[管理类] [转帖]贱卖“沃尔玛广场”？ [推广有奖]

　　本报记者　王志灵　深圳报道
　　
　　低价获得沃尔玛购物广场物业的深圳市金海投资有限公司，并没有涉及房地产业务及物业管理业务。该企业在2004年到2006年也未年检。
　　　　
　　深圳市上步路白沙岭东北角，18744平方米的沃尔玛购物广场，每天人群熙攘。
　　4月底，沃尔玛(中国)商业公司第一季度不菲的租金和物业管理费，已经不再交给老房东深圳市城市建设开发(集团)公司(下称“城建集团”)，而是转到了深圳市黄金世纪公司的账户上。
　　2006年12月，城建集团以8100元/每平方米、总价约为15182.64万元的价格将百花园一期商铺整体出售给了深圳市金海投资有限公司(下称“金海公司”，后更改为“深圳市黄金世纪投资有限公司”)。
　　这一交易在今年年初完成后，引起周边众多地产中介公司的惊叹与羡慕，据某地产中介公司置业顾问常先生分析，该价格大约相当于当时市场价位的四分之一，相当于少卖了4亿元左右，严重低估了沃尔玛购物广场的商业价值。
　　像这样理想的商业物业却悄然低价易手，是谁在操作出售沃尔玛广场？
　　
　　出售“沃尔玛”
　　上步路沃尔玛购物广场，位于深圳百花园一期裙楼商铺，由深圳市城建集团2001年开发建设，2001年3月31日城建签约租给了沃尔玛公司作商业(经营名称为“沃尔玛购物广场”)之用，正式租约年限从2003年7月17日，至2018年7月16日，共15年时间。
　　沃尔玛中国公司一位楼面经理介绍，像这样规模的卖场，每天的销售规模需40万才能维持盈亏平衡，2005年以来，这里商铺迅速火爆，卖场2006年开始扭亏为盈，该社区百花一期商铺物业价格也直线攀升。
　　按照《租赁合同》约定，该商业裙楼按成本价计算租金回报率逐年递增，每个租约年租金递增率为3%。2003年7月17日至2005年7月16日(即第一和第二个租约年)，沃尔玛公司向城建集团共交租金2609.17万元；2005年7月17日至2006年7月16日(即第三个租约年)，沃尔玛公司向城建集团交租金1417.04万元；以此类推，15个租约年内，城建集团可收回租金总额为24744.07万元。
　　2006年12月，城建集团几乎是按照市场价位1/4的价格，即8100元/每平方米、总价约为15182.64万元将百花一期商铺整体出售给金海公司，并办理了产权过户手续。
　　在沃尔玛的第个四租约年起，即2006年7月17日至2007年7月16日，沃尔玛公司开始向新的房东交纳租金。该年度1459.7万元租金里，城建集团收取租金547.34万元，新业主深圳黄金世纪公司应收租912.23万元；2007年7月17日至2008年7月16日(即第个五个租约年)，沃尔玛公司则应向新业主交租金1503.30万元。
　　从2007年1月1日金海公司接管百花园一期裙楼商铺起计算租金，到2016年7月16日止，共可收租金16187.54万元！该租金收入已经超过了整个裙楼商铺总价。
　　若按动态计算投资回收期，金海投资公司只需要5到6年可收回全部投资，还白白赚取了近两万平方米的商业旺铺所有权。城建集团是如何损失了升值潜力巨大、市值数亿元的资产？
　　
　　差价疑云
　　“此处商铺的迅速崛起是沃尔玛效应的典型，在一个新的商业地带，沃尔玛的进驻对周边商铺的商业价值提升，以及对邻近住宅房产价格的提升有重要影响，因此，沃尔玛购物广场旁边百花园二期裙楼商铺的租金已经较2005年初翻了两倍。去年底，百花园二期裙楼商铺的市场价格随着沃尔玛带来人流量的增长也超过了30000元/平方米。”上述沃尔玛某楼面经理说。
　　据城建集团内部人士透露，为了完成2006年经营指标、买社保、发奖金，城建集团当时决定出售百花园一期、百花园二期和罗湖钻石广场等存量资产。但是显然，城建集团低估了沃尔玛物业商业价值。
　　2006年11月，城建集团决定以比百花园一期商业裙楼更低的价格，即每平方米8000元将出售给佛山市高明泰裕钢业有限公司。高明泰裕钢业公司在交付了1500万元的定金以后，又将该商铺立即转卖给了林小群、王国平、施耿佳三位自然人。
　　据城建集团内部人士介绍，2006年12月1日，城建集团在集团大楼的公告栏内张贴了百花园二期商铺拍卖公告。2006年12月5日，佛山市高明泰裕钢业有限公司(下称“佛山钢业公司”)交纳了1500万元定金。
　　2006年12月18日，在只有佛山钢业公司一家买家参加拍卖的情况下，城建集团以8000元每平方米的单价与佛山高明泰裕钢业公司匆忙签订了《商品房认购协议书》。2006年12月19日至2007年1月24日期间，佛山钢业公司通过银行保函支付了百花园二期3、4、5层商铺购楼款；同时书面要求城建集团将百花园二期3层商铺的产权过户到自然人“林小群”名下、将4层商铺的产权过户到自然人“王国平”名下、将5层商铺的产权过户到自然人“施耿佳”名下；城建集团分别与林小群、王国平、施耿佳签订了正式的《深圳市房地产买卖合同(一手房现售)》。
　　2007年1月25日到31日，城建集团在七天内完成了房产转移登记，林小群、王国平、施耿佳分别取得百花园二期3层、4层、5层商铺的房产证。此次交易价格低于市场价近4亿元人民币。
　　
　　买家的身份
　　百花园二期裙楼商铺的出售，引起了城建集团内部职工的不满。
　　据记者了解，上步路百花园一期是西临华强北，南靠深圳市委、市总工会的高档生活社区。据深圳国土局公布数据显示，2006年深圳市商业物业成交均价为17126.65元/平方米，其中第二季度的成交均价已达到了24735.35元/平方米，“而第三、四季度成交均价较为稳定”这种成交均价包含了特区以外即二线关外(宝安和龙岗两区)在内的物业价格。
　　而百花园一期商业物业，均地处深圳市中心繁华地段，按照收益法评估计算的价格应在25000元每平方米左右，去年底的市场价已经超过30000元每平方米，总价约5.5亿元人民币，而金海公司却只用不到1.6亿的成本将其收入囊中。
　　据深圳市工商登记资料显示，低价获得沃尔玛购物广场物业的深圳市金海投资有限公司，注册资本2000万元，由自然人郑菊花和张家烈各出资1100万、400万成立，主要业务为企业形象策划、电子产品经营开发、物资供应链服务以及进出口贸易，并没有涉及房地产业务及物业管理业务。但是该企业在2004年到2006年未年检，目前该公司名称变更为深圳市黄金世纪投资有限公司。
　　而百花园二期也在沃尔玛商业圈效应下市场价与百花园一期相差无几，此处商铺面积21117平方米，市场总价超过6亿元人民币，而城建集团出售价还不到1.7亿。
　　据城建集团内部人士透露，2007年2月到3月期间，林小群、王国平、施耿佳凭着百花园二期3层、4层、5层商铺的房产证，正在向银行申请抵押贷款，然后再向城建缴纳1层、2层商铺的首期款。