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影响内蒙古自治区房地产价格的因素分析来源：人大经济论坛论文库 作者：董悦 时间：2014-12-16
摘 要：通过资料搜集和整理，归纳出影响内蒙古自治区房地产价格变化的因素，选取可代表房地产价格的可量化影响指标，借助spss软件对内蒙古自治区房地产价格影响因素进行回归分析。通过定性分析和实证分析研究确定显著影响因素对内蒙古自治区房地产价格变动的贡献程度，得出相关结论，以此对内蒙古自治区房地产市场的调控作出贡献。
关键字：房地产价格 影响因素 回归分析
Abstract
This paper draw the conclusion about the factors which affect the Inner Mongolia’s real estate price through the material collection and reorganization. Because there are too many influence factors and the factors is difficult to be quantified, the article attempted to seek the index that can be quantified and can be Put into the model of real estate price. The paper uses SPSS software for qualitative and quantitative analysis to identify the impact factor of the Changes on real estate Price of Inner Mongolia and put them in order.
Key words: real estate price influence factors regression analysis
1. 引言
自1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，取消了福利分房，从此，住房成为新的经济热点，房地产业成为支柱产业之一。从2004年以后，全国各地房地产价格持续攀升，内蒙古自治区商品房平均销售价格从2003年的1270元/平米，上涨到2012年的4053.05元/平米。房价上涨过快，会影响到我国城镇居民的生活水平 ，造成贫富差距进一步扩大；同时也给经济结构转型、产业升级带来潜在隐患。近些年，国家出台了一系列相关政策来抑制房价过快上涨，但是收效欠佳。要想合理控制房价，必须认真分析房价上涨的主要因素，及其相互间的量化关系。
伴随着对房地产的研究，国际上对于房地产价格的研究也日渐全面和完善。有些学者从供求理论的角度来对房地产价格进行研究，如：Nellis和 Longhottom(1981)通过供求定理进行推导，对英国房地产价格进行研究，结论表明，收入、贷款利率和贷款存量余额是影响房地产价格的主要因素。有些学者将人口作为房地产价格的重要影响因素进行研究，如：Mankiw 和 weil(1989)认为人口因素是影响美国房地产价格变动的主要因素。有的学者则考虑到人们收入的变化会对房地产价格有影响，如：Owen Lamot 和 Jeremy C. Stein(1999)。Pavlov 和 Wachte（2004）从银行行为和信贷市场的角度分析了影响房地产价格波动的影响因素。
与国外的房地产市场相比较，我国的房地产市场起步较晚，市场化程度较低。近年来我国学者则对房地产价格的影响因素进行了全面细致的分析研究，而对于影响因素则是主要从宏观经济、供给、需求和政策因素等几大方面来进行探讨。王先柱（2010）从货币政策的角度论证了利率与房地产价格的关系，结论是前者对后者的影响不显著；郝寿义、王旺平（2012）论证了我国地价和房产价格的动态关系，认为短期内土地价格影响房产价格，但长期内房产价格影响地价；张兵（2012）从房产供给和需求的角度分析了影响我国城市房价波动因素的效应。
本文在既往的研究基础智商，将研究范围缩小到内蒙古自治区的房地产价格的各种影响因素的综合分析上来，找出房地产价格的各种主要影响因素及其贡献程度。
2. 房地产价格理论
房地产价格包括房产价格和地产价格两部分。房地产价格可以表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。房地产价格的形成主要依据是需求供给理论形成的市场均衡理论。
2.1 房地产的需求
