[行情资讯] 房地产行业1月26日新政点评:新政不改行业运行趋势 [推广有奖]

房地产业


研究机构：中邮证券 分析师：邵明慧 撰写日期：2011-01-27





事件:***总理26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,会议确定了八项具体措施。


点评:


(一)进一步落实地方**责任。地方**要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民**要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。这一政策的出台将使地方**控制房价的目标更加明确,也使地方**的责任更加明确。之前的政策里面没有对地方**对房价的控制程度做出具体要求,也就使得规定流于形式。但这次规定了制定房价控制目标的具体办法和参考指标,是一个较大进步。不过,在现行的“土地财政”制度下,地方**显然不会把房地产勒的太死,最终的结果很可能仍然给房价一定的上涨空间。


(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。本条旨在强调保障房建设。其中对保障房的渠道有更加细致的规定。保障房的建设对于商品房市场有一定影响,但影响有限。两者是并行的两个市场,针对的人群也不相同,因此现阶段保障房建设对商品房市场影响并不太大。


(三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。营业税改为全额征收也并非新政策。2009营业税优惠政策颁布之前,二手住房一直是全额征收营业税。但2009年国家为刺激房地产市场,在营业税方面实行了两项优惠,一是将免税期限从5年下调至2年,二是营业额的认定从之前的住房转让全额变成(转让收入-购买成本)的差额。第一条优惠从2010年1月1日开始已经取消,目前第二条优惠的取消使得营业税政策恢复到正常状态,不再有优惠措施。


(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民**新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。


二套房贷首付的提高对于投机行为有一定的抑制作用。预计一线城市对于二套住房的首付和利率将提高更多,但更多的城市可能不会自主提高,仅按照60%和1.1倍的水平执行。二套首付从50%提高至60%,影响程度有限。


(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。


本条中最值得关注的是“限房价、竞地价”的方式将会推广至更多的地区,这对于开发企业影响较大,促使开发企业从依赖房价上涨的“靠天吃饭”状态积极向成本控制方向转变,同时由于囤地、囤房已经无助房价上涨,客观上将加快开发企业的周转速度。但由于“限房价、竞地价”的模式并非完美,最终的推广范围能有多大我们不得而知,如果最终覆盖面较广,则成本控制能力强、周转速度快的开发企业将脱颖而出。


(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。本条是限购令的进一步升级。首先是覆盖城市有所扩大,具体指明了“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”,较已经颁布限购令的20个城市范围扩大很多。第二是对于限购措施有了具体规定,“已拥有2套住房的本地家庭和已拥有1套住房的非本地户籍家庭”将不能够新购住房。


(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民**,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。


(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。


投资建议:


本次颁布的政策以打击投机为主要内容,从内容来看并无太多新意。总体来看,政策会使房屋成交有向下作用,减少房价上涨的动力,但不会使房地产市场陷入冰点。但其中需要注意的是“限房价、竞地价”的模式推广范围不确定,而这一模式对开发企业的盈利模式将产生较大影响,使企业从注重投资向注重成本控制转移,但我们认为新模式推广伊始影响有限。 对于房地产板块而言,目前龙头型开发企业估值较低,仍然具备较好的投资价值,政策会使房地产板块暂时性下移,但效应过后估值存在修复性机会。不过需要指出的是,2011年政策环境依然严厉,调控会使得房地产股票波动较大,建议选择财务稳健、战略灵活的开发企业。个股推荐:万科A、保利地产、荣盛发展。