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讨论主题内容：国内商业地产的现状、政策、路线、商机以及可供参考的国内外相关历史资料等。


要求：以相关理论、数据或历史资料为基础展开讨论！

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讨论开始时间：2013.03.16
讨论结束时间：2013.03.31
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关键词：国内商业 商业地产 专题讨论 三人行必有我师 百家争鸣 时间 主题 资料

商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

http://baike.baidu.com/view/662878.htm

今年二会期间召开新闻发布会其中有部长发言统计：截至2012年底，中国城镇化率已经超过52%；但如果不计入没有享受到城市居民待遇的2.7亿农民工，中国真正的城镇化率只有38%左右。而中国的目标是真正的城镇化率将达到80%，估计每年新增城镇人口（这里指真正享受到城镇居然各种各样福利待遇的）仅为百分之零点几，另外中国城市人口急剧增加，带来的一系列住房刚性需求，仅靠ZF是无能为利的，另外每年的良性能胀，以及用工，原材料成本不断上升都让房产业具有非常广阔的前景，但是上峰通过一系列宏观调控手段，将阻止房价过快，爆发式增长。。

提案：商业地产 城镇化进程中有很大发展空间
今年，全国政协委员、宝龙集团董事局主席许健康在其提案中提到，“ZF要吸引地产商投资农村新区建设”。自1990年宝龙集团投资房地产业以来，已在港、澳和闽南地区成功开发了多个房地产项目。2003年又转向商业地产开发，先后在福州、郑州、洛阳、泰安、烟台、青岛、蚌埠、天津等15个城市建设了20个宝龙城市广场。

  商业地产在城镇化进程中有很大发展空间

  新京报：你在提案中提到“ZF要吸引地产商投资农村新区建设”，你觉得ZF应该采取哪些措施吸引地产商？

  许健康：ZF应该从地价、税收以及一些优惠政策方面鼓励开发商去投资。ZF要通过完善农村新区基础设施建设和投资环境的创新，吸引城镇产业链条和社会资本向农村转移，尤其要吸引地产商投资农村新区建设。我国房地产业是在推进城市化的过程中发展壮大的，目前我国城市财税收入至少有1/3来自房地产业，有的城市甚至超过50%。房地产业为我国城市建设作出了历史性的贡献。

  新京报：你觉得房产企业在促进新型城镇化方面应起到什么样的作用？

  许健康：在促进新型城镇化方面，房地产开发企业是一个非常关键的角色，它有很大的发展空间，把房子盖好，是它的责任和义务。当前推进农村城镇化，实施农村新区建设，房地产企业的融入很有必要。这不仅可以有效保障农村新区建设的品质，也为我国房地产业的健康发展提供新的发展机遇。

  新京报：宝龙是商业地产的领军企业之一，那么你认为推进新型城镇化对商业地产会有什么样的影响？

  许健康：居住环境只是保证老百姓生活幸福的一个方面，商业配套会让老百姓生活更方便、更舒适、更开心。在很多二三线城市、县城、乡镇，商业配套还存在发展空间，还有很大的市场和需求，所以商业地产在推进新型城镇化进程中将会有很大的拓展空间。

  宝龙希望在一线城市也有作为

  新京报：宝龙城市广场大多是在二三线城市，那么宝龙现在在一线城市和二三线城市的业务分配比例大概是多少？以后有没有在一线城市扩展的计划？

  许健康：我们现在总部在上海，对上海这个城市我们很看好，我一到上海就想：以后在上海要建多个项目，最起码得有这个理想，而现在才刚正式开始。

  公司以后在一线城市和二三线城市业务比例的划分，最少是一半对一半吧。

  长远来看，更看好宝龙在一线城市的发展，因为一线城市，它的一个商业中心不是建好就结束了，管理运营会不断地根据需求完善。我们在北京也有办事处，也有构想在北京发展。

  新京报：现在有些人认为，三四线城市的商业地产供应量很大，存在泡沫，宝龙城市广场主要就是在三四线城市，你怎么看待这个状况？

  许健康：中国经济发展很快，商业地产的需要还很旺盛，现在还没有到过剩的状态，至于说局部出现的供应量太大，在市场竞争中会逐步淘汰。长远来看，商业地产在三四线城市处在发展的初中期阶段，还有待提高，我认为发展的空间还是很大的。