房地产的需求是指市场上的消费者或投资者在一定时期内，各种可能的价格水平下，愿意而且能够购买房地产的数量。影响房地产需求的因素有很多，如人口及数量，该地区国民收入，消费者或投资者的偏好，住房政策和产权政策等。需求函数表示为：Qd=f（P，M，T，…，P2）（2.1），通常形式：Qd=f（P）或 Qd=α-ß*。
2.2 房地产的供给
房地产的供给是指房地产开发商或房地产持有者在一定时期内，在各种可能的价格水平下，愿意并且能够出售的房地产的数量。影响房地产供给的因素有成本价格，包括建筑材料成本、劳工成本及借贷成本等，土地的供给量，，地产商及投资者对未来市场的预期，政府对保障性住房的供给。供给函数表示为：Qs=f（P，M，T，…，P2） （2.3） 通常形式：Qs=f（P）或 Qs=c+r*P。
2.3 房地产市场的均衡
在房地产市场中，存在着大量的生产者和消费者，房地产作为一种特殊的商品，按照供需理论，房地产价格也同样受到供给和需求的影响。当房地产市场供需平衡，也就是处在市场的均衡状态时，此时与均衡的供给量和需求量相对应的价格，即为均衡价格，也称为市场的出清价格。假设某大城市中，每月住房原有的需求曲线 D1和供给曲线 S1，相交于均衡点 A，此时的均衡价格和均衡数量分别为 1000 和 100。随着城镇人口的增加和人们购买能力的增强，住房的需求量增加，需求曲线向右移动至 D2，在供给量不变的情况下，与原有的供给曲线相交于 B 点。此时，均衡价格增加到 3000，均衡数量增加到 500，这将导致房地产市场升温，房价大幅度上涨。在这种情况下，为满足住房购买的需要，开发商开始兴建住房，住房的供给量增加，供给曲线移动到 S2，新的需求曲线 D2和新的供给曲线 S2相交于新的均衡点 C，产生了新的均衡价格和均衡数量。但受土地资源稀缺性的限制，供给的增加幅度有限。虽然供给的增加使需求增加带来的房价高涨有所下降，但需求的增加是持续不断的而供给却是有限的，这就使得房价持续处于较高的状态。
3. 内蒙古房地产价格影响因素的定性分析
3.1供给因素
3.1.1房地产开发投资额
房地产开发投资额是反映地区房地产市场总体规模和繁荣程度的指标。一般认为，房地产开发投资额增加，房地产市场的供给量就会增加，市场上供需不均衡，进而带来房价的下降。但是这种影响也不是绝对的，有时候发地产开发投资额增加不一定导致房地产价格下降，这是因为，增加的投资并不是来扩建房屋，增加房屋供给量，而是用来改善房屋质量环境等。
下表为近10年内蒙古自治区的房地产开发投资额变化情况，根据数据显示2012年，受各种政策的制约，和房地产价格下降的压力，房地产开发投资额出现了下降，但是总体趋势是不断上升的，这将刺激房产价格上升。
3.1.2土地成本
房地产成本的重要组成部分之一即土地成本。在房地产价格中，地价通常占到50%-60%，因此土地价格直接影响着房地产的价格。由于土地有不可再生性，是非常稀缺的资源，随着内蒙古城市建设的蓬勃发展，土地的稀缺性必然会带来房产价格的上涨，甚至导致房产价格偏离实际价值。但是对于开发商来讲，土地价格若太高，会限制房地产的开发，进而带来负作用。
3.1.3建安成本
建安成本包括建筑材料成本、人工成本、水电线路安装费等。建安成本也是构成房地产成本的一个重要部分，建安成本上升，会导致房地产供应数量的下降，房价的上升。建安成本是房价组成中相对较为合理的一部分，它仍存在降价的余地，有效控制建安成本对于降低房地产价格水平会产生显著影响。
3.1.4竣工面积
在完全竞争的房地产市场，房屋的竣工面积直接影响房屋的供求关系。竣工面积大，住房的供应量就大，在需求不变的情况下，住房的价格就必须下降。因此市场上住房的竣工面积必须接近市场上的需求。
3.2需求因素
3.2.1销售面积
商品住宅面积是一个重要的需求因素，它不仅反映某一时期居民对房屋的实际购买量，还能大致反映未来居民对住房的需求量。在房地产市场中，商品住宅销售面积就相当于对住房的需求量，当人们对住房需求越大，销售面积就会增加，进而带来房地产价格的上扬。内蒙古房地产销售面积逐年递增，但是到了2011年达到峰值了之后，由于政策偏紧，限购，限贷等政策，市场需求减弱，但是在紧接着的2013年，又开始回暖了。
3.2.2人均可支配收入
人均可支配收入是消费开支的重要决定因素，是反映某一地区居民购买力水平的指标。其他因素不变时，人均可支配收入越高，对住房的需求就越大，进而房产价格上升。当人民可支配收入水平提高时，无房者则会增加对房子的基本需求，有房者则会产生对房地产投资或投机的需求。
3.2.3人口数量
近些年，我国加快了城市化进程，大量人口向城市流动，对城市住房的需求也越来越大。人口总量对住房需求是有影响的。随着人口总量的增加，人口的结构也会发生一系列的变化，人口的综合素质也会不断提高，这些因素也会对房地产需求产生影响，使房地产价格不断上升。若人口数量增长的速度过快，甚至超过了住房供给的增速，就会带来住房的需求大于供给，结果就是房价上涨；若人口增长速度小于住房供给的增速时，就会出现供大于求的现象，市场中将出现大量的空置房，造成社会资源的浪费。
