[项目管理] [轉貼] 万科的精细化地产运营模式 [推广有奖]

　这种更为细致的“专业化”将可能成就一条房地产开发的链条。在城市的运营中，住宅发展商专注于住宅开发；商业地产发展商依靠住宅发展商所获取的土地，发展商用物业；商场、酒店等商业经营商则直接与商业地产发展商结成战略联盟，以期获得更多的项目，实现更快速的扩张。

　　这似乎成为万科比较看好的模式，在地产这个行业中，不同的发展商也可以术业专攻，组合成一个城市运营的联合舰队，在某一领域发挥自己的专业。

　　“香港模式”还是“美国模式”

　　“减法”和“加法”，成为两种模式，之前，两种模式的优劣都在香港和美国被开发商实践过。而万科所倾向的，显然是美国模式的“专业化”路径。

　　目前，从很多房地产公司的操作模式上还可以看到香港开发商的“影子”。从业务多元化的角度来说，就是涵盖基建、住宅、写字楼、酒店、商场，甚至工业地产等可以涉及到土地的所有产品。长江实业、和黄、新鸿基、恒基、新世界(16.78,-0.61,-3.51%)这“五大家”无不通过上述方式在内地开发房地产。但是，即使是“五大家”也没有得以在内地捷报频传。

　　与“香港模式”相反，美国也有其独特的房地产开发模式。分析来看，在美国，只要修路、架轨(轻轨)、挖洞(地铁)就会有大片大片的土地被开发出来吸引大批人群去工作和居住。而房地产市场的充分竞争，导致地价与房价都由供需关系决定。这种充分竞争的关系，以及成熟的金融体系，导致房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。

　　这也是万科目前所考虑的“专业化路径”，只是在整个产业化链条中，万科选择了“住宅”。

　　“万科一般不涉足商业和持有性物业，但是现在很多项目既有住宅又包含商业等持有型物业，如果没有合适的合作伙伴进行商业等物业的开发和管理，公司可能因此丧失很多很好的项目机会。”万科总经理郁亮坦言。所以，选定嘉德置地作为战略合作方，正是为了让万科更好地把握项目机会。

　　万科的“减法战略”

　　对比近年诸多房产巨头的多元化之路，万科却始终秉承着独特的“减法战略”。

　　万科董事长王石总能从万科成功的100条理由中择取出最关键的一条，也就是“万科专业，只做住宅”。这种住宅的专业化被业内戏言为万科的“传家宝”，并被郁亮发扬光大。

　　“我想万科未来10年是不会做‘加法’(多元化)的，我们还会专注地做一件事情，就是住宅。因为任何行业要做大，都需要专注。只有专注，我们才有成功的可能。”郁亮称。他也认为：万科能做到今天的规模，是在做减法的过程中实现的，重要的就是专心致志做地产，并且有自己的追求与制度。

　　这种更为细致的“专业化”将可能成就一条房地产开发的链条。在城市的运营中，住宅发展商专注于住宅开发；商业地产发展商依靠住宅发展商所获取的土地，发展商用物业；商场、酒店等商业经营商则直接与商业地产发展商结成战略联盟，以期获得更多的项目，实现更快速的扩张。

　这似乎成为万科比较看好的模式，在地产这个行业中，不同的发展商也可以术业专攻，组合成一个城市运营的联合舰队，在某一领域发挥自己的专业。

　　“香港模式”还是“美国模式”

　　“减法”和“加法”，成为两种模式，之前，两种模式的优劣都在香港和美国被开发商实践过。而万科所倾向的，显然是美国模式的“专业化”路径。

　　目前，从很多房地产公司的操作模式上还可以看到香港开发商的“影子”。从业务多元化的角度来说，就是涵盖基建、住宅、写字楼、酒店、商场，甚至工业地产等可以涉及到土地的所有产品。长江实业、和黄、新鸿基、恒基、新世界(16.78,-0.61,-3.51%)这“五大家”无不通过上述方式在内地开发房地产。但是，即使是“五大家”也没有得以在内地捷报频传。

　　与“香港模式”相反，美国也有其独特的房地产开发模式。分析来看，在美国，只要修路、架轨(轻轨)、挖洞(地铁)就会有大片大片的土地被开发出来吸引大批人群去工作和居住。而房地产市场的充分竞争，导致地价与房价都由供需关系决定。这种充分竞争的关系，以及成熟的金融体系，导致房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。

　　这也是万科目前所考虑的“专业化路径”，只是在整个产业化链条中，万科选择了“住宅”。