[转]刘煜辉：房价涨跌取决于真实利率水平

是 否 +2 论坛币

k人 参与回答

经管之家送您一份

应届毕业生专属福利!

求职就业群

赵安豆老师微信：zhaoandou666

经管之家联合CDA

送您一个全额奖学金名额~ !

立即领取

感谢您参与论坛问题回答

经管之家送您两个论坛币！

+2 论坛币

http://finance.sina.com.cn/stock/t/20110220/11089402517.shtml

　
　　国家统计局18日公布的数据显示，今年1月份新建商品住宅价格总体呈现“普涨”态势，70个大中城市同比上涨的有68个。在二手房方面，70个大中城市同比价格上涨的有65个，其中涨幅超过10.0%的城市有6个。
　　这段时间，关于中国房地产的讨论很多。听到的流行说法是讲供给方的问题，地方**对于土地一级市场垄断，推高了地价，所以房价高，简单概括是地价推高了房价。但是，我们看到**强迫别人买地吗？没有。我们看到的是开发商使劲地出价买地。开发商为何要高价拿地呢？很简单，是因为未来房价可以卖得更高。开发商是经济人，他求的是利润，谁会轻易买比面包还贵的面粉？由此看来，市场只有一个推论，那就是预期到未来做出的面包一定会比面粉贵。说到底，原因只可能在需求方，是未来对房子的需求高了，房价才可以升得更高。这个需求当然是有效需求，可实现的需求，需求实现的载体就是货币，未来一定是有足够量的货币购买力来形成需求。
　　过去30年，工业化和城市化一直是中国经济发展的两个主要引擎。现在工业化进入中后期，收入增加和方兴未艾的城市化引发大量的居住需求。这当然是中国经济增长的大背景，但不是全部。因为单从住宅的使用价值 (居住功能)看，除了买房子，还可以租房子，可是我们看到的房子的租售比很高，而且越来越高。
　　在买和租之间的选择，这是个经济中的资金回报率的问题(即真实利率)，经济中回报率高，更多人会选择租房子，拿钱来投资赚更高回报，这是合理的经济选择；反转过来，更多的人会选择买房子，比租房子划算。所以在货币超量，通胀率高企，实际利率为负的背景下，房价高涨，租售比高就不奇怪了。因为房价是未来租金的贴现值，而贴现的因子取决于利率，利率低则房价高，租售比也就高了。
　　房地产价格上涨当然有收入增长的因素，但迄今为止的涨幅已经远远超出收入增长的讨论范畴，很大程度取决于经济中真实利率的水平，是因为经济中真实利率长期偏低甚至为负数。按哈耶克的说法，负利率会改变人对于风险的态度，变得不理性和激进，致使资源错配和不当投资发生。中国房价问题的经济逻辑很简单，都是教科书经典的分析范式中的东西。不知道为什么每年都吵得这么热闹，最后得出的还是“地价推高房价”的结论。
　　不妨反证法。倘若土地供给增加，地价会不会下降？恐怕还要看房价怎么变。是房价的变化引致地价的变化，而不是相反。倘若房价依然上涨，地价就没有道理会下降。
　　把中国房地产的问题推到供给方，老实讲，不合经济逻辑，但偏偏这不合逻辑的方向，似乎还成了调控的主要着力点 (地产商总是吵吵着要求**放地)。
　　需求方除了限制购买外，经济中的真实利率基本上不敢碰(“土地财政”的问题，不是讲地方**直接推高了地价，而是讲地方**会和中央**博弈，成为利率调控的一个掣肘)。
　　我直说吧，当下这个货币条件，建再多的房子也会被负利率催升的货币购买力所吃掉。中国现在的房子存量再装一倍的城市人口或许都没有问题，但开发商还在抓紧建，大家还是抢着买，为何？大家都知道为什么。
　　经济中货币的整体水位不下降，限购只会令从楼市中挤出的资金推高物价通胀压力，整体负利率的加深反转过来又将导致资产价格的进一步上涨预期。道理很简单，因为市场会迫使我们改变长期以来所习惯的市盈率(租金回报率，内部隐含收益率等)，人们的风险忍受能力被负利率所催升。比方说，半年前你可能25倍PE才会考虑购买某公司的股票，今天即便是30倍PE你也觉得这项投资是值得的。其实，这个公司什么都没变，投资者愿意为此付出的无端上涨了20%。
　　资产价格的泡沫本质上是人的一种动物性的宣泄(人对于风险的态度陷入非理性)，这是金融经济学中资产定价的最基本道理。再重复一遍，房价会不会降，会降多少，最终还要取决于经济的真实利率水平。