3.3其他因素
3.3.1宏观因素
一个地区国民经济增长快，该地区的生产总值就相对大，居民收入水平高，社会上的资金充裕，国民生产总值中用于投资消费的部分就会相应加大，进而用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，从而促进房地产也的繁荣，带来房地产价格的上涨。有研究表明，房地产业发展周期与国民经济发展周期总体趋势基本一致。当社会上的货币供给量增加时，为我国信贷市场提供了良好条件，在宽松的货币环境中，居民通过信贷手段，能够增加对购房的需求，带来房地产业的繁荣。
3.3.2政策因素
房地产调控政策主要有税收政策、金融政策、土地政策和行政手段等。政府可以通过不同的税率和税种的调整来影响房地产市场。房地产税收政策能对打击房地产投机行为和遏制房地产泡沫起到重要作用。金融政策主要是通过调整利率、汇率和信贷三个渠道。土地出让方式的改变和土地监管新政策的出台都会影响到土地价格的变化，土地价格的变化导致房地产开发成本的变化,这种成本变化最终导致房地产价格的变化。政府还可以通过调整对土地用途管制和城市发展规划等措施来调控房地产市场进而影响房地产价格。行政手段主要指市场限购政策。2011年全国席卷了一场大规模的“限购令”政策风，一下子全国各地均出现了楼市恐慌现象，对于内蒙古的省会呼和浩特来说，自然也是紧跟国家号召，加入这个“限购队伍”。2011年3月31日，内蒙古呼和浩特市正式出台限购令：对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女)、非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。然而，在2014年6月27日，在楼市一片看淡声音中，呼和浩特成为国内首个取消限购的城市。
3.3.3心理因素
消费者预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计。如果消费者预期将来房地产的价格会上涨，那么便会以投资的心理去购买，从而导致房地产需求的增加进而影响到房地产价格的变化。如果消费者预期房地产价格未来会下降，那么购房者便会坐以观望、等待合适的时机去购买，短期内则会减少对房地产的需求，而房屋的持有者则会因为恐慌而抛售现有房产。我国经济发展速度逐步放缓，人们对未来的预期没有那么乐观，房地产投机行为也逐渐减少，因此房价过热的局面必将有所改变。
4. 内蒙古房地产价格影响因素的定量分析
影响房地产价格的因素有很多，本文尝试着把影响房地产价格的因素进行模型化和简单化，找出影响内蒙古地区房地产价格的主要因素。根据指标的可获得性、可量化性、高度相关性等原则，我们选取了以下具体指标：
因变量是内蒙古自治区商品房平均售价，用Y表示。
自变量为X1：房地产开发投资额（亿元）;X2：土地购置成本（亿元）;X3：房屋竣工面积（万平方米）；X4：商品房销售面积（万平方米；）X5：人均可支配收入（元）；X6：地区总人口（万人）；X7：地区国内生产总值（亿元）。
表4.1为内蒙古地区房地产价格影响因素的原始数据，以上数据均来源于国家统计局内蒙古自治区统计年鉴。
年份 X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7
2003 90.79 15.56 3,416.00 547.97 7,012.90 2,386 2,388.38
2004 111.38 17.84 3,464.73 653.96 8,123.00 2,393 3,041.07
2005 162.1 26.31 3,454.02 1,078.80 9,136.80 2,403 3,905.03
2006 325.02 62.51 4,221.98 1,428.97 10,358.00 2,415 4,944.25
2007 500.89 71.33 4,922.51 2,087.67 12,377.80 2,429 6,423.18
2008 744.3 105.5 4,945.88 2,396.37 14,432.60 2,444 8,496.20
2009 815.46 108.9 4,476.82 2,581.68 15,849.20 2,458 9,740.25
2010 1,119.99 129.9 5,823.40 3,057.38 17,698.20 2,472 11,672.00
2011 1,591.16 185.15 5,619.12 3,509.09 20,407.60 2,482 14,359.88
