房地产行业目前牵涉面甚广,各地政府、成千上万的房地产开发商、几千家建筑公司、银行,以及成千上万的建筑材料供应商都卷入其中。中产白领为所谓价值和尊严的生活往往选择高价位高品牌大户型房子,户型越大,贷款越多,包袱自然很重。在看见房子在跌价时,心理的不平衡就加剧,就会上演中产“房奴”维权的闹剧。说他是闹剧,他们的维权理由实在是让人感到可笑,以上海为例,阳光威尼斯的业主们感到愤怒的原因是,开发商为较贫穷的“拆迁户”预留了一些公寓,他们担心这会损害楼盘的形象。当然他们不平衡的背后是在不到一年的时间里,他们按揭的楼盘下跌近40%,而他们的贷款照旧,心理失衡必然要弄些动作出来,抗议就是一种。市场经济从来都是愿赌服输。摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇表示:“目前2/3国家和地区正面临房地产泡沫危机,而即将到来的货币政策调整,将为全球房地产和世界经济带来更巨大的风险。在所有房地产泡沫国家和地区中,中国排第一。”空置率高是房价高得离谱造成的,并非供需矛盾,高房价,低收入是空置率高的主要因素。房价收入比超过14倍,一般平均价与平均家庭收入的比率在5比较合理。香港目前是8,而在1997年危机时达到11。导致很多中产购房者无能力还贷款而放弃按揭。在国内也出现这种现象。高价位,大房子,是造成他们成为房奴的关键。不要相信房地产商的承诺,不要相信舆论的诱惑,不要自信自己的判断十分准确,这样或许中产房奴就会少很多。挣扎的中产阶级已成为西方政客们最喜欢的一个主题。尽管房产升值了,但这笔资产很难作为普通收入进行评估;为了拉动消费,美国和英国中等收入家庭一直在堆积债务,而欧洲的中产阶级也好不到哪里去。目前在洛杉矶拥有一套房屋而每年支付的成本比租房成本高出一倍多。洛杉矶房屋业主的支出长期以来一直高于租房者,但目前两者的差额比过去30年的平均值高出40%。美国其他主要地产市场的数据也同样令人担忧。对此,地产市场的拥护者做出以下反驳:首先,房屋业主不仅能在地产升值时获得资本增值,还能通过每月偿还本金来累积房屋资产。其次,当租金攀升时,按揭还款(通常是定额)的实际价值会因通货膨胀而下降,而且有朝一日还清贷款,就再也没有按揭支出。汇丰的研究表明,即便不将本金还款计算在按揭之内,许多地区的新屋业主所需支付的费用仍然远远高于租房费用。在旧金山和檀香山,房屋业主即便是采用只付利息的按揭贷款,每年的成本也比租房分别高出68%和73%。只付利息按揭是一种风险较高的贷款形式,在高价位的地产市场中颇受欢迎。2011年,国家统计局公布,到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米。其中商品房6204万平方米,甚至有媒体报道全国商品房空置率已达到26%。这引发了对空置及空置率概念的激烈争论。现在大城市的商品住宅小区,每到晚上,基本是黑黑的一片,有学者把这种现象称为黑灯现象,这种黑灯现象还会继续下去。国际上一般为:4%~5%为适度空置率,10%则为警戒空置率,超过这一界线即为严重空置,已进入红灯区。要采取一定措施以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。空置率在20%以上,为商品房严重积压区。国家必须采取一系列措施,甚至是强制措施,以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间,否则将给国民经济带来一系列的严重问题。“建设系统根本没有空置和空置率的概念,北京市也没有进行过对空置房的专项统计研究,特别是国家统计局的数字出来之后,我们更不方便对此发表任何观点。”是诱惑还是无理性购房导致成为“房奴”,这是一个很难断定的事情;是拒绝诱惑拒绝购房,还是因为房价太高导致空置率,产生“黑灯现象”,这还是一个无法说清楚的事情,但有一点是很清楚的,房价的确偏高,空置率的确偏高,中产“房奴”队伍的确在扩大,市场陷阱还在继续扩大。教育、医疗、住房是压在头上的“三座大山”。来源:http://bbs.jrj.com.cn/msg,80018925.html

