【有奖专题讨论】有关国内商业地产的政策、现状、路线和商机等~~~~~~~~

归根到底，就是供需问题。我国的城市化水平还在进一步扩展，城市人口密度大，土地成了稀缺资源，缺乏供给弹性。所以货币过剩等等等只是表象，之所以有人不断投钱进去，就根本的还是因为有需求。不能拿房价比发达国家还贵来说事，我国的城市人口密度远大于人家发达国家，于是从供需层面看，房价高也是必然结果！

地产除了住宅也要多元化

具有典型代表性的商业地产—商业综合体，在未来的升值空间应该会比较大。
国十条和国五条对于商品房（住宅）的限购非常严格，但是对于商铺没有涉及，对于避险性投资者而言，商业地产的无疑是较好的投资途径（至少可以实现资产的保值），相对而言，交易双方（一手以及二手）的交易流程以及交易成本也会相对较低；
从需求角度而言，商业地产由于其商业经营的属性，决定了其购买者多为商业经营方（包括自然人与法人），较之于商业住宅，其目标客户无论是从经济水平还是从其投资决断来讲，都会较商品房市场更高一筹；
从供给角度而言，商业地产与商圈属性的关联性较大，因此现有的商业地产所处区位无外乎两类：旧城改造、新城区建设，这两者都使得土地资源以及商业地产资源的稀缺性更强，在流动性过剩的大背景下，可以预料资本的保值以及逐利行为，使得资本对此稀缺性的资源更为偏好。
基于此，可以断定，商业地产，在未来的5年内，应该属于供求两旺的局面，至于是否存在商业地产泡沫，受制于笔者自身获取的数据制约，在此不作评论。

　经济下行背景下货币政策的利好，房地产各项调控主要针对住宅，商业地产始终不在调控范围内。调整格局进行转型是必然：住宅转商业，如万科、绿地；零售转商业，如红星美凯龙、宜家；甚至是餐饮业也在做商业地产。

事实上目前商品房住宅开发已经得到有效的遏制，基本是刚需客户置业为主，而相比几年前的住宅投资已经是天然之别了，但目前国内缺乏有效的投资产品，这个时候商业地产将成为投资者关注的对象，同时也随着新一届ZF的产生，对于国内的消费需求进一步拉动，也客观上为商业地产的操作带来一定的机遇；
    从最近关注的各地土地出让以及开发商动作来看，商业地块比例不断提高，且区域对商业开发扶持政策也不断加大，但事实上，目前国内开发商，包括像万科、保利一样的品牌开发商对于商业地产的开发经验还不是很足，对于后期的商业运营也是一知半解，这在客观上淘汰了这类开发商，水太深，不宜触碰也不敢触碰，但像万达、华润等有丰富经验的商业地产开发商虽然有资源，有经验，但却更多的是将发达城市的模式复制到三四线城市，可操作性以及后期的可经营性不得而知，整体来看，商业地产的路还很远，水还是很深

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对我国商品房市场现状的思考

1.1我国商品房市场现状

1.1.1 商品房价格变化情况

    自从我国从1980年代以来实施的了住房的市场化改革以及住房的相关的货币化改革以来，我国的商品房住宅的市场逐渐的走向了发展并且越来越多的和我国的社会的发展和民生相紧密。改革前，我国的住宅主体部分是大多作为福利性质的一种社会供给，而如今我国的商品房住宅在市场上可以通过市场交易进行产权的转移，逐渐了的形成了住宅价格的市场形成机制。在进行的对我国商品房住宅的考察的时候，我们以这一类的住宅作为主要的考察对象。我们观察到，自从2004年以来，我国的商品房住宅的价格呈现出了以之前诸多年不同的快速的上涨的趋势，并且在这样背景下还有不停歇的势头。不少年份的价格上涨的水平相对我国当年年份的消费价格还要高出许多，形成了我国商品房价格上涨脱离了居民收入增长支撑的不良居民。由于可以看出，这样的价格上涨的动力因素常常是与我国的国民收入的上涨不相匹配的，虽然说在这一上涨过程中，也有相当一部分居民收入增长的原因，但是如此大幅度的增长还是不得不引起社会和ZF的高度重视。尤其是在一线的大城市中，出现了住宅价格的的涨幅远远的超过全国其他城市的水平，同时还伴随着近几年来出现了短期内的大幅度上涨的状况。除开2004年到2006出现的住宅价格的上涨明显加快以外，从2007年开始我国的商品房住宅的价格呈现出了比以往更快的上涨速度，并且价格的波动也有加强的趋势。