  实体购物中心和电商各有分工

  新京报：现在电商发展迅猛，像万达已经开始向电商布局，不知道宝龙对电商有怎样的看法？未来有没有进军电商的打算？

  许健康：随着信息化的发展，电商在购物方面占据了一定的市场，但是不需要把它想象得太可怕，因为人们的交往还是需要逛逛街、买买东西、吃吃饭，这是生活很重要的部分，会一直有需求。实体购物中心和电商各有分工、各有需求、共同发展。

mysky321 发表于 2013-3-16 11:42
转发预告贴内的内容

大型房企主攻商业地产 新政缓解房产信托风
“新国五条”来袭，买房者和卖房者双双中箭。市场在一片叫苦声中解读新政的利弊，但种种数据却显示，买房者依然在加紧买房，购房热潮不减。而卖房者则砸钱圈地，尤其瞄准北上广地区集中开炮，等待房价上涨。

  近几日，房企陆续交出了2月份销售数据，结果是极为乐观的。这不仅预示着房企业绩依然坚挺，同时也反映出购房者需求十分强烈。“新国五条”的出台，影响住宅市场，但对商业地产而言却是一针强心剂。近期，有了钱的大型房企已经亮出了商业地产“路线图”，明争暗斗攻略商业地产。

  商业地产升温

  “新国五条”的出台，影响住宅市场，但对商业地产而言却是一针强心剂。万科[简介 最新动态]、龙湖地产[简介 最新动态]、招商地产[简介 最新动态]等房企，已相继宣布对商业地产领域加码。

  就在国五条细则公布的前一天，龙湖地产刚刚宣布了其商业帝国的宏伟蓝图：“2013年是龙湖商业地产快速扩张的一年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%。 ”

  一直专注于住宅开发的房企龙头万科，也将注意力分散至商业地产。万科总裁郁亮在上周的业绩会上表示，万科社区商业是主要发展方向。

  招商地产也在加码商业地产开发。根据计划，2013年，招商地产位于蛇口的海上世界综合体项目将全面开业运营，而招商旗下在北京、漳州、南京等地开发的酒店、购物中心也将陆续亮相。招商地产副总经理张林透露，目前商业地产比重占招商地产投资额的10%。预计未来五年商业地产投资比重将达到15%~20%。此外，预计将有超过500万平方米的优质土地资源未来将注入招商地产。

  房企更多地转向商业地产和保障房，从融资的角度，意味着未来房产信托将会吃重。

  随着楼市调控升级，开发商的资金链也必然有所紧张。在销售不能满足资金需求的情况下，发行信托产品将是不少房企融资通道。

  目前房地产信托产品占全部产品的比重已经创出历史新高。好买基金研究中心7日发布固定收益信托月报显示，2月份，44家信托公司共成立182只固定收益信托产品。其中，房地产产品数量为55只，占比30.22%，为2月投向数量最大的行业。房地产信托平均规模也远远超过其他类别，房地产信托的募集总规模为90.01亿元，在整个行业占比超过四成。

  库存明显下滑

  在业绩抬头的趋势之下，房企库存已明显下滑，这势必催生房企“囤货”。在“国五条”新政出台后，北京、上海、广州、南京、武汉等地连番上演土地“抢夺战”，万科、绿地、首开等品牌房企频频出手拿地。

  上海某房地产研究院发布的《2月份新建商品住宅库存报告》显示，20个城市新建商品住宅库存总量为7335万平方米，同比减少5.3%，环比减少3.4%，继1月库存同环、比增再次双双为负。从近三个月的表现来看，房企商品房库存出现了连续下滑的趋势，这也迫使房企纷纷出击，圈地动作频繁。

  有统计数据显示，从2013年1月1日到2013年3月6日，万科、保利以及绿地集团等10家标杆房企拿地金额达483.36亿元，平均每家房企两个多月内拿地支出近50亿元。

