“烂尾楼”是如何形成的？“烂尾楼”的经济学意义 [推广有奖]

“烂尾楼”是如何形成的？“烂尾楼”的经济学意义
黄焕金
谁都知道“烂尾楼”是什么东西，楼房还未建完就长期停工，留下一堆破烂，很是伤眼。但是，又有多少人真正知道“烂尾楼”是如何形成的呢？也许人们都简单地认为：建筑商将楼房建到一丁半点后就没钱了，因此就不得不停止建设，这样，自然就出现所谓“烂尾楼”了。这个解释太过简单以至难以成立。
“烂尾楼”的形成，归根到底仍然是价格因素在起作用。当房地产很景气的时候，房价不断上涨，因此，许多人想方设法找到一些钱与地皮来建楼，以图通过出售所谓商品房来获得高额利益。因此，房价不断上涨是促使人们争抢建房的关键原因，只要房价不断上涨，许多人总会找到钱来建房的，此时银行也非常乐意借钱出去，让那些自有资金不足的人能够建房。因此钱不成问题。问题是：房价并非永远上涨，在投机行为的作用下，到一定时候，房价便在很高的价位上止涨下跌。于是事情出现了关键性变化：当楼房价格下跌至价格低于其成本而贬值后，未将楼房建好的建房者就再没有兴趣将楼房建完，银行也失去了借钱的兴趣与动力。这样，“烂尾楼”就不得不产生了。
可见，“烂尾楼”的产生，与其所凝结的过高成本有本质性关系。如果它没有凝结着过高成本，那么在房价下跌的时候，它还可以以较低价格出售而不至于亏损，此时将楼房建完至少可以把投资收回，因此至少不会出现“烂尾楼”。相反，如果它凝结着过高成本，那么只要房价不再上涨，则它卖出时就有可能亏损，而预计亏损的买卖谁也不会做。因此，我们所看到的“烂尾楼”，其中一定包含着过多的各种的费用所凝结成的成本附着在这半残楼房身上。相反，如果楼房不包含过多费用所产生的成本负担，那么“烂尾楼”是不会那么容易地产生出来的。目前所谓“地王”经常出现，它使相应楼房包含着越来越高的成本，于是，当房价下跌时，这种要在“地王”上面建筑的楼房，就更容易变成“烂尾楼”。因为它包含的成本太高而需要的房价太高，因此当市场上的房价未能满足这种成本要求时，开发商就会暂停这些未建完的楼房的建设，可能要等到房价再次上涨到可以负担这种成本的时候，才能再次得到续建。
附着在商品房身上的各种费用经常是非常多的，土地费用，各种税费，各种官商勾结的灰色地带所存在的费用，等等，从房地产已经成为地方财政的重要支柱，及地方政府“土地财政”的出现，我们也可以粗略猜想到附着在楼房身上的成本是何等之高。这种情况，是“烂尾楼”形成的重要原因。而国家为了避免更多“烂尾楼”的形成及它对银行与地方政府财政的威胁，不得不出手“救市”，而救市的目的，就是要将房价维持在高水平上，以让附着在楼房身上的这些过多成本能够通过这种高房价而得到实现，得到补偿。而“救市”的方式，往往就是过度宽松的货币政策，通过超量放钱，将房价托起来，于是，过去许多年都无法摆脱的“烂尾楼”，今天居然成了抢手货，最终使令当事人非常头痛的“烂尾楼”问题得到了令人高兴的解决。这不，据说北京有个历史遗留下来的“烂尾楼”，在今天极度宽松的货币政策对房价的作用下，出人意料地得到了解决。可见，还是高房价好！许多年前在疯狂的投机行为中所形成的著名的海南与北海大规模“烂尾楼”问题，一直拖着好多年都没有解决。然而，它们却在这两年的房价疯涨中完满彻底地解决了。可见，还是高房价好呀！如果没有高房价而要解决“烂尾楼”问题，那么就要将附着在“烂尾楼”身上的所谓“资产”清算掉，比如，原来烂尾楼所包含的“资产”为1000万，那么在房价没有上涨以前，必须将这1000万资产打掉一部分，使其变成500万或者更少，因为只有这样，“烂尾楼”才能以更低的价格而得以处理掉。这样，就有许多人在其中的投资遭受损失了。但如果没有这种损失，价格就不能降到让别人接手的程度，“烂尾楼”就不能盘活。
可见，破烂的“烂尾楼”包含着深刻的经济学道理，因此不要只看到表面上的碎墙破瓦。所有的经济危机，也必定是以一大堆“烂尾楼”为基本特征的。