    首先从全国的平均价格来看，近几十年来我国的商品房住宅的销售价格一直保持着上升的趋势，每平方米的全国均价从1992年以来的1000元左右，迅速提高到了2009年的4500，涨了三倍多。从增幅上来看，自从在1997亚洲金融危机以来，我国为了提高我们的市场化水平并且以此来拉动国内的经济增长，全面的推进了住房的货币化改革。在1998年到2003年区间，住宅的销售价格稳步的上扬，拉动了我国的国民生产总值，并且对国民经济的发展起到了一定的积极作用。再后来，与之前从1998年到2003年期间的0%到5%的不大的幅度增长相比，2004年以后，我国的商品房住宅的销售价格出现了增长幅度大大加快的的趋势。这其中引人注目的是在2004年、2007年，以及2009年三个年份，增长幅度平均达到了16%的程度。这其中，2009年的增长幅度更是高达24.7%。另外从七十个大中城市的房屋销售价格指数月度数据的变化情况来看，2005年下半年到2007第一季度期间，我国的商品房住宅的销售价格指数大体上在6%的程度上小幅波动，之后开始了一轮明显的上涨，峰值出现在2008年的一月份，为111.3.从峰值的回落的过程在后期与国际金融危机的影响叠加，形成了指数低于100的一个低谷，最小值出现在2009年的三月份为98.7.此后的指数的上升过程反弹，并且比之前更为强烈。峰值出现在2010年一季度末为112.8.指数的情况说明了我国现在一段时间内的房屋住宅的销售价格的波动情况，这种波动比以往更为明显，波动的幅度也呈现出扩大的趋势。

    其次，从全国的三十五个大中型城市的住宅的销售价格来看，其价格虽然由于住房所具有的不可移动性的特点呈现出不同的地点不同的地方因为地理位置、交通状况和社会经济的发展现状不同形成了区域的价格的优劣并且丞呈现在商品房住宅的价格上的区域性差异，但是近几年来还住宅的价格变化率与全国的商品房住宅价格的均价变化基本保持一致。同时，虽然价格的变化率相近，但是近几年来我国的大中型城市的全国平均水平的价格还是高出全国的均价，例如在2009年的时候达到了6328高出了全国当年均价的41.9%。

    再来看我国的一线城市的住宅价格情况。在五个一线城市，分别是北京、上海、杭州、广州和深圳。其商品房住宅的价格变化呈现出一定的差异。其中北京和广州在2004年以前的住宅价格基本保持平稳，而后又出现了快速上涨的趋势。另一方在上海和杭州以及深圳的住宅价格则是基本维持这上涨，同时在2005年以后出现了大幅度的上涨。在比较了全国一线城市的住宅销售价格和全国的均价以后，可以看出一线城市的住宅价格明显的高于全国的平均价格水平。这个特征是符合我们的房地产价格的规律和一般的经济规律的。同时在全国的价格均价水平的不断上涨和从2004年以来上涨幅度加快的的情况下，全国五个一线城市的住宅价格水平和全国的均价水平之间的差额进一步的拉大，并且呈现出加速的扩大的趋势。显然，这是由于我国的五个一线城市的住宅价格上涨的幅度远远高于全国的均价水平所导致的结果。从2004年来全国的住宅销售价格水平大幅度的增长以来来看，北京、上海、广州、杭州、深圳的住宅价格在到2010为止的六年里分别上升了1.97、1.48、1.90、1.25、和1.48倍。与同时期全国的的平均住宅价格的累计上涨幅度1.09倍相比，明显呈现出了差距。进一步的，在2004以后的全国住宅价格水平加速增长的情况下，一线城市的各年的住宅价格水平增长速度较全国均价的涨幅而言出现了领涨的特征。所以从这个角度上来说，充分重视研究和观察我国一线城市的住宅价格水平的均价、个价和增长情况对研究全国的住宅价格问题是有相当的意义。深证的住宅价格在2007年出现了均价增幅超过50%的情况。同年，北京的住宅价格比上一年度也出现了40%的涨幅。与北京相同的住宅价格增长幅度也在2005年的杭州出现。上海的住宅均价水平叫上年的增长情况的峰值出现在了2009年，增长幅度超过了50%。