  其中，绿地集团斥资79.68亿元圈地，在重点城市拿地扩张，位居上述统计榜首；首创置业[3.10 0.00%]则斥资50.64亿元在北京连续夺地；中海地产2月份拿地势头较猛，单月获得的规划建筑面积达63.06万平方米；万科则以联合体方式拿地较多，而据万科最新公告显示，1月以来，公司新增7个项目，分布在6个城市，拿地金额支出为36.83亿元。

  此轮十大房企的圈地行动多位于此次新“国五条”重点打击的“北上广”地区。由于一线城市和部分主流二、三线城市土地溢价率较高，因此房企瞄准一线城市圈地的情绪自然较高。而昆明、大连、长沙等地的土地成交价格溢价率很低，甚至部分城市也有个别地块流拍，依然呈现乏人问津的现象。

2月沪商业地产成交价格创新高
受到春节假期影响，2013年2月，商业地产供应出现大幅回落，但上海商业地产市场交易依然保持着活跃度。据德佑地产市场中心监测数据显示：2013年2月全市商业地产成交面积17.2万平方米，环比下跌53.68%，同比上涨20.94%，成交均价29579元/平方米，环比上涨50.63%，同比上涨55.67%，其中，虹口北外滩板块的上海国际航运服务中心项目集中售出27套，成交均价更是达到92799元/平方米，这一集中成交使得2月上海商业地产价格创下新高。

  商业地产延续供小于求局面

  据统计，2月，上海商业地产新增供应面积为9.2万平方米，环比下跌67.77%，同比下跌59.72%。受到春节假期影响，商业地产供应出现大幅回落，创出一年来新低，且商业地产项目供应量全部集中在外环以外地区。其中供应量最大的是嘉定安亭板块的嘉实驿岛商务公馆，供应2.6万平方米，闵行浦江镇板块的旭辉浦江国际广场供应1.6万平方米，还有崇明新城板块的崇明新城18号项目供应1万平方米左右。

  事实上，2月商业地产整体市场依然维持了前几个月的供小于求的情况，持续去库存化的状态为市场的活力稳步上升留出了空间。

  16.9亿整购交易有先例

  由于新增供应集中在外围新兴区域，中心区优质项目因此水涨船高，受到投资者和自用企业的追捧。例如近期整栋成交的上海国际航运服务中心项目，其92799元/平方米的成交价格，就比去年高出了一截。

  对此，德佑地产研究总监陆骑麟表示：“受到高端物业集中成交的影响，商业地产成交价格出现了大幅上扬，创出历史新高。系统监控显示，此次上海国际航运服务中心项目的售出27套房源，是在同一天以同一个价格出售，总交易金额达到16.9亿元，基本可以判断是整购交易。”

  事实上，此次集中成交27套的上海国际航运服务中心项目，由方兴地产及上海国际港务集团合作开发，是上海打造国际航运中心的标志性项目之一，也是北外滩航运服务集聚区的重要组成部分。整个项目由东、西、中三幅地块组成。预计2012年完工，已是近3年来第三次传出整购消息。2011年12月，该项目有两栋楼集中成交；2012年3月，该项目集中成交了20套写字楼，总成交面积为35302.31平方米，按照其成交均价66000元/平方米来估算，总价更是超过23亿元。值得注意的是，与前两次整购交易均价仅66000元/平方米不同，而这次交易的价格一举冲上了92799元/平方米。

  业内人士指出，由于该区域已经吸引了中化集团、中远集团、中海运集团、上海地产、上海建工、上港集团、地中海航运公司、宝钢资源等企业进驻，此次整购交易的买家或仍是自用型企业。显然在现在这个交易时间点，这次买方整购时获得的价格优势并不明显。

  综合体项目受投资者青睐

  目前综合体项目是市场上商业地产的主力产品，在2月成交前十名的项目中，综合体项目占据了七席。排名次席的悦合国际广场近期成交火爆，2月成交面积17284平方米，成交均价22850元/平方米，本月除了主力在售产品酒店式公寓以外，还成交两套7000多平方米的大型商铺。据悉，悦合国际广场位于被称为上海“西大门”的曹安商圈正中心，位置优势明显，区域内商家云集，商业氛围浓厚。项目已引入沃尔玛山姆会员店，经营面积达22000多平方米，设施先进的五星级影院博纳保利影院项目也已签约，同时还有多个国际和国内知名品牌商家达成了合作意向。