  • 2011年上半年全国房地产市场运行分析及下半年趋势预测

    在一系列宏观调控政策影响下,今年上半年我国房地产市场运行呈现以下特点:一是全国房地产开发投资增速有所放缓,但总体上仍保持了30%以上的高增长态势;二是房地产开发企业资金来源除利用外资增速与上年同期相比大幅提升外,其他各分类资金来源增速同比均呈回落态势;三是消费者观望气氛浓厚,未来一季购房意愿继续回落,全国商品房成交量增速与上年同期相比大幅回落;四是全国房价继续延续着下调回稳的趋势,调控效果日渐显著,但部分城市房价上涨压力仍然较大,有些城市调控力度有所放松,保障性安居工程建设进展不平衡等新出现的问题给房地产调控提出了新的挑战。表12011年上半年全国房地产行业主要指标运行情况单位:亿元,万平方米,%时间2011年1-6月2010年1-6月本年同比增长(%)房地产开发投资完成额26,250.419,747.132.9开发企业资金来源40,990.933,719.021.6购置土地面积21,909.818,501.218.4待开发土地面积29,631.622,902.329.4房屋施工面积405,737.6308,427.731.6新开工面积99,442.680,450.923.6房屋竣工面积27,558.024,423.612.8商品房销售面积44,419.339,352.512.9商品房销售额24,589.419,819.924.1房地产开发投资完成额26,250.419,747.132.9数据来源:国家统计局,国研网行业研究部加工整理一、上半年全国房地产市场运行态势回顾房地产作为第三产业的一个细分产业,其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位,房地产业市场运行及未来的发展趋势与宏观调控及宏观经济变动息息相关。2011年上半年,我国经济继续运行在平稳较快增长区间,增长动力逐步从政策刺激向自主增长有序转变,主要国民经济指标保持平稳较快增长,但主动调控和部分刺激政策退出导致部分国民经济指标增速适度回落。与此同时,为进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,我国ZF陆续出台了一系列政策措施。在此背景下,全国房地产市场主要运行指标不同程度回落。房地产开发投资增速回落。在房地产调控持续推进、市场普遍预期房地产投资将大幅下滑的情况下,房地产投资增速依然保持了30%以上的平稳快速上涨态势,但增速回落。国家统计局发布的数据显示:2011年上半年全国完成房地产开发投资26250.4亿元,同比增长32.9%,增幅同比回落5.2个百分点。分析认为,房地产投资依然快速增长主要得益于以下几方面原因:一是在一线重点城市实施“限购令”等因素影响下,部分开发商调整战略布局,投资转战到二、三、四线城市,拉动了整个房地产投资的增长;二是房地产已开工项目对后续投资的惯性推动;与此同时,还有一个重要的原因是保障房的开工力度、建设力度在加强。图12011年上半年房地产开发投资依然快速增长,但增速回落http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1461021数据来源:国家统计局,国研网行业研究部加工整理全国房地产市场供应量下降。今年以来,由于2010年基数较高,行业库存压力上升,以及调控之下开发商新开工意愿下降等原因,商品房施工面积增速较为平稳,但新开工面积增速呈大幅下滑态势。国家统计局发布的数据显示:2011年上半年全国商品房累计施工面积405737.6万平方米,同比增长31.6%,增幅同比提高2.9个百分点;房屋新开工面积99442.6万平方米,同比增长23.6%,增幅同比大幅回落44.3个百分点。同期,全国商品房累计竣工面积增速也呈下降态势,说明开发商并未加快已建项目进度,市场供应量下降。国家统计局发布的数据显示,2011年上半年全国商品房累计竣工面积27558.0万平方米,同比增长12.8%,增幅同比回落5.4个百分点。图22011年上半年新开工面积增速下滑,市场供应量下降http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1461022数据来源:国家统计局,国研网行业研究部加工整理全国商品房销售量增速回落。在部分城市严格执行限购令、保障性住房建设加快以及紧缩银根等一系列调控政策影响下,购房者观望气氛浓厚,越来越多的人认为房价距离进入“下行空间”为期不远,而那些无法判断后市的购房者则选择继续持币观望,导致上半年全国商品房销量与上年同期相比呈回落态势。国家统计局发布的数据显示,2011年上半年全国商品房销售面积44419.3万平方米,同比增长12.9%,增幅同比回落2.5个百分点;全国商品房销售额24589.4亿元,同比增长24.1%,增幅同比回落1.3个百分点。图32011年上半年全国商品房销量与上年同期相比呈回落态势http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1461023数据来源:国家统计局,国研网行业研究部加工整理全国70个大中城市中,多数城市房价仍在环比上涨。在国家房地产宏观调控政策持续发力、央行加息等多重因素影响下,今年上半年全国房地产市场正在向调控预期目标逐步发展,但多数城市的房价仍在环比上涨。从新建商品住宅价格变动情况来看,国家统计局发布的数据显示:2011年4月份,70个大中城市中,价格下降的城市有9个,持平的城市有5个。5月份,70个大中城市中,价格下降的城市有9个,持平的城市有11个;与4月份相比,环比价格下降和持平的城市增加了6个,涨幅比4月份缩小的城市有27个。6月份,70个大中城市中,价格下降的城市有12个,持平的城市有14个;与5月份相比,6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。价格上涨的城市中,环比涨幅均未超过0.5%,涨幅比5月份缩小的城市有24个。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有3个,涨幅回落的城市有28个。6月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有39个,比5月份增加了3个。从当前情况来看,今年以来全国房价继续延续着下调回稳的趋势,调控效果日渐显著。但值得注意的是,部分城市房价上涨压力仍然较大,有些城市调控力度有所放松,保障性安居工程建设进展不平衡等新出现的问题给房地产调控提出了新的挑战。