    与全国范围内的一线城市的住宅价格领涨的情况相同的是，在全国个省区的省会城市也领跑了本省区的住宅价格的增长。从数据国家统计局的数据上看，全国的各省区的住宅价格往往能达到全省去平均价格水平的1.5倍左右。

1.1.2商品房价格与社会发展的关系
   1.1.2.1住宅商品的特点

说到商品房住宅价格与我国的社会发展的关系就不得不谈到住宅作为一种特殊商品的三个属性。

首先是经济属性。住宅作为一种特殊的商品技能提供给人们基本的居所，满足消费者的消费需求，同时对于已经满足了对住宅商品的基本的居住的需求的人们而言它还为人们多余富足的资金提供了投资渠道。这便是住宅这种特殊商品的双重功能。一方面，住宅作为普罗大众的基本的生存需要为人们提供了居住的场所和空间，是很多时候不可缺少的一种消费资源。另一方面，作为一种耐久度较高一次投资较大的商品，它还是一种较为稀缺的资源。正是由于它的稀缺性，使它成为一种投资途径。住宅商品的较高的价格是因为它既包含了土地这种稀缺资源的价值，又包含了建造住宅的所需的劳动力价值、材料价值已经由于住宅周围坏境所造成的舒适度的价值。此外住宅的价格会因外部的设施的完善程度，附近土地及房产的利用情况等的影响。

  其次是法律属性。住宅商品在法律上被界定为不动产，这使得它具有一些列的相关的法律属性。最重要的便是产权。产权之说以最重要，是因为在市场条件下不动产可以用来在合法的情况下进行交易。不动产的交易的实质便是产权的交易，是获得住宅商品的使用权、处置权和获得其收益的权利。是人与人之间权利的交换。因此产权的界定和保护是不动产流转的前提条件。法律意义上的产权包涵四个部分：占有权、使用权、收益权、处分权。同样住宅商品也具有这四个特点。有的情况下，住宅的产权的四个部分可以分开使用。比如说租赁。占有权以及使用权是归给承租人使用；在抵押贷款时，住宅作为抵押资产产权人可以行使处分权。

   最后是社会属性。住宅作为一种特殊商品的社会属性包涵的范围较为广泛，但是有几点构成。首先是房屋作为人类遮风挡雨的设施被人类提供休息的场所其次是住房产生的心力归属感、安全感和审美需要。

1.1.2.2住宅价格变化与宏观经济

住宅价格的变化同宏观经济学的影响也主要是两个方面的。

首先是房地产也的发展对经济有促进的作用。这一点在我国1997以后经历的亚洲金融危机以来是较为显著的。房地产业的发展带动了我国的GDP总量的增长。商品房价的变化对房地产也的收入、投资、税收都会产生影响，进而在经济的宏观指标上产生影响。我国改革开放以来国民经济的增长房地产行业的贡献是有目共睹的。房地产行业的发展对我国的财政收入也贡献较大。住宅价格的上涨，以为这开放商能够获得更多的销售收入，一方面使得开放商企业的纳税规模增大，另一方面随着销售收入的增长使得企业的在投资能力增加，这也带动了原材料等各方面的投资增加从而对经济增长形成了支撑。

但是房地产的不良发展也会引发资产泡沫。住宅价格的变化尤其是其价格的过快的上涨常常于宏观经济金融风险有着密切的关系。这一点我们在美国的经济史和日本的现代经济史里面可以看到。当住宅价格的过快上涨形成了房地产领域的泡沫，在宏观经济金融体系将会存在潜在的风险，当泡沫破裂的时候会导致更为可怕的系统性风险，最终导致危机的发展，对国家的整体经济状况造成严重的打击。

1.1.2.3住宅价格变化的社会影响

    拥有基本的固定住宅是文明社会中公民的意向基本权利也是供给其正常生活的基本条件。从这个意义上来说，住宅的稳定供给的保障是维护国家公民的基本权利，维持社会发展的长期稳定，同时也是国家经济长期发展的一个重要保障。相反，如果一个国家的住宅价格的不合理的上涨必然对民众的生活水平质量造成影响，进而影响社会的长治久安和国民经济的长期的健康发展。住宅价格的影响主要是有三个方面。