  对于非传统核心区综合体项目受捧，上海中润解放房地产营销策划有限公司常务副总经理罗渊表示：“上海中心城区常住人口大量外移，为这类项目提供了充足的人流保障，加上城际交通的完善、私家车拥有量的快速增长，消费者对于距离的抗拒已经几乎不存在，商业运营的未来前景可以期待。”

投资需求转战商业地产 国五条催热万达精装SOHO
 2013年3月12日，槌落声响，杭州北部软件园83381平方米商用地顺利成交，万达集团以接近14.4亿元的总价正式入杭。在围绕浙江布局近10年，先后开发宁波、温州、绍兴、余姚、金华等城市6座万达广场后，万达的版图中又多了一座省会级城市。

  据悉，万达集团将复制国内其他城市万达广场的成功模式，打造杭州万达广场。该项目建筑面积将超过25万平方米，万达集团将斥巨资将其建成集大型购物中心、连锁百货、超市、国际影城、量贩KTV、高档写字楼等于一体的城市综合体。

  据透露，万达此次信心十足进入杭州，在一定程度上受了金华万达广场一期旺铺和精装SOHO持续热销的利好影响，另一方面万达看到浙江人对投资商业地产的偏好、青睐和雄厚的购买实力。

  就在“国五条”实施细则发布的次日，正逢金华万达广场第二幢精装SOHO开盘。供方670多套房源，均价1.1万～1.2万元；需方1200多组客户排队，比第一期客户还多。结果没有任何悬念，现场人山人海，短短几小时全部售罄。

  当日上午开盘，为应对数小时的摇号、签约购房流程，万达集团给每位进场客户准备了一份蛋糕一瓶纯净水，以便中午继续排队。到整个购房流程结束，已是下午三四时。一位客户轮到选房时，只剩下第5层的房源。由于楼层偏低，正犹豫要不要的时候，排在后面的客户已在催促：“你不要我要了。”催促中声，客户赶紧下单。

  万达内部人士透露，在去年同期万达集团拿下的同一区域4个地块项目中，金华万达广场是销售形势最火爆的。开盘当日，集团总部特意派人现场督阵，以示对金华市场的重视。

  事实上，万达广场的热销并不意外。近年来民间投资渠道始终偏窄，股票、基金又让老百姓心有余悸，其他投资不是门槛过高就是雾里看花，真正能让大多数老百姓接受的还是不动产。在调控新政下，住宅市场投资需求已几乎没有空间，亏损风险很大，导致民间多余资金必然转向不限贷、不限购的商业地产。

  业内人士指出，历次房地产调控打压的是住宅市场投资投机需求，在此背景下，作为调控“避风港”的商业地产必然会吸引从住宅市场撤出的投资需求，商业地产正在成为房产投资的新热点。金华万达广场第3幢精装SOHO预计4月份推出，目前认筹新客户，包括未能买到前两幢SOHO的老客户，早已排起了预约长队。

万科怎么做商业地产
业界评价万科的时候一般有两种态度，一是承认万科在中国地产界的领跑地位，尤其是在2006年万科的营业规模突破200亿以后。但同时也会不无惋惜地提到，万科只做住宅开发，不做商业地产，也不做持有型物业，不符合国际潮流，未来发展堪虞。持此论者，不在少数。而万科面对商业地产的国际化风潮，自有应对之道。

