叠加需求与投资冲动催生高速增长:重新审视了中美日三个极具代表性的地产发展期,发现行业的历史走势印证了人口和投资驱动行业发展的观点,并得出如下结论:1、1998到2013的十五年间,中国的地产业之所以能实现迅速增长,背后的重要支撑在于特殊时期两代人积攒了近30年的叠加需求骤然释放,并恰好与中国经济增长的投资饥渴相照应;2、日本上世纪八九十年代的地产史表明,投资增长偏离了人口结构改变的社会现实只能带来泡沫的累积;3、2008年次贷危机以后美国地产之所以能率先复苏,主要原因在于稳定的人口流入和刺激政策下的投资增长。
增速拐点已至,成长性趋缓:对当下的中国地产而言,人口结构的改变,意味着需求的增长速度将趋缓,并最终转为下降;宏观经济增速走低,投资对地产的拉动将转为负面。判断地产行业的成长性正在缓慢消退,维持高速增长已经不再可能。地产业正处于由高速爆发增长到低速稳定发展的换挡期,期间的阵痛和波折将难以避免。但是由于庞大的人口基数和方兴未艾的城镇化进程,地产行业的机会仍旧存在。
关注人口驱动下的结构性机会:此前15年里的住房市场供不应求使得通过资金投放角度分析地产行业具备可行性;但在供需关系逆转的未来,只有回归人口驱动的分析才能精准把握行业发展方向。展望中国地产行业,人口总量高点将至决定行业爆发式增长时节已过;人口结构变化未止表明地产行业结构性机会仍存。而在未来的行业变革中,万科等龙头房企,通过同业兼并和产业链扩张,仍将具备超越行业的成长能力。版权声明:本报告为报告来源所公示机构的独立研究产品,Wind资讯只在授权范围内向本公司客户提供