    其一，对居民生活水平的影响。我国当前的情况是保障性住房体系的不完善，住宅价格水平的上涨幅度超过了居民支付能力的上涨。这一些状况会给中低收入的居民带来严重的负担影响其生活质量。对房屋有实际的居住需求的居民要么忍受着继续在较差的居住条件下生活的痛苦要么承受着从银行或者其他途径贷款来支付房屋的购买多带来的巨大。这一些，显然使得居民的幸福感大大的降低。

    其二，房屋价格的过快的上涨就如同通货膨胀一样具有着收入分配效应。在我国当年的情况下，通货膨胀和高房价绑架了大多数人。由于现如今的房价看涨趋势，人们较为愿意讲手中的资金投入到房地产市场上，形成了不良的收入分配效应，在初次分配不合理的情况下，进一步的加剧贫富差距，使得社会的财富越来越多的集中在少数人手里。投机造成的房屋空置状况一方面造成了资源的极大浪费，同时在造成了房地产市场泡沫扩大的风险。

    其三，心理因素。商品房住宅价格的过快上涨，会造成社会的民众的对价格继续上涨的预期和心理的恐慌。不利于社会的稳定团结。

1.2对我国现今土地使用制度的探讨

    关于房价和地价之间的关系，代表性的观点有三种：一种是成本推动理论，这种理论认为地价是房价的决定性因素，地价的上涨直接推动了房价的上涨；另一种是需求拉动理论，这种理论认为土地的需求是对房屋的需求的引致需求，房价的上涨使得开发商对土地需求增加从而使得开放商更愿意支付更高额的地价；第三种是这两种理论结合的互为因果说，其理论认为房价和地价互相影响，房价的上涨拉动地价的上涨，反过来地价的上涨又推动了房价的上涨。而如今我国房地产地价的持续上涨确实严重的影响了房地产市场的健康有序的发展。尽管在各种理论当中，人们对于房屋的价格和土地价格之间的关系有种不同的意见，同样也存在着分歧，但是本文认为，土地的供给作为房屋供给的源头无疑是直接的影响着房屋的价格和房地产市场的发展的。所以，清理出土地使用制度的源头并且弄清楚土地制度影响房地产发展的市场机制，对于我够今后的房地产市场的健康发展，和相关的政策制定是非常有意义的。在我国，房地产的商品房保罗的范围较广，其中包括了高中低档的住宅以及各式的办公楼、商业服务区和其他类型的商品住宅，这里主要讨论的是商品住宅。

    我国的近年来的商品房住宅的价格的持续走高与我国的地方ZF的土地储备制度的垄断段供应和我国实行的一次性的收取土地出让金的土地批租制度是有及其大的关系的。如一次来，土地供应计划难以引导市场形成合理的、符合国民收入情况的预期。另一方面我国的监管制度的不完善使得土地的供给不能有效的形成房屋的供给从而解决房屋的需求。所以说，对我国的土地使用制度是如何影响房地产市场进行探讨是有很大的意义的。所谓的土地使用制度，从土地使用制度的使用方和需求的角度来说，是在一定的土地所有制下，使用土地时各方形成的经济关系。这其中既包括了对土地使用的条件也包括了土地的使用形式和遵循的相关程序和约定。另外如果从土地的供给方和规则制定方来看，其包括了土地的供给来源、土地的使用总规模、土地的供给结构和相关的供给方式。所以从以上的观点来看，土地的使用制度是一个硬币的两个方面，是一个使用的制度但是包涵了需求和供给的两个方面的问题。也就说，土地的使用制度如何影响房地产市场应该从两个角度出发来观察，一下列举的图表展现了土地的使用制度如何从供给方出发最后来影响需求方的。如图所示。