　　一、万科远离商业地产自有道理可言

　　1．一些住宅开发商盲目挺进商业地产

　　尽管没有上市公司通畅的融资渠道和手段，但很多规模和实力还不是很大的非上市地产企业仍在住宅开发较为顺利的基础上，信心十足的进入商业地产，并将这一种做法，称为住宅和商业两种物业开发并举的“双轮驱动模式”。国内某直辖市的一家地产集团在两年前正是采取了这种模式，期望以此获得更加快速的积累和发展。事实却未如人意，商业地产毕竟意味着一支专业的操盘队伍、一大串优质的商业经营资源、一种强有力的资金筹措能力。而就这三方面的要素而言，绝大多数住宅开发商是不可能在短时间内获得的。结果是商业地产没有做起来，住宅地产的土地储备和开发规模也受到了影响，道理其实很简单，就是住宅开发商仍然是按照住宅开发思维在做商业地产。2006年该企业经过思考终于调整了战略，把精力和物力投入到了最熟悉的住宅开发领域，仅仅通过一个新的热销项目，又重新夺回了原来较高的江湖地位。

　　2．做不做商业地产只有适合不适合之分

　　融资渠道畅顺、自有资金厚实、人力资源充沛的万科，不愿意面对商业地产这个领域。有好奇者问到万科董事长王石，王石的答复是这样的：“做不做商业地产没有对错之分，只有适合不适合之别。万科近20年的地产开发历史所积累的就是住宅开发的经验，所形成的也是相关的模式和体系，这个体系操作住宅开发非常娴熟，但对于商业地产却非常陌生。而中国住宅市场的潜力之大，是足以让万科现有的团队一直操作下去的。”这种思路下，万科甚至在两年前主动放弃了世界零售业老大沃尔玛在商业地产领域的一个非常好的合作机会。

　　3．万科参考帕尔迪公司的运营模式

　　或许这种战略选择也与万科在2004年初选定的标杆企业美国帕尔迪公司的战略有关。成立于1956年的帕尔迪在创立初期，也做过少量的商业地产，但很快就把住宅开发作为了企业的专业化发展方向。进入20世纪90年代，帕尔迪公司进入了快速扩张的阶段。公司的业务扩张到了全美25个州和40个市场。

　　相关链接：帕尔迪公司认为，有两个因素基本上可以解释大部分的住房购买行为：一是客户的生命周期，二是客户的支付能力，以这两个因素为坐标，建立了“生命周期与支付能力矩阵”。运用这个矩阵，帕尔迪公司建立了两大类、共有11类细分客户。按照这个分类，各个细类客户的年龄段逐步上升。帕尔迪把各类客户一网打尽，基本上实现了“从摇篮到坟墓”的终身锁定，每个人或者家庭都可以从这些客户细分中找到自己的位置。

　　万科目前所使用的客户分类方法正是渊于帕尔迪的做法，万科目前的市场扩张和产品系列方法中也隐约可以看到帕尔迪的启示。从这个意义上看，能够在不同阶段找到适合自己学习的标杆企业是一件幸福的事。

　　4．运作商业地产一定要慎之又慎

　　对于向往商业地产的开发商而言，首先要检讨的是自己是否具备开发商业地产的资源整合能力和资本运筹能力，如果仅仅停留对于商业物业的理论利润的预期上，把住宅中的社区商业的操作思路简单放大是不会有前途的。对于大部分做住宅开发起家的企业，选择商业地产一定要慎之又慎。

　　二、万科用专业外包思路解决商业物业问题

　　很多事情确是出乎想象的。万科最近的一个公告让很多人开始想像：万科是不是要做商业地产了？2007年7月10日，万科发布公告，将与亚洲最大的房地产上市公司之一，同时也是商业地产领域的佼佼者嘉德置地结成战略合作伙伴。

　　相关链接：嘉德置地集团目前是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。核心业务包括房地产、服务公寓及房地产金融，分布在亚洲、澳洲、欧洲和海湾地区的主要城市。其房地产和服务公寓网络遍布全球18个国家70多个城市。嘉德置地上市的子公司及合资公司包括莱佛士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托及在澳大利亚和新加坡上市的澳洲置地。

　　1．与嘉德置地签署了战略合作大纲

　　透过嘉德置地全资子公司凯德商用产业有限公司，双方签署了战略合作大纲。根据大纲，未来双方将就万科开发项目中的商业部分展开合作。凯德商用负责提供项目商业部分的开发资金，并负责有关部分的规划设计、招商以及经营管理等工作。而万科负责项目开发、建设和日常经营管理。对于万科已经开发完毕或部分正在开发的项目中的商业部分，凯德商用也有购买意向。而凯德商用企业的主要业务囊括了商用物业投资和经营管理两大方面，他们在中国主要是收购一些建成的物业进行经营管理，经营管理成熟的资产打包上市，很少涉及开发、建设环节，基本属于金融和商业的混业经营。