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

分享0 收藏0 回帖

关键词：真实利率 刘煜辉 70个大中城市 Finance 中国经济发展 利率 水平 房价 涨跌 刘煜辉

APEC工商界：通胀压力下中国增长依旧强劲

　　新华网广州2月16日电 (记者 王攀 马晓澄 王优玲) 参加第一次亚太经合组织工商咨询理事会(ABAC)年会的代表认为，2011年全球经济增长可能略有放缓，但中国经济今年虽面临通胀压力，仍将保持强劲增长。
　　15日，2011年亚太经合组织工商咨询理事会(ABAC)第一次会议在广州开幕，来自APEC各经济体的工商界代表在两天内就“以人力与智慧，推动可持续发展和繁荣”的主题展开讨论。
　　ABAC是亚太地区工商界参与APEC的主要渠道，也是APEC中唯一代表工商界的常设机构，该机构每年会直接向APEC各经济体最高领导人呈交咨询报告，传达来自工商界的声音。
　　ABAC代表、澳大利亚亚康斯律师执行合伙人兼首席执行官约翰·丹顿代表在年会上提交了代表ABAC共同观点的《当前经济展望》报告。报告认为，2010年全球经济增长速度高于预期，不过受通货膨胀、**债务等因素影响，2011年经济增速将放缓。
　　报告表示，2010年全球经济增幅约为5%，这一增幅显然超过此前的预期；但报告同时预测说，在2011到2012年，世界经济增速估计会放缓到4.5%。
　　报告指出，“新兴经济体”和“发达经济体”的增长将呈现进一步分化，新兴经济体的增速将明显高于发达经济体，预计2011年到2012年，发达经济体增速约为2—3%之间，而新兴经济体增速高达8%。
　　“事实上，我认为这一分化趋势将在亚太地区表现得更为显著”。丹顿在接受新华社记者采访时说。
　　与会代表们也对一些经济体面临的通胀压力给予了极大关注。他们认为，在亚太地区，新兴经济体面临通胀压力明显高于发达经济体。
　　《当前经济展望》报告则在分析中认为，展望2011年，发展中国家工业化和城镇化进程仍会不断加快，这些国家对食品，能源和金属的需求正在进一步上升；另一方面，诸如恶劣天气造成食品供给紧张等因素也将继续存在，需求和供给的矛盾将加剧新兴经济体所面临的通胀压力。
　　报告认为，目前相关国家正在采取措施抑制通胀，而这些政策的实施有可能使得各地区的经济增长率出现回落。
　　在这次会议上，与会代表普遍认为，中国正在面临较大的通胀压力，但依靠及时的政策调整，当前中国的通胀形势仍然在可控范围之内。参加此次会议的株氏会三菱东京UFJ银行顾问渡边喜宏说，各个国家面临的通胀形势是不一样的。相对来说，中国对通货膨胀的控制是较为容易的。
　　ABAC代表、澳大利亚金融中心论坛主席马克·约翰逊则说，目前各界都在感受到通胀的压力，“我想中国的经济转型和扩大内需政策，以及由此带来的汇率上的一些变动，都将对控制通胀起到作用。”
　　此外，报告同时提出，对于中国这样保持8%到10%增长、通胀率在4%到5%的国家而言，当前的利率处于偏低水平，存在引发“过度信贷”的风险。同时，由于劳动力短缺现象还将进一步凸显，中国未来将不断提高最低工资标准。报告还预计，中国在房地产行业的投入也将持续增加。