图1.1:土地使用制度影响房地产市场的机理


资料来源：招商证券研发中心



从图1.1中可以简单而直观的看到，土地的供应量主要通过三条渠道来影响房地产市场。首先，土地的供应量也就是说投递的投放规模引发了房地产供给数量的变动，进而影响了商品住宅的供给数量。其次，土地的供给量和供给规模影响着土地的价格。这个道理很简单，根据一般的经济学原理，供给扩大的时候供给品的价格自然会降低；而相反当土地的供应规模缩小的时候就会使得土地的价格上涨。而之间的数据已经提到，如今在我国的房地产成本当中，土地的使用价格占据了相当大的一部分。所以，土地价格的变动必然是会引起房价的变化进而影响放房地产市场的状况。最后，土地的投放规模还会影响着购房者的预期。土地供给数量扩大或者缩小会通过信息渠道对购房者对未来房价的预期造成看涨或者看跌的影响，从而来影响房地长市场。在第一条的渠道上，还存在一种如今普遍存在的不可忽视的现象便是开发商的囤地行为，由于大多数的开放商对流动性过剩的抗拒和对未来中国城市化进程的预想以及拿地成本的提高的担忧，开放商对未来的地价普遍存在看涨，故而他们愿意把地囤积起来。如此一来，ZF的相关调控政策和调控的节奏就对房地产市场的影响变会存在一定的削弱。第二条传导的渠道与我国的土地定价机制有相当程度上的关系。例如从前文提到的，我国的相关法律法规对房屋的户型结构和容积率等指标都做了相关的规定，这必然对开放商开发的商品住宅的户型结构和其产品的结构形成影响。我国的地价是不完全市场定价，也就说即使一定时段上的土地投放规模的扩张也不一定能引起房价的下降从而削弱了ZF的调控政策。最后一条的传导机制受到了购房大众的其他方面的预期的影响。当房价不断的上涨的时候土地的投放变动很难改变消费者的预期和购房需求。

从第二个层次看，土地的供应结构决定了房地产产品的结构。也就是说，对土地供给结构的调整可以优化房地产的产品结构从而来影响房地产供需的平衡，以进一步的缓解我国现今的商品住宅的存在的供需上的结构性的矛盾。对于土地供应结构的调整可以稳定房价，抑制房价的不合理的上涨。典型的例子就是我国当下推行的保障性住房的建设。对用于保障性住房的用地的供给规模的加大必然会增大保障性住房的数量和规模，尤其是当被指定用于保障性住房建设的用地的比例在整个土地供给规模中的比例中提升的时候，会大大的缓解住房的供需矛盾进而可以满足中的收入家庭的需求。另一方面，如前文提到的，调整我国对商品住宅的容积率和户型的法律，既鼓励在合理的范围内提升容积率又鼓励相关的周围和配套的改善可以大大的改善城市用地紧张，增加住房的供给量尤其是中小型户型的供给量。

最后，从图表的最右边可以看出，土地的供应方式主要的是从两个渠道传导从而影响房地产市场。第一个是土地出让金。是一次性的进行土地出让金的收取，还是分开分年度的收取也必然对具体的房地产商造成影响。开发商需要支付的土地出让金的方式不同也会直接影响到其所开发的商品住宅的价格，从而影响着房地产市场。第二个是土地的出让方式。采用协议出让和采用普遍的招拍挂的方式获得ZF出让土地所形成的土地的价格差别是很大的，从而对最终形成的商品住宅的价格会造成极大的影响。这个因素是显然的，因为在招拍挂的过程中引入了竞争的机制，而作为土地出让方的地方ZF出于垄断供给方的位置。充分的或者相对充分的竞争必然导致价格的上涨，所以采用招牌挂的方式出让的土地的价格往往大大的高出采用协议方式获得的土地的价格。

