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城市越小房产投资的地段越重要

推荐中国经济出版社出版的新著《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》一书

/余治国、叶楚华

多年来，我们一直在鼓吹房地产泡沫对宏观经济的不利影响。实际上，并不是所有的商业房地产都不具有投资价值，部分商业房地产具有很高的升值潜力与投资价值。中国社会的现状是贫富差距过大，这就意味着面向高端人群的高档商业房地产的需求量应远远高于普通商业房地产。

高端人群则和具体的区域与城市、城市中所在的地理位置等因素有较强的关系。一般而言，北京、上海、深圳等一线城市中心及副中心的高端大型商业房地产的升值潜力与投资价值最高。这是因为这种高端商业用房所面对的消费群体是国内消费能力最强的人群。其次是长三角、珠三角、京津等经济发达地区的二、三线城市以及一些省会城市中位于市区繁华区域的核心商业区域的购物中心及以零售物业为主体的城市综合体也具有较高的升值潜力与投资价值。其他四、五中小城市可能只有市中心少数商业用房具有一定的投资价值。（见中国经济出版社《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》第七章第二节）

根据吉林大学经济学院的研究，作为二线城市的辽宁省大连市市区以地段优劣为标准可以划分为：I级、II级、III级、IV级和V级。在2003年12月，当地商品住宅均价由I级到IV级每平方米依次为4800元、5300元、4800元和4400元。各级地段均价较为接近。其原因一是在于当时大连市区各级级地段配套设施已经建成，区位因素对房价的影响十分有限，二是在于I级地段极为稀缺，主要是商业用地，地段中的商品住宅都是普通住宅。而其他级地段中出现了不少高档住宅，这样就抬高了次级地段的价格水平。

但到了2010年12月，当地商品住宅均价由I级到IV级每平方米依次为1.6万元、1.54万元、1.48万元和1.37万元。各级地段之间的均价与地段优劣呈非常明显的正相关关系，换而言之，地段越好，房价越高。更为重要的是，从2003年到2010年的房价变化说明了：商品房在由新房逐渐老化为次新房，最终变成二手房的过程中，商品房所处的地段越好，其保值、升值及抗跌能力也就明显增强。

那么，对于不同规模的城市，其地段的重要性又如何呢？

我们先来看这样的一组数据：

一线城市上海市2011年4月，主要核心区房价分别如下：卢湾区每平方米均价为4.26万元，静安区为3.96万元，长宁区为3.80万元，黄浦区为3.45万元，徐汇区为3.08万元，浦东新区去3.88万元。我们不妨以徐汇区为基数，将除浦东新区外的各区均价与此标准作一比较。由此可测算得到的结果为：卢湾区与徐汇区的房价之比为1.384，静安区与徐汇区的房价之比为1.286，长宁区与徐汇区的房价之比为1.234，黄浦区与徐汇区的房价之比为1.121。最高价的卢湾区与最低价的浦东新区的房价之比为1.479。

与之类似，大连市依照同样的方法可以得到这样两组数据。2003年12月的测算数据如下：I级地段与IV级地段的房价比为1.101，II级I级地段与IV级地段的房价比为1.198，III级地段与IV级地段的房价比为1.105。到2010年，这一数据转变为1.165、1.124、1.083。对于这种城市规模处于中间位置的二线城市，城市发展较为均衡，各个区域之间的差距与一线城市相比不算很大，因此市区中心地段的差距不算很大。

但三线及其以下规模的城市却完全不同。由于城市规模有限，市区核心地段范围较小，核心地段与非核心地段之间的差距会随着城市发展越来越大。我们来看一个三线城市的例子——芜湖。芜湖2011年末市区建成区面积145.5平方公里，市区常住人口145万。这是一个三线城市的典型例子。该市市区主要分为镜湖区、弋江区、鸠江区、开发区和三山区等五个区。2012年1月，镜湖区、弋江区、鸠江区、开发区和三山区住宅房均价每平方米依次分为6030元、6080元、5120元、4550元和5740元（此数据受当时当地别墅价格冲击，并不反映该区房产实际价值）。到2013年上半年，各区住宅房均价依次分别为6160元、6020元、5520元、4370元和3630元。同时，2013年上半年各区商用房产均价各区依次为每平方米1.98万元、1.25万元、0.9万元、0.86万元和0.64万元。以开发区为基数进行测算，可得到如下的三组数据。2012年1月，住宅房均价之比分别为：镜湖区与开发区之比为1.324，弋江区与开发区之比为1.335，鸠江区与开发区之比为1.126。2013年上半年，住宅房之比分别为：镜湖区与开发区之比为1.41，弋江区与开发区之比为1.379，鸠江区与开发区之比为1.262。2013年上半年，商用房之比分别为：镜湖区与开发区之比为2.304，弋江区与开发区之比为1.458，鸠江区与开发区之比为1.05。作为核心地段的镜湖区房价与作为郊区的三山区之间的房价之比分别为：2013年上半年，住宅房之比为1.688，商用房之比为3.092。

由此我们可以判断出：

第一，从2012年1月到2013年6月的数据来看，对于三线城市来说，随着城市发展，城市各种地段之间的差距越来越大，核心地段的房价上涨速度要高于其他地段。

第二，从一线城市上海、二线城市大连与三线城市芜湖的数据来看，三线城市不同地段的价格比明显高于规模更大的城市。三线城市的房地产投资，地段具有更为重要的意义。

第三，由商用房与住宅房的数据来看，房产的商业性与投资性越强，地段的影响就越重要。

这种种数据的分析证明了我们在《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》一书中的结论确实是准确无误的。

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关键词：房产投资 商业房地产 城市综合体 房地产投资 房地产泡沫 房产