叶翔：中国货币发行量之谜

　　□ 叶翔 | 文
　　中国M2畸高的秘密何在？如何才能实现M2理想的增长目标？
　　目前，美联储的负债约2.4万亿美元，广义货币(M2)约8.4万亿美元。而人民银行的负债约24万亿元，相当于3.6万亿美元，M2约70万亿元，约为10.5万亿美元，无论是基础货币还是M2，中国都远远高于美国。如果相对于GDP的增长速度，中国M2的增长速度更远远高于美元。
　　于是乎有人惊呼，人民币是高估，而不是低估了，不是要升值，而是要大大地贬值。也有人忧心忡忡地得出结论，中国经济的快速增长是靠大量发行货币实现的，因而既不可维持，也是不真实的。
　　基于以上认识，专家们提出了解决之道，一是人民币应该贬值。但是，为何无论是市场，还是人民银行面临的都是人民币升值压力？二是大量回收流动性。问题是，如何能把20年多发的货币在短期内收回？中国的GDP是否因此会回到20年前或10年前的水平？三是把流动性引到股市，以避免对实体经济造成影响。但股市真能吸收所谓多余的流动性吗？
　　其实，中国的M2与美国的M2不可比。这是由于中美两国的经济发展阶段不同，经济结构与金融结构不同所致。美国的金融体系中，银行体系的总资产仅约12万亿美元，而股票与债券市场的市值超过了60万亿美元，即在美国经济中直接融资比例超过了80%。与此相反，中国银行体系的资产规模超过了80万亿元，而股票与债券市场的规模仅20多万亿元，即中国经济主要依赖间接融资。所以，中国的M2增长快，而美国的M2增长慢，中国的M2比美国的M2更能反映经济的发展情况。这也是美联储早在上世纪80年代就不再把M2作为货币政策的中间目标，而是以利率作为调控目标的原因，同样也是中国仍然需要钉住M2的原因。
　　直接融资市场，比如股票市场规模的扩大，是否有助于吸收银行体系中过多的流动性呢？这个作用非常有限。因为银行作为股票交易的结算者，支撑股票市场正常运转的资金量，大体上只是整个股票市场的结算储备。如果股票市场的市值增加10%，结算储备可能只需要增加1%。这样，虽然股票市场市值增加，对企业的融资规模也相应扩大了，但对银行体系的流动性影响只是股票市值增加量的十分之一而已。
　　从理论上说，每年M2的增长速度大体上等于GDP的增长速度加上通货膨胀率，或等于名义的GDP增长速度。这也是目前国内学者极力倡议的货币政策目标，即如果今年GDP的增长目标是9%-10%，加上4%的通胀率，M2的增长目标是14%-15%。中央银行家大都相信这个公式是经济内在规模的外在表现，因此，要控制经济内在的增长速度或通胀，那就倒过来控制外在的M2的增长目标，由表及里。
　　不过，接踵而来的问题，一是如何才能实现M2的增长目标，是通过控制信贷规模、全社会融资规模、存款准备金率、资本充足率、利率，还是几种工具综合使用？二是就算M2最终增长14%，但怎么实现10%+4%，而不是糟糕的8%+6%或梦幻的12%+2%？
　　最令人困惑的是，尽管中国的股票等直接融资市场，过去几年发展迅猛，但几年来中国M2的增长速度都要比GDP增速加上通胀率大出许多，比如2009年中国GDP增长9.2%，CPI几乎是零，但M2的增速超过了25%，为什么？
　　这是因为，部分M2的增长并没有反映经济的扩张。从M2构成看，最可疑的是企事业存款。根据中国目前的借款人结构，只有企事业存款会虚增，因为银行给的贷款超出了当期需要，并非是企业业务内在扩张的结果。结果可能是，有的企业贷款用不完，虚肿；真正需要资金的企业却得不到贷款，实亏。
　　罗丹说：“照片说谎，而艺术真实。”其实数据也常常骗人，数据背后的逻辑和道理才是真实的。
　　作者为汇信资本董事总经理

很有道理，真实利率水平才反映了资金成本，负利率水平下，理性选择还是投资、投资再投资。。。。。