2012 1,291.44 135.32 6,175.69 2,523.52 23,150.30 2,490 15,880.58
根据以上数据建立内蒙古自治区房地产价格模型：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+ε （ε为随机扰动项 ）
利用SPSS软件做多元线性回归进行分析，以确定上述模型是否合理及上述各自变量是否都真正影响房地产价格，以及各自的影响程度。
根据表4.2和表4.3，我们可以发现当把我们设定的七个随机变量全部引入模型中时，七个随机变量均和内蒙古地区商品房平均售价有高度的相关性，并且模型能通过F检验（显著性<0.05），说明X1：房地产开发投资额（亿元）;X2：土地购置成本（亿元）;X3：房屋竣工面积（万平方米）；X4：商品房销售面积（万平方米；）X5：人均可支配收入（元）；X6：地区总人口（万人）；X7：地区国内生产总值（亿元）这个整体能够很好的解释商品房的平均售价，但是这个模型却不能通过t检验，对于每一个自变量的t检验的显著性水平值均高于0.05。模型通过了F检验，却不能通过t检验，很可能的原因是因为，在这7个自变量之间存在这自相关性，为此，我们要对模型进行修正。在SPSS软件中，我们做多元线性回归时，在方法上可以选择后退模式，这样逐步剔除高度相关的变量，进而完善模型。
执行后退方法后的回归结果：
变量X7：地区国内生产总值（亿元）、X3：房屋竣工面积（万平方米）、X4：商品房销售面积（万平方米）、X5：人均可支配收入（元）逐次从模型中剔除之后，得到了新的模型。
该模型的R平方值为0.999说明自变量几乎100%的解释了商品房平均售价的变动情况，调整后的模型更好的通过了F检验。并且X1、X2和X6均较好的通过了t检验。由表4.7可得影响内蒙古地区房地产价格的模型为：Y=-54455.078+1.352*X1-10.364*X2+23.367*X6，说明影响内蒙古房地产价格的主要因素为房地产开发投资额、土地购置成本和地区总人口。
5. 政策建议
针对上面得出的结论，我们已经找到了影响内蒙古地区房地产价格的主要因素，针对上述各因素，本文给出了一些政策建议，以帮助内蒙古地区完善房地产市场，稳定房价，促进该地区房地产行业良性发展。
5.1 控制房地产投资比例
根据上文的实证分析我们得出，房地产投资额对房地产价格的影响程度是最大的，对于，房地产投资额没变动一个单位，内蒙古地区商品房平均售价会增加23.4个单位。目前，内蒙古地区房地产市场呈现房地产投资增长快速的局面，这带来房价的快速增长。而目前住房严重短缺的现象一不存在了，因此应该控制房地长投资，防止房地产投资出现结构性失调。房地产开发投资在房地产价格的影响方面起着非常重要的作用,土地不仅对房地产开发投资具有决定性的影响,也是引导房地产开发投资方向、促进房地产供求平衡的基础性因素。在控制房地产价格的过程中，要遏制地方政府的过度投资冲动，避免政府为了追求GDP的增长，一位出卖土地，错位引导投资行为。
5.2 完善土地政策
地价指数和房价指数也有着千丝万缕的联系，两者相互影响、相互作用，因此应该把重点放在对土地的宏观调控上。可从以下几个方面做好土地方面的调控：把土地调控的重点放在：“控制增量，盘活存量”上；优化土地供应结构；建立一套完善的土地管理监督体制；做好土地储备工作；做好土地整理和旧城改造工作；加快产业用地的结构调整。政府的宏观调控对于规范土地市场，促进房地产市场健康、持续、稳定的发展有重要的作用。通过以上这些途径可以减少国土资源的浪费，合理配置有效的土地资源，已达到调控房地产的土地供应从而影响房地产价格的目的。
5.3 合理控制人口数量
合理控制城市的人口数量。一个城市再大也有它可以承受的人口上限，当一个城市的人口过多的时候，不但不会促进经济的发展，反而会制约经济的发展。城市应该以具体发展目标为导向，以城市需要为前提，有选择地有规划地引导人口流动的趋势。在城市可承受的口数量范围内，追求社会结构更加合理化。。建议相关部门在住房购买制度上给出相关措施保障当地居民能够享受到正常的购房政策并且不受外来房地产投资者的影响。在人口结构上应该给适龄购房者提供一定的政策性保障而防止过分的炒房现象。
参考文献：
[1] Nellis J, Longbotton J. An empirical analysis of the determination of house Prices in the united kingdom [J]. Urban Studies, 1981, 18(1): 133-137.
[2] Bruce Harwood. “Real Estate Principal”. Rest
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