　　2．凯德与万科的合作将会推动商场的开发建设

　　在1000亿的目标之下，万科的发展已经不是单纯的滚动开发了。购并成为万科规模化扩张的重要手段。2006年以来，万科在一系列收购举动后，陆续将富春东方的万轩国际写字楼等商业项目收入囊中，这些商业项目也急需专业的运营商来经营。此次与凯德商用的合作，可以视为通过专业外包的方式，在一定程度上解决了万科的难题。
在万科对市场和客户需求充分了解的前提下，嘉德置地丰富的商业运营经验将大有用武之地。尤其是目前国内没有特别适合社区的综合性商业，特别是在二三线城市和一些大中型社区中，缺少能满足居民日常消费需求的商业项目，相信凯德与万科合作之后将会推动这种商场的开发建设。

　　3．未来万科会逐渐把住宅以外的大量业务外包

　　通过做减法把万科做成全国第一大房地产公司的王石在近期的深圳万科发展策略发布会上宣称“未来万科会逐渐把住宅以外的大量业务外包”。这其中就包括为万科立下汗马功劳的万科物业。用王石的话说，按照万科的扩张速度，总有一天万科物业的员工会超过百万人。而这将是万科不能承受之重。据说，万科的减法战略已经从聚焦住宅开发的模式升级到了优化内部业务链条，甚至准备将财务管理都外包。王石将这种转型描述为，从营销的万科转变为技术的万科、服务的万科。万科的目标就是做耐克那样的公司，除了品牌与设计之外其余全部外包出去。即使在住宅产业的链条内，万科更希望与更专业的公司合作，而自己则专心做资源整合者与品牌塑造者。

　　万科面对商业地产运营这个新课题，并不是采取自我组建队伍的做法，而是通过专业外包和整合实现了不做即做的目标。个中手法，值得玩味。

  