  • 中国居上经济研究所:后房地产时代的机构业绩增长机会

    毫无疑问,中国房地产市场进入2012年以后,明显的进入了后房地产时代,无论是大局出发的政策调控还是市场发展的客观规律,此刻,正对房地产市场提出了一个又一个难题,在这个难题下,撤退还是转移战线都不是品牌战略的明智之举,但资金的压力又使得诸多房地产商不得不去考虑这个现实,一边是海水一边是火焰的状况让相当多的房企老板挠破了脑袋。随之而来的市场上的金融机构也分成两派,一派谨慎观望,一派积极参与合作,到底后房地产时代业绩增长的机会在哪,谁又能抓住危险中的机会,将是多年以后中国房地产商江湖地位重新排列的重要契机。居上经济研究院经过长期的研究,发现这个后房企时代的增长夹缝其实正是前期房产市场放量增长的弥补机会,抓住这个机会,将会真正掌握中国房地产市场动脉。机会一、商业地产的体验化价值链改造纵观全国城市的商业地产,会发现一个明显的发展漏洞,所有的商业综合体,无论多大体量,从项目前期立项到后期招商都是千遍一律,缺乏自己的特色,更多的只是不同档次日常用品的品牌不同地域的分销陈列,甚至同一个城市的多次品牌重复表述,对于消费者而言,在上海、北京还是广州等一线城市,还是石家庄、长沙、郑州等二线三线城市,进到商场里的感觉是一模一样,没有任何的新意。在如今以京东商场为代表的优秀电商企业大量出现的时候,无论是商家还是消费者都已经有更多实惠、便捷、低价的理由通过网络购物,商业综合体的作用逐渐式微,房产商的资金链也不断遭受着造血不足的系列并发症。而以顾客价值为中心的定位方式才可以根本上改变这种状况,甚至挽救众多房企的生命,而以顾客价值为中心的关键是体验式购物,根据不同地域的文化特点,融娱乐、餐饮、文化活动于一体,打造差异化的购物体验,才是保障商业地产顺利发展的下一步关键,也是保障资金流稳健的不二法宝。机会二、保障性住房的跟进建设保障性住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。现阶段我国正大力加强保障性住房建设力度,不断改善人民群众的居住条件,这是保障房地产市场健康有序发展的重要举措,作为房地产商,虽然保障性住房利润不高,但是具备了极强的抗风险能力,其实这也正是对前房地产时代房企商人暴利惯性心理的一种打击,从这个角度来说,其实是对优秀房产商的一种心灵修炼,是一种人生状态的再跨越,换句话来说,薄利多销总比滞销强,把人民的利益放在第一,企业才能真正成为伟大的企业,同时也可以有效的解决发展的资金压力。无论是机会一还是机会二,都是对于现阶段房地产市场健康发展的一种有力推动,而在后房地产时代的发展过程中,谁抓住了这个契机,谁就抓住了市场的核心,也为未来的品牌发展奠定了良好的基础,而这些,恰恰正是真正的把老百姓放在心上,真正做到为老百姓实实在在的服务。

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