1.3 相关政策建议

        第一，循序渐进的完成当下ZF对土地垄断供应的改革，逐步的推进实现土地供给来源的多元化。从上文的分析中我们提到，土地总的投放规模在很大程度上对我国当前的住房数量的供给是有影响的。因此，在增强ZF的市场调控能力的前提下，应该进一步的加大市场在实现资源配置中的作用，让市场在ZF的法律的监管下达到真正的主导作用，从根本上来解决土地供给规模被ZF垄断而造成土地投放总量不足的情况。具体的措施也有三点。首先是稳步的鼓励和推进我国农村集体建设用地进入到市场当中来。在这点上我们看到，现今在我国的中小城市的房地产市场是存在泡沫的风险的，而且急切和过快的推动农村的集体用地的私有化存在着冲击房地产市场和引起社会动荡的风险，因此在这条政策上应该逐步的进行，逐渐的推进以公开和符合法律法规的方式来实现我国农村集体用地的使用权自由的在市场上进行产权交易从而有效的提高土地的总体投放规模，使得商品住宅的供给上升；其次，加速推进对农村集体使用土地的征地制度的改革。具体来说就是实行“以租代征”，实行ZF不再一次性买断的措施。在保持农民对集体使用土地的所有权的基础上持续的赋予农民租金。最后，在兼顾农民的根本利益的和满足我国城市化进程的前提下尝试着推进农村土地的产权多元化改革。具体来说就是在国家的法律法规的框架下又ZF来进行土体图和使用的统一规划，对适合农民自己使用的土地例如宅基地有偿的划拨给农民并赋予其完整的产权保护期根本利益，在此基础上允许房地产开发商进入来购买符合国家相关规划的土地。

第二，完善我国的土地储备制度，进一步的增加土地的供给具体的来说也分为以下几点。首先，完善土储备机构设置。由于我国的国情我国的土储备机构被赋予了双重的职责：储备和管理我国的公益性用地和相关的国有土地；稳定土地的交易市场。而地方ZF长期在这其中既扮演着裁判又扮演着参与者的角色，这不利于土地市场的长期健康发展。例如可以将个地方ZF的土地储备机构实行政企分开的改革，对权利的分散一方面可以提高寻租和腐败的成本，一方面还可以提高办事效率。将地方ZF的土地储备机构分为专门执行行政职能的部门和专门执行前提土地开发的业务职能部门。其次是加强土地使用方面的信息披露。对相关的供应和情况进行公开的市场披露，解决信息的不对称问题。让市场根据披露信息来自发的形成调节，同时管理市场的预期从而达到影响住宅价格的管理。

第三，形成多样化的金融经济调节手段抑制投机。对于我国当下在各试点实行的房产税的改革进行进一步的完善，积极的总结成功和失败的经验，对扣除标准和税率进行科学和渐进的实验，然后慢慢的扩大试点，在此基础上一次一次的确定出适合个地方具体情况的扣除标准和税率。另一方面加强中介服务机构的建设，让其产生对市场的调节和顺滑作用。当下我采用的调控政策例如调整首付款比率、调整相关利率以及采用的限购等手段虽然具有执行迅速、传导快、短期内效果明显等优点但是从长期来看对市场的完善是不利的，所产生的效果甚至是扭曲的。比如对房屋的限购政策只能产生短期的抑制效果而且还对其他为试试限购的商业房产市场产生不良的影响。长期看来，坚持以经济调节引导市场为主行政手段为辅应该是主流。在房产的交易环节中征收税收同时加强市场监管，为国民提供的更多的投资渠道能起到较好的作用。

关于商业地产的话题
需要围绕“国内贸易”和“商圈”来找
城市县镇的商圈
主商圈、次商圈、边际商圈

四个直辖市都已经有比较成熟的商圈。其他城市也会效仿。商业地产的发展，会在城市县镇商圈建设的规划引导下发展

正在进行时的案例，比如长沙
十一五建成了5大商圈，2011年，中国开了个关于商圈政策的高峰论坛，目前长沙又在建新五大商圈。


比如规划中的黎托商圈——以武广高建铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，并与规划建设中的万国商业城、体育新城鼎立三足，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心。


星沙商圈——以北到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线地区为核心，设置业态结构，开设不同规模的超市、适度规模的大型百货店，以及一批颇具档次的专卖店、专业店；适度发展餐饮住宿、文化娱乐等网点，完善居民日常生活服务设施，形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调、配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。

等等吧。。。

所以，商业地产的发展，可以从这个角度关注
国内贸易和商圈建设
案例方面：每个城市都有规划
很具体。商务部网站上有，地方网站上也有
还有一些高峰论坛

大政方针方面：http://news.china.com.cn/politic ... tent_26479980_6.htm
这个是国内贸易十二五规划全文



理论方面：知网上也有很多关于商圈和商业地产发展的理论研究

总体来说，我国商业地产会从摸着石头过河到有层次有规划的发展，未来单纯的地产项目不会赚钱，二三线城市的商圈、综合体和县镇的商圈建设会是商机，可以从各级ZF规划中去找。