如何进行商业地产项目的设计管理
1.      渗透---渗透是指商业项目的设计工作一定要最大限度地参与到项目开发的各个环节当中。
特别是上下游，上游是项目的策划与招商，下游是工程施工与商业经营管理。与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，主要有三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度看，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。而设计工作在上、下游中的作用举足轻重，例如选址，它同城市整体发展关系密切，由于国内大部分商业地产开发商在商业地产选址上更多地是根据现状情况和主观感觉做出决定，这样操作，往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址，盲目规划设计，最终将导致招商及运营上的巨大困难。大型商业设施的选址，应有一系列参数和指标，包括经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规划和总体发展走向。再如招商，不同的商业业态对建筑本体有着不同的需求，而开发商在设计阶段往往还不能确定入住商家的品牌，无疑也提不出明确的设计任务，使设计工作陷入进退二难的境地。作为设计的组织工作，积极的作法则应该是搜集各类商户的技术需求，根据策划定位，把潜在的商户分门别类，对其技术条款逐一类比，由此得出这一类业态的通用技术标准。在这个过程中，设计对招商信息反馈的及时性极为重要，做好这一环节，可以使后续工作朝向更合理、更经济的轨道上良性发展。
2.      专业---专业有二个层面的含义，一是专业的操作理念，二是参与商业项目开发的合作团队有着很高的专业化程度。
一个大型商业项目在前期的策划、招商，中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问代理公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。此外，专业公司的指导是规划设计出一个达到商家专业使用要求的商业设施的保证。不同业态的商家对卖场的规划、人车货物流程的组织有着不同的要求。而一个大型商业项目面临将所有这些复杂功能合理又互补地组织在有限的空间资源内。能够指导规划设计的也只有那些具有丰富大型商业管理经验的专业商业投资顾问与管理公司。在没有确定具体商家的情况下，商业设施的规划选址更应该考虑规划与策划方的专业建议。例如在规划选址中考虑5A法则。A是英文Advantage（便利）的字头。5A法则的基本内容为：交通便利、认知便利、趋近便利、进出便利、选购便利。 交通便利不仅是指绝对距离远近，更多的是考虑客户对交通时耗的便利需求，考虑自驾车与公共交通的不同特点和对便利性的不同需求。交通便利性的环境，是以商家对消费者的预期数量为基础，这个预期数量又来自对周边城市人口分布，人口结构、收入与消费水平的调查分析。大型零售商业需求有效商圈常住人口不少于20万人。 认知便利是指在局部区位上让消费者能够便利地找到自标商场，特别是对自驾车消费群体，在规划选择中充分考虑远距离（500米以外），中距离（200米以外）的认知特性，从而确定最终的选址及总体的规划局部形态。 5A中的后三个方面更多是在大的选址确定之后，商业设施具体规划设计中应考虑和遵循的规律。
    商业项目的开发设计同住宅项目的开发设计有着本质的区别。住宅的购买者是大众消费者，功能相对简单，人们对居住建筑都有广泛的了解，发展商可以根据自己对市场需求的调查与判断，自行确定所要开发产品的市场定位，如住宅户型、面积大小、种类与配比等。有了这样明确的要求，委托任何一家建筑设计公司几乎都可以完成满足上述要求的建筑方案设计。而商业地产的开发设计与此完全不同。首先是业态和功能的复杂。大型商业中心通常都包含主力超市、百货、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑设计工作范畴了，但这正是优秀的专业化的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区的平面灵活组织，化整为零利用于出售，同时又可化零为整，利于整体出租和管理，也是设计需要解决的问题。
    另一方面，不是所有建筑设计公司都能进行商业地产项目的规划设计。商业地产规划设计的好坏，直接影响开发商的经济回报，以及项目的生死存亡。商业建筑是一个非常活跃、时尚的建筑类型，要求设计师除了具有丰富的经验与综合的设计能力以外，更要有敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及销售代理公司之间密切合作的能力，及时将市场需求融汇到规划设计中。
    虽然目前商业地产开发形势火热，但众多Shopping Mall项目搁浅的事实也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高度专业化要求认识不够。
3.      平衡---平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战。
在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、餐饮、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能得到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。不同于普通独立的商业建筑，如百货商场、超市等，大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。而且不同功能模块在空间尺度等方面也差异巨大，对结构、设备等技术要求更高。一些先进的结构、设备技术的采用也需要建筑设计师和国外专业化公司之间紧密的配合，如大跨度空间体系、钢结构体系、生态智能设备体系以及先进的防火疏散体系等在大型商业地产项目中往往是必须重点研究的技术核心。甚至某些技术难点部位不能简单照搬国外的实例，而应根据国内实际情况专门研究并制定技术解决方案。商业地产项目中，不同的功能空间有相当严格的技术要求，如电影院需要大空间以及适当倾斜的阶梯式观众席，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。某些大型超市对每层面积、柱网尺寸、层高等也都有自身独特的要求，所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。如某些商业地产项目进行招商时发现，其地段、规模等均对大型超市具有相当的吸引力，但其柱网、层高方面虽适合普通商业的需要，却与大型超市的要求有较大差距，最后双方的合作不能成功。
4.      创新---功能的最大化综合，业态的即时性升级，使购物中心越来越成为城市生活的重要聚集空间。在满足了基本的技术需求后，艺术性处理的重要性便突显出来。
    随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展，从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验式消费模式。商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验式消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术，不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性，直接对人们的心理、生理施加影响，对于传播新的物质文明和精神文明起着能动作用。人类创造建筑，同时建筑又影响人类，对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。

