国土部近日称地价仅占房价的23.2%,否认地价是房价上涨的决定因素。 此外,国土部有位官员举例说,首城国际售价14500元/平方米,拿地时楼面价5000-6000元/平方米,地价仅占房价的30%多。
果真如此吗?地产中国网就相关问题展开调查。 调查:首城国际土地成本仅占30%? 据《新.京报》报道,国土部一位相关人士举例说,二期刚开盘的首城国际,开盘价在14500元/平方米,2006年拿地时的楼面价格是每平米5000-6000元,地价占房价的30%多。 经证实,上述相关人士便是国土部其中一位司长,但名字不便透露。 知情人士分析,首城国际目前售价虽然不高,但已与当初地块成交时的房源意向售价9500元/平方米相差甚大。而据当年也参与该地块竞标的企业透露,当年众多企业报出的意向价格多在10000元/平方米。 以此意向售价对比,那么土地成本便高达到50-60%,而非30%。 首城国际一位高管告诉地产中国网,广渠路36号地(首城国际前身)成交时一次性投入了26亿巨资,地上面积为46万平米,还不算当时上缴的税费,若以9500元/平方米的售价则意味着亏本卖房。 因此,首城国际开盘时即将价格上调至13000元/平方米的均价,今年两次开盘价格则达到14500元/平方米。据估计,下次开盘价格则可能是16000元/平方米,房价一路走高。 “如此说来,地价没有推高房价的结论实难成立。”市场人士如是分析。 2006年时,政府出让该地块时希望通过项目的低售价平抑周边房价。“如今,首城的价格也在涨,周边二手房就不可能会降了。”首城国际对面的我爱我家九龙花园门店置业顾问则表示,九龙花园、风度柏林等周边二手房都没降价痕迹。 分析:地价对周边房价影响很大 国土部本次共调查了620个房地产开发项目,选取了东部、中部、西部不同的类型。结果显示,地价只占了房价的一小部分,目前中国地价占房价15-30%,平均为23.2%。 对此,有人士分析,简单以同一项目的地价对比房价的计算方法太孤立,还应参考地价对周边楼盘房价的预期影响。 上月,与首城国际同处两广路的“广渠门外10号(专题 论坛)地”以10.22亿高价拍出,楼面地价则达到15000元/平方米。拍卖后的近20天时间里,其周边二手房业主报价上涨1000-1500元/平方米,更有富力城业主报价达30000元/平方米,与未来广渠路10号地预计售价接近。不可否认,这对区域二手房价格不可避免受其影响。 此外,首城国际的斜对面“广渠路15号地”也正处竞价中。6月25日接到的两份报价仅半小时涨近10亿,达25亿,比起始价16.47亿涨了50%。目前,合生创展、万科、SOHO中国等企业也均垂涎不已。有分析说,如果广渠路15号地楼面地价越高,附近的万科西大望路项目(金色城品)高价销售也便有理有据。 “不得不说,地价也同时在影响着周边的二手房和新盘销售价格。”市场人士表示。 记者手记: 关于房价,买房人认为开发商太暴利,而以任志强为代表的开发商则称地价太高、利益被政府所吞,以国土部部长鹿心社为代表的政府官员则称“决定房价的关键因素或根本因素是供求关系,地价不是决定因素。” 在开发商到底应该有多少利润时,有开发商称,利润应该是10%,也有说应该在30%以上。潘石屹等开发商称,建材、水泥等原材料价格上涨,才是涨价卖房的理由。 开发商、政府互相推卸责任,政府要财政收入,开发商要利润。而实际上,房价上涨,谁都脱不了干系。
(作者:余钟斌)