【有奖专题讨论】有关国内商业地产的政策、现状、路线和商机等~~~~~~~~

国内商业地产的现状、政策、路线、商机
商业地产好像还不是太糟糕，关键看李总的城镇化路线图，以及中国货币政策的取向。
更重要的是，看中国产权制度的改革，尤其是农村土地政策的改革。这个是国家城镇化的基础，这个改不好，在温的基础上，继续泡沫化下去，**就危险了

2011年以来住宅地产受宏观调控政策的影响，各项调控政策相继出台--新国十条、限购、限贷、房产税及限价等政策措施密集出台，经济手段与行政手段并用共同抑制住房价格过高且过快上涨。这也为商业地产的快速发展创造了得天独厚的条件。地产重要组成部分的商业地产成为诸多住宅地产开发企业争相转型领域，国内主要房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，商业地产比例提升成为未来几年这些企业发展的重要举措。

当前商业地产的发展现状是各类商业地产蓬勃发展，从运营管理模式来看，商业地产基本上分为只售不租，租售结合和只租不售三种模式。这三种模式目前在我国商业地产的各项形态中都可以发现踪迹。也就是说，商业地产目前已经得到了快速的发展，各种经营模式在我国均有比较有代表性的项目。说明我国的商业地产处于一个快速的发展时期。

但是这个快速发展期也是问题重重，由于我国当前的商业地产仍旧是以产权销售为主。虽然便于开发商快速回笼资金，但往往造成产权分散化，这将影响开发商整体品牌形象的塑造，以及无法统一进行管理，这将为日后的商业地产的经营管理造成很大的困难。商业地产在快速发展中，也暴露出其他种种问题，比如专业人才匮乏和融资渠道单一。这些都将制约未来商业地产的快速健康的发展。

至于商业地产的前景，只能说未来的商业地产将会越来越细分化，只售不租，租售结合和只租不售三种模式将逐渐会向国际上比较成熟的运营管理模式只租不售模式演变，这将极大的保持产权与经营权的完整和统一。有利于开发商对商业地产的长期的经营管理，这将使开发商获得长期的和稳定的利润。Soho中国的潘石屹所说的今后soho的经营战略将转为只租不售，大概也就是发现了这个趋势。未来的商业地产融资渠道将越来越多，经营的灵活性将越来越大，而且开发商今后将以自持经营管理为主。

住宅限购令在全国范围蔓延，其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。与住宅销售消化相反的是，2011年写字楼销售同比增加13%。与此同时，特别在2011年3月限购令严格执行后，四大城市（北京、上海、深圳、广州）商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。

随着住宅限购令在全国范围的蔓延，其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。与住宅销售消化相反的是，2011年写字楼销售同比增加13%。与此同时，特别在2011年3月限购令严格执行后，四大城市（北京、上海、深圳、广州）商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。

个人认为，应该积极探索新的商业地产的运营模式。比如对租售等产权问题进行剥离经营，租售结合，可租可售适应不同投资者的需求。另外应该制定相关政策谨防对商业地产的炒作，即只租（买）不开铺经营营造鬼城模式。可以在合约中限定开铺时间规范管理。

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
本文来自: 人大经济论坛 真实世界的经济学 版，详细出处参考： https://bbs.pinggu.org/forum.php? ... amp;from^^uid=1099629

dragonby 发表于 2013-3-20 20:01
工业地产
推动新四化、寻求新转型、开启新十年
党的十八大报告提出，要坚持走中国特色新型城镇化道路，推 ...

老兄说的工业地产感觉还是原来模式

业内现在有产业地产，目前只是在深圳才出现。指在城市区域的原有工业用地不做用地属性改变，原有厂房再利用，但会新建写字楼，以及配套商业。生产外迁、设计、贸易、营销、售后等留下，创意企业、技术企业、小微企业等入住。

租金相对较低，产业地产运作方成本较低（土地不用招拍挂），有租金收益、写字楼、商业收益。

代表案例：深圳天安数码城

冬泉HY 发表于 2013-3-21 10:53
在我看来，随着城镇化的进一步推进，乡镇商业地产的挖掘是一个以前少有重点关注的话题，各位开发商可以利用 ...

目前只限于理论上。商业地产发展阶段、业态、业种、品牌演进在不同等级城市有不同的规律。
目前城市等级越高，商业越发达。

商业好不好做，看“商铺价格：住宅价格”。乡镇商铺和住宅价格是倒挂的，一线城市同地段商铺价格可以是住宅价格的4-5倍，甚至10倍。因为租金支撑的回报率不一样

FZZ09 发表于 2013-3-23 07:04
商业地产的核心在经营管理、主题营销而不在建设，国内真正比较专业运营商业地产的团队比较少，大部分还是以 ...

哥们正解。
重点在定位、规划设计，成功关键在商业运营，包括招商能力（这个非常重要）、商场运营、持续的品牌和商家调整能力。

一点思考，环境评价和建议
商业地产现状
北京：商业区与人口汇集的住宅区（3环以外）交集太少，导致商业区功能单一，不易于管理招商，且24小时内人气极不稳定，发展前景有限，不过适合投资。
广州：商业地产良莠不齐，有大而好的，可小而差的居多。发展空间大，碍于大部分地价已经极贵（2~3万），开发的资金成本极高。
省会类城市：武汉，沈阳，石家庄，长沙，重庆，海口
市场化程度相对偏低，生活方式相对固定，严重依赖核心商圈，拆迁难度大，管理水平低，不过潜在需求旺盛。

政策
贷款利率：利率持续走高，贷款难度加大。两年涨2%
税收：暂时稳定， 但也无优势。
人民币：贬值相对欧元，英镑，日语缓慢，基本于美元同步，持续观察汇率所得（中国银行公布）。
城镇化：国企为主导，配套设备（交通，水电网络）加强。

路线
资源型路线：贷款--拿地--贷款--建设--装修--出售
长期投资，成本回收时间长，资金风险极大。
SOHO路线：拿地--筹钱--等政策--建设--管理--出租
长长期投资，但风险反而不大，首先其资产主要集中在大城市，其次在M1(供应量)变化较小的情况下购买原料及持有资产是一种吃透政策的表现。华西村吴书记不是说吗：今后的最难挑战就是吃透政策。

建议路线和商机
商圈确实贡献挺大，但从世界范围内来看还有两个较理想的模式
1：在迪拜和天津都有的城市生态圈，各大地产商业也在探索。
优势：客流量大且稳定，功能全面空置率低。 缺点：开发管理难度大，资金成本大。
2：在北京和曼切斯特非城市中心地区参观了一些超大型商业区（集购物，餐饮，旅游于一体）
优势：地价较低，具有规模效应，客源广。缺点：交通不便，空置率控制成本高。
建议路线
封闭式基金--买地--封闭式基金--建生态城--出售给开放式基金--购买开放式基金--管理
优势：缩短投资周期，政策依赖性低，多方面风险降低。缺点：现阶段金融环境，消费观念不成熟。

xpixipr 发表于 2013-4-8 20:51
房价现在真是贵的离谱

不吐槽，不抱怨，因为这不来钱，不解决任何问题。