对于商业地产大家可能都了解的很多，我只把自己知道的一点东西给大家介绍一下。
目前商业地产的运营模式之一：首先是地产开发商，主要负责拿地、建设、营销和一定的前期宣传（主要也是为营销做铺垫）；然后是商业运营，一般开发商会建立自己的商业管理公司，也有是委托给其他管理公司，主要是负责已建成商业项目的招商、运营、物业管理等。这里要提到业主，也就是房屋购买者，购买者首先从开发商手中购买商品房，并与商业管理公司签订委托协议，与开发商是买卖合同，与商业管理公司是委托合同，买卖合同是产权交易，而委托合同是收益协议。也就是说，业主从开发商手中购买商铺并委托给另一管理公司负责运营商铺，而自己可以坐收租金收益。这是一种：开发商——业主——商业管理公司——租户 的利益链条。原来的开发商是自己盖房子自己出租，用租金来收回投资，而现在开发商主要在第一环节卖房来收回投资，而不是依靠租金。第二环节，业主与商业管理公司的委托合同，这种委托合同的期限一般在3——5年，很少有超过10年的，并且合同中一般都包含免租条款，例如，一份3年的委托合同要求管理公司每年支付业主租金，但是为了培育市场、招揽客户，可能规定第一免租，因为市场起步期可能商业管理公司投入较大而收入很少，待市场发展成熟了，收益自然增加，一般合同都会规定支付给业主的保底租金和提成等。第三环节，商业管理公司与租户签订租赁合同，这也是商业管理公司的主营业务和收入来源，租赁合同签订灵活，期限可长可短，商业管理公司更像是房产中介赚取租金差价。
税收情况：房地产行业税赋很重，营业税、企所税、土增税，房产税等。上述的运营模式与原来的自有房产出租模式，两者衡量成本收益情况来决定哪种模式更好，这是很困难的，要结合具体的情况才能做判断，这需要结合开发成本、预计收入、税率、贷款等很多因素。三环节的运营模式：开发商房屋销售收入营业税、企所税、土增税等，没有房产税，因为产权已转给业主，对于已经基本销售完成的开发商后期税金支出就会很少了；业主租金收入涉及营业税、个所税、房产税等；商业管理公司租金收入营业税（这里的营业税计税收入不可以抵减支付给业主的租金，必须按收取租金全额纳税）、企所税等。传统的运营模式：开发商租金收入营业税、企所税、房产税等。如果假定市场繁荣并存续期很长（几十年甚至更长），对于第一种情况，开发商的税负主要集中在前几年，剩余时间的税赋主要集中在业主和商业管理公司上，支出比较固定，并且对于两个公司而言都不需要缴纳房产税，而房产税正是一项需要不断支出的税金，房产税已经完全转嫁给业主承担；第二种情况，开发商要每年支出比较固定或持续增长的税金，这里包含营业税、企所税、房产税等。如果市场发展不好，对于第一种模式，市场好不好开发商卖房子的钱都要交税，如果房子都卖了，那么它跟第一种情况的税负差不多，业主在前几年的委托期至少会收到保底租金，需要交税，商业管理公司更惨，没有租金收入，却要租金支出，也许入不敷出，税金就更无从谈起。第二种模式，市场发展不好，商铺租不出去就没有租金收入，企业会很艰难，并且房产税会很重（房产税有两种缴纳方式，条件、税率等都不同），并且在有银行贷款的情况下可能会变成恶心循环。
银行贷款情况：近几年国家对房地产市场宏观调控很严，房地产开发贷款很难得到，人民银行对开发贷审核很谨慎，一般企业都很难获得，所以目前开发商获得贷款的主要途径有：抵押贷款、民间贷款、成立空壳公司贷款等，无论哪种贷款风险都很大，银行对抵押贷款很谨慎，即使审核通过，资金的使用也会都到银行的严格监管，这里有制度规定，也有私心考虑，开发商贷下来的钱，有时也身不由己，贷钱难，花贷下的钱更难。民间借贷利率很高，法律保障也不够，国家对民间借贷的监管也不够健全，温州巨人集团就是例子，对企业、对个人都风险很大；空壳公司贷款，这是违法行为，风险自然大。
宏观调控情况：国家近几年多房地产行业调控越来越严格，对于住宅而言，还存在一定的刚需，而对于商业地产，完全是投资行为，在严格的调控下，商业地产的日子非常难过，对于正在开发建设、营销招租的企业更是雪上加霜，销售萎靡、贷款紧张、还款压力大，支